Оцените пожалуйста на продажу квартиру
Сталинка, 3-х комн. кв, ул. Онежская 11/11, общ. пл. 97 кв. м, кухня 10 кв.м, балкона нет, приватизирована в 2011 году, без ремонта. Может что забыла еще указать, спросите.
Заранее благодарю за оценку. :)
2 этаж
Разъезд, на что получится. Одна обязательная альтернатива, вторая как получится возможно и просто деньги.
Собственников на данный момент трое. Изначально 2011 году квартира была приватизирована на 4-х человек: мой муж, его брат, их мать и наш с мужем сын(на данный момент ему 7 лет) - у каждого по одной четвертой. В 2012 году мать умерла, на днях уже истекает полгода, соответственно будет три собственника: мой муж и его брат по три восьмых и у нашего семилетнего сына одна четвертая.
Цель продажи: разъезд с братом мужа, соответственно нам надо что-то обязательно брать на наши пять восьмых(доля моего мужа плюс доля моего сына) и что-то надо его брату, ему не строго надо что-то сразу покупать и возможно просто деньги.
Если будут еще вопросы поясню обязательно.
площадь квартиры, да и планировка квартиры - отличные, но сам дом и район - на любителя.
Квартира без ремонта, то это изначально предполагает затраты на приведение квартиры в современное жилое состояние, а учитывая древность самого дома - затраты будут в 2 раза больше, чем отделка новостройки "с нуля" той же площадью.
Я бы оценила квартиру около 11 млн рублей
Спасибо большое за ответ. :)
А не подскажите, насколько реально продать нашу квартиру за такую цену?
И вообще есть ли спрос на такие квартиры или надо настраиваться долго ловить удачу?
Сколько по времени может занять такой размен?
У вас действительно не самый простой вариант - из-за наследства, и того что менее 3-х лет в собственности, да и 2 этаж без балкона. Но такая цена уже с учетом минусов. Все продается, может и не быстро, конечно. Пока не выставите на продажу, не узнаете. :) Удачи!
Извините за мой, возможно, глупый вопрос, но разве наследство в нашем случае такой уж серьёзный минус? Там в принципе все очень прозрачно, т.к. наследодатель бабушка умерла в 71 год, будучи вдовой уже 13 лет и у неё был 1 брак и 2 сына и жили они все вместе в этой квартире с 1982 года по сей день, так что там других наследников 1-ой очереди нет и быть не может.
И спасибо Вам большое за поддержку :) , время покажет за сколько удастся продать.
Это для вас прозрачно, а покупателям как вы докажете, что бабушка не была в браке и больше у нее не было детей? Да еще и вдобавок не написала по случаю завещание на троюродную племянницу двоюродного брата, проникшись ситуацией лет 15 назад? :)
Понимаю. Насчет детей действительно всякое чисто теоретически бывает, а вот насчет завещания...
А разве можно написать завещание, не будучи даже собственником доли квартиры? В нашем случае бабушка стала собственником доли в квартире 26 декабря 2011 года, а умерла 18 января 2012, даже не успев получить свое свидетельство о приватизации и его уже выдали наследникам по запросу нотариуса после её смерти.
Хотя, я понимаю, что это все никому не нужная лирика, а с точки зрения цены квартиры это малосущественно, тем более что у нас тут и без того разброс по цене в 2-3 млн вырисовывается))))))
Завещание можно, конечно, написать на что угодно.
По поводу цены - ваше дело, конечно. Но в районе 11 млн. стоят подобные квартиры в вашем районе площадью 70-80 метров.
Большое спасибо Вам за пояснения, более-менее картина уже вырисовывается. В общем-то мы с мужем немного, чисто по дилетантски мониторили рынок последние полгода и планировали при продаже квартиры выбрать следующую простейшую стратегию: сначала будем пробовать продать подороже, а потом, если дело продвигаться не будет, потихоньку снижать цену. Не хотелось бы продешевить, тем более что срочности при продаже у нас никакой нет, т.к. у нас есть где жить и спешить нам некуда. А с другой стороны не хотелось бы чтобы это дело с разменом затягивалось на годы, т.к. квартиру, которая у нас будет после этой дележки, мы планируем сдавать и иметь с этого постоянный доход, а значит чем раньше разменяемся, тем раньше будем жить лучше в материальном плане.
А еще, если это возможно, подскажите пожалуйста на что нам можно рассчитывать при размене нашей квартиры на две, при условии что наша(мой муж и сын) доля пять восьмых, а брату мужа нужно что-то взять на его три восьмых?
Спрашиваю потому, что нам хотелось бы реально знать наши шансы чтобы потом не было затяжек с разменом из-за наших завышенных ожиданий и чрезмерных требований. В принципе у нас иллюзий нет, а вот у брата мужа с его тремя восьмыми этой квартиры они пока остались, но тоже без крайностей конечно...
Разделите сумму по долям, смотрите хотя бы на том же соб.ру. На самые дешевые варианты не ориентируйтесь. Или озадачьте своего риэлтора, пусть предложит вам список примерных вариантов по вашим требованиям. Самим вам разъезд все равно не осилить.
Да, конечно, Вы безусловно правы в плане того, что без риэлтора мы даже браться за это дело не намерены, имхо это не тот случай когда надо экономить на спичках и ставки тут слишком высоки чтобы можно было рисковать. Брат мужа правда как владелец трех восьмых квартиры пока против риэлтора, он говорит что лишних денег у него нету, но это пока по незнанию и неосознанию значительности момента, а в принципе он вполне адекватен, а значит убедить его обратиться к профессионалам, я думаю, удастся без особого труда.
На собе мы смотрели конечно и ни раз. Если дешевые варианты отбросить, то, опасаюсь, у нас вообще можно на две отдельные квартиры не разменять, по крайней мере это затруднительно будет. Тем более сложно будет взять отдельную квартиру брату мужа на его три восьмых, особенно с учетом оплаты услуг риэлтора и прочих дополнительных расходов. Ну и оставлять его совсем уж без ничего(в смысле с деньгами от продажи его доли, но без жилья) нам не хотелось бы.
Если можно и Вас сильно не затруднит, подскажите пожалуйста на что нам хоть примерно рассчитывать в нашей ситуации, пусть и без конкретных вариантов, конечно же.
Цель наша на наши пять восьмых этой квартиры купить отдельную квартиру, наилучшим образом подходящее для сдачи.
Цель второй стороны(брата мужа) получить отдельную квартиру для проживания.
Спасибо за столь оперативный ответ! :)
В нашем случае вместо двушки даже наверно лучше была бы однушка, но получше и поближе к метро, для того чтобы потом её сдавать было повыгоднее. А двушки, тем более далеко от метро, на мой взгляд менее выгодны дял сдачи чем однушки рядом с метро да и у однушек проблем с жильцами(типа левой субаренды и т.п.) обычно меньше.
Или в нашем случае этот вариант не прокатит, т.к. опека не одобрит(ведь собственник значительной части этой квартиры будет ребенок)?
Автор, вы сначала сходите в опеку, поговорите, на каких условиях вас пропустят.
Можно купить и 2-ку с 1-кой и две 1-ки можно купить, все реально!
Вместо 1/4 доли 1-ку опека разрешит. Или вы не хотите всю квартиру на ребенка оформлять?
Спасибо большое, я тоже думала что этим по идее должен заниматься риэлтор, тем более что на мой взгляд тут ничего сверхъестественно сложного не просматривается и нарушений прав ребенка при всем желании увидеть сложно.
Просто мы с мужем думаем что рановато еще по опекам начинать бегать и тому подобное узнавать, рановато даже еще варианты подбирать. По тому как важнее всего найти нормального покупателя на нашу квартиру, а уж себе мы варианты подберем, я думаю, без особого напряга, т.к. мы не строим иллюзий. Да и брат мужа имеет главной целью жить отдельно, а уж где именно это вопрос важный, но все же у него не на первом месте. Просто он тоже наивняк и еще в наследство не вступил толком(полгода будет 18 июля), а уже спрашивает: "Может варианты какие для нас поискать и посмотреть?" Того не понимает, что главное-то для нас найти покупателя на нашу квартиру, а не найти варианты покупки...
процесс должен идти одновременно. Потому как сейчас "в теории" вы на все согласны, брат на все согласен, а "на практике" все резко меняется.
