Квартирный "бизнес"
Я тут задумалась вот о чем. Купила я долю в новостройке 9 месяцев назад за 2500 тыр. Достроили, сдали, оценили (для закладной) - 3400 тыр. Так это неплохой бизнес получается, да? 900 тыр. за 9 месяцев, при этом сидя на попе ровно))) А с другой стороны, неужели так все просто? Может, есть какие-то подводные камни?
мы за 1,5 года заработали больше 3х млн)
купили за 9,6 - продали только что за 13,5
если есть деньги - думаю да, только с умом к этому подходить
Не все так просто, можно вляпаться в долгострой, никто от этого не застрахован
за 15 лет из двушки-хрущевки в СВАО имеем: квартира 100 метров около серебрянного бора, двушку под снос в нашем старом доме-хрущевке, две двушки в новостройке в ближнем подмосковье, одну авто за 1 млн + дача 15 соток по НР первая бетонка + новый дом из хорошего материала (общие затраты пока около 7 млн)
подводные камни только в том, что надо с головой в это погрузиться, изучить законы
Почему нет? Деньги работают, а если не выгоняют, то и на съемном жить можно.
нет, не жила. ребенок уехал к МЧ, я уехала к родителям в трешку в ближайшее подмосковье.
вылезание из хрущевки превратилось в бизнес, увлечение. Ушла с должности главбуха и более 10 лет занимаюсь недвижимостью, начинала с инкома, миэля, потом только сама по себе.
более подробно освещать свой путь считаю нецелесообразным, сейчас не то время, просто повезло, попала "в струю" как говорят.
Ну так вы не сказали самого главного, что сделали капитал не на своих деньгах, а облапошивая других людей.
При таком раскладе можно было и двушку не продавать в хрущевке!
ну так сразу бы сказали что вы профессиональный риэлтер, и при сделках мало что экономили неслабо, так еще и имели техническую возможность найти недооцененные квартиры (а то и привести своими действиями к такой недооцененности)
нет, я им стала благодаря желанию улучшить свои жилищные условия. Первые годы профессионализмом и не пахло, но я ни разу не обращалась к помощи риэлторов, до всего доходила сама.
Тогда это точно не соответствует действительности. Континенталь строился 8 лет, только в прошлом году сдали последнюю высотную часть. Поэтому обернуть эти деньги несколько раз Вам бы не удалось:).
продала свою кв, где жила последние пять лет после того как дочь переехала к мужу в тот район. это было летом 10г.
пока снова живу у родителей, две квартиры в бл. подмосковье "работают", двушка в хруще сдается и ждет сноса в 2013 году. ттт.
Ничего не поняла из Ваших слов.
Давайте по порядку (прошел налоговый 3-летний срок исковой давности, поэтому это ничем Вам не грозит).
Допустим 15 лет назад Вы продали свою 2-ку в хрущевке. Она стоила тогда тысяч 30 максимум. Что дальше?
зачем вам это?
давайте без денег вообще и без мелких подробностей.
хрущ продан, куплена в медведково двушка-коммуналка, сделан мини косметический ремонт - продана.
куплены две однушки вторички, около мкада. одна сдавалась, в другой я жила. пару лет кажется. обе проданы- куплены две двушки в Ю.Б. на стадии 2-3 этажа. в обоих сделан ремонт, получены св-ва о собств. одна сдавалась, в другой жила. обе проданы, куплены там же двушка неприватка и двушка большой площади для жилья. неприватку приватизировали, сдавалась-продали и $$ стали работать на удачных проектах, копэшка на въезде в ю.б., п44т в центре моего родного подмосковного города, сейчас там же новостройки.
У меня тоже квартира рядом с Сер.бором, купленная давно, поэтому приблизительный порядок цен я знаю. Увидив Ваш пост, что Вы из хрущи по мимо всего другого купленного переехали в Континенталь, стало интересно каким образом.
В предыдущем сообщении не стоял Континенталь:).
Тогда в каком году Вы его купили?
из ваших операций миллион долларов чистой прибыли, который вы судя по собственности из вашего первого постинга заработали за эти 15 лет, ну никак не вырисовываются.
начиная с того, что уж очень удачно вы двушку в медведково поменяли на две однушки-вторички. Был бы котлован однушек, еще можно было бы поверить, а на вторичке двушка на две однушки не меняются, ведь и двушка не на арбате была...
не вижу необходимости что то доказывать. если вам будет спокойнее, то я все придумала.
Вы забыли видимо написать, что каждый раз добавляли энную сумму на покупку новых квартир.
вы считаете стремно новостройку покупать? есть примеры недостроя (современного)?
гыыыы :)
у меня из окна уже года 3 такой пример виден :)
тоже сначала вагончики стояли "продажа квартир", а рядом в котловане народ шуршал :)
щас правда снова зашевелились...
http://www.tsj.ru/my.asp?art_rubraddr=14875
почитайте их форум внимательно
да не угадаешь куда и когда вляпаешься, застройщик может 20 домов построить а на вашем зависнуть...
"да не угадаешь куда и когда вляпаешься, застройщик может 20 домов построить а на вашем зависнуть... "
В нашем случае так и произошло, только не 20, а 8 до нас выстроили.
Вот если Вы действительно не хотите вляпаться, тогда не играйте в лотерею и не инвестируйте в новострой.
Вот, тупо открыв сегодняшние новости: http://news.rambler.ru/13600320/ А ведь это известный огромный комплекс новостроек в Царицыно. Как вы думаете, достроят, сдадут? Вот и я не знаю. По крайней мере, заморозить лет на несколько - запросто.
А мне тупо эта статья понравилась:
http://www.bn.ru/news/2012/04/17/91461.html
Как только введут безналичные платежи, все прибыли сведутся на ноль, т.к. надо будет платить процент банку за без.нал платежи и налог с продажи.
Так что много еще не только от проекта зависит, а и законов, вступивших в силу с того момента.
А что изменится при покупке новостроек? Я вот работаю в компании на первичке, у нас все платежи только безналично, кассы нет, нал не возьмут , даже если клиент уговаривать будет. На прошлом месте работы- то же самое было, все платежи с покупателей принимали только безналично, отправляли в банк
Проблема будет не с покупкой, а с продажей. Сейчас все новостройки продают по заниженной цене. А при безнал.платежах продавать по заниженной цене будет сложнее и процент банку надо будет платить.
Все верно, многие так и зарабатывают. Не квартирный, а инвестиционный я бы сказала. У меня знакомая одна уже 5 квартиру так покупает- продает. За это время однушка в области трансформировалась в двушку в Москве, которую вот- вот сдадут + приятные мелочи типа поездок за рубеж каждый квартал. Я сама купила в прошлом августе двушку в новостройке, причем уже готовой почти, до сдачи оставалось 2,5 месяца. Сейчас собственность оформляем, цена выросла на 2 млн. Почти, и это менее чем за год.
Подводные камни в том, что могут не достроить. Мы своего дома ждали 3 года, хотя должны были сдать через 3 месяца после покупки. Чуть не поседели.
ооо я живу рядом с "парк у порога", мне кажется там люди пока ждали в дурку загремели, и повторно от счастья когда вселялись- народ ждал квартиры 7 лет!!!!!!
Слушайте, постоянно последнее время слышу что-то вроде: " в этом доме хата в 100 кв. стояла ок. 1,5 милн., но мы покупали ее когда еще котлована никакого не было, еще года два ждали - думали кинули, а теперь эта хата больше 10-ки стоит". Блин, где брать такие "котлованы"?
Просто те кто в "котлован" вложились и ничего не получили тихонько помалкивают. Поэтому складывается ощущение что вокруг на котлованах наживаются. Котлован это для тех кто готов рискнуть, правда прибыль там действительно огого.
Не буду писать в какой компании работаю, дабы не сочли за рекламу . У нас объект один в МО на начальном этапе, порядка 80-100 квартир в месяц продается. Причем 75% из них - однушки. Почти уверена, что не меньше половины рас купают с целью заработать или вложиться
Что-то я механизм зарабатывания не понимаю.
Вот к примеру купила я котлован за 1 млн. через год продала за 2млн. Захотела проинвестировать опять в котлован, но цены на котлованы же тоже выросли? Или всё-таки котлован будет дешевле, чем 2 млн? Просто ведь ещё налоги заплатить нужно будет, мне кажется после них вообще ничего не останется...
