Неполная стоимость
Нахожусь в процессе поиска квартиры для покупки, пересмотрела многие, но те, что мне подходят с указанием не полной стоимости
в документах (приватизация менее трех лет).
Стоит ли брать такую квартиру?
На что обратить внимание?
Если деньги у Вас не последние и жильё будет не единственным, возможно, Вы и можете позволить себе рискнуть, сыграть в лотерею и купить такую квартиру на условиях продавца. Если же это не так, тогда я на Вашем месте даже смотреть не поехала бы такие варианты до тех пор, пока по телефону меня не уверят, что готовы пойти на мои условия. Зачем зря тратить своё время? Мои условия в этом случае были бы следующие: квартира должна оформляться по полной стоимости, ну, или на худой конец, разница между ценой квартиры в ДКП и теми деньгами, которые я реально заплачу, не должна превышать 400-500 тыс. руб.
Если квартира до 6 млн, и полностью чистая, то есть нет вероятностей сделку обратно повернуть, то особо не рискуете, а если квартира дорогая, то на фиг продавцов, пусть налоги платят, тк все эти сделки попадают под уклонение налогов в крупном размере. Мы отказались от такой сделки, тк это куча нервов и риски для покупателя. Просто я представила, что если даже полная сумма, там все равно запаришься добиваться быстрый возврат денег, а если только млн? То что только его и вернут? А квартиру за полную стоимость тоже можно найти.
kagami _ написал(а): >> Если квартира до 6 млн, и полностью чистая
стесняюсь спросить - это как?
КМК полностью чистые квартиры бывают только для продавца, а для покупателя - ну почти никогда :)
Если это новостройка, с одним хозяином совершеннолетним и не в браке, + оформленная собственность+ он вменяем, итд, то чему там быть не чистому? А еще он там и не прописан, ну и еще раз собственность прав оформлена и это все проверили. Поэтому вы не стесняйтесь. Кажется, у такого варианта только один недостаток - не полная стоимость.
основания для расторжения могут быть и по такой сделке. потому что вы например никак на 100% не проверите - был ли он в браке на дату оплаты по договору инвестирования.
Далее, человек выходит с подписания договора, выпивает припасенные заранее 2 бутылочки водочки, его подельник еще за 15-20 минут до того вызывает скорую или милицию к "обнаруженному телу без признаков адекватного восприятия реальности", после чего они едут или в больницу или в вытрезвитель, создавая вполне серьезную базу для доказательства что в день и даже в момент сделки продавец был в недееспособном состоянии....
Расскажете как будете разбивать это заранее и грамотно подготовленное кидалово? Если при этом еще потренироваться в изображении собственной подписи с признаками фальсификации, то ...
Версия такая:
собирался продать квартиру, договорился с покупателями, даже поехали к нотариусу сделать доверенности на риэлтера покупателя. чтобы он сдал документы на регистрацию...
Потом продавать передумал, они предложили встретиться, приехал, обьяснил что изменились обстоятельства, они согласились, предложили выпить 50 грамм для того чтобы не держать друг на друга зла, после чего ничего не помню, очнулся в больнице...
Через месяц узнал что оказывается я квартиру в тот день продал, и деньги получил
Вы какую то ересь пишите, не в хронологическом порядке. Ну да, все вобщем, испугались:) По вашей теме, ну сорвалась сделка, ну не зарегистрировались, ну полежали деньги в ячейке месяц, пришли и забрали взад. В чем цимис-то? Вобщем, давайте не загрязнять тему.
Никакой ереси. Отто описал один из довольно известных и распространённых видов мошенничества путём подтасовки якобы фактов. Так что Вы правы: действительно, давайте не загрязнять тему пустыми наездами и ложными обвинениями по отношению к уважаемым здесь людям, таким, как Отто.
не, я там в паре моментов действительно напортачил, лень править :)
основная мысль - если оснований для расторжения вроде бы и нет, вы просто не знаете что ктото их специально создал
"если оснований для расторжения вроде бы и нет, вы просто не знаете что ктото их специально создал"
Поддержу Вашу мысль. И добавлю к ней свою: в случае оформления квартиры по неполной стоимости соблазн для продавца создать искуственно основание для расторжения ДКП тем или иным известным способом особенно велик. И если автор топа или его риэлтор лично ни разу с такими вариантами развития событий не сталкивались в жизни, это не значит, что этим стоит пренебрегать, принимая решение оформить за миллион или даже за два квартиру, которая стоит существенно дороже.
Ересь это в данном случае пугать людей проделками мошенников. А на самом деле вы описали типичный случай плохого риелтора. Вся ситуация решается док-Ом добросовестн покупателя( справки пнд, о браке) далее ересь идет, что вы определиться не можете, бабки то когда забирают? Просто так пришел, из ячейки деньги забрал? И банк все отдал? Без документов? Что это за сказки на ночь глядЯ? Такая афера возможна если покупатель вообще ничего не знает + риелтор со стороны мошенников+ в банке у них свой человек. Такой схеме афер, наверное, лет двадцать! Ладно, далее не буду. Думаю, что варианты есть но в др исполнении, но и на них есть противодействие. Весь вопрос в том, что многие риелторы элементарно не берут справки, тк редко сталкиваются с судебными процессами. Я глубоко уверена, что Риелтор должен искать, а сопровождать сделку юрист, играющий в суде, тогда такой ерундой меньше пугать будут бедных покупателей.
ересь думать что раз есть справка из пнд, это гарантирует что в момент сделки сторона осознает последствия своих поступков и не сможет потом доказывать что находился под воздействием каких либо препаратов, наркотиков, спиртного
" Вся ситуация решается док-Ом добросовестн покупателя( справки пнд, о браке) далее ересь идет, что вы определиться не можете, бабки то когда забирают? Просто так пришел, из ячейки деньги забрал? И банк все отдал? Без документов? Что это за сказки на ночь глядЯ"
=====================================================
сделка зарегистрирована. деньги из ячейки получены.
