Предварительный договор
Ой-ой-ой-ой-оооо.Мы подписали предварительный договор купли-продажи на нашу квартиру(я так понимаю типовой,и обычный в таких случаях).А наша альтернативная квартира отказались подписать,сказав,что они еще не нашли себе вариант.Считаю такой ситуацию непрфессионализмом нашего риэлтора(ведь мы ему по-сути платим за то,что он учитывает все подводные камни,продумывает на шаг вперед и учитывает наши интересы).Но не об этом.Чем черевато нам срыв сделки в назначенное время?В договоре я не помню,что в этом случае нам что-то грозит.Договор составлен в таком ключе:мы...обязуемся продать нашу квартиру до указанной даты...Покупатели наши-ипотечники
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
обычно подписывают не предварительные договора, а договора аванса
вы какието деньги то получили по этому договору?
Требование сбербанка для одобрения квартиры, я обычно сама за всех в нем расписываюсь и пункт о деньгах убираю.
видимо относительно недавно ввели такое.
три года назад сберу было достаточно и натурального договора кп или уступки
Да никаких пипец, у вас просто покупатель ипотечник сбербанка :)Для одобрения сберу нужен этот дурацкий предварительный договор, а значимости у этого договора большой 0 и все это понимают.
А расскажите поподробней. У меня потенциальные покупатели, тоже с ипотекой от сбера. Тоже сказали про аванс в начале, а затем предварительный договор. Скажите, чем чреват предварительный договор и долго ли одобряет сбер ипотеку?
если цена в предварительном договоре не согласована, то не пипец
если указана квартира (адрес), цена и сроки - тогда да, могут понудить заключить основной договор на указанных условиях.
но и вы их - тоже можете.
Прописаны все: цена-сроки.Единственное,что указано еще то,что в случае если произошла ситуация,существенно снижающая ценность квартиры(пожар,затопление),то сделка не состоится.Сейчас ОЧЕНЬ злюсь на риэлтора,потому что он даже не удосужился созвонится с нашей альтернативой,и выяснить их намерения.А мы провели работу немалую,выписались(причем за деньги),собрали все справки-выписки,заказали оценку нашей альтернативы.И весь ужас в том,что рынок опустел,новых квартир нет,то что более-менее подходило,упустили.Вот такой НОвый год.Если выпутаемся из этой ситуации,то я уже не хочу никаких улучшений жилищных условий.Сейчас хожу по своей квартире и она мне нравится.Ну и то,что кухня кухня 6 метров,в ванной не помещается стиралка,а холодильник стоит на балконе,кажется уже не напрягает
Да, расслабьтесь и посмотрите вокруг :) Новый год на дворе :) С праздником Вас! Пускай этот год принесет вам удачу во всех квартирных задумках.
Подумайте сами, судиться с Вами ипотечники не будут. Себе дороже. Зачем выписывались до сделки - не понятно. Альтернативы до конца января закрывать будет нечем, пока рынок не наполнится новыми вариантами.
Имхо, сделайте выводы и разбор полетов, а после этого начинайте все заново, с прежними покупателями или с новыми.
Ваша квартира никуда от вас не денется.
Вы тоже ипотечники? Какого банка? У вас сопровождение или риэлтор на полном цикле с вами работает?
штрафные санкции прописаны? если нет, то не дергайтесь и ищите новую квартиру. судебное дело по понуждению к заключению основного договора на основании заключенного предварительного - не такая уж и быстрая процедура. да, скорее всего - проиграете. это минус судебные расходы. но понудят вас к заключению основного договора не ранее чем, месяца через три - два на разбирательство, месяц на отложения, плюс можно обжаловать в кассацию, то есть еще пара месяцев. такая головная боль нужна будет покупателю только если квартиры очень резко взлетят в цене. резко до выборов вряд ли взлетят, феваль - март активные месяцы, будет у вас возможность подобрать альтернативу, а летом обычно цены снижаются.
если цена в долларовом эквиваленте указана, волноваться вообще не о чем - если и взлетят после выборов, то в рублях. да, можете потерять, если перед выборами подрастут. с другой стороны, ведь не только вас могут понудить, но и вы можете понудить. если что, предлагайте свой договор с жесткими сроками оплаты до подачи документов на регистрацию и с сохранением за вами права пользования жилым помещением еще месяца на три - ваши обязанности будут исполнены. главное, вам успеть первыми.или они соглашаются и вы получаете деньги и можете тянуть регистрацию или они оплачивают и у вас еще три месяца на поиски квартиры и кредита.
главное - успеть первыми.
"если что, предлагайте свой договор с жесткими сроками оплаты до подачи документов на регистрацию и с сохранением за вами права пользования жилым помещением еще месяца на три - ваши обязанности будут исполнены. главное, вам успеть первыми.или они соглашаются и вы получаете деньги и можете тянуть регистрацию или они оплачивают и у вас еще три месяца на поиски квартиры и кредита.
главное - успеть первыми", - не нужно давать подобные советы, не видя договора перед собой. В сберовском предварит. договоре прописан порядок оплаты. А все остальное и вовсе не серьезно.
