Как сдать квартиру надолго?
Мама сдает свою квартиру.
Однушка эконом-класса в Москве, с мебелью и техникой, в спальном районе, но близко от метро. Сдает уже три года по нижней планке рыночной стоимости. С жильцами везло (ТТТ), но, к сожалению, они меняются чаще, чем раз в год, то есть до истечения срока договора. Причем жильцы самые разные - были и семья с ребенком, и пара, и две студентки.
Перед въездом новых жильцов нужно хорошенько отмыть квартиру, что-то починить (ручки, розетки, возможно, обои и потолок освежить). Но жильцы съезжают в самый неожиданный и неудобный для нас момент (когда мы в отъезде, или в больнице и в любом случае, не можем взять несколько дней опуска и заняться ремонтом). В результате квартира простаивает несколько месяцев в году (летом или в районе НГ).
Мой вопрос - как найти жильцов, которые проживут хотя бы пару лет. Или это только дело случая? А, может, есть какой-то прием ?:)
Спасибо за мнения.
Может начать с себя и понять почему от вас убегают жильцы?
Затем искать сразу на длительный срок,тщательно оценивая жильцов именно с точки зрения лояльности к длительному проживанию и мотивируя их возможно некоторым снижением платы и какими то плюшