Правила покупки кв-ры по аукциону
Как происходит на практике, есть ли шанс купить по стартовой цене, много ли бывает претендентов на одну квартиру? Можно ли купить с привлечением заемных средств или только за наличку?
Правила покупки квартиры на аукционе достаточно подробно описаны в договоре, но о некоторых неявных моментах я расскажу.
Итак, на каждый аукцион (он происходит примерно раз в две недели) выставляется около 10 квартир по разной цене и в разных районах. Квартиры освобождаются после смерти рентодателя, который при жизни заключил договор с ГУП Моссоцгарантия. Соответственно, нужно понимать, что квартиры в очень разном состоянии - от "бедненько, но чистенько" до "после пожара". Хотя сотрудники и утверждают, что после пожара квартир не бывает, однако я лично разговаривала с женщиной, которая купила именно такую квартиру. Так что, хоть редко, но они есть.
Поэтому сначала нужно посмотреть квартиры, которые вас заинтересовали. Просмотр бесплатный, записываться не нужно. График просмотров выложен на сайте у каждого аукциона вместе с телефоном показывающего агента (лучше предварительно позвонить, т.к. иногда бывают переносы). Просмотры проходят только днем в будни (для работающих людей этот момент актуален, но при покупке по аукциону почти все действия происходят в рабочее время).
Еще пара нюансов по просмотрам. В графике наблюдается следующая закономерность - один день квартира показывается почти за месяц до аукциона, а за пару недель идут 3 дня подряд. Как правило, на первом показе мебель в квартире еще есть (так что если вы хотите узнать, где и что стояло - не поленитесь съездить на первый показ), а к второй очереди показов квартира уже стоит пустая. В любом случае мебель и все вещи вывозят, в квартире остаются только ванна-раковина-унитаз и на кухне мойка и плита.
Итак, посмотрели несколько квартир. Стартовая цена очень привлекательна - и тут кроется второй подвох. На стартовую цену ориентироваться НЕЛЬЗЯ. Часто бывает так, что квартира со стартом 2400 уходит за 4800, а со стартовой в 3500 - за 4100. От чего зависит конечная цена? Естественно, от торгующихся, и тут есть два маленьких нюанса. Основной "костяк" посетителей аукциона составляют риэлторы. Они приезжают со списком квартир, в котором уже проставлены конечные цены до которых будут торговаться, заседают этакой "бандой" и хорошо знакомы представителям Моссоцгарантии. Частные покупатели есть, но их существенно меньше и они все время меняются. Риэлторы не раз были замечены в следующем алгоритме: быстро (по 100-500 т.р.) поднять цену на квартиру до рыночной, после чего перестать торговаться. Для поддержания интереса "клиента" (т.е. частного покупателя) перехватывает другой риэлтор, уже слегка потторговывая по обычному шагу (в 10 т.р.). Риэлторы очень очевидно "читают" покупателей, и когда видят, что те могут перестать торговаться, "уступают". При этом глупо было бы думать, что у риэлторов там одна цель - поднять квартиру до рыночной, чтобы ее купил клиент. Конечно же, риэлторы покупают и по своим заявкам (особенно весело видеть, как торгуются два риэлтора, сидящие рядом). Но "подъемы до рыночной" происходят постоянно, и к этому нужно быть готовым хотя бы морально (а лучше материально).
Если на аукцион попадает квартира по "лакомой" стартовой цене, это вызывает бурный приток частных покупателей. В этом случае (а мы на аукцион пришли как раз по такой квартирке) список торгующихся может перевалить за 40 человек, а риэлторы, быстро подняв цену, уже даже не вмешиваются - 40 (!) человек друг друга поднимут сами быстрее.
Если за лот торгуется один человек, торги признаются несостоявшимися. В случае с квартирами этого можно не опасаться, а вот комнату на наших глазах так не дали купить - второй участник торга (риэлтор) просто отказался поднять табличку, хотя аукционер и просил его об этом. Однако, в результате отказа второго участника, получилось, что частный покупатель участвовал один и купить комнату уже не смог.
Аукцион ведет профессиональный аукционер, который последовательно перечисляет всех, поднявших таблички. Поэтому - нет смысла держать табличку (т.е. поднимать каждый раз на 10 т.р. цену), если торгующихся более двух человек, т.к. в этом случае аукционер перечислит всех "по кругу", а следовательно, за один проход цена поднимется на x*10 т.р. соответственно. Сесть в зале лучше спиной к стене и полубоком к залу, чтобы видеть, сколько человек торгуются за квартиру. Поскольку итоговая цена стандартно объявляется трижды, вы успеете поднять табличку, если вдруг предыдущие торгующиеся остановятся. Так что не торопитесь.