а потом человек чешет в затылке, и подает на признание сделки недействительной. основания - справки что в день заключения сделки он подобран на улице в бессознательном и неадекватном состоянии, подпись на договоре вроде его но кривая , сумма заниженная, что подтверждает состояние неадекватности....
вы уверены что судья не признает сделку недействительной???
ересь думать что раз есть ре полная стоимость, то это гарантирует что в момент сделки сторона осознает последствия своих поступков и не сможет потом доказывать что находился под воздействием каких либо препаратов, наркотиков, спиртного
а вот этого я нигде не утверждал :)
я комментировал конкретный ответ предыдущего оратора про "сделку которую невозможно расторгнуть"
полная стоимость в дкп также не гарантирует "сделку которую невозможно расторгнуть". приватизация менее 3-х может быть меньшим злом, чем наследство более 3-х. конечно, было бы здорово, если бы все могли себе позволить квартиру "без пороков", но большинству приходится делать выбор между жадностью и бедностью.
Полная стоимость не гарантирует. Но большинство мошеннических действий со стороны продавцов происходит именно по вариантам, которые менее 3 лет в собственности и именно по неполной стоимости продаются. "Купи-иии-те, люди добрые, мою квартирку за 1-2 млн., заплатии-иии-те мне за неё 8 млн., а я после сделки её расторгну, верну Вам на законных основаниях Ваши 1-2 млн., останусь при деньгах и при квартире", - думает такой продавец. Таких дел сейчас в судах Москвы рассматривается очень много. И ведь не доказать, как правило, в суде добросовестному покупателю потом, что такой продавец мошенник. Никакие расписки не помогут. Вернув миллион покупателю, такой вот продавец чистеньким остаётся перед законом. Покупатель должен понимать, что своим согласием на такую покупку он искушает грамотного продавца, подбивает на мысль о том, как расторгнуть сделку и заработать на доверчивости покупателя.
Муррка C.S. вам бы сказки на ночь рассказывать )) вы в детстве наверное любили про "темную-темную комнату" байки травить ))
Таких дел сейчас в судах Москвы рассматривается очень много. (с)
очень много - это сколько в абсолютных числах? и сколько в процентном соотношении дел по отношению к дкп с полной суммой? И откуда такая инфа, вы - судья или адвокат? Сколько у вас лично таких дел?
Никакие расписки не помогут. Вернув миллион покупателю, такой вот продавец чистеньким остаётся перед законом. (с)
Думаете, Покупателю будет легче от того, что в ДКП будет полная сумму, а сделку оспорят, что Продавец будет возвращать ему полную сумму в дкп в течении 20 лет ?
Покупатель должен понимать, что (с)
если он попал в руки мошенников, то для него все равно, полная сумма в ДКП будет или заниженная - его кинут. Потому что он не покупатель, а лох, который повелся на приманку мошенников.
Происходит это, когда человек считает, что все вокруг дураки, покупают квартиры по "бешеным" деньгам, платят этим риелторам-дармоедам, а он то не такой! Он найдет сам Продавца, "прогнет" его по цене, и воспользуется нахаляву "риелтором" продавца.
Там, где крутятся большие деньги - всегда есть интерес у мошенников.
А вот и сами действующие лица
Судей посадили за мошенничество с квартирами
Верховный суд России приговорил трех московских судей к срокам лишения свободы от 11 до 14 лет за мошенничество с 71 квартирой. http://www.gazeta.ru/realty/2005/08/01_n_336621.shtml
Преображенский суд Москвы приговорил к 11 с половиной годам заключения бывшего зампрокурора Преображенского района столицы Ирину Полякову за мошенничество с московскими квартирами, сообщила руководитель пресс-службы Мосгорсуда Анна Усачева. http://www.novayagazeta.ru/news/258582.html
Мосгорсуд приговорил 10 человек, обвиняемых в вымогательстве квартир у одиноких граждан, и проходивших по делу о бывших участковых милиционерах, на сроки от пяти лет условно до 25 лет реального лишения свободы.
http://www.vesti.ru/doc.html?id=179797
и т.д. кому интересно - в гугль
Inmaculada * написал(а): >> Думаете, Покупателю будет легче от того, что в ДКП будет полная сумму, а сделку оспорят, что Продавец будет возвращать ему полную сумму в дкп в течении 20 лет ?
Вам не кажется, что есть разница между человеком, который должен фуеву тучу денег, которому перекрыт выезд, а при малейшей проверке вылезает то что он должник, не исполнивший решение суда, и полностью чистеньким и беленьким гражданином, получившим 10 миллионов, и "честно" вернувшим всего 1, который сразу после суда, признавшего что он больше никому ничего не должен, может "поменяться" в другой район, и через годик начать продавать новую квартиру по той же схеме ?
1 насчет полной стоимости- я так и писала, что это не страховка. Тк и полную стоим могут лет сто возвращать. 2 Все остальное хрень. Я поэтому и написала, что юрист, играющий в суде, спецом собирает все справки, дабы доказать добросовестность, также есть надо пропис условия, что дают в случае оспарения сделки, И так далее. Еще раз, риски есть управляемые и нет. То, что вы описываете- это управляемо и решаемо. И да! Все решается доп справками! Кстати, не все привыкли их давать и брать. Многие продавцы вообще как дети, начинают обижаться, что их за психов приняли. 3 данная афера могла быть лет 20 назад, но сейчас технология устарела. 4 если вы так верите, что уход в запой:) поможет повернуть сделку вспять, и противодействия нет, тогда, не к юристам, а в обрядные организации надо обращаться.
Отто, прошу прощения если задела, это не личностная перепалка. Это можно сказать наболело. Тк когда ничего не знаешь, а квартира нужна, и деньги огромные вкладываешь, а тебя начинают пугать:) знаете как это тяжело, принимать решения? Я реально все аспекты сама искала и изучала. Тк риелторы как говорят : это так, а это сяк, принимайте решение. И только нормальный юрист, с кучей выигранных дел, объясняет все четко, логично со статьями законов и противодействием. При этом, у нас Риелтор отличная была, но она не юрист, и сложно человеку. А с аферами, мы и сами сталкивались, поэтому знаю управа на них есть, только адвокат нужен хороший. Я единственное, что поняла с наследством все сложно, и если в руки деньги отдаешь:))) вобщем, волков бояться, в лес не ходить.
