ДКП
Форумчане, подсажите, пожалуйста кто сталкивался. Нормальное ли условие в договоре купли-продажи, что покупатель получает ключи от квартиры в ДЕНЬ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА, а продавец деньги из ячейки только через день после регистрации права собственности? Можно ли настоять, чтобы ключи отдавать после получения денег? Спасибо
Ключи обычно получают на подписании передаточного акта квартиры, уже после регистрации договора и получения денег.
Но по договоренности возможно все.
В области? Вполне возможные договоренности. В москве нет, передаточный акт после сделки и по этому ответственность другая.
До момента регистрации ДКП вы юридический хозяин квартиры. Покупатель там - НИКТО. И если он зальет соседей снизу, учинит пожар или взрыв, то ответственность за все это будете нести вы.
В такой ситуации 3 года назад в области при продаже дома писали на 1мес. (период регистрации) формальный договор найма, который давал право находиться в доме покупателю.
Да меня больше в этой ситуации смущает не то, что он кого-то зальет, к примеру. А то, что я отдаю все документы на квартиру, ключи от нее. А взамен получаю только договор, где мне обещаются деньги в течение следующего дня после регистрации сделки...
дык деньги наверно в ячейку заложены,если так то внимательно читаем доп.условия на доступ,если кидалово есть,то оно в нем прописано))))......
Вы именно про доступ к ячейке при заключении и гос. регистрации договора отчуждения объекта недвижимости? Смотря чей доступ. Сроки доступа к ячейке рассчитываются в зависимости от сроков гос. регистрации сделки, возможных сроков получения других документов для доступа в ячейку и других возможных обстоятельств данной сделки.
прочитал "оберемениванием"))))) а покупатель на это поведется или его можно не спрашивать?
А продавец поведется на получение денег, когда он уже не собственник своей квартиры и ее передал по акту приема-передачи, хватит уж постоянно тянуть на себя одеяло. Обременение легко снимается по суду и в короткие сроки в случае неадекватности продавца,и в этой схеме устраняется ненадежное звено - ячейка. Вам перевели деньги на счет, снимаете обременение, для области тем более выгодно, вместо 28 дней, 5-8 дней регистрации и 2-3 дня на снятие обременения
ячейка как раз самое что ни наесть надежное звено,главное допуск к ячейке правильно прописать,а бегать по судам терять время и нервы за свои же деньги наверное никому не хочется.....
Зато продавцу не всегда комфортно получать деньги из ячейки после перехода собственности на покупателя, особенно при альтернативных сделках, когда доступ к ячейкам по нескольким зарегистрированным договорам.
Продавцу ничто не мешает обеспечить себе гарантии получения прописанных в доступе к ячейке ксерокопий ДКП из альтернативной цепочки через юр.лиц и ИП, участвующих в сделке (обычно это риэлторы), или взяв доверенности на регистрацию ДКП по цепочке (можно кроме своей продаваемой квартиры, чтобы покупатель чувствовал себя уверенно) и лично съездить сдать их на регистрацию и получить зарегистрированные, снять для себя ксерокопии(если сделка без участия юр. лиц или ИП проходит). Можно расписку покупателю не отдавать о том, что деньги получены, и передаточный акт не подписывать до тех пор, пока Вам не дадут все нужные документы на доступ в ячейку. Это тоже работает. Есть ещё способы себя обезопасить и договориться с покупателем и с участниками цепочки.
Передаточный акт в области сдают в регпалату сразу с ДКП, регпалата может отказать в случае нечистой квартиры в цепочке. А продавец будет отвечать за все это своими деньгами, да еще и за риэлторов работать (ездить по регпалатам сдавать документы цепочки?) Ну даст агенство гарантия получения, а какую материальную ответственность они несут в случае неисполнения своего обязательства? А сроки доступа к ячейке тем временем заканчиваются, например, пока агенство собирает бумажки со всей цепочки.
