Маленькая сумма в ДКП чем грозит?
Искали квартиру довольно долго, нашли и вот те раз, оказалось, что она менее 3-х лет и в договоре пропишут только 4 млн.
Риск понимю такой, что в случае чего вернут нам только эту сумму (да вернут ли?) а еще что? Квартира новостройка, дому 2 года, покупалась она на этапе строительства, т.е. какой-то супер-темной истории в принципе нет.
Стоит покупать, или что-то другое поискать? У нас один из детей будет собственником - это как-то защищает от возможных проблем, или нет?
и не пойму как чисто технически все будет происходит на сделке.
В ДКП ведь прописана одна сумма, а вторую часть я в какой момент отдаю? На этом этапе меня можно как-то обмануть?
расписку берите на полную сумму. можно двумя расписками, но на полную.
до сделки ЛИЧНО обратитесь в Росреестр за выпиской о правах. не по доверенности через посредника, а лично. это маленькая, но все же страховка.
скорее всего вы будете закладывать сумму в ячейку целиком. а продавец получит к ней доступ только после регистрации договора купли-продажи.
1. Расписка на полную сумму не спасёт в данной ситуации.
2. Совет лично взять выписку ЕГРП хороший. Но для получения официальной выписки о правах из Росреестра доверенность в принципе никому не нужна, поэтому не поняла, зачем Вы о ней здесь написали.
Только честность и порядочность и продавца, и покупателя. Но это по документам не проверишь, мозги рентгеном не просветишь другой стороне, а если и просветишь - не поможет это ничего выяснить.
Ну, если Вы наивно верите в то, что при абсолютно хороших документах бывший собственник при желании не найдёт повода расторгнуть Ваш ДКП хотя бы для того, чтобы остаться при квартире и вернуть Вам за неё меньше, чем получил (причём возвращать будет, вероятнее всего, ну о-очень долго), а ещё если Вы не боитесь стать соучастником налогового преступления, тогда вперёд и с песней!
А с чего он будет его расторгать-то? На каком основании? Он же не может это сделать просто потому, что передумал и решил, что погорячился.
Справки из ПНД, согласие мужа-жены, проверка факта расторжения брака за этот период - мне кажется, что это все, что требуется в данном случае. В квартире никода никто не был прописан. Ведь очень много квартир продается по такой схеме, неужели вот прямо все думают как бы навариться и нагреть руки на семье с детьми?
"Он же не может это сделать просто потому, что передумал и решил, что погорячился."
Не может.
"Ведь очень много квартир продается по такой схеме, неужели вот прямо все думают как бы навариться и нагреть руки на семье с детьми?"
Далеко не все, конечно, так думают. Но Вы ведь не можете проверить, что именно думает продавец выбранной Вами квартиры. ГК РФ читайте, там масса оснований для расторжения ДКП или признания его недействительным, здесь места не хватит перечислять. Если продавец продаёт с целью нажиться, вернув квартиру обратно, т.е. с плохими намерениями по отношению к покупателю, если он юридически грамотен сам и/или имеет консультантов-адвокатов действительно хороших, он расторгнет заключенный с Вами ДКП, я Вас уверяю, найдёт повод такой, что Вы и Ваши адвокаты ничего не смогут сделать. А заниженная цена в договоре - дополнительный риск, что именно Вам именно такой продавец попадётся.
на всякий случай у продаца - жены и у мужа попросите справку из ПНД. опять же танцы с бубнами, но иногда помогает впоследствии.
именно. если в первые три года еще какая-то защита есть при наличии расписки, то затем - увы, ситуация ухудшается.
если продавец откажется писать расписку, предложите ему заключить доп. соглашение к основном договору в котором укажете настоящую цену.
пропишите там обязанность продавца подать его на регистрацию. в некотором смысле - филькина грамота, но тем не менее может помочь - по крайней мере, доп. соглашение такое теоретически можно зарегистрировать. плюс доверенность на продавца сделайте, но не отдавайте. это юридические танцы с бубном, но иногда подобное шаманство помогает.
"если в первые три года еще какая-то защита есть при наличии расписки"
Да никакой защиты нет даже в первые три года.
"по крайней мере, доп. соглашение такое теоретически можно зарегистрировать"
Можно-то можно, но при строгом условии, что содержание доп. соглашения (в том числе и в том, что касается цены) не противоречит содержанию ДКП, к которому оно прилагается.
"иногда подобное шаманство помогает"
Свежо придание, а верится с трудом. Чтобы не быть голословной, хотя бы пример приведите, в какой конкретно ситуации и каким образом это хоть как-то поможет.
"Да никакой защиты нет даже в первые три года"
Простите, вы никогда не взыскивали денежные средства по расписке, что говорите, что никакой защиты нет? :)
"но при строгом условии, что содержание доп. соглашения (в том числе и в том, что касается цены) не противоречит содержанию ДКП, к которому оно прилагается"
прошу прощения, это где вы такое строгое условие про цену прочли? если бы вы привели аргумент, что в исполненный обеими сторонами договор возможность внесения изменений спорна - другое дело. но то, что в заключенном договоре нельзя изменять цену по соглашению сторон... откуда такое? мне вдруг сильно любопытно стало.
"Свежо придание, а верится с трудом. Чтобы не быть голословной, хотя бы пример приведите, в какой конкретно ситуации и каким образом это хоть как-то поможет"
я не в первый раз замечаю, что вы пытаетесь истребовать у ваших собеседников информацию, которая во первых, может составлять тайну их клиентов, а, во вторых... видите ли, мне пофик, будете вы мои советы другим лицам считать голословными или нет
ничего личного.best regards ;)
"Простите, вы никогда не взыскивали денежные средства по расписке, что говорите, что никакой защиты нет?"
Взыскивала. :-) Было дело. :-) Но то была расписка в том, что физ.лицо взял деньги в долг у меня. Проблем особых с взысканием у меня не возникло. Проблема возникнет у автора топа, т.к. именно такую расписку продавец ему просто не даст. :-)
"но то, что в заключенном договоре нельзя изменять цену по соглашению сторон"
Можно, конечно, если договор не исполнен. В теории. А на практике Вы опять же навряд ли сможете убедить в этом продавца, стремящегося избежать налогов. Вероятность убедить продавца стремится к нулю в данном случае.
"я не в первый раз замечаю, что вы пытаетесь истребовать у ваших собеседников информацию, которая во первых, может составлять тайну их клиентов"
Вы меня удивляете. Если хотите быть убедительной, тогда, пожалуйста, дайте ссылочку, подтверждающую Ваши слова про "не в первый раз". И будьте добры, объясните, причём здесь чьи-то тайны и мой вопрос. Я ведь конфиденциальные и персональные данные у Вас ничьи не выспрашивала, даже Ваши, не говоря уже о других людях, верно? Реальный случай из практики (а не из теории) - никакая не тайна (если без персональных данных), а полезный опыт, в частности, для автора этого топа, а также для тех, кто о таком случае узнает.
Или Ваш ответ мне был просто отмазкой, чтобы прикрыть теоретизирование вымышленной "тайной"?
Аналогично ничего личного. И Вам того же. ;-)
на мой взгляд это очевидно, но раз нужно пояснить подробно, то поясняю
1. если сделка будет признана недействительной, то в первые три года (исковая давность) после расчета расписка, то есть документ о получении денежных средств, на сумму большую, чем сумма в договоре купли-продажи даст покупателю по крайней мере теоретическую возможность взыскать разницу между суммой, указанной в договоре и реально переданой суммой. как будет взыскиваться сумма - как займ или как неосновательное обогащение, это уже другой вопрос.
2. выписка из ЕГРП, полученная любым лицом, кроме непосредственно покупателя (риэлтором покупателя, продавцом, знакомым), не будет являться доказательством того, что покупатель проявил должную омотрительность и заботливость при осуществлении сделки. а наличие должжной осмотрительности и заботливости является одним из значимых факторов при оценке добросовестности покупателя в суде.
сведения о лицах, запросивших выписку из ЕГРП остаются в реестре. и данные сведения могут быть использованы для доказательства добросовестности покупателя. именно поэтому я об этом здесь написала.
а отнюдь не для того, чтобы покупатель узнал что-то скрываемое продавцом, что ему может принести в клювике риэлтор без доверенности.
упоминание о доверенности к тому, что по доверенности от собственника можно получить из ЕГРП сведения куда более полные, чем даются любому желающему лицу в виде выписки о правах. и иногда такие доверености от продавца на посредника тоже делают. редко, но бывает. это знак определенной добросовестности продавца, однако правовых последствий для покупателя может не повлечь.
3. я уточнила, что это *маленькая* страховка.
"даст покупателю по крайней мере теоретическую возможность взыскать разницу между суммой, указанной в договоре и реально переданой суммой"
Не вижу никакого смысла в теоретической возможности, которую невозможно применить на практике.
"как будет взыскиваться сумма - как займ или как неосновательное обогащение, это уже другой вопрос"
Это как раз не другой вопрос, это основной вопрос, потому что и оформляться сумма тогда должна не через расписку неизвестно за что, а именно так, как будет взыскиваться. Иначе не вижу смысла её оформлять.
Про выписку из ЕГРП полностью согласна с Вами. Про доверенности тоже поняла, спасибо.
"Не вижу никакого смысла в теоретической возможности, которую невозможно применить на практике"
с чего вы взяли, что на практике с физического лица невозможно взыскать денежные средства?
да, порой сложно. но не невозможно.
"Это как раз не другой вопрос, это основной вопрос, потому что и оформляться сумма тогда должна не через расписку неизвестно за что, а именно так, как будет взыскиваться. Иначе не вижу смысла её оформлять"
ну а я вижу. при соблюдении формы расписки.
"с чего вы взяли, что на практике с физического лица невозможно взыскать денежные средства?"
Я не про абстрактное физ лицо пишу, а про конкретную ситуацию автора. Объясните, пожалуйста, каким образом он взыщет средства по расписке с продавца, если в случае обращения в суд или в другие компетентные органы с этой распиской он рискует получить обвинение в налоговом преступлении?
"ну а я вижу. при соблюдении формы расписки"
Вы - теоретик. А на практике как правило нереально бывает убедить продавца дать расписку в том, что он, к примеру взял взаймы у покупателя, или другую подобную форму дать. Даже если в виде исключения и удастся убедить, всё равно риски покупателя при этом снижаются незначительно, т.к. форма расписки - не гарантия выигранного в суде дела.
Я вообще не понимаю, зачем Вы толкаете людей на судебную нервотрёпку. Вы, наверное, адвокат, и этим зарабатываете на хлеб? Честнее будет предупредить человека о повышенном риске при покупке за неполную стоимость, чем убеждать его в мнимой безопасности. Усилий будет приложено много, но безопасность покупателя от этого почти не вырастет. Вероятность выиграть судебное дело - не выше, чем вероятность его проиграть даже при правильной форме расписки и при "танцах с бубнами".
==если в случае обращения в суд или в другие компетентные органы с этой распиской он рискует получить обвинение в налоговом преступлении?
в каком?
==Вы - теоретик. А на практике как правило нереально бывает убедить продавца дать расписку в том, что он, к примеру взял взаймы у покупателя, или другую подобную форму дать. Даже если в виде исключения и удастся убедить, всё равно риски покупателя при этом снижаются незначительно, т.к. форма расписки - не гарантия выигранного в суде дела.
я как раз таки практик.
==Я вообще не понимаю, зачем Вы толкаете людей на судебную нервотрёпку. Вы, наверное, адвокат, и этим зарабатываете на хлеб?
нет, я не адвокат. адвокатскую корочку мне получать лень, да и незачем - уголовное право в моей практике встречалось не очень часто.
а вот вы чем зарабатываете на хлеб?
==Честнее будет предупредить человека о повышенном риске при покупке за неполную стоимость, чем убеждать его в мнимой безопасности.
его кто-то не предупредил или ему я сказала, что сделка безопасна?
вы передергиваете
==Вероятность выиграть судебное дело - не выше, чем вероятность его проиграть даже при правильной форме расписки и при "танцах с бубнами".
сколько у вас таких дел было?
с учетом того что продавец не полный даун, эта теоретическая возможность так и останется теоретической.
если у покупателя нет знакомой феи, которая мановением волшебной палочки превратит исполнительный лист в пачки денежных знаков :)
А если есть "злые" и опасные знакомые?
Кстати, а титул можно сделать на общую сумму? Если, скажем, дать ДКП и расписки на оставшуюся сумму?
Автор, может это как-то вас успокоит(что вы не одни такие "рисковые")- я тоже купила кв. с неполной суммой в ДКП. Тоже сумма по дог-ру инвестирования, в 2 раза меньше реальной. У нас еще в дог-ре фраза , что в случае оспаривания продавец нам обязан купить аналогичную кв., и 2 расписки. А сейчас на вторичке половина квартир с какими-то рисками или альтернативами на пол-года.Возьмити граммотное сопровождение, я просто уверенна, что большинство людей порядочные и редко оспаривают сделки.
Титул на полную не застрахуете, если в ДКП сумма не полная. Даже если чудом вдруг и найдёте страховую, которая такие риски на себя согласится взять, тогда, во-первых, улуги этой страховой Вам дороже обойдутся, а во-вторых, на всю жизнь Вам всё равно не хватит денег застраховать. Единственный выход, если очень сильно хотите именно эту квартиру - предложить продавцу разделить с ним налоговое бремя частично, а если не согласится, просто возместить ему налоговую сумму полностью, тогда продавец, вероятно, согласится указать полную сумму в ДКП.