2 Все остальное хрень. Я поэтому и написала, что юрист, играющий в суде, спецом собирает все справки, дабы доказать добросовестность
====================================================
суду как правило на добросовестность глубоко плевать.
на практике говорю, не из теории
также есть надо пропис условия, что дают в случае оспарения сделки
====================================================
в смысле???
Все решается доп справками!
=====================================
да ну... какими справками можно недействительную сделку сделать действительной?
что дает вам справка о том что продавец не состоит на учете в пнд? какое отношение она имеет к его дееспособности в момент сделки?
какие еще справки вы имеете в виду?
3 данная афера могла быть лет 20 назад, но сейчас технология устарела. 4 если вы так верите, что уход в запой:) поможет повернуть сделку вспять, и противодействия нет, тогда, не к юристам, а в обрядные организации надо обращаться.
=================================================
не путаем уход в запой , и обнаружение человека с составлением всех актов в недееспособном состоянии через 20 минут после сделки.
Прямые основания признать сделку недействительной в соответствии со статьей 177 гк рф, полностью совпадающей с данным случаем
Если бы, не работал закон о добросовестности, тогда все бы и расторгали сделки. Я не буду далее писать, но в рез-те таких действий этому аферисту во время оспаривания сделки реально самому загреметь за аферы.
я не так давно всерьез судился, у меня половина защиты строилось на моей добросовестности и полном пофигизме и даже виновных действиях истца, целую папочку подобрал, так вот судью это вообще ни разу не заинтересовала, она провели экспертизу, подшила в дело, и на ее основании вынесла решение вообще не упомянув о добросовестности моей и недобросовестности истца.
другое дело, что экспертиза была в мою пользу.
а если бы нет, она точно также наплевала бы на мою добросовестность и вынесла решение в пользу другой стороны.
я уточнял потом этот момент - насрать им на нашу добросовестность, вообще
Ради интереса посчитайте количество переходов Вами с темы топа на личности. Когда по делу и по теме сказать нечего, троллю ничего больше не остаётся.
да ну? высер в лужу не засчитан
протрите глаза, видите то, чего нет.
называть ответчика сутяжником - глупость несусветная.
вы сами себя высекли, как та унтер-офицерская вдовушка
Юрист, играющий в суде, то бишь хороший адвокат - дорогое удовольствие. Он тем хорош и потому хорош, что играет именно в суде, а не на сделках регулярно. На сделку такого специалиста надо вызывать, только если есть подозрение, что не всё идёт гладко и риэлтор-юрист не справляется. У хороших риэлторов-юристов такие адвокаты обычно в друзьях и в консультантах, и на сделках они бывают нужны крайне редко, раз в несколько лет в очень исключительных случаях. Хороший риэлтор-юрист, постоянно консультируясь со своим адвокатом, может предложить человеку качественную услугу за вполне адекватные деньги. Платить сразу и риэлтору и адвокату хотя бы процентов 10 от стоимости своей недвижимости наши люди в России не готовы, даже богатые, даже очень богатые. Жаба у них сильнее. А Ваша схема успешно воплощена в жизнь в США. Там за 10% от стоимости жилья (6% риэлтору, 4% юристу) жаба никого не душит, никому даже в голову не приходит без их услуг обходиться. У нас в России Ваша схема не приживётся, это и ёжику понятно.
Не, совсем даже не жаба :).
Можно было бы и 10% заплатить, но (!) при наличии гарантий. Либо юридически закрепленных, либо сложившихся в обществе (т.е. если бы я, например, знала, что налажавший юрист вылетит с работы и на другую его не возьмут). А как сейчас - за что платить-то?
В Агентстве недвижимости, как правило, есть и риелторы и юристы, которые ведут сделку. Юристы АН имеют и судебную практику.
И какая связь ваших слов с моим постом?
Ответственности они никакой не несут, потому и платить им больше, чем среднему специалисту, совершенно нет смысла.
Может и есть, но при поиске агентства я перебрала 7-8 вариантов. Мой вывод (субъективный): все ан страхуют только себя, никаких гарантий они не дают, а комиссия больше. В итоге выгоднее заплатить частнику, котор доверяешь и юристу, которому доверяешь! Меня это и бесит, что у нас в стране, блин, духовность только и развита, и интуиция! Бедных покупателей. Опять таки субъективный вывод: легче ипотеку взять, чтобы и банк все проверил, тк только банк с тобой в одной лодке:), но и там могут быть незнайки(( так, точно пойдешь в обрядные организации, чтобы высшие силы рассудили:))
Да не проверяют банки квартиры. Ни один. Услышьте это наконец! И чем раньше это услышите, тем легче Вам будет.
Банковские служащие проверяют наличие документов, соответствующих списку. И все. И в ксероксах (сканах). Я бы Вам рассказала, как подтасовывают те же сканы в Дельтакредите... Но сути это не меняет.
Да вы врядли измените позицию девушки, Юля.
Выше она неоднократно выражает полную уверенность что стоит собрать все справки (из ПНД и нарки видимо) и у продавца не будет шансов расторгнуть сделку как недействительную, ведь покупатель - добросовестный :)
Позицию девушки не изменю, но услышат другие.
Я уж молчу про добросовестность и все остальное, озвученное девушкой.
У меня очень правильная позиция - лично моя.
Знаете, Если меня начинают пугать всякой ерундой, я сразу откажусь от таких спецов. Тк профи просто не может рассказывать байки, если человек привык выигрывать, то он никогда не будет запугивать байками.
По теме:
1 Я вам все сказала про агентства. Тоже хотите уверить, что там даже за 7-8% кто-то даст гарантии?
2 Банки - понятно разные бывают. Но ни один банк, не проведет сделку без нужных документов. А Частные риелторы, часто собирают абсолютно все справки?
3 Вывод: везде есть ошибки (у банков, АН). И У ЧАСТНЫХ РИЕЛТОРОВ, типа юристов, ТАКЖЕ! Это нормально.
Мне не нравится то, что если накосячит ЧАСТНИК, АН, Банк, то клиента все равно обманут, и судебная система не работает. Вот и все. И меня это раздражает, тк все % дерут огромные, а реально отрабатывают свою работу единицы.
Поэтому всем покупателям я советую найти тупо людей по рекомендациям, с хорошей репутацией, и желательно, чтобы на них можно было воздействовать. Потом, перепроверять все данные от них же и при этом умудряться зарабатывать деньги, чтобы всех потом оплатить.
3 По поводу афер: то, что было написано вами же - какой-то очень слабый развод. Честно, если чел сделал справку о невменяемости, а до этого давал о вменяемости, неужели это сильная афера? Да, не повезло, но справиться с этим делом можно и нужно. Что пугать-то тогда? Если с таким делом не справиться - как тогда квартиры покупать?
Знаете, если вы до сих пор не поняли разницу между реальной проверкой и формальным сбором справок по списку, то говорить не о чем.
+ очень много
При чем здесь играть и выигрывать?
Адреналин негде использовать? наши суды - прекрасное место выброса адреналина, вполне сравнимое с русской рулеткой :)
Разница ясна и существенна, согласна.
Скорее всего мы не поняли друг друга. Тк я писала про другое:
Вы же аферу писали про заданные параметры? Параметр был когда все проверили, квартира чиста, продавец нормальный и бла-бла. Но даже в этом случае, продавец может на сделку дать справку из ПНД, что он "хороший", а потом уйти в запой, загул со всеми последствиями, зафиксировать это, получить о невменяемости (и это все во время регистрации сделки), потом забрать деньги из ячейки, и затем подать на расторжение сделки, тк он был невменяем в этот момент. Так? Я вам просто про этот случай писала, что если все сделано как нужно, то кажется, что с такой аферой можно справиться.
По поводу справок: в агентствах (даже в крупных) совершенно искренне говорят, ну мы берем ПНД на стариков, и не внушающих доверие людей, можем и освидетельствование сделать. А зачем на остальных-то? Неужели, агентства имеют выходы в психдиспансер и сами могут узнать, что продавец там на учете и посоветовать клиенту не покупать квартиру, тк он в ПНД? Поэтому они справки не берут? (честно, заинтересовал вопрос)
может быть потому что справка о том состоит или не состоит человек на учете не отвечает на вопрос о его дееспособности вообще и в момент сделки в частности?
Отто, серьезно интересно. Я не так выразилась, понятно речь идет о дееспособности. в справке из Пнд написано, кажется, что дееспособен, там нет формулировки, что на учете не стоит:) все таки вопрос, почему не берут-то? Как они проверяют?
( серьезно, с этими справками только 1 агентство заморачивалось, у остальных какая-то тайна для меня была) как проверяют-то? У меня создалось впечатление, что пока сам не попросишь, не возьмут, может я не права?
Неправда, не берете, т.к. клиентам-покупателям Вы не предоставляете эти справки. Я нашел квартиру, продаваемую инкомом, и подписал в инкоме на Соколе договор, внес немалые деньги под гарантийное письмо, в котором ничего не сказано, что инком эти деньги получил (в договоре тоже об этом ничего не сказано). По договору на оформление собственности, который я подписал с инкомом, я являюсь клиентом инкома, т.к. договор этот фактисечки является договором на оказание услуг в соответствии с законодательством РФ. Риэлтор инкома отказала мне как покупателю и клиенту инкома в предоставлении справок ПНД и НД, т.к. у собственников якобы проблемы и они не могут эти справки получить. Пришлось отдельно нанимать человека со стороны и платить ему и за эти справки, и за другую информацию о квартире, т.к. мне нужна только и именно эта квартира именно в этом доме.
Специалисту, в опытности и добросовестности которого Вы не уверены, действительно жаль платить. В данном конкретном случае соглашусь с тем, что жаба здесь ни при чём.
Надеюсь, у нас когда-нибудь введут лицензирование за риелторские услуги. Причем, чтобы проверяли образование риелтора и его знания. Вот тогда и заработает схема цивилизованная Риелтор+юрист. То, что сейчас это беспредел. Я лучше заплачу денег юристу, чем буду слушать пугалки беспочвенные, которые портят нервы.
Лицензирование риэлторской деятельности в России отменили не очень давно (неск. лет назад). Во времена действия лицензий рынок не был более цивилизованным, чем сейчас.
Надеюсь, у нас когда-нибудь введут лицензирование за риелторские услуги. Причем, чтобы проверяли образование риелтора и его знания (с)
В Америке именно брокер (АН) выдает лицензию агенту.
"с точки зрения лицензионного закона брокера (АН) все же волнует, чтобы агенты не косячили сильно на рынке, а также чтобы сдавали все документы по транзакции в полном объеме, требуемом законом" Светлана Столярова
Частников в Америке нет.
В Америке нет "частников".
там есть исключительно Агентства (брокеры) и агенты, которым брокер выдает лицензию, а если агент его не устраивает - отбирает лицензию и увольняет агента.
В Америке есть МЛС. Там все комиссы всклочены в стоимость, т.е. комиссионное вознаграждение делится между агентами.
И честные комиссионные составляют где-то в среднем 6%.
вот именно - что такие, как инком, там и существуют. И как миэль. И как сентури21. Но никаких Оль и Вик, работающих частным образом.
Inmaculada * написал(а): >> вот именно - что такие, как инком, там и существуют.
вы себя с ремаксом , да и с сенчури на одну доску не ставьте плиз.
ТАКИХ КАК ВЫ там нет стопудово :)
Если бы инком перенесли в штаты, у вас бы уже все руководство и половина менеджеров плотненько сидели, а обанкроченная компания выплачивала бы миллионы своим клиентам :)
таких как тут "авторитетных" частников там нет. А такие как инком - там есть.
