договор страхования от потери титула
покупаем квартиру стоимостью 12,3 млн. в ДКП будет указана сумма в 1,2 млн.
понимаю, что сильно рискуем.
в целях подстраховаться хотим на 3 года заключить договор страхования от потери титула на полную сумму.
как вы думаете, это реальный шанс в случае чего получить полную стоимость квартиры (т.е. фактически уплаченных денег) или это пустая трата денег?
PS квартира будет импотечной: 4 млн ипотеки + 8,3 млн своих
Страховка Вас никак не спасёт.
Во-первых, не всякая страховая возьмётся страховать титул на сумму больше, чем указано в договоре.
Во-вторых, договор на 3 года Вам даст страховку только на 3 года, не более того, а сроки исковой давности в случае чего грамотный адвокат поможет продлить, с этим обычно проблем не возникает при великом желании.
В-третьих, обозначив страховую сумму выше, чем указано в Договоре, Вы ещё раз (помимо разницы сумм в ДКП и в расписке) подтверждаете своё соучастие в налоговом преступлении продавца и рискуете тем, что налоговая, докопавшись до истины, подаст иск в суд на расторжение Вашего договора, и тогда Вы точно уже не сможете претендовать на сумму больше, чем указано в ДКП (расписка не спасает в таком случае), а вот Ваши отношения со страховой компанией будут тогда зависеть
а) от порядочности страховщиков и от тонкостей подписанного с ними договора, о которых они обычно не предупреждают; б) от срока страховки (налоговая может и позднее, чем через 3 года, наехать на продавца и на Вашу сделку легко и непринуждённо);
В четвёртых, Вы теряете право на более крупный налоговый вычет, который могли бы получить при указании полной стоимости в ДКП;
В-пятых, каковы гарантии снятия с регистрационного учёта всех тех, кто прописан в квартире, но отказался от приватизации? Это важный момент для Вас. Если гарантии - устные или нотариальные заявления, а также то, что прописано в ДКП и/или в соглашении об авансе/задатке, то этого недостаточно для того, чтобы не оказаться в ситуации автора топа "Продавец не хочет выселяться" или даже в худшей ситуации, т.к. снять с регистрационнго учёта через суд отказавшихся от участия в приватизации Вы никогда и ни за что не сможете.
Резюме: не связывайтесь с покупкой именно этой квартиры, потом проблем не оберётесь.
спасибо, что откликнулись
1. страховую вроде нашли. достаточно крупная. будем завтра читать договор
2. иск о признании сделки недействительной - исковая давность 3 года. остается еще Виндикационный иск , но это вроде не наш случай.
3. здесь согласна
4. вычет уже получали при покупке своей нынешней квартиры.
5. доступ в ячейку с 4 млн будет при предоставление выписки из домовой.
а почему нельзя выписать отказавшихся от приватизации?
еще вот подумываю разделить эти 4 млн на 3 под выписку и 1 под подписание акта сдачи квартиры
Сроки исковой давности в российских судах успешно продлеваются, уважительные причины для этого находятся при большом желании найти. "это вроде не наш случай" - вероятно, это так, но я бы всё же не зарекалась на Вашем месте.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона " О введении в действие Жилищного кодекса РФ" лица, отказавшиеся от участия в приватизации , сохраняют пожизненное право на проживание в жилом помещении, которое сохраняется даже при смене собственника. А почему Вам Ваш риэлтор об этом не сообщил, интересно? Дармоед он у Вас, похоже.
Деньги под передаточный акт не закладывают по ряду причин. Существуют другие, более эффективные варианты и способы обезопасить в этом отношении покупателя.
риэлтор дармоед, согласна полностью. связались с эксклюзивным договором на право продажи нашей квартиры. вот и расхлебываем
помогите, пож-ста, поделитесь вариантами и способами решения вопроса о передаточном акте. сделка должны быть на следующей неделе. сижу полностью в шоке....
У риэлтора обязательно должно быть эксклюзивное право на продажу квартиры. Нормальные риэлторы на других условиях откажутся работать и снимут с себя ответственность. Или согласятся приехать, но только на сопровождение сделки. Другой вопрос - кому конкретно доверить такое эксклюзивное право. Вы не того человека выбрали, судя по Вашим вопросам здесь.
Сомневаюсь сильно, что угадаю правильный вариант с передаточным актом и с распиской, который полностью устроил бы не только Вас, но и продавцов, не нарушив при этом хода сделки. Я ведь не знаю ни длины цепочки, ни в достаточной мере подробностей и обстоятельств купли-продажи не только Ваших, но и продавцов.
цепочках из 2-х квартир.
наши покупатели берут ипотеку + собственные деньги
мы берем ипотеку + деньги от продажи нашей квартиры
наши продавцы просто продают квартиру как свободную.
схема вроде такая.