Это раньше передаточный акт сразу с ДКП в М.О. сдавали. Теперь они спокойно принимают ДКП и без передаточного акта. Лично проверено. Продавец может по регпалатам не ездить, а доверить всё своему риэлтору и всзять с самого риэлтора, с фирмы риэлтора (или с ИП) расписку (или гарантийное письмо) на передачу нужных ему документов для доступа в ячейку заранее. В случае не выполнения письменного обязательства (расписки, гарантийного письма) по передаче Вам для доступа к деньгам необходимых ксерокопий Вы не отдадите агенту ключ от ячейки с его комиссионным вознаграждением, только и всего.
В случае отказа регпалаты в регистрации одной из сделок сделка по Вашей квартире тоже не регистрируется (риэлторы знают, как это можно предусмотреть в Вашем ДКП) и Вы остаётесь при квартире, а покупатель при деньгах, т.е. каждый при своём. Сроки аренды ячейки и сроки доступа к ячейке должны быть рассчитаны правильно и безопасно для всех. Это всё вполне реально.
Слишком у вас все идеально выходит, как в наших объявлениях "до Москвы 20 мин транспортом" пробки не учитываем.
В каком городе МО у вас не потребовали акт приема-передачи вместе с ДКП? У нас требуют до сих пор! Риэлтор не будет мотиривирован собрать все бумаги для доступа в ячейку или будет потом трепать нервы и шантажировать, т.к. взял уже большую часть своих коммиссионных с авансом, а скрытку провести ему не удалось, надо ее выжать из продавца. Отказ регпалаты в регистрации одной из сделок и другая не регистрируется? А если они в разных регпалатах и в договоре ст.157 провести нельзя?
"В каком городе МО у вас не потребовали акт приема-передачи вместе с ДКП? У нас требуют до сих пор!"
:-D Кто Вам такую ерунду сказал? Ваш риэлтор? Либо он по старинке работает, не следит за текущими изменениями, либо ДКП у него стандартные, он их не переделывает под ситуацию каждого клиента, как положено. Шлите в сад такого риэлтора.
Во ВСЕХ городах М.О. отделения Росреестра сейчас (да и в конце прошлого года тоже) теперь принимают определённым образом составленный ДКП на регистрацию без передаточного акта. И требования Росреестра теперь единые везде. :-)
"Риэлтор не будет мотиривирован собрать все бумаги для доступа в ячейку или будет потом трепать нервы и шантажировать, т.к. взял уже большую часть своих коммиссионных с авансом, а скрытку провести ему не удалось, надо ее выжать из продавца."
Что-то я не пойму: Вы именно этого риэлтора нанимали зачем? Чтобы проблем себе добавить? Ошибка с выбором риэлтора - Ваша ошибка. Исправляйте теперь. Или расхлёбывайте заваренную кашу. Ну и задумайтесь: Вы сами вокруг себя формируете свои полезные связи и свой круг общения. Учитесь это делать хорошо, тогда и шишек меньше будете набивать.
"А если они в разных регпалатах и в договоре ст.157 провести нельзя?"
Если разные рег. палаты, то сроки регистрации сделок в цепочке тоже надо делать разными для Вашей безопасности, потом передавать уже зарегистрированные документы по другим объектам по месту регистрации последнего объекта, в доступе к которому статья 157 и прописана. Или в Москве на ул. Кокинаки всё регистрировать, если вся цепочка в М.О., тогда проблем со ст. 157 ещё меньше.
Регпалата сама сказала про акт приема-передачи вместе с ДКП, а не риэлтор, будьте добры дайте ссылку на нормы от росреестра. Да прочитайте последнее сообщение от автора.
"Если разные рег. палаты, то сроки регистрации сделок в цепочке тоже надо делать разными для Вашей безопасности, потом передавать уже зарегистрированные документы по другим объектам по месту регистрации последнего объекта, в доступе к которому статья 157 и прописана." На это не идут покупатели, долго видите ли ждать, пока зарегистрируют квартиры по цепочке.
"На это не идут покупатели, долго видите ли ждать, пока зарегистрируют квартиры по цепочке."