" вас бы уже все руководство и половина менеджеров плотненько сидели, а обанкроченная компания выплачивала бы миллионы своим клиентам" - это исключительно в вашей виртуальной реальности ))
Таких как инком, которые в договоре одну сумму прописывают за услуги, тут же якобы в рамках договора, а на самом деле под липовое и незаконное "гарантийное письмо" берут налом в разы бОльшую сумму, чем прописано в договоре, потом в случае чего открещиваются, что вообще брали какие-то деньги, находя для этого основания в своей же договорной базе, которые в своём договоре пишут одно, а на словах пытаются объяснить, что имеют ввиду совсем другое, наверняка нет, почти уверена в этом. В США действительно сажают или серьёзно наказывают за такие вещи. У них законодательство чётко работает, а судебная система - быстро и без проволочек.
А с чего вы взяли, что клиенты компании не знают, какие суммы вносятся в инком ?
Муррка C.S. я читаю вас и понимаю, что вы с Инкомом лично не работали, технологию инкома не знаете, но мнение свое высказываете.
потом в случае чего открещиваются(с)
как часто открещиваются, можно в цифрах и про себя. я вот, внесла под гарантийку туда-то туда-то, мне не вернули. например, вносила столько раз, не вернули столько раз за столько-то лет работы.
В США действительно сажают или серьёзно наказывают за такие вещи.(с)
да, за такие как "работаю на себя частным образом"
А Ваша схема успешно воплощена в жизнь в США. Там за 10% от стоимости жилья (6% риэлтору, 4% юристу) жаба никого не душит, никому даже в голову не приходит без их услуг обходиться. (с)
Муррка C.S., так вы не только специалист по московской недвиге и сделкам, имеющий большую практику по сделкам за миллион и расторжениям дкп, но еще и специалист по США ))
Вот что пишет Светлана Столярова про рынок США:
штрафы за прием денег за риэлторскую услугу, минуя брокера (АН) - от 25 тыс. долл. за каждый случай;
Брокер (АН) в любой момент времени может уволить агента - просто отослать его лицензию назад в Штат. Агент, конечно, может тут же попроситься к другому брокеру.
у американских брокеров есть два неопровержимых аргумента - лицензия и незаконность (очень жестко наказуемая) получения комиссии самими агентами, минуя брокера. (с)
Может поэтому там рынок более прозрачен, что там нет "работаю частным образом" ?
скорее всего у вас либо сильно ограничен бюджет покупки либо локейшен, если вам подходят квартиры с заниженной стоимостью, так как на такие квартиры предусмотрен дисконт.
если вам вариант нравиться, то не стоит от него сразу отказываться. надо собрать все документы и оценить по ним все возможные риски. а потом принимать решение.
если основание - приватизация и люди едут из меньшей квартиры в большую, нет отказников от приватизации, все в здравом уме и в нормальных отношениях, т.е. объективно "не кидалы", то почему бы и не рассматривать?
Полная сумма в ДКП - не панацея от рисков
А о том, что покупка по неполной стоимости несёт в себе риск соблазна продавца потом отсудить недвижимость, вернув покупателю только то, что указано в ДКП (т.е. на несколько миллионов меньше) и заработать несколько миллионов таким образом, в инкоме разве не знают? Оснований для расторжения ДКП в ГК РФ более чем достаточно, их много, недобросовестному продавцу есть из чего выбрать, если задумает кинуть покупателя на несколько миллионов.
А на соучастие в налоговом преступлении толкать своих клиентов Вы тоже считаете правильным? Инком как всегда в своём репертуаре, работают на себя, а не на клиента, но за денежки клиента.
Это вы - в своем репертуаре, сразу начинаете приплетать Инком к месту и не к месту. Вам Инком хвост прищемил?
Вот именно , что "Оснований для расторжения ДКП в ГК РФ более чем достаточно, их много" ... и "если задумает кинуть покупателя на несколько миллионов" то кинет и при полной стоимости в ДКП.
Не на стоимость в ДКП следует смотреть первым делом.
Как обычно переходите на личность. А по существу и по теме топа на мой вопрос ответить Вам, видимо, стыдно? Или ответить нечего, т.к. знаний, данных исключительно инкомом, сильно не хватает для этой темы?
У вас есть практика расторжения сделок? Вы судья или адвокат?
И кто по-вашему покупает такие "миллионные" квартиры, если в Мосвке таких сделок - половина ?
"У вас есть практика расторжения сделок? Вы судья или адвокат?"
http://eva.ru/topic/155/2985718.htm?messageId=76335592
"И кто по-вашему покупает такие "миллионные" квартиры, если в Мосвке таких сделок - половина ?"
Покупают за миллион следующие категории:
1. Инвесторы, у которых это жильё - не первое и единственное, которые сознательно идут на риск. Денег у них много, а адреналина при этом в крови не хватает, видимо.
2. Глупые и/или жадные, неграмотные, неподкованные в этом вопросе люди.
3. Клиенты инкомовских и многих других неграмотных и/или недобросовестных риэлторов, доверяющие своим риэлторам.
Я наверное по п.3 прохожу. Покупала с риэлтором из одного оч. известного агенства на букву "м" Изначально была альтернатива, но потом перекинулась на новострой. Мнеб тогда начать форум читать с таким упорством )))
Купила новострой по неполной стоимости, по переуступке, но не за 1 млн, а за 3 (стоимость векселя)+ расписка на неотделимые улучшения. Собственность уже оформлена почти год назад по суду. Мне нужно чего-то бояться? Могут назад отсудить? Я так понимаю что договор переуступки если через застройщика прошел, то уже назад не откатят? А остальное это наши дела с застройщиком, а там уже через суд прошло (и так у 90 % квартир нашего дома).
"Мне нужно чего-то бояться?"
Смотря чего.
"Могут назад отсудить?"
Думаю что вряд ли уже, если времени много прошло и на Ваши права до сих пор никто не покушался из лиц, имевших ранее право требования. Вероятность, что Вы выиграли в эту лотерею, растёт со временем. Но гарантировать Вам отрицательный ответ на Ваш вопрос ни один честный и юридически грамотный человек не станет.
