Оценочная комиссия банка и риэлтор продавца
Ситуация такова. Намерены купить земельный участок с домом в МО, будет ипотека, дом подыскали, интересы продавца дома представляет риэлтор. Банк посмотрел копии бумаг, представленных риэлтором (кадастр на землю, св-ва о собственности, разрешительная документация на строительство, акт сдачи дома в экплуатацию) и предварительно дом одобрил.
Теперь предстоит оценочная комиссия, на которую наш банк от продавца требует следующий список документов:
по земле: кадастровый план участка (обновленный)
по дому:
1. кадастровый паспорт
2. технический паспорт
3. протокол заседания МВК
4. финансово-лицевой счет
5. выписка из домовой книги
6. выписка об отсутствии задолженности по коммуналке и налогам
Кадастр на землю банк попросил обновить по причине того, что в старых бумагах указана категория земель "земли СХН", а несколько лет назад эти земли были переведены в категорию "земли поселений". Ну и предоставить всё остальное.
Информация была передана риэлтору. Через несколько дней она перезвонила и заявила, что все эти бумаги нужно сделать еще за НАШ счет, т.к. это нужно НАМ, а не им. Срок действия техпаспорта на дом и кадстра на землю и дом - всего лишь один месяц. Мол, а вдруг сделка не состоится, и тогда они попадут на энную сумму. Цена вопроса получения бумаг (от 10 до 30 тыс руб) зависит от сроков изготовления этих бумаг. На наш резонный вопрос "Но ведь дом продаете вы?" было сказано: "Мы этот дом и без обновленного кадастра продадим."
Что-то я совсем уже ничего не понимаю. Насколько мне известно, кадастровые документы в принципе бессрочны, но их нужно обновлять раз в пять лет. Так? У них на бумагах земельного кадастра стоит 2004 (кажется) год, по-любому к сделке даже не с нами его нужно обновлять. Техпаспорт на дом, кажется, действителен в течение года. Или нет? А 1 месяц действительны только бумаги вроде выписки из домовой книги, отсутствии задолженности и т.п.
Но на самом деле напрягает не это. Напрягает позиция продающего недвижимость риэлтора. Я считаю, что тот, кто продает этот дом и землю, должен априори обладать необходимыми для сделки документами, а не требовать деньги с потенциального покупателя для получения этих документов в госструктурах. В выходные в страну возвращаются хозяева дома, они, как я понимаю, не в курсе наших переговоров с риэлтором. У нас есть их контакты, и мы намерены разговаривать с ними.
Я права или не права? Нас разводят на деньги? Эти бумаги действительно должна сделать продающая сторона?
И скажите, пожалуйста, всё-таки какие именно документы должны быть в наличии у продающей стороны при совершении самой сделки? А то фраза "Мы этот дом и без обновленного кадастра продадим!" очень покоробила...
Обычно при сделках с недвижимостью в Москве и в М.О. документы, которые требуются для регистрации сделки, делает и оплачивает продающая сторона, а покупатель оплачивает оформление сделки, (составление ДКП, расходы на регистрацию, госпошлину, банковскую ячейку). Если в Росреестр надо нотариальные документы предоставить, тогда каждая сторона оплачивает сделанные ею нотариальные документы. Все документы, которые нужны стороне покупателя исходя из её интересов (документы для проверки юридической чистоты объекта, документы, делающие покупку безопаснее для покупателя, документы, которые затребовал ипотечный банк, выбранный покупателем, и т.п.) обычно делаются за счёт покупателя, если они платные. Если дополнительные документы бесплатно выдаются, но работа по их сбору - значительные трудозатраты и затраты времени, которые ранее не предусматривались, стороны договариваются между собой, кто будет собирать эти дополнительные документы и кто будет оплачивать их сбор. Варианты договорённостей возможны разные. Но большинство людей считают справедливым, что платить должна та сторона сделки, которая требует сбора дополнительных документов. Так как банк платить не готов, так как банк представляет и защищает интересы покупающей, а не продающей стороны, так как банк был выбран покупателем, который сам не может без банка оплатить выбранный объект недвижимости (а это уже проблема покупателя, а не продавца), справедливо будет, если покупатель не станет перекладывать оплату капризов выбранного им банка на плечи продавца. За всё платит инициатор. Если инициатор - банк, тогда за всё платит клиент банка, а не посторонний банку человек.
Список документов на сделку (без ипотеки и без банка) для продавца почти совпадает с приведённым списком доков, переданных риэлтором продавца банку. Добавляются сюда документы, на основании которых получены свидетельства на дом и на землю, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги. Эти бумаги делает продающая сторона.
Если цена на дом с участком по сравнению с аналогичными объектами не высока, тогда действительно и продавцу, и его риэлтору проще продать без обновлённого земельного кадастра и без техпаспорта. Продавцы во избежании лишних затрат со своей стороны (даже во избежание больших затрат времени и сил на сбор дополнительных документов) при прочих равных условиях предпочитают покупателей с чистыми деньгами покупателям-ипотечникам. Такова реальность.