После того, как все документы на квартиру будут в полном порядке, стоит нанять риелтора, составить договор, в котором прописать, что, как, в какие сроки и в каком объеме должен будет делать риелтор, и начинать одновременно искать покупателя на свою квартиру и подбирать варианты для себя.
Понятно, спасибо. Просто не пойму зачем выбирать варианты, если предположительно процесс продажи будет долгим и за это время возможные варианты покупки скорее всего уйдут. Тем более что однушки гораздо ликвиднее трешек, насколько я уже успела понять, да и это очевидно.
Интересно, а сколько в нашем случае могут стоить услуги грамотного риэлтора?
Я так понимаю что риэлтора надо нанимать вместе на продажу с покупкой или отдельно на продажу и отдельно на покупку, т.е. два разных договора пусть даже с одним и тем же человеком?
Для того, чтобы когда у вас появится реальный покупатель, вы знали точно, что и где вы хотите, чтобы у вас сложилось понимание рынка и ваших возможностей.
Грамотный риелтор за 5 копеек работать не будет. Нанимать риелтора надо на выполнение всего комплекса услуг: и продажу и покупку. И все четко прописывать в договоре.
13-14 млн за старый фонд в лихоборах? от метро на оленях и на задворках промзоны? в состоянии под ремонт, в который надо вложить еще ляма 3-4 из-за древности дома? со свежими доками, с наследством и несовершеннолетним да разъездом на 2 площади?
Да, разброс получается довольно большой, это мягко говоря)))) Или 13-14 млн или 11. Боюсь что скоро до 8-9 млн докатимся :-(
Хотя все что Вы пишите, имеет место быть, не отрицаю. Просто на сколько все же можно рассчитывать?
Для нашей семьи это очень важно.
Тут я могу с Вами согласится. Мы уже поняли давно, что сталинки - весьма специфичны и на большого любителя. Т.е. то, что в нашем случае важна не столько цена, сколько вообще удача в "поимке" нужного человека, т.е. того покупателя, кому именно такие квартиры интересны и при этом он располагает относительно немаленькой суммой для её приобретения. А значит это что-то типа лотереи и продажа такой квартиры может продолжаться годами(что не радует конечно). Однако и сброс цены в нашем случае(пусть даже существенный) вовсе не гарантия взлета спроса и как следствие быстрой продажи.
Я хоть правильно рассуждаю или как?
правильно.
Это раньше сталинки были объектом вожделения покупателей. Сейчас это - современная панель. Все хотят иметь однородное социальное окружение, грузовой лифт, широкие общественные холлы с цветами и картинами, консьержа. И чтобы квартира была - новая, чтобы "карму" прошлых жильцов на себя не перевешивать.
Как-то так.
Неправильно вы рассуждаете. :)
Говорить о том, что спрос на сталинки является не эластичным можно было бы в том случае, если бы они товаром уникальным, что не соответствует действительности, сталинок в Москве много.
Есть и всегда найдутся желающие жить в доме с потолками более 3-х метров высотой, с метровыми кирпичными стенами, с отличной шумоизоляцией. Даже сталинки с деревянными перекрытиями пользуются спросом, снижение цены на 10% от цены минимального аналога в данном районе может вызвать спрос, похожий на ажиотажный. Убедился в этом 2.5 года назад, когда возникла практически драка из-за 2к.сталинки с деревянными перекрытиями в Кунцево, которая была выставлена в рекламе тысяч на 400 ниже рынка.
которая была выставлена в рекламе тысяч на 400 ниже рынка. (с)
что и вызвало ажиотаж и драку.
Я автора ни на что не развожу, разводите вы, оценивая квартиры на полляма - пару лямов выше рынка.
Или у вас 100 метров в сталинке и 2-ка метров на 60 по одной цене идут? И вы всем за 13 лямов продать обещаете?
Ага. И причем с безапелляционными утверждениями о том, что снижение цены на 2млн. увеличения спроса не вызовет, так как "звонкие" панельки (на первом этаже пернули - на остальных 16-ти все вздрогнули). предлагает более социально однородное окружение.
Такой ликбез здесь проводится в последнюю неделю - "мама, не горюй" :)
Ага, уже и на 8-9 млн., смотрю, по цене 2-ки, (100 метров у автора, на минуточку) оценочка, ничего себе такая. :)
Никто ничего не искажает. Вы уж настолько заврались, что не помните, что 4 часа назад писали.