Успокойтесь уже и решайте прблемы по мере их поступления. Искренне желаю, чтобы у Вас не было судебных дел по вопросам недвижимости, мира Вашему дому.
Кстати или нет, но квартирой занимается Инком, их риэлтор говорит, что если мы сами заплатим налоги, то они готовы указать полную стоимость :)
блин, у меня та же фигня :( Понравилась квартира, продавец не показывает полную стоимость. Мы сами (!) предлагаем дать им больше денег, чтобы оплатили этот налог! Они, блин, тупят до сих пор...
С каждого дополнительного миллиона Продавец должен заплатить 130 тыс. руб. Насколько больше Вы предлагаете денег?
Если Продавцы настроены категорично, а вы не готовы принять их условия, скорее всего, нужно продолжать подбор вариантов.
Мы предлагали им оплатить половину их налога, им налог надо было бы платить с 4 млн, мы предложили его разделить пополам. А еще предложили снизить стоимость в ДКП на 500 тыщ, соответственно, и налогом бы облагались 3,5 млн, а не 4. Но нет, не согласные они. Ну и фиг с ними, не стоит эта хата бОльших денег.
а почему вы выбрали именно этот вариант из аналогичных по полной стоимости? заниженная стоимость в дкп - это предмет для переговоров для снижения стоимости объекта
Нравится планировка...но чувствую, что до переговоров дело уже не дойдет, буду дальше искать
"это предмет для переговоров для снижения стоимости объекта"
Это первое, что приходит в голову риэлтору из инкома. Риэлтору, работающему в первую очередь на клиента за открытую комиссию, а не на себя и инком по скрытке работающему, первое, что нужно сделать в этом случае - предупредить клиента-покупателя обо всех кокнретных рисках, которые в связи с такой покупкой у него появятся. После такого предупреждения большинство людей откажется от такой покупки. Но инкомовскому агенту как правило лень бегать искать другой более надёжный вариант своему клиенту, а на разнице в цене руки ой как хочется себе погреть.
Я лично работаю на клиента и за открытую комиссию.
Но частникам выгодно очернять Инком, ведь так намного проще скрыть от своего клиента часть своей комиссии, типа это не я - это Инком, ну я ведь вас предупреждала )) Тем более при покупке у Инкома частник съэкономит на проверках, так как знает, что Инком по своей технологии не сможет не собрать все "проверки" и подписать со своим клиентом- продавцом необходимые заявления/соглашения и пр. на продаваемую Инкомом квартиру: "ну вам же все равно собирать, а у меня комиссия ма-аааа-аленькая, я ж с божьей помощью работаю, дадите мне копии, ну пожалуйста"
Да ну? :D Прямо вот за 36 тысяч рэ и работаете, которые прописаны в инкомовском договоре, как комиссионные агентства? Вы врите, да не завирайтесь.
Нагло врать, грехи свои переваливать с больной головы на здоровую - воистину инкомовский фирменный стиль! Ваш пост тому ещё одно подтверждение.
Опять врёте, причём нагло. Вас уже на вранье здесь многие не раз ловили. Если Вам не нравится фирменный стиль "еварушников с квартирного вопроса", никто Вас сюда писать не заставляет насильно и с нами общаться здесь.
Почитала топ и поняла для себя, что буду смотреть только с полной стоимостью.
СПАСИБО всем написавшим!
Смотрите с полной стоимостью,но и она не застрахует вас от мошенников.Ну будет вам продавец с пенсии выплачивать по 5 тысяч рублей в месяц.Это сколько же лет должно пройти ,что бы свои 10 лямов смогли вернуть - столько не живут.
+100
налоговая щаз начинает за ж... всех брать.
мне рассказали, как недавно втб сдал своих ипотечников с квартирами по 1 млн - типа "брали 5, купили за 1? отчитайтесь плиз за 4..."
Банки регулярно сдают своих ипотечников. Точнее, продавцов ипочников. Это не новость.
не ограничивайте себе этой квартирой. у нас было так два раза: первый раз супер квартира в плане метража-планировки-цены, но свежее наследство. мы отказались, а кто-то рискнул. второй раз - не могли найти в подходящем месте, расширили местность, и тут раз появилась наша квартирка. так что, кто ищет, тот всегда найдет!
Не Вы первая, не Вы - последняя. Многие так продают. И я не осуждаю таких продавцов и поддерживающих их риэлторов. Нормальная работа, каждый крутится как умеет. А вот агентов, нанятых именно покупателями, тех, которые впаривают такие квартиры своим клиентам-покупателям из-за лени, жадности или по другим личным и корпоративным причинам, презираю.
блин, а меня бесят такие продавцы - неужели сложно 3 года подождать и не парить никому мозг и не подбивать людей на преступление? особенно бесят, которым до 3 лет осталось несколько месяцев! Щас просто только на такие квартиры и натыкаюсь, достало уже :(
А вам не приходило в голову что им деньги нужны сейчас, или сейчас надо сьезжаться-разьезжаться, а не через три года?
а через 6 месяцев? Когда собственности 2,5 года и из-за этого они начинают этот геморрой с неполной стоимостью? Умрет у них кто-нибудь, если еще полгода вместе поживут? По мне так и 3 года - это не срок, чтобы так рисковать...И вообще, почему покупателя должны волновать их проблемы?
приходится так считать :( Просто выпустила тут пар, возмущена уж очень :) Обидно же, когда видишь нормальную квартиру, обнаружить такой подлом (в объявлении ничего про это "маленькое неудобство" не написано :(
теперь уже знаю...Но странно, что не пишут об этом. Тем, кто пишет, я не звоню и не еду.
Расходы времени, нервов и денег на телефонные переговоры и прозвон вариантов обычно тоже входят в комиссию риэлтора.
А почему вас это волнует? Цена нравится?
