"подводные камни" при сдаче квартиры
Девочки, и я к вам за советом!
На семейном совете решили сдать квартиру, вернее не всю квартиру, а одну комнату (вторая будет просто закрыта). Это Москва, Северо-Запад.
Обратились в агентство, они оценили в 28 тыс., прислали по электронке договор. Мама дорогая!
Там столько всего понаворочено.
А если без агента попробовать найти нанимателя. Оплата за квартиру, эл. энергию и телефон входит в оговоренную сумму или отдельно взимается?
Вот теперь вопрос к знающим, сдававшим и риэлтерам нашим Евским. Эти договоры от агента имеют ли какую юр. силу в форс-мажорных обстоятельствах в судах? Или это так, для перестраховки агента?
Заранее спасибо всем за ответы.
Попробую ответить по пунктам:
1. 2к. квартира с одной закрытой комнатой - это все же не комната, а, чаще всего, улучшенный вариант 1к.квартиры (холл больше).
2. Договор, считаю, нужен. Так как некоторые человеческие особи имеют неприятную особенность уже через пару часов забывать о данных обещаниях. Договор коммерческого найма в соответствии с ГК имеет полную юридическую силу и нужен он как при досудебных разбирательствах, так и на суде.
3. Без агента вы можете попробовать найти квартиросъемщика, кто ж вам это запретить может!? Имейте только в виду, что этот рынок имеет свои специфические особенности, о которых вы вряд ли знаете (главным образом это риски, связанные с неуплатой налогов), в частности поведение агентов может быть самым разным, вплоть до полностью партизанских методов работы. Во всяком случае большая часть объявлений "Ишу любую квартиру в любом районе по любой цене. Семья врачей из Подольска" в газетах, на форумах и подъездах домов принадлежит именно агентам, причем агентам не самого высокого разбора.
Многие из тех, кто пытался сдать квартиры самостоятельно, хлебнув почти неизбежного на этом рынке лиха, потом обращались к агентам. Могу дать (если разрешит) ссылку на паспорт ЕВАрушницы, которой сильно досталось в начале этой весны при сдаче собственной квартиры.
4. В Москве по умолчанию принято, что квартплату за квартиру платит хозяин (при этом одинаковые квартиры, в которых прописан 1чел. и 6чел., стоят для квартиросъемщика одинаково), а вот потребляемые ресурсы, которые измеряются счетчиками (электричество, межгород, возможно вода) оплачиваются квартиросъемщиком, т.е. тем, кто их потребляет, и это справедливо.
5. В Москве принято брать залог в качестве страховки рисков порчи квартиры и имущества. Квартиросъемщики будут предлагать зачесть залог в счет последнего месяца проживания - не поступайте так, этот зачет выхолащивает суть залога.
6. Присутствует также определенная сегрегация людей по их месту рождения и воспитания. Обычно азиатам квартиры сдаются дороже, чем европейцам.
7. Есть еще много-много мелких нюансов, которые узнаются со временем, в процессе наработки опыта.
6. Навскидку отличить агента более-менее знающего от агента просто с надутыми щеками можно с помощью вопроса "почему договора найма оформляются на срок менее года?". Популярные у второй категории агентов ответы "чтобы не платить налоги" и "чтобы не регистрировать договор" являются не просто неправильными, а исключительно вредными.
Спасибо, добрый человек!!!
По пункту 3.
Мне и самОй страшно искать по объявлениям на заборе.)
Думала оповестить всех друзей-знакомых может кому из их знакомых нужно снять жилье. Если не против хозяйка, дайте ссылку на паспорт.
4. Если я правильно поняла, то я плачу за квартиру, воду, электричество, телефон, а потом показываю квитанции нанимателю и он мне компенсирует?
Тут получается камень преткновения: я - льготница, частично за квартиру и электричество плачУ. А если сдаю жилье, то как добропорядочный гражданин я должна снять с себя эту льготу (заявить в ЕРЦ и Мосэнерго?) или можно как-то на это глаза закрыть?