я оценила квартиру в 11 млн. заврались вы, оценивая выше рынка и на этом желающая поймать клиента
Милочка, я вам в 25 раз объясняю, не вам меня учить. Я не ищу здесь клиентов, у меня их предостаточно, расслабьтесь, сходите на курсы по ловле лохов еще раз. :D
В сотый раз - это Вы, видимо, сюда пришли исключительно для поиска клиентов. А у многих других тут масса иных интересов.
снижение цены на 2 миллиона от какой суммы? от 13-ти миллионов, в которые оценила квартира мега-супер-профи ZOlya C.G ?
Спасибо Вам большое за участие в дискуссии, тем более Ваш пример со снижением цены на 400 тыс. руб. и последующим ажиотажным спросом очень сильно на нас повлиял. По крайней мере не все так плохо, как выясняется! :)
Кстати про социально однородное окружение. Действительно в 1982 году, по словам моей свекрови, у нас было действительно очень пестрое и неоднородное окружение. Но за последние 10-12 лет почти весь состав жильцов поменялся в лучшую сторону, причем очень существенно. Сейчас можно сказать что окружение почти социально однородно, по крайней мере в основном вокруг люди очень приличные, нигде нет никаких пьянок-гулянок(как было при социализме), квартиры все превратились из коммуналок в личные квартиры и вообще обычному человеку среднего уровня жизни и среднего класса можно чувствовать себя вполне комфортно.
Не за что.
Добавлю еще, что такое резкое занижение цены в примере выше возникло из-за того, что квартира долго не продавалась (несколько месяцев), хозяин думал, что он снижает цену, отдавая последовательно команды своему риелтору на ее снижение на примерно 100тыс. раз в две недели, а агентство в рекламе цену не меняло, пытаясь отжать нарастающую дельту к себе в карман. В результате хозяин запаниковал и получилось то, что получилось.
Отсюда вывод - не стесняйтесь проверить своего агента на предмет того, что согласованные с вами условия продажи им выполняются дословно. Очень часто бывает так, что агентство отжимает клиента от денег в погоне за своей прибылью. В том же десятилетиями апробированным и десятком юристов вылизанном договоре ИНКОМа на продажу квартиры присутствут фраза о том, что Продавцу квартиры под страхом крупных штрафов запрещено обсуждать с потенциальным покупателем любые финансовые вопросы. Наверное не стоит говорить о том, что этот пункт прикрывает мошеннические манипуляции ценою агентства, а отнюдь не страхуют потенциадьную сделку от неправильных слов неискушенного в мошенничестве продавца.
И еще момент: цену определяют не оценщики и не риелторы (они могут ошибаться), цену определяет рынок, баланс между спросом и предложением. Естественно должна быть нормальная реклама, чтобы существующий спрос знал о вашей квартире.
Спасибо, все понятно. Я вынесла для себя мораль из этой истории, перефразируя известную поговорку: "На риэлтора надейся, а сам не плошай". :)
конечно! это же ваша собственность и ваши деньги! вы должны постоянно контролировать своего риелтора! сколько рекламы, где, сколько звонков, что после показа говорили покупатели - и т.д. Риелтор должен отчитываться перед вами по вашему первому требованию.
Ну, развести меня не так уж просто, по крайней мере мне самой очень хочется в это верить)))))
Тут по любому мы начали бы "плясать" от большей цены, т.к. срочности с продажей никакой нет. Просто целью этой темы было узнать на что нам реально можно рассчитывать, а то вторая сторона этого размена(брат мужа), будучи уж совсем ни в теме даже на нашем дилетантском фоне, где-то на просторах Интернета выкопал так называемый калькулятор оценки стоимости квартир(и не один кстати, их несколько было подобных) и совсем обрадовался, т.к. там нашу квартиру оценили где-то в 15-16 млн. Но мы-то с мужем сразу поняли, что это из области фантастики, причем даже не научной))))). Ну и тонко намекнули ему что все может быть ни так радужно...однако он нам не поверил, ибо мы ни риэлторы, а совсем даже наоборот - страшно далеки от этой темы, да и среди знакомых людей этой профессии у нас вроде не просматривается. Однако мы-то со своей стороны наоборот опасались что нашу квартиру будет крайне сложно разменять на две отдельных квартиры, в Москве по крайней мере. Короче говоря, в любом случае это обсуждение на форуме дало нам понять что даже при самом худшем раскладе брат мужа получит отдельное жилье, а значит будет тоже активно стремиться к размену.