Так когда три года исполнится, она вам разонравится :)
мне не цена, а квартира нравится, а цены - одинаковые, и дисконта за риски и неудобства никто не делает.
как они могут быть одинаковые, если квартир за полную стоимость нет в наличии, по вашим словам
есть и за полную стоимость, но не подходят по моим сложным параметрам, например, совместный санузел - не рассматриваю, ну и т.п.
Так я про этоже :) С какой стати квартира с совмещенным санузлом должна стоить также как с раздельным? Значит с раздельным была бы дороже за полную стоимость...
да ну прям, люди специально совмещают по каким-то одним им видимым причинам, значит, есть те, кому это принципиально нравится. А есть те, кому принципиально не нравится. И мы никогда не узнаем, каких людей больше :) Так что совместный-раздельный не влияет на стоимость квартиры :)
На тему совмещённых санузлов
http://ru.fishki.net/picsw/082012/10/post/komiks/komiks-0075%D1%8A.jpg
у вас есть риелтор, который контролирует ваши метания?
хаотичные метания изматывают и вы теряете время, а значит - и деньги. Осенью, по окончанию отпусков, практически всегда наблюдается повышение покупательской активности, которая позволяет продавцам немного увеличить цену. В результате с рынка вымывается самые доступные предложения. Юго-Запад и Бабушкинская - являются востребованными у покупателей. Медведково по популярности проигрывает этим районам.
так тут не в Продавцах дело, а в вас, так как ваши потребности на сегодняшний день выше ваших возможностей. Под ваши сложные параметры подойдут более дорогие предложения, попробуйте пойти от противного - посмотрите те варианты, которые вам подходят по параметрам, не обращая внимания на стоимость объекта. Я думаю, вы отыщите такой вариант без проблем!
Ну понятно, это я - лох, а продавцы-уклонисты от налогов - белые и пушистые, честь им и хвала!
не согласна с данным утверждением )) цена такой квартиры, как правило, по дну рынка.
Умрет у них кто-нибудь, если еще полгода вместе поживут? (с)
и такое бывает.
почему покупателя должны волновать их проблемы? (с)
потому что у Покупателя банально не хватает денег на покупку квартиры по полной стоимости. разница между полной и не полной стоимостью может быть разной, и 0,5 млн и 1 млн. допустим, 2 к.кв. приблизительно равных параметров в одном районе от 9 до 10 млн: приватизация менее 3-х лет 9,2 млн, наследство более 3-х лет 9,6 млн, приватизация/дкп более 3-х лет - 10 млн.
+100 по расписанному.
Квартира с полной стоимостью должна стоить дороже, но еще очень мало людей, которые понимают "почему". И это даже не фактор "отсутствия денег", а фактор "куплю, но дешевле других вариантов".
О последствиях, к сожалению, думают уже потом.
согласна, не существенная разница, правда в разных сегментах разница может быть более существенная.
Но многих душит "жаба" покупать дороже то, что по их мнению, должно стоить меньше, тем более, что "кинуть" государство на налоги у многих считается хорошим тоном.
Да а какого вы волнуетесь-то? Предложите покупателю оплатить налоги сверху того, что он запрашивает- и не будете волноваться. А то и подешевле хотите, и чтоб все чисто было. У меня вот друзья сейчас покупают дом и землю за 12 млн, там все меньше 3 лет в собственности. Так им продавец так и сказал, что если готовы занизить стоимость -отдаст им все это за 11 с небольшим. А если хотят всю стоимость проводить- то цена 12. И они платят 12, так как им нужно ,чтоб все было показано.
Мы предложили оплатить половину. Они не согласились. Я не пошла на то, чтобы оплатить полную стоимость налога принципиально, т.к. налог - это все же обязанность продавца, а квартира была не дешевле окружающих, и никакого "дисконта", как Вашим друзьям нам никто не предлагал.
вы меня с кем-то путаете, я сказала, что мне никто дисконта не предлагал, как предложили друзьям автора предыдущего поста. Я САМА предложила оплатить половину налога, никакой милионных разниц в стоимости квартир не было
а вы - не аноним? Что в Вашем паспорте есть, кроме ника? Ну да, вы - узнаваемый аноним :)
с учетом того, сколько времени она проводит здесь, уже можно сделать вывод сколько времени она посвящает своей непосредственной "работе"
подсчитайте сколько времени проводят на форуме местные "авторитеты" и поймете, что форум - единственное место их работы, где они собирают "рекомендации" )))
А я вот отношусь к этому явлению также спокойно, как к переменам в погоде: если на улице дождь, беру зонт, только и всего. :-) Встречаются и такие люди, которым хочется дождя, которые даже рады дождю. :-)
Покупала такую квартиру в 2006 году по ипотеке. Уж очень понравилась квартира и район. Оставшуюся сумму оформили как неотделимые улучшения.
Вам повезло, что во-первых, прошло уже блее 3 лет и соучастие в налоговом преступлении Вам сейчас уже не грозит (да и налоговики в тот период не были столь злыми на "миллионщиков", как сейчас), а во-вторых, Вам продавцы попались порядочные, не злонамеренные. Но ведь рентгеном мозги всем продавцам не просветишь, не прочитаешь их мысли. Считайте, что Вы сыграли в небеспроигрышную лотерею за свои миллионы и, вероятнее всего, выиграли. За Вас остаётся только порадоваться. :-)
о да. только со временем в полной мере я смогла оценить, насколько действительно повезло - скольких подводных камней, о существовании к-рых я даже не догадывалась, я миновала, благодаря ей.
А мы сами отсекали, риелторы же ничего старшного не видели, подумаешь, "расписочку напишем".
за что же ваши риэлторы вознаграждение получали, если вы их работу делали?
+ много :-) Автор вот этого топа http://eva.ru/topic/155/2987138.htm?messageId=76358171 тоже не боялся.
Вы в 2004 году тоже уговаривали своих клиентов не покупать за 1 миллион??? "Не верю" :-) .
Не вижу проблемы покупать за "миллион". Для Москвы это нормальная практика. Риски такие же, как и за полную стоимость.