И что с налоговой? надо платить какую-то минималку, типа ИП?
6. Я вот еще не решила твердо, на сколько получится сдавать. Думала, что если договор подписывать, то сначала на полгода (ну а дальше он же может пролонгироваться по умолчанию?) или не так?
Сразу на год, как в шаблоне предлагаемом не хочется подписывать, мало ли какие форс-мажоры случатся, а у них там получается, что мы должны будем все компенсировать. Тогда и смысла нет сдавать.
И еще, договор где-то должен быть зарегистрирован? В Регпалате? Или меня уже понесло в дебри?
Извините, за сумбур.
1. Спасибо за эпитет "добрый человек" :). На самом деле я матерый агент, отношение к которым даже на этом форуме варьируется от "глубокой ненависти" до вполне себе уважительного. Вам ваше отношение еще только придется сформировать в будущем. Я надеюсь на лучшее :)
2. Напишите мне в личку, дам вам ссылку на паспорт той дамы. Не имею прав "светить" публично своих клиентов. :)
3. По поводу оплаты ресурсов. Методологически правильным считаю следующий подход - показания счетчиков снимаются каждый месяц, разница в показаниях умножается на действующий тариф (без льгот), вычисленные деньги отдаются вам сверх платы за наем, непосредственную оплату производите вы сами (механизм ваших расчетов с поставшиками ресурсов квартиросъемщиков не касается).
4. Вопрос про налоги тоже обширный. Есть несколько небольших особенностей в отборе клиентов и ооформлении договоров, которые позволяют снизить риски. Опять же подробнее отвечу в личку, по понятным причинам. :)
5. Не очень хорошая идея сдавать квартиру на полгода. Главная причина в том, что и квартиросдатчики и квартиросъемщики чаще ищут ровных, длительных, стабильных отношений. Договора коммерческого найма согласно ГК, могут заключаться на срок до 5лет. Но договор на срок более 1 года несет в себе для хозяина квртиры существенно большие риски в сравнении с договором на срок менее 1года. Поэтому в Москве обычно заключают договора на срок 11мес. Квартира на 6мес. бОльшей части лучших квартиросъемщиков (не летунов) будет неинтересна, поэтому ее цена будет прилично ниже цены квартиры, сдаваемой на 11-12мес.
6. Договоры коммерческого найма жилья не требуют регистрации. Подлежат регистрации в Росреестре договора аренды на срок более 1года.
У меня такая же ситуация с оплатой - мы льготники.
Я указала жильцам официальные расценки на потребление 1 м3 горячей и холодной воды, стоимость электроэнергии. При оформлении договора мы записали все показания счетчиков.
Квитанции полностью оплачиваю я, квартиранты мне компенсируют часть стоимости по РЫНОЧНЫМ расценкам исходя из показателей счетчиков.
Льготы не принадлежат ни мне, ни жильцам. Льготы принадлежат моему ребенку-инвалиду. И дарить их квартирантам я не обязана. Тем более, что они не по умолчанию предоставляются - их еще оформить надо.
А еще люди вот так сдают квартиры http://eva.ru/topic/155/2705786.htm?messageId=67890683
можете еще в интернете порыскать разные виды договоров и выбрать. Агент абсолютно не нужен. Я больше чем уверен, что у вас уже вся личка в письмах от агентов. Если вы определились со стоимостью, то можете разместить объявление на еве в соответственном разделе.
А так все просто: оплата за 1й и последний месяц + оплата счетчиков + договор, какой Вам больше понравится из интернета (можно совместить несколько вариантов). Сдать еще можете попробовать через знакомых и коллег: на работе скажите -часто желающие находятся! Агенты ничего не гарантируют и ничего не дают - так что смело можете обходиться без них :) В суд они с вами точно не пойдут -оно им надо? Кстати, если сдаете без агента и без комиссии, то вправе цену сделать чуть выше, попробуйте за 30. Если квартира нормальная и цена адекватная то сдадите сами без проблем за пару дней! Поищите по знакомым кто сдавал или сдает они Вас проконсультируют.