Аукцион проходит в 20 минутах езды от ст.м. Войковская (точный адрес указан на сайте). Начало - в 14 часов, но придти лучше пораньше, чтобы сесть на более удобные места. Начало регистрации в 13 часов. Если вы торопитесь, имейте в виду, что даже если ваш лот будет первым, вам придется высидеть весь аукцион (примерно час-полтора) - во время аукциона из зала никого не впускают и не выпускают. Если вы выиграли лот, вам придется остаться после окончания аукциона и подождать, пока вам распечатают протокол о ходе торгов и вашем выигрыше (этот документ имеет силу предварительного договора купли-продажи со всеми вытекающими).
Но мы слегка забежали вперед. Вернемся к регистрации вашей заявки на участие в аукционе. Итак, вы посмотрели несколько квартир, выбрали одну (или несколько), по которым вы хотите принять участие в аукционе. Далее нужно внести в кассу Северного народного банка (на Петровском бульваре) взнос за участие в аукционе - 100 тысяч рублей за каждую квартиру. При платеже не забудьте точно указать дату аукциона.
С полученным платежным поручением вы приезжаете в Моссоцгарантию на Новом Арбате и заполняете заявление на участие в аукционе, где уже точно указываете адреса квартир, по которым будете участвовать. С заверенной заявкой вы уже приедете на аукцион.
Ход аукциона я подробно описала выше, а теперь продолжим главу "после бала". Сначала о наиболее вероятном варианте - вы не выиграли, риэлторы задрали цену квартиры до небес и вам она не досталась. В этом случае ваши деньги за участие в аукционе по вашему заявлению вернут вам на счет в Северном банке. Для этого нужно, начиная с понедельника (аукционы проходят по пятницам), подъехать в Моссоцгарантию и написать заявление. Деньги вернутся на счет в течение 3-5 рабочих дней. Если вы хотите участвовать в следующем аукционе, то вам также нужно подъехать в Моссоцгарантию, написать заявление на возврат, дождаться возврата в банке и по-новой оформить эти деньги на следующий аукцион. Таким образом, участие в аукционе получается бесплатное.
А теперь о хорошем. Вы выиграли лот, подписали протокол - и теперь у вас начинается веселая жизнь :) За 5 рабочих дней (т.е. вплоть до следующей после аукциона пятницы) вам нужно собрать полную сумму стоимости квартиры. Из цены вычитаются только деньги, которые вы вносили за участие в аукционе (например, вы выиграли лот по цене 5900 т.р., а вносили задаток за 3 квартиры - 300 т.р. Тогда до пятницы вам нужно найти всего 5600 т.р.). Соответственно, ипотечный кредит получить не удастся (т.к. полного пакета документов на квартиру для банка собрать не удастся), а вот потребительский, если вам не хватает небольшой суммы, можно задействовать. Мы за две недели подали заявку на потребительский кредит, получили одобрение и уже потом участвовали в аукционе. Деньги брали только после выигрыша (у нас он случился на втором аукционе, но мог быть и на третьем, и на пятом - а это от месяца до трех).
Мы клали деньги по частям сначала на свой счет в Северном банке (вам его откроют, когда вы впервые будете вносить деньги за участие в аукционе), и уже собрав полную сумму, переводили ее на счет Моссоцгарантии. Для зачета задатков в стоимость квартиры, надо подъехать в бухгалтерию Моссоцгарантии (там же, на Новом Арбате). Заодно зайдите в договорной отдел - вам дадут образцы доверенностей на сотрудников, которые будут оформлять свидетельство о собственности и бланки госпошлин на эти операции.
Итак, деньги собрали, на счет Моссоцгарантии перевели. В течение 2-3 рабочих дней они появятся на счете Моссоцгарантии (об этом нужно интересоваться в бухгалтерии).
Если денег не хватило (вы в азарте выиграли по цене, которую не тянете), то задаток не возвращается. Т.е. в этом случае вы теряете 100 т.р. за эту выигранную, но не купленную квартиру.
Далее нужно интересоваться в договорном отделе, готов ли ваш договор. После подтверждения о готовности, подъезжаем, внимательно читаем и подписываем договор, сдаем нотариально заверенные доверенности на сотрудников и квитанции о госпошлине, и ждем. Обычно документы делают в течение 2 недель, но сотрудник отвозит и забирает их в ЕГРП раз-два в неделю. Мы же, со своим везением, попали еще и на майские праздники, так что свидетельство о собственности получили аж через месяц после подписания договора.