Вы, видимо, не читали этот топ полностью, раз так пишете, даже не принимаете во внимание приведённые выше аргументы.
:-) Ваше право не считать риском покупать квартиру за "миллион". И лишать Ва этого права здесь никто не собирается.
Особенно радуют ответы риелторов в этой теме. Давно ли вы сами такими "правильными" стали? Или обожглись на "сдаче ВТБ своих клиентов за неполную стоимость"? Сами еще пару лет назад уверенно впаривали своим клиентам за миллион и "расписки". Нет? А уж ответы "компетентной" новоиспеченной риелторши, что такие квартиры продаются "дешевле" рынка. Я три раза покупала квартиры и 2 продавала. Из них два раза покупала за полную стоимость (более 3-х лет), один раз - не за полную, но больше миллиона. Ни один риелтор ни разу не убеждал, что за миллион страшно, наоборот, пытались убедить, что "все так делают". На цену полная-неполная стоимость не влияла вообще. Также обе свои квартиры продавала за неполную (были обстоятельства продать "раньше 3-х лет", т.к. семья увеличилась), количества жилающих купить было меньше, но цена от этого меньше не становилась.
А давайте тапки. В каком месте, покупатель такой квартиры, может пострадать? Я отбрасываю тухляк, а имею ввиду вполне нормальные квартиры. Продавец, да, может пострадать, при злонамеренном участии покупателя. Страшно в лесу, согласна, но боятся надо не теней. Расписка, вполне подтверждающий финансовые взаимоотношения лиц документ, в суде и долговые расписки признаются. Минимизация рисков до статуса добропорядочный покупатель, при любой цене сделки нужна. Если вы попадете на мошенников, то какая уже разница, получать из зарплаты(3копейки) 20% с одного миллиона или с 20ти, где разница?. Вывод простой, все равно о чем мы договариваемся, главное, что всем выгодно и ни кто не обиделся.
Света, если бы все люди, участвующие в сделках, всегда не имели злых намерений по отношению друг к другу, тогда ты была бы права и я тебя поддержала бы. Но: http://eva.ru/topic/155/2985718.htm?messageId=76367418 Именно по этой причине шанс нарваться на мошенничество, которое потом невозможно будет доказать (расписки на неотделимые улучшения и прочие придумки здесь явно не помогут) сильно повышается именно при покупке квартиры по неполной стоимости. Вторая причина риска - возможны серьёзные проблемы с налоговой вплоть до расторжения сделки через суд, особенно если покупатель ипотечник или если расписка с истинными суммами случайно или намеренно попала к налоговикам по другим причинам. Если всем выгодно, никто не обиделся и при этом все возможные риски покупателям озвучены, растолкованы, понятны и известны - не вопрос, пусть покупают за миллион, а платят больше. Но покупатель должен хорошо понимать возможные последствия своих действий.
Аналогично в поисках квартиры, то есть "менее 3 лет в собственности" лучше сразу обходить стороной? Ей богу не знала и риэлтор мой спокойно так сказал, не проблема, будет какое-то нотариально-заверенное "обязательство на разницу":( А у нас тоже в районе квартир более 3-лет просто по пальцам можно посчитать и все они просто в кошмарном состоянии:( Неужели никак нельзя оформить такую сделку?
А также, сама немного поискав, нашла, что можно оформить "титульное страхование", оно не поможет?
можно оформить такую сделку. приватизация менее 3-х лет с миллионом в дкп может оказаться значительно более безопасным вариантом для покупки, чем наследство более 3-х лет с полной стоимостью в дкп.
Не на сумму в дкп стоит в первую очередь обращать внимание, а на правоустанавливающие документы и мотивацию продавцов.
Сделка как раз первый вариант - приватизация менее 3 лет,единственный собственник отец был, потом сразу сын приватизацию оформил и куплю- продажу. А что еще проверить- попросить какие документы?
"Сделка как раз первый вариант - приватизация менее 3 лет,единственный собственник отец был, потом сразу сын приватизацию оформил и куплю- продажу"
чего-то ничего не понятно.
если единственный собственник был отец, то как сын мог на себя приватизацию оформить? и что за купля-продажа, если вы пишите, что приватизация менее трех лет?
Узнала-муниципальная квартира, прописаны были двое отец и сын, умирает отец, сын переоформляет договор соц. найма на себя и оформляет приватизацию на себя. Как вообще на наследуется муниципальная квартира, достаточно что сын оформил приватизацию?
В истории этой квартиры наследства нет. Первый и единственный собственник этой квартиры - сын.
Спасибо большое за ответ, немного стало легче, правда цена в договоре 1 млн остается.
вы своего риэлтера спросите, как будет исполняться это обязательство в случае каких то проблем.
наверное продавец под его исполнение деньги задепонирует в какомнибудь швейцарском банке? :)
И что будет , если он это обязательство не выполнит :)
Подсказываю ПРАВИЛЬНЫЙ ответ - ни-че-го.
Страхование? Вы вроде взрослый человек а в сказки верите...
В остальном вам выше все адекватно рассказали
Я тоже думала, а может страховка даст гарантии? А потом представила, вдруг чего, и страховой надо выплачивать круглую сумму, а уних тоже сотрудники, их бонусы тоже на выплаты привязаны и.т.д. И.т.п. Плюс это огромная махина, а я обычный физик, и поняла что хрен, они что выплатят, смолят в кучку и прощай. Даже по КАСКО не всегда выплачивают. Хотя если ген дир страховой -друг, то можно рискнуть, мож выплатят.
Вот интересно, тут многие пишут про то, что нужно платить налоги, нужно показывать полную стоимость квартиры. А вот есть на форуме хоть 1 человек, кто эти налоги оплатил? Не 20-30 тысяч, а реальные 13% с дохода (разницы между покупкой и продажей или между 1 млн. приватизированной кв-ры и продажей), то есть с суммы величиной, скажем 2-3-5 млн.руб? У меня вот родные счас собираются продавать, там 13% у них выливается в 400 тыс.рублей налога. Жесть.