Я пользуюсь услугами агентов при сдаче квартир, и могу сказать что большая часть написанного - ерунда полная.
С таким же успехом можно утверждать что надо самому себе ботинки шить, ведь это на самом деле не сложно, а обувная фирма ничего не гарантирует и в суд с вами не пойдет.
Зачем геморрой , если для сдающего услуги агента бесплатны?
Понятно что агент нужен нормальный , а не просто для мебели, но тому кто сдает в первый раз он снимет очень много головной боли. Когда опыт наработается, тогда да, может быть стоит и самому...
А самому выдавать себя за агента и рубить с жильцов лишнюю плату - это уже бл@дство, на мой взгляд
ОТТО, порадовало в том топе образное сравнение с сутенером. Самому что-то подобное в голову приходило, но у вас получилось ярче и образнее. :)
не слушайте агентов, сдавайте сами, как хозяйка нескольких квартир вам говорю :) и представиться можно агентом и получить при сдаче еще одну или пол ставки аренды. Почитайте соседний топ "как я сдала квартиру" - очень поучительно :)
сдаю квартиру уже далеко не 1й год, всегда сами сдавали, сейчас агенты будут запугивать, что это очень сложно и проблемно -не верьте -сами сдавайте -зачем вам лишние посредники! на куплю -продажу возможно и нужны грамотные риэлторы, на сдачу они вообще не нужны -сдавайте сами, сами выберите людей, которые будут жить в вашем жилье! Сейчас многие сами начинают сдавать потому что поняли что риэлторы не нужны для этого! Жильцам можете сказать,ч то за хлопоты берете вместо риэлтора 30% -думаю квартиру с руками оторвут:)))) только симку новую купите, что бы после сдачи не звонили.
это уже по желанию, я бы % за 30 бы это сделала или цену на аренду бы завысила. Не вижу проблем сдать СВОЕ имущество САМИМ!
Да нет в этом особых проблем, особенно если знаешь по жизни с какой стороны у бутерброда масло.
Просто с нормальным риэлтером проблем вообще нет :)
Не надо ездить 20 раз на просмотр, не надо в стописятпятый раз повторять свои требования и выслушивать предложение заселить скромную узбекскую семью, не надо в 2 часа ночи вскакивать от очередного звонка
Приехал на встречу с уже отобранным кандидатом, подходящим под твои требования, посмотрел на него и принял решение.
это все легко решаемо:
1. ездить 1 раз, назначить несколько просмотров на этот день, если квартира и цена адекватная за 1 раз и сдадите.
2. все пожелания пишутся в объявлении
3. на ночь мобильник выключать -вот и все! через пару дней квартира будет сдана.
а так спокойно просить 30% за хлопоты и заселять! оговорив все это в объявлении. если квартира 30 тр, то 10 тысяч не лишние и пару тройку дней за эти деньги можно по отвечать на телефонные звонки
вот именно:) я ж не из-за альтруистических соображений квартиру сдаю :) и не что бы агентам хорошо жилось
Под баблом, как я понимаю, имеется в виду агентский %%, равный от 50 до 100% стоимости месячной арендной платы. Да?
Ну тогда и писать надо не "не пользуйтесь услугами риэлтеров, они ничего не гарантируют и в суд с вами не пойдут, вы сами все сделаете не хуже", а "оказывается, если не воспользоваться услугами риэлтера а сделать все самому, то можно дополнительно заработать столько то денег"
а где я о муже писала? я бы не стала играть спектакль, я бы честно сказала: мне за хлопоты 30% от стоимости, агенты берут от 50! не хочешь не бери!
Вот здесь ты и писала: http://eva.ru/topic/155/2705786.htm?messageId=67890683 Ты ж там потом сама и спалилася, все это помнят :-P
;-) Ленкаа, хватит пудрить народу мозги. "Не виноватая я, он сам пришёл!" будешь муженьку своему при удобном случае в качестве лапши на уши вешать. :-7