Вместе со свидетельством о собственности вы подписываете акт приема-передачи, после чего вам выдают ключи. Здесь, конечно, есть некая опасность - с момента последнего показа квартиры до получения вами ключей в квартире может случиться все, что угодно (например, залив верхними соседями). Но без подписания акта приема-передачи вам ключи не отдадут, так что удостовериться, что с квартирой все в порядке заранее вы не сможете.
С этого момента вы являетесь полновластным владельцем квартиры, и дальнейшие шаги (переоформление на себя электричества, квартплаты и пр.) ничем не отличаются от обычных купленных квартир.
Приведу несколько примеров по ценам (мы для себя записали конечные цены по всем лотам, но найти логику так и не смогли):
1-комн кв., Егора Абакумова, д.7, 16.7 м2 жилая, 30.1 м2 общая, 4/5 кирп дома 1960 г. постройки - стартовая 2432 т.р., цена продажи 4420 т.р., кол-во участников - 35 человек.
1-комн. кв., Подъемный пер, д.5, 19.9 жилая, 35.8 общая, 5/12 блочного 1970 г. постройки - стартовая 4864 т.р., цена продажи 5004 т.р., кол-во участников - 5 чел.
2-комн кв., Петровка, д. 23, 29.7 жилая, 48.5 общая, 2/3 кирп 1917 г. постройки - старт 10 278 т.р., цена продажи 10820 т.р., кол-во участников - 6 человек.
2-комн кв., Кастанаевская, д.45к1, 29.9 жилая, 56 общая, 1/20 панельн 2008 г.постройки - старт 6724 т.р., цена продажи 10420 т.р.
Мы на первом аукционе надеялись на победу, наивно полагая, что цена вырастет на 1-1,5 млн (это как раз первая перечисленная мной квартира, там указано количество участников). Ко второму аукциону скепсис перевешивал. Честно говоря, я уже не надеялась, просто решили попробовать еще.
спасибо большое за информацию!
подскажите пожалуйста, а почему Вы именно путь 1.аукциона выбрали?
2. как думаете - гарантирует ли он чистоту сделки? есть ли вероятность что через год наследники невыявленные нарисуются или это исключено?
3.сколь времени у вас поиск занял?
4.не подскажите есть ли в сети архивная информация аналогичная Вашей по конечным ценам и количеству участников? (нас только однушки в свао интересуют)
1. Я уже написала, что мы, как и многие другие, пришли на лакомую стартовую цену с надеждой, что получится купить сильно дешевле рыночной. Надежды не оправдались :)
2. Я думаю, что да. В принципе, это можно также уточнить у риэлторов евы - они уже "собаку съели" на проверке документов. Квартиры Моссоцгарантия продает не ранее, чем через полгода после смерти рентодателя. Хотя в ренте это значения не играет - по ренте собственником сразу после заключения ренты становится рентополучатель. Оспаривать сделку наследники, наверное, могут, но опять же - во-первых, при заключении ренты Моссоцгарантия, наверное, проверяет на наличие близких наследников, во-вторых, судиться с ГУПом - дело, мягко говоря, непростое.
3. Поиск чего? Как я уже писала, список квартир и график просмотров выкладывается на сайте Моссоцгарантии примерно за месяц-полтора. Нам не был критичен район, поэтому мы просто смотрели однушки, подходящие нам по цене.
4. Насколько знаю, таковой нет. Да и смысла в этом не много - вы же не знаете, в каком состоянии была та или иная квартира (а от этого тоже зависит и конечная стоимость, и число участников аукциона). Если все остальные параметры можно найти в сети, то какие-то нюансы по конкретной квартире уже недоступны, следовательно, объективные выводы делать нельзя.
Я сама не знаю, просто описала то, что видела. Мне кажется, здесь два фактора: 1) отпугнуть частных клиентов, чтобы не думали, что здесь можно купить дешевле (в каком-то смысле так и есть, Лис неоднократно говорил, что дисконт получается максимум 10%, а мы видели и покупки по выше рычночным ценам - азарт); 2) как правило, деньги не риэлторские, а клиента - так что им все равно, какая будет цена, главное - ниже указанной клиентом. Это, опять же, ИМХО.
Смотря что ищете. Бывают на сайте гостендеров (например, http://www.mossgup.ru/nedvizh_ftb.asp , http://moscow.auction-house.ru/auction/7475 , http://tender.mos.ru/new/doc.aspx?docid=12554&treepath=6,342,7719,12554 ), бывают в залоговых списках банков (например, http://zalog.sberbank-ast.ru/objects.aspx). В господразделениях также проводят торги на право аренды нежилых помещений.