Так что спасибо всем, высказавшим свое мнение и давайте жить дружно! :) А то порой у меня уже чувство вины проскакивает, что инициировала эту дискуссию и тем самым поспособствовала конфликту.
Все нормально. :) У вас 97 метров, в не самом плохом районе, уж на 30+45 их точно можно разменять. ;)
Ищите риэлтора по рекомендации, которому сожете доверять. Удачи!
Разменять свои 90 метров на две квартиры в Москве вы точно сможете: 1 к.кв - 35 м2, 2 к.кв. - 45 м2. По времени это будет, скорее всего, не быстро.
Удачи!
ога, любители завышенной оценки. местные профи знают как продать на пару лямов выше рынка ))
не шмогла я не шмогла исполнять?
на форуме пыль в глаза пустить?
то-то вы на пару с коллегой быстро о себе негативные отзывы подтерли от анонимов, которые начали в общий форум свои отзывы о местных профи выкладывать. как много обещают в личке и как мало исполняют на деле.
Хотя я не видела того, о чем Вы говорите (потертых отзывов), но могу сказать, что цена словам анонимов невелика. Анонимно можно написать все, что угодно.
Но я много раз становилась здесь свидетелем того, как местные девочки и мальчики конструктивно, оперативно, а главное толково и профессионально помогали тем, кто приходил сюда с вопросами. И будет очень жаль, если Вашими стараниями этот раздел скатится до уровня склочных.
Насчет оценки, каждый оценивает так как считает нужным, как диктует ему личный опыт. Думаю, что не видя кв-ру оценить точно довольно сложно. Но мне более честной представляется схема оценки, пусть и более высокой (хотя в данном случае вопрос спорный), чем схема работы, которая часто практикуется в некоторых агентствах, в том числе и в том, в котором Вы работаете. Когда клиенту озвучивается более низкая сумма, кв-ра продается за его спиной дороже этой суммы, а разница кладется в карман аг-ва. А клиент об этом даже не знает.
ну прям сплошной криминал. и как до сих пор этот и-м не закрыли? вот как запугивают бедных продавцов, что и документы отдают, и ниже рынка продают, и комиссии мульон объявляют, и доступ к инету и во все источники перекрывают, и вообще держат клиентов в своих катакомбах.ужас-ужас-ужас
Да нет, то на вас давит общий имидж вашей фирмы, ваш бренд. Так же, как на нас, ваше мнение, что частники это левачащие из агентства. Поэтому я вам и предложила, делится в форуме мнением личным и не мантрами фирмы. Самый распространенный ответ, на вопрос "как найти риэлтора" это ищите человека и не важно, где он работает. Можете в архиве посмотреть. Но если вы не согласны с этим, и думаете что бренд вас сделает более привлекательной, то вы дура или коллектив дураков.
вы путаете с миэлем.
или вы про то, как в офис Вилладжио Инвест на Олимпийском проспекте пришли с вопросами по поводу участия в ревизионной комиссии банка Москвы во время правления Батуриной и дела, связанного с ней?
Неправильно, конечно. Ни о каком сбросе цены и думать не нужно, пока квартира даже не выставлена и не рекламируется активно. На каждую кв-ру свой покупатель. Я совсем не фанат сталинок, но и я прекрасно понимаю, что есть масса людей, которые будут с удовольствием жить в таких домах как Ваш. Покупателей 100-метровок, конечно меньше, чем покупателей 1-к, но ведь и 100 метровых кв-р в городе не так много. Но, конечно, продажа такой кв-ры дело не быстрое. Удачи Вам в продаже.
Согласна больше с Ольгиной оценкой, где-то в районе 13-13,5-14 млн. Выставлять на продажу, смотреть на спрос, параллельно подыскивая себе варианты. Если вдруг появится то, что понравится настолько, чтобы захотелось быстро-быстро схватить и не выпускать из рук, то тогда стоит чуть опуститься, чтобы себе покупателя найти побыстрее.