Именно поэтому и вызывают сомнения заявления одного из авторов, как она из одной квартиры сделала пять.
Из одного миллиона конечно можно сделать 3 или даже 10.
Но продав квартиру за 1, купив котлован, продав его за 3, купив снова котлован, но уже за 2, продав за 4, и купив снова за 3 можно заработать деньги, но не квартиры, которые на покупку дорожают точно также как и ваши старые на продажу.
А я могу в это поверить. Мы же с Вами не знаем, в какое время и какие конкретно котлованы эта девушка покупала. Если она покупала котлованы с высокой степенью риска и в нужное время, а продавала их по потолку, то такое на мой взгляд возможно. Имхо.
Далеко не все кв-ры, за которые сейчас просят от млн. куплены за этот млн. и даже за сумму близкую к нему.
Надо еще не забыть, что вокруг топов строительных компаний вьется целый рой "знакомых, партнеров, родных и близких", которые получают информацию когда и что покупать, и когда и что продавать :) И цены у них могут отличаться от "рыночных". Но их успехи нельзя списывать исключительно на их личные высокие коммерческие таланты :)
В конце концов гражданка Батурина тоже утверждает что она сама всего добилась - купила за рубль , продала за пять, купила за рубль, продала за пять...
Было бы интересно у этой девушки, что выше свою историю рассказала, узнать входит ли она в этот информационно-скидочный круг. Мне кажется, что нет. Но могу, конечно, ошибаться.
в любом случае мне тоже интересно узнать как она двушку вторичку на две однушки вторички поменяла :)
Да это интересно.
Но и в это я могу тоже поверить. Например, я сама меняла 1-ку в панельном хруще в делекой провинции 29 метров с кухней 5.4 метра (которая сейчас стоит ок. млн. рублей) на ок. 40 метровую 1-ку в Москве рядом с метро, которая стоит сейчас 6.5 млн. Почти без доплаты. Но это было больше 10 лет назад. И это был не прямой обмен, а через покупку коммуналки в Москве (если коротко).
Это не единственный пример из моего личного опыта. Поэтому, я могу поверить, что человек не придумывает. Но подробности мне тоже интересны.
Нет, что Вы :-) Скажете тоже :-) Если коротко, нашла вариант прямой мены этогоо хруща на коммуналку в Москве, в которой жила старенькая бабушка, которую хотели дальние родственники забрать, живущие в той провинции. Коммуналка была неприватизирована и соседи не спешили с приватизацией, рассчитывали, что бабушкина комната им достанется, моя кв-ра в собственности. Родственники бабушки очень спешили, т.к. бабуля старенькая была и им ничего не светило, т.к. неприват. И бабушка тоже очень хотела к ним поближе, у них хорошие отношения были. Потом приватизировала и коммуналку расселили. Все были довольны. Время - середина 90-х.
Я вообще к прямой мене оч. хорошо отношусь)
Да, правда, пыталисьь 30-и метровую впарить тоже в хруще при расселении :-) Что, конечно, само по себе хорошо - далёкий провинциальный панельный хрущ в итоге на даже хрущ в Москве разменять.
Но мне повезло, т.к. я к тому времени уже немножко представляла что скоько стоит, удалось выторговать без малого 40-метровую :-) Просто повезло.
Мелодия, а как все это происходило в середине 90-х? Почем бабушке не удалось приватизировать комнату, а у вас получилось? Только из-за срочности и плохого состояния здоровья бабули у них не получилось с приватизацией или соседи возражали?
Бабушка не особо пыталась, ей за 90 лет было, ей это, возможно, было не нужно, она просто хотела к ним поближе жить. Родственники её жили далеко, почему они не пытались убедить её приватизировать я могу только догадываться. Знаю, что у них не было возможности долго находиться в Москве. Да и старики это особые люди, они могут до упора считать, что могут сами за собой ухаживать, пока совсем плохо не станет. Возможно, она только тогда согласилась на переезд. Думаю, еще поэтому родственники спешили. во всяком случае, они мне очень обрадовались.
Соседи, конечно, тоже не хотели приватизировать, т.к. имели виды на бабушкину комнату. А когда появился новый молодой сосед, поняли, что ловить нечего.