1) ипотечные деньги наших покупателей закладываются в банке №1 (их ипотечный банк)
2) их свободные ср-ва закладываются в две ячейки в банке №2 (наш ипотечный банк). ячейка №1 для нас , там будут лежать деньги, которые мы берем налом на свой ремонт (1 млн) и ячейка №2 (для наших продавцов, сумма = стоимости продаваемой нами квартиры за минусом ипотечных денег, кот. лежат в банке №1, и денег нам на ремонт). в этом же банке мы закладываем ячейку №3 (наша ипотека = 4 млн)
доступ к ячейке в банке №1 и к ячейкам № 1 и 2 в банке №2 по факту регистрации ДКП . доступ в ячейку №3 против предъявления нашими продавцами выписки из домовой, что все выписаны.
расписки по словам риэлтора составляются и визируются на подписание договора, расписки остаются у написавших до момента регистрации ДКП, потом обмениваемся расписками. правда, не запомнила, как именно и где будем обмениваться расписками. все....а, нам продают квартиру по ДКП за 1,2 млн. мы тоже занижаем ст-сть нашей продаваемой квартиры и указываем порядка 3 млн. что скажете? очень жду Ваших комментариев, заранее спасибо
1. Я бы для начала подробно выяснила у продавцов, куда и на каком основании они перепрописываться собираются. Если на чью-то собственность, дополнительно потребовала бы на сделку нотариальные обязательства от собственника и от всех пользователей об их перепрописке. Оплатила бы эти обязательства сама. Или другой вариант: все три банковские ячейки для Ваших продавцов будут доступны им только при условии перепрописки всех-всех-всех по новому адресу. Тогда с нотариальными обязательствами я бы не заморачивалась, но всё же проверила бы, на чём конкретно основана уверенность продавцов в том, что они перепропишутся без проблем туда, куда хотят, законна ли будет такая перепрописка.
2. В отдельную ячейку закладываете не деньги, а расписки и передаточный акт, справки ПНД-НД можно туда же положить. Сроки доступа те же, что и во всех ячейках, но обратный доступ по сравнению с денежными ячейками: доступ покупателя в случае регистрации и доступ продавца только в случае невозможности регистрации.
Всё же повторю своё мнение: я бы ни за что и никогда не стала покупать квартиру, цена которой в договоре ниже, чем в реальности. Особенно рискованно именно по ипотеке так покупать. Налоговая именно ипотечные сделки в первую очередь очередь из всей массы сделок выбирает и трясёт. Расписки, как правило, составляются по форме банка и хранятся в банке, сотрудники банков без проблем обычно передают эти расписки налоговой (хотя на сделках утверждают часто обратное, но - проверено - врут). Сотрудники банка также врут о том, что якобы "проверяют" квартиры для покупателей. Об этом много уже здесь на Еве писалось.
и позвольте еще один вопрос.
мы хотим выйти на сделку и уехать в отпуск.
посколько сделки ипотечные, риэлтор сказал, что регистрироваться они будут 5 дней. а в отпуске мы будем 14 дней.... по приезду по идее и сделки должны зарегистрироваться , и продавцы вещи собрать... т.е возвращаемся уже на момент подписания акта сдачи...
разумно ли уезжать в такое время? может ли что-то пойти не так (чисто гипотетически), что требовало нашего присутствия в москве? экстренно прилететь не получится на 99,999999%
еще раз спасибо
Если сроки Вашего отлёта и прилёта учтёте при проведении сделки и особенно при составлении условий доступа, в том числе и Вашего, к банковской ячейке, не будете экономить на сроках аренды ячейки, тогда можно и слетать.
не совсем поняла, а какая разница куда они пропишутся? разве здесь не ключевое слово - выписался? а куда - это их проблема. по информации нашего риэлтора они собираются уехать жить в другое гос-во бывшего СССР
наш риэлтор утверждает, что налоговая трясет сделки меньше и равно 1 млн. типа, если хоть немногим больше, то уже шанс нарваться на проверку ничтожен
Разница есть. Если они готовы просто сняться с регистрационнго учёта, и им не надо никуда прописываться потом, тогда почему они не сделали этого до сделки? Что их удерживает? Это важный вопрос Вашей безопасности, поверьте.
Ваш риэлтор ерунду говорит. Он не может знать, кого и когда тряханёт налоговая. Вы же сами это понимаете. Он утверждает так, как ему выгодно, чтобы побыстрее сделку совершить и комиссию свою получить.
говорили сегодня про выписку.
будут выписываться все в подмосковье, у них там дом. выписываться будут ДО сделки
в итоге в квартире оказались прописанные 6 чел: собственница, отказавшиеся от приватизации муж, сын и дочь; а также жена сына и его новорожденная дочь.
после их прописки наш риэлтор вместе с ними поедет получать выписку из местной домовой книги.
вроде так нормально??
Дом кому принадлежит? Сегодня собственник дома скажет на словах, что всех пропишет. А завтра, после сделки, передумает. И им некуда будет перепрописаться. Это раз. Не вижу реальных мотивов продажи жилья в Москве и переезда в Тьмутаракань, это два. Но это цветочки на самом деле.