Тогда предложите покупателям альтернативу: пусть проплатят быструю регистрацию всей цепочки с прописанной статьёй 157 в одном месте - на ул. Кокинаки в Москве.
Вот ссылка, которую Вы просили.
http://www.to50.rosreestr.ru/blanks/obch_trebovaniya/
Если чиновник Росреестра не принимает ДКП на регистрацию без передаточного акта, то это может быть законным только по одной единственной причине: неграмотно и неправильно составители ДКП прописали в ДКП пункт о взаиморасчётах. Если его юридически грамотно и правильно сформулировать (при стандартной схеме взаиморасчётов через банковскую ячейку), тогда передаточный акт можно спокойно подписывать после регистрации сделки при реальной передаче покупателю квартиры и ключей от неё (по той же самой стандартной схеме, по которой в Москве это повсеместно происходит). Несколько лет назад в М.О. такое было невозможно, а теперь это делают везде в М.О. Разрешено то, что не запрещено и не противоречит законодательству.
Диктат и требования отдельных чиновников в отдельных городах М.О. сегодня уже не актуальны, к счастью. Руководство Росреестра быстро (иногда в тот же день) наводит порядок на местах при любых, даже анонимных жалобах, а рабочие места из-за своих же ляпов регистраторы терять не хотят. :-)
Спасибо за ссылку, изучу на досуге. Требуют акт приема-пердачи вместе с ДКП, мотивируя тем, что регистрируется не только ДКП, но и одновременно право перехода собственности на покупателя, а последнее невозможно без АПП. Коккинаки не панацея, там регистраторы стали заворачивать договоры со 157 ст., ссылаясь на невозможность "технически" провести регистрацию цепочки.
"мотивируя тем, что регистрируется не только ДКП, но и одновременно право перехода собственности на покупателя, а последнее невозможно без АПП"
Последнее возможно в любом случае: с обременением или без (зависит от текста ДКП). Свидетельство без обременения и без подписания АПП до регистрации возможно получить, если ДКП правильно составлен (особенно пункт о передаче денежных средств) + в ДКП также прописываются сроки физического освобождения квартиры и сроки подписания передаточного акта именно после регистрации сделки. С правильным текстом ДКП Вам не имеют законного права чиновники в рег. палате отказать.
У нас в ДКП изначально такой пункт был. Банк, составлявший договор, сказал, что по согласованию сторон этот пункт без проблем можно изменить. И вроде как такая рыба договора 100% проходная для регпалаты района, где мы покупали квартиру, а при изменении могут возникнуть проблемы. Пункт мы изменили, в регпалате проблем не возникло.
риэлторы всегда так говорят и тупо копируют рыбу, которая уже прошла регистрацию, такую костность как у риэлторов ни у кого больше не встретишь.
Риелторы - они разные бывают. Моя риелтор договор купли-продажи сама составила виртуозно, там столько пунктов, защищающих мои интересы, прописано! Моя риелтор этот договор согласовывала несколько дней с риелтором продавца, пока они не пришли к компромиссам в мою пользу. Вам просто с риэлторами не везло, раз Вы так про них пишете.
все заинтригованы кто же "твоя риэлтор",пора приподнять завесу тайны,хотя я почему то догадываюсь что она с форума)))))....
Не надо мне "тыкать". Вы слишком фамильярно себя ведёте. Почему Вы вдруг решили, что с форума? Нет. Мне её коллега порекомендовала, которая перед этим с ней сделку делала.
В общем вчера мы заложили деньги в ячейку. Я пыталась настоять на том, чтобы подписывать акт после получения денег, после регистрации. Но риэлтор покупателя, помощник нотариуса и сотрудник банка (квартиру покупали ипотечники)стали уверять, что для области нужно обязательно акт подписать до регистрации. Подписала, но в договоре пункт переформулировали-таки. В общем, с ячейкой тоже страшновато было. Но девушка, которая покупает квартиру, сразу отдала мне второй ключ от ячейки, сказала, что ей он не нужен. В общем сижу теперь с двумя ключами, жду регистрации в течение пяти дней