Кроме того, это было время, когда еще далеко не все понимали что сколько стоит. Я тоже тогда не особо понимала, что та коммуналка может быть сильно дороже моего хруща:-) , он же отдельный, а тут какая то коммуналка:-) с соседями. Бабулины родственники были счастливы получить отдельную кв-ру в своем городе. Бабушка им её завещала и рада была, что она не одна.
В общем Бог помог.
Могу просто предположить что продала за баксы в начале/середине 2008 (до августа) и купила за баксы в начале/середине 2009. Тупо повезло :)
нет, все было почти одновременно, и гораздо раньше 2008 года.
однушки были неудачно расположены, окна на варшавку, почти у мкада. но отлично через пару лет поменялись на новостройку.
согласитесь, что у любого активно работающего риэлтера в жизни выскакивают случаи, когда клиенту деньги нужны завтра, пусть на 20% меньше, или попадается покупатель, которого легко уболтать заплатить на 10% больше, потому што "смотрите какая красивая рябинка у подьезда растет, представляете как будет чудесно сидеть тут теплыми осенними вечерами" или "тут квартирка подороже, но я гарантирую вам юридическую чистоту"...
я думаю, человек погруженный в тему, но непосредственно не работающий посредником на рынке как вы, не смог бы повторить этого подвига с тем же успехом как и вы.
Он просто не оказывался бы в нужное время в нужном месте
на 20% меньше не было. торг разумеется присутствует во всех сделках, и когда мои квартиры покупают тоже. вот сейчас зависла одна ((( уже полтора года никак продать не могу. и не дорого и лучшая планировка в м\к доме. два раза брала аванс и возвращала.
не знаю, я в свое время работая в банке участвовал в схеме финансирования полудочернего агенства под выкуп срочно продающейся недвижимости.
дело было в 2004-2006 годах, они в месяц выкупали 2-3 квартиры с дисконтом в 20-30% от рынка, по принципу "деньги за 3 дня"
при этом они не специализировались на таких сделках, это был "попутный поток"
А на скрытые комиссии, полученные в Инкоме и Миэле вы жили, или тоже вкладывали в процесс? :)
А эта квартира в монолитном доме в каком округе? Сколько кв.м? Почему аван брали и возвращали?
один из лидирующих городов ближайшего подмосковья. 65 м, распашонка. в собственности. гардеробная, лоджия 8 кв.
одни не смогли продавать свою кв.
другие решили купить меньше, но дешевле.
А, ну, если девушка риэлтор, то тогда вообще ничего удивительного нет (про инком-миэль выше упустила инфу, весь топ не читала). Я таких риэлторов тоже знаю, да и, наверное, многие здесь тоже знают такие примеры.
девушка в инкоме только училась, много-много лет назад. и не путайте очередность, риэлтором (т.е. оказывать другим услуги) начала работать лет через 5 после продажи первой квартиры.
нет, не вхожу. сейчас вообще скидок не дают (( до кризиса до 3% можно было сторговаться или попросить придержать нужную квартиру. знакомств никаких нет.
если вы про меня, то котлованов никогда не было, были максимальные торги с застройщиком, были сжатые сроки оплаты 100%. Протсо до кризиса, если помните, цены расли стремительно + получение свид. о собственности прибавляло цену + удачная планировка, этаж, расположение окон.
Я понимаю, что квартира инвестиционная должна быть не одна, а штук 5 минимум, чтобы через год-другой можно было 6 нарисовать.
Понимаю что раньше был более растущий и интересный рынок. Опять же если показать не полную стоимость и не заплатить налоги, но сейчас все хотят полную стоимость.
Мне просто кажется, что сейчас этим вообще не выгодно заниматься? Ну если только для детей квартирки сделать, но это уже не бизнес тогда.
Так она же написала что при этом работала в инкоме, миэле и т.д.
У нас так друг из воздуха 4 квартиры сделал и дачу. Так что ее продажа хрущевки и избавление от ребенка вызывает недоумение!
Она бы еще сказала что в правительстве москвы работала, курируя новостройки :)
Дураку понятно что вероятность найти дешевые варианты у риэлтера выше, особенно если забыть назвать продавцу реальную цену...
Без обид....
скажу по себе, за 1,5 года наш новострой в цене вырос, мы ее продали, а вторичка осталась практически на том же уровне. вот мы сейчас вторичку и берем.