:) давайте вы не будете говорить, что мне надо делать, а я не скажу, что надо делать вам ;)
относительно несерьезности... позвольте не согласиться
вы договор тоже не видели. автор его здесь не цитировала. в ряде случаев несерьезные варианты дают весьма положительный эффект.
Сберовский предварительный договор (покупатели - ипотечники сбера) видела и не единожды. Поэтому и написала. Имея дело с ипотечником сбера, нельзя обойтись без подписания предварительного договора или заменить его на договор аванса. Без его подписания рассмотрение квартиры банком не начнется.
В этой ситуации гораздо важнее тот момент, что одобрение ипотеки имеет конечный срок. У сбера - 4 месяца. Возможность принудить продавца к заключению договора через суд теоретически обсуждать можно, но практического смысла попытка такого принуждения (в данной конкретной ситуации) не имеет.
ну раз прописано, значит два)
речь о другом - чтобы вас понудить к заключению основного договора - необходимы весьма приличные усилия и достаточно длительный срок.
кроме того, если до окончания срока, указанного в вашем предварительном договоре, стороны не заключат основной договор либо одна из сторон (покупатели, в вашем случае) не направит вам письменного предложения заключить такой договор - то предварительный договор по сути теряет свою силу.
если вам направят такое предложение - выжидаете 28 дней и на 29 отправляете протокол разногласий, где указываете устраивающие вас (то есть максимально жесткие из тех, что не указаны в ПД условия). 30 дней у покупателя будет, чтобы подать иск в суд. если он иск не подает - вы свободны от договора. если подает - дело тянется еще с полгодика. потом вам платят деньги, вы тянете регистрацию... а дальше насколько фантазии хватит. в общем, при желании вы можете устроить покупателям геморрой годика на два минимум. им это надо? им это не надо. им проще отказаться от вашей квартиры. в крайнем случае, распишете им перспективы.
покупатель вряд ли на это пойдет, разве что вы продаете квартиру с боольшим дисконтом к нынешним ценам.
так что самый большой у вас риск - что вы потеряете этого покупателя.
"..выписались(причем за деньги)"
У нас в цепочке тоже одно "звено" выписалось до сделки, к сожалению, из-за этого были проблемы - сначала им отказались открывать банковскую ячейку, затем адвокат не хотел заверять доверенности на регистратора, последнее и самое напряжное -полученнные от продажи квартиры средства по плану они хотели положить на счет, его отказались открывать, так как прописки у них нет. Для себя сделала вывод, что выписываться до сделки плохой шаг.
Я прописалась у знакомых,с детьми.Прописка есть.Муж прописан у мамы.Риэлтор просто мозг вынес,что нужно выписаться,причем в короткий срок.Чуть ли не каждый день звонил.Обидно очень.У меня такое чувство,что он помнит только о том,что мы заключили договор на продажу нашей квартиры.А то,что заключили два договора,один из который на подбор нам альтернативы,у меня чувство,что напроч забыл.Срок закончился,теперь подожду месяц и пойду к другому,на этот раз специалиста надеюсь найду
Чей риэлтор мозг вынес? Ваш или покупателей?
Чем аргументировали необходимость выписки?
Три варианта у меня
1.Продать в срок и в ужасе метаться два месяца,ища квартиру.Если начнут ползти цены на квартиры,то получить инфаркт(сгущаю наверное(()
2."Забить" на договор,и взять покупателей измором.Кто кого...мы их или они
3.Обрушить в ванной плитку и устроить небольшой пожар на кухне.Типа последствия Нового Года
есть еще четвертый - взять отпуск и спокойно и вдумчиво изучить рынок и порядок осуществления подобных сделок, взяв пару очных консультаций у специализирующихся юристов. разных юристов :)
и заодно подыскать квартиру.
надеюсь, третий озвученный вариант - это просто эмоциональные фантазии, не имеющие отношения к реальности.
не паникуйте. продажа квартиры - стресс, но лучше, если вы не будете паниковать:)
Никакими юридическими консультациями, причем платными, бесплатными, очными, заочными не склеить альтернативу. Это работа риэлтора или самого клиента, если он на это способен. Причем работа сложная, нервная, с высокой степенью ответственностью, не одними переговорами. Чем в этом может помочь юрист? Посмотрит доки? Совсем не лишнее, но не главное.
Одну квартиру уже нашли. Толк в этом есть? На сделку вышли?
Очень жаль, что Вы не видите самый разумный вариант. Договориться и сделать сделку.
Все, что Вы перечислили - это из разряда панических решений, не имеющих никакого отношения к разумным действиям.
Я неспроста вас спросила, у вас риэлтор на полный цикл должен работать или только на сопровождение?
У вас ипотека? Какого банка? Вы выше писали, что сделали оценку найденной квартиры.
Юля,очень бы хотелось договорится,но наши покупатели очень сложные в плане переговоров.Постоянно какие-то претензии.
Претензии пускай оставят себе. Так им и скажите.
Посмотрите, что будет с ценами после праздников, а после этого думайте, что делать дальше. Вполне возможно, что проще отдать аванс и начать все заново. Может быть, даже и повысив цену.