Ягодки при оформлении по заниженной цене для покупателя обычно состоят в том, что у грамотного и не слишком честного продавца после сделки всегда возникает ну очень великий соблазн сделку эту расторгнуть по суду (а в Вашем случае они грамотные, уже участвовали в одном суде как минимум, т.е. суд для них чем-то страшным точно не является), в случае удачного для них решения суда (об этом они при желании могут позаботится до сделки или на сделке) вернуть покупателю заниженную сумму и получить свою квартиру обратно. Вот поставьте себя на их место. Подать в суд на расторжение ДКП легко. Оснований море можно найти при жедании. Выиграют - не выиграют суд, но попытаться получить несколько миллионов прибыли (посчитайте: их прибыль при выигрыше в суде составит реальную сумму сделки минус сумма, указанная в ДКП) - соблазн велик. Могут и выиграть. А если даже проиграют - нервотрёпка в суде всё равно у Вас будет. Вы к этому готовы? Молчу даже о том, что свой отказ от приватизации может попытаться потом оспорить любой из слижком уж многочисленных в Вашем случае пользователей.
Вот почему я никогда и ни за что не купила бы даже самую лучшую на свете и самую выгодную и привлекательную для меня квартиру, если цена её оформления по ДКП сильно занижена по сравнению с реальной. И Вам не советую. Остановитесь, пока не поздно. А то будете потом жить там как на пороховой бочке, и думать, подадут они в суд на расторжение ДКП или нет, взорвётся бочка или не взорвётся.
Да, имейте ввиду: все риски финансовых потерь в случае расторжения ДКП или признания его недействительным понесёте в первую очередь именно Вы, банку при этом Вам всё равно придётся платить по ипотечному кредиту по-любому, это предусмотрено банком в любом кредитном договоре. Ваши отношения со страховой компанией при высокой сумме страхловки тоже вероятнее всего станут предметом судебных тяжб в этом случае. Я пишу об этом, не потому, что мне просто так кажется, а потому, что до Вас уже бывали подобные случаи. Такова реальная практика в России, к сожалению. Просто ссылки сейчас лень искать.
собственник дома прописывает всех их ДО сделки, т.е. на момент сделки НИКТО в квартире не прописан.
Не вижу смысла вопроса. При ипотеке титульное страхование в любом случае входит в пакет. Но благоприобретателем является банк.
мы хотим сами отдельно застраховать. как объяснил риэлтор будет 2 договора страхования титула:
1. на сумму ипотеки 4 млн. благоприприобретатель банк. договор входит в стандартный пакет: страхование жизни, титула и т.д.
2. на сумму наших личных вложенных средств - 8,3 млн. здесь благоприобретатели мы.
получится два договора страхования одного и того же... как думаете - можно квартиру застраховать два раза, и если угонят - получить две страховки??
да и смысл в чем? вы не уверены в сделке и ее необратимости? тогда не покупайте эту квартиру.
риск не в сделке до миллиона, там дополнительных рисков особых мало, риск в том что сделку можно отменить в принципе .
св-во о собственности выдано на основание решения суда.
квартира была получена в связи со сносом их дома на полежаевской. полученная квартира находится в относительно новом м-не, "в оформление права собственности на основание приватизации им было отказано по тем основаниям, что право собственности г.Москвы на данное жилое помещение не оформлено". правообладателем квартиры была компания-застройщик.
хозяйка обратилась в суд. члены семьи хозяйки: муж, взрослые дети, прописанные на момент приватизации в квартире, от приватизации отказались, нотариально заверенные отказы в суд предоставили. внучка хозяйки снята с регистрационного учета до суда и прописана к отцу.
решение суда: признать право собственности на основание приватизации.
вот такая вот квартира... хозяйка в возрасте 52 лет, на вид адекватная. но т.к. приватизация свежая, то пишут в ДКП 1,2 млн.
поэтому и хотели подстраховаться.... как теперь быть не знаю..... действительно мысль с 2 договорами как-то не реализуется...
а, если заключить один договор, но по договору прописать 2 благоприобретателей:
4 млн - банк
8,3 млн - мы
соответственно договор будет один на 12,3 млн
благоприобретатель это вы, при чем тут банк? а вы уже с банком сами расплатитесь
Нормальная камрания тоже задастся вопросом- а зачем 2 договора на страхование?
А по сути, Отто прав. Лучше не покупать квартиру с сомнительными документами, а при нормальных доках ( если продавец, конечно, не продает за 1 млн.)и титула хватит банку одного. Ну, а если сумма сделки- 1 млн., она может быть расторгнута, и титульным страхованием здесь не спасешься.
1 или 1,2- без разницы. Вы же понимаете- или указывается полная сумма сделки, или получаете кучу рисков. 2х разных благоприобретателей ( юр.лицо и физ.лицо) в 1 договоре титула нельзя.
Выход только 1- искать квартиру с хорошими доками. Или идти на соучастие в налоговом преступлении, молчать и молиться, чтобы все прошло ОК и не нарвались вы на возврат сделки.