Покупка квартиры, обремененной ипотекой
Подскажте, знающие люди, много ли подводных камней при покупке квартиры, обремененной ипотекой? вроде звучит нормально: деньги на две ячейки, из первой продавец деньги забирает и гасит ипотеку, а доступ ко второй - при предъявлении документа о погашении кредита. Но всё ж таки меня гложут сомнения, что так всё просто.
Если это важно - то ипотека Райфайзена.
подводные камни такие же как и в любой другой сделке. квартиру в целом надо проверять, ипотека имхо особых лишних рисков не добавляет.
доступ к первой ячейке по зарегитсрированному договору?
Да я толком не поняла, риэлтор начал бубнить: все в порядке, все в порядке, ДКП более трех лет, полная сумма, сделку контролирует банк...
А я изначально про такие схемы ничего не узнавала, т.к. не собиралась покупать квартиру обремененную долгами, но квартира в нашем же доме (!) и доплата получается небольшая совсем (мы свою продаем). Поэтому я и задумалась.
Проверка квартиры это серьезный анализ, а не "дкп более трех лет, полная сумма".
Хрен эту полную сумму получишь назад в случае расторжения сделки по причине ее недействительности.
Вы знаете историю квартиры? Откуда она взялась, приватизация или первичка? Кто там жил, куда выписался, какие переходы прав собственности были и по каким договорам???
Вы досье видели какоето на нее???
С этого надо начинать, а не с ипотеки.
И в "сделка ипотечная, банк уже все проверил" не верьте, банк проверяет только поверхностно и формально.
Ясно. Но ведь это будет проверять специалист? Меня интересует принципиальная возможность включения такой квартиры (с невыпл. ипотекой) в цепочку (нам-то свое жилье тоже надо продать, чтобы расшириться).
Вот, например, с сертификатами вроде альтернативу нельзя, только свободную квартиру. Может и тут какие особенности?
Umka-umka * написал(а): >> Но ведь это будет проверять специалист?
меня пугает что вы меня спрашиваете, будет ли это проверять специалист :)
вы специалиста наняли для проверки?
Покупка квартиры с невыплаченной ипотекой не нужна ни одной цепочке. Хотите рисковать - только на свои деньги.
А нельзя ли поподробнее, в чем конкретно эти риски?
Уж больно предложение именно для нас инрересное: в нашем же доме, и цена ниже рынка.
п.с. я понимаю про бесплатный сыр, но хотелось бы конкретики - если риски так высоки, то понять, в чем именно они заключаются:-) и оставить мысли об этом варианте:-)
Ну неужели нет такого варианта доступа к ячейкам, который исключил бы риски ( это если допустить, что квартира действительно чистая и дело только в том, чтобы не получить в довесок чужой невыплаченный кредит)?
Я просто голову уже сломала - у нас-то самих альтернатива (мы свое продаем).
Если вы хотите конкретный совет, то нужно излагать все от и до с нюансами. Нюансы решают все. В них вся соль.
Я покупала квартиры с невыплаченным кредитом, но при этом все понимали уровень рисков. Еще один раз, когда вполне могли купить такую квартиру - именно заставили продавца выплатить кредит и сразу же купили. И еще не один раз был, когда выслушав схему, которую предлагал банк, как единственно возможную, вставали и уходили со спокойной совестью.
Конфликт интересов и возможностей разных сторон :)
да, если можно конкретней - в чем специфический риск?например, что такого требовал банк, что вы "уходили с чистой совестью"?
Вы всерьез хотите, что бы вам Юля все схемы опасные описала? Их много, каждый юрист банка в свою пользу придумывает. Вы лучше скажите подробнее, что именно вам предлагают, тогда на вопрос можно будет ответ получить. А риск в том, что погасить чужой кредит и не получить квартиры, только иск в суд и приставов, которым с должника брать нечего.
:) конечно была и не один раз, причем здесь офис, речь то идет о финансовых рисках конкретного человека, а не банка вовсе. У банка есть юристы, а у автора нет, он тут на форуме совета спрашивает.
При чем здесь офис Райфа? Речь идет о передаче большой сумы денег, цель у банка - закрыть кредит и банка вообще никак не волнуют риски покупателя. Цель продавца - закрыть кредит. И не более того. А покупателю нужна квартира без долгов по кредиту. Разницу чувствуете?
Если бы автор давно написал о том, какие конкретно ей предлагают условия проведения сделки, то и давно бы получила конкретный ответ.
Райф- огромная банковская структура с выверенным стандартом работы. Никогда не будет никакого компромисса в закладке денег. Это нужно понимать.
ну, у моих продавцов целью было загасить ипотеку, а с оставшейся суммы купить квартиру в провинции, а не просто заплатить ипотеку и больше туда не вернуться. У Райфа выверенные общеевропейские стандарты работы, а вы описываете это как "банк закроет ваши деньги, квартиру вам не дадут, продавец оплатит ипотеку и смоется, а банк вас пошлет"
А долги по кредиту у продавца, вероятный арест и прочие действия банка в этом случае, насколько я знаю, легко проверяются. Моя агент ходила на тройную встречу с продавцом и представителем банка, в ходе которой обсуждался процесс сделки и выявлялись текущие проблемы (мои продавцы не заплатили за последний месяц, так как продавали квартиру, эти деньги банк потом вычел из общей суммы).
вы просто пугаете человека какими-то бредовыми рисками, которых уже лет пять как несуществует - настолько это обкатанные схемы.
Очень понравилось: "общеевропейские стандарты работы" в стране, далекой от общеевропейской культуры и нравов...
банку в данном случае плевать на культуру - он и в Уганде, и в Камеруне, и в прочей Венесуэлле, и в Раше одинаково работает.....ну, с учетом того, что в нашей стране проценты выше, и тетки в офисах с отечественным менталитетом, что на процедуры не влияет.
у меня у самой авто-кредит в Райфе - так что, говорю ответственно. Я его получила во многом благодаря тому, что муж - иностранец.
И заметьте, я автора не пугаю, а говорю о том, что нужно разбираться в каждой конкретной ситуации.
а это не вы писали?
Дата: 25.04.12 Время: 17:19
"Покупка квартиры с невыплаченной ипотекой не нужна ни одной цепочке. Хотите рисковать - только на свои деньги. "
Юля_В
Есть такой термин: "кликушество", грех, кстати, для русского православного человека. Хотя, судя по профайлу, у вас уже возраст "негибкий". Вы, наверно, и ай-фонов боитесь, да? От них же опасное излучение, и вообще, все гаджеты - это риски :)
я не знаю какие там выверенные общеевропейские стандарты работы, но у меня была там ячейка, и я оттуда свалил, потому что в системе безопасности у них были откровенные дыры - документы на право доступа к ячейке проверял один специалист, а в ячейку вел другой, и этот другой у клиента интересовался в какую ячейку он идет, чтобы мастером открыть.
так вот я мог первого специалиста пройти по своим документам в свою ячейку, а второму мог показать ключ от чужой, и он бы мне ее открыл.
Причем после того как им все обьяснили, они нифига не поменяли.
Это наверное такие выверенные общеевропейские стандарты - верить людям на слово...
Что касается рисков, если конкретно вы их не видите , то это не значит что их нет.
Как в старой поговорке - "если у вас паранойя, это не значит что за вами не следят"
мы на сделке сразу часть банку платили и через час у нас гарантийное письмо от банка было и сразу на сделку
Да что вы, мы в 21 веке живем. Я сама спокойно продала свою и купила недавно (в марте) квартиру таким же образом. Не волнуйтесь. Я если честно, наоборот, обрадовалась такой ситуации, так как точно знаю - приличные банки (а Райфазен к ним относится, там очень сложно получить кредит) ипотеку дают только по результатам серьезных проверок, проверяют квартиры на сто рядов, пробивают, инспектируют и проч. Значит, история у квартиры, безусловно, хорошая. Более того, банк заставляет ипотечников ежегодно квартиру страховать от различных рисков, не разрешает ее сдавать. Мне мой агент объяснила, что такие квартиры чище и документально, для сделки, безопаснее. Продавцы мне представили пакет документов с прошлой сделки - у них все осталось, плюс БТИ, ПНДНД, выписки. Получилось, что я до сделки узнала даже о первых владельцах квартиры и восстановила всю цепочку - кто кому как продавал/дарил.
Да, и с ячейкой ситуация меня, если честно, даже как-то успокоила. Я вот этих вопросов с передачей денег в нотариальной конторе/подворотне/на квартире ужасно боюсь. В моем случае все получилось спокойно, чистенько и доброжелательно (потом вместе пошли обмувать сделку), правда, ипотека у продавцов была в другом банке, не таком крутом.
У вас опыт из одной сделки? деньги давно в подворотне не передают, только участник в лице банка в сделке всегда опасность, потому что не партнер, а контрагент, у него свои интересы, у вас свои. По поводу справочек и проверок банка вообще стыдно, они просто берут то что принесли, а фотошопом в 21 веке даже дети пользоваться умеют.
ну с вашим опытом работы с банками, которые при выдаче ипотечного кредита в 300 тыс. долларов удовлетворяются ксерокопиями отфотошопленных справочек, мой опыт и рядом не стоял, конечно :)
У вас, наверно, еще есть опыт с риэлторами без связей на Петровке, которые берутся за работу, не пробив клиента по базам, да? У меня просто опыта такого нет потому как есть мозг, так что, я не претендую и близко на опыт, подобный вашему.
Знаете, даже при выдаче 20 млн кредита банки тоже смотрят только ксероксы. Увы, это правда.
ага, и оценщики оценивают ксерокопии, а притворяются, что квартиру видели. И страховые страхуют отфотошопленное. И БТИ дает заключение спохмелья. И опека курирует проживание детей в нарисованных замках на радуге. Ню-ню
:) Совершенно верно, оценщик с ксерокопией бродит по квартире, страховые вообще по электронной почте все документы получают и страхуют ориентируясь на статистику, бти заключений не дает, не про то организация, опека попу не поднимает "вы принесите бумажку я дам разрешение". Самое главное, никому никакого дела нет, ваши риски только, ваша забота.
Впечатление, что мы с вами как-будто про разные страны говорим.
А вы это все именно про Райфайзен пишете? Вы сталкивались с ипотекой ИМЕННО в Райфайзене, и ИМЕННО про тамошних оценщиков, страховщиков и сотрудников вы написали?
Мы покупали квартиру год назад (у нас ипотека в Райфайзене). То есть как работают сотрудники банка, как работают оценщики (они не от банка вообще-то, а от стороннней организации услуги предоставляют) и как работает страховая (страховая -- это тоже сторонняя организация) я представляю хорошо. Риски клиента, да, никого кроме самого клиента и его риэлтора (если это профессионал) не интересуют. И Райфайзен, да, ничуть не круче многих других банков. Обычный банк. У нас вообще чуть сделка не сорвалась в последний момент по вине сотрудников банка (закончилось в итоге всё нормально, но пришлось лишние нервы потратить).
Да клиента они пробьют, не переживайте, даже если квартиры не станет платить будет, никуда не денется.