Новостройка в собственность
Уважаемые риэлторы!
Подскажите, пожалуйста, следующее:
Новостройка оформляется в собственность по суду. Согласно договора-инвестирования взаиморасчеты между первоначальной площадью квартиры и конечной происходят на основании результатов БТИ.
А теперь вопрос: У меня есть 2 документа из БТИ:
а) Кадастровый паспорт, где стоит площадь квартиры, равной Х.
б) и есть Экспликация, где стоит Общая площадь квартиры, равной Х (Так же, как в Кадастровом паспорте - ссылка на 15 ст.ЖК РФ). НО! В экспликации в разделе "летние помещения" есть еще площадь балкона с коэффициентом, равная Y.
Таким образом, не понятно, за какую площадь платить (за Х или Х+Y)?
Какой из 2-х перечисленных документов является РЕГУЛИРУЮЩИМ в данном случае?
Спасибо откликнувшимся.
P.S. Модераторы, пожалуйста, не переносите тему в раздел "Финансовый вопрос", так как меня в большей степени интересует опыт именно риэлторов.
Так от Договора и отталкиваюсь. Про балконы в тексте договора-инвестирования ничего не указано.
А вот про разницу допланы дословно написано:
"Общая площадь квартиры, подлежащей передачи по настоящему Договору определяется по данным БТИ"... Если площадь по БТИ окажется больше первоначальной - инвестор доплачивает".
Отсюда и был вопрос. В каком из 2-ух указанных документов брать эту площадь?
С момента введения нового Жилищного кодекса общей площадью квартиры считается площадь без балконов и лоджий. Поэтому, если речь идет об исковом заявлении, я бы указала площадь по кадастру без балконов и лоджий, со ссылкой на ст. ЖК.
В этом-то и дилема.
Одни говорят, что если кв.м. в квартие есть, то за него и платишь (15 ст. не регулирует отношения между застройщиком и инвестором).
Именно поэтому юристы советуют сначала переплатить, а потом затевать другое суд.разбирательство по поводу переплаченной суммы.
Другие говорят, что раз стоит единая общая площадь - то по ней и расчитываться.
Поэтому и интересно мнение какой из документов ВАЖНЕЕ?
Вы явно купили квартиру в области. Потому что в Москве в экспликации приведенная площадь не указывается.
Явно в этом доме Вы не одна хотите оформить собственность. И вполне возможно, решения суда уже были. Поговорите с соседями, может быть это Вам что-то даст.
Я бы пошла по тому пути, который озвучила Вам.
У моего клиента была куплена квартира в МИАНе (Москва,элитка), МИАН тоже жаждал с него получить денег и за лоджию. Подали иск в суд, суд признал право собственности, зарегистрировали. Естественно, никакие лоджии не оплачивали. МИАН после решения суда пару раз позвонил клиенту, принесите деньги за лоджию :) Посмеялись и сказали, что все претензии принимаем в письменном виде. На том все и закончилось. Лоджия обходилась клиенту около 300 тысяч.
Не очень понятно, как вам удалось не платить на лоджию. Мы когда покупали, у нас в договоре было написано столько-то рублей за метр. И общий метраж квартиры. Без оплаты никто бы с нами дальше разговаривать бы не стал.
не понятно, как лоджия изначально не входила в метраж :) у нас входила: общее кол-во метров умножалось на цену за метр
Так по многим договорам застройщик имеет право изменить первоначальную планировку и площадь до неузнаваемости.
Так что данная формула в этом случае не работает. А если в этот момент меняется еще и законадательство (как ст 15 ЖК РФ) - то и начинаются трения в разном видении инвестора и застройщика:).
Это вопрос спорный. Договорные отношения у меня были до 2005 г., на этом сейчас (со слов юриста и будет настаивать застройщик), соответственно в момент заключения сделки стороны руководствовали действующим на тот момент законодательством.
С другой стороны есть Кадастровый паспорт (вступивший в силу позже) и, как я надеюсь, будет свидетельство о собственности, где площадь будет меньше.
Юрист сейчас уговорил перестаховаться для получения собственности, а потом требовать переплаченную сумму.
ЗЫ. В договоре ничего не оговорено. Поэтому сейчас застройщик присылает Доп.согл., где всю площадь расписывает в скобочках:) (в качестве расшифровки), но по-другому идти в суд - черевато остаться с неисполненными обязательствами, а значит без квартиры.
Придется отсуживать потом эти лоджии.
Вы теоретически? А возмещение за метры прописано? Можно я юридически, включусь. Вы в собственность хотите вступить, в каком году? Судится интересно.
Не очень понимаю Вашу фразу.
Сейчас решили переплатить - тем самым закрыть вопрос с получением собственности.
Таким образом получается, что сейчас я все перевыполнила, (но застройщик, если начислят неустойку, будет оспаривать еще неустойку за задержку строительства, приблизительно 3 месяца). После получения свидетельства подаем иск о возврате переплаты, т.к. увидели свидетельство и там площадь меньше. Что не так (как Вы думаете)?
У меня просто был к юристу другой вариант. А он уговорил остановиться на этом.
Про 3 года исковой давности я знаю. Нам только сейчас БТИ предоставило Кадастровый паспорт. Поэтому срок давности точно не прошел\не пройдет.
Светлана, перефразируйте, пожалуйста, свой ответ. Перечитываю его 2-ой раз и не могу понять, что Вы хотите сказать с юр.точки зрения.
Юля, Вы ничего не путаете по поводу экспликации в МОСКВЕ?
Я, может быть, не совсем правильно ее обозвала.
Но в документах она идет в разделе "Площадь помещений вспомогат.использования (с коэф.) - "лодж."
А так же в разделе итого по квартире: идет "общая площадь" в одном столбце, а далее в отдельном столбце цифра за лоджии.
Кроме того и у знакомой квартира в собственности 2 года. У нее Юго-Западное БТИ и там такая же формулировка.
Я не путаю. Откройте экспликацию и посмотрите: нигде не указано никаких вспомогательных помещений, тем более с коэффициентом. Так писали в старых справках БТИ, которые выдавали до 2005 года.
То, что писал Аноним - это не я.
То, что у моей подруги из Бутово указано в экспликации я дословно Вам передала.
С моей экспликацией все сложнее, т.к. по закону ее может запросить либо застройщик, либо собственник.
Я собственником пока не являюсь (это Вы поняли из текста). Поэтому у меня есть Копия экспликации "от застройщика "(на основании которой он и просит доплату) и есть Кадастровый паспорт из БТИ - отсюда и был вопрос, какой из документов важнее.
Думаю, что раз у подруги это все указано, то и у меня будет все указано (у подруги тоже новостройка, которой еще нет 3-х лет в собственности, поэтому документы получены после 2005 г). Если не верите, могу и подтвердить.
Я Вам ответила на вопрос, чтобы написала я в исковом заявлении. Если Вам не нравится мой ответ, то и платите за лоджии, если устраивает, то и подавайте так иск. В общую площадь лоджии не входят, Вы и сами это прекрасно знаете.
Сейчас решается вопрос не с иском, а с доплатой.
И "то, что закон обратной силы не имеет", а договор подписывался до 2005 г. - я, к примеру, тоже знаю. Вот и пытаюсь взвесить все за и против.
И так, и не так. Да, лоджия идет в столбце за общей площадью, в общую не входит.
Ниже - ссылка на ст.15 ЖК. Никаких коэффициентов нет.
У нас в договоре прямо было сказано - расчет по экспликации БТИ. Кадастровый паспорт я оформила, только выиграв суд и доплатив по экспликации, теперь жду свидетельства.
У нас застройщик поменял план и вместо лоджий сделали жилую площадь, но в договоре было написано, что лоджии оплачиваются с коэффициентом 1, были бы лоджии - платила бы.
Нет у меня в договоре написано, что "на основании результатов БТИ", о том, где их брать я и спрашиваю.
В том-то и дело, что договор до 2005 г., поэтому дальнейшие последствия застройщик не мог предвидеть. Именно поэтому он про коэффициент и не прописал, а разницу в доплате указал на основании БТИ.
Судя по формулировке - "расчет по экспликации БТИ" - у Вас договор после 2005 года?
У меня договор 4 апреля 2005 года, до вступления в силу нового ФЗ. Формулировка там тоже - на основании данных БТИ, но порядок расчета-то такой - сначала обмеры и экспликация, потом доплата, потом получение допуска в квартиру. А уже в суде я доказывала, что все свои обязательства выполнила, что с застройщиком рассчиталась и несу бремя содержания квартиры, было положительное решение суда, с этим решением мои юристы в БТИ получили кадастровый паспорт, и сдали документы на регистрацию.
Где прописан порядок расчета (в договоре)?
Акт приемки-передачи квартиры до суда - не обязательный документ. Т.к. застройщик не может передать Вам то, чем сам не владеет.
В документах у меня "подобного порядка расчета нет". Есть - на основании БТИ. А этих оснований, аж 3 штуки:
Кадастровый паспорт (площадь Х), Экспликация, где коэффициенты, поэтому (площадь Х+Y) и Поэтажный план, там нарисованы балконы вообще без коэффициентов, поэтому (площадь Х+Y+Z) - вот какая нравится, за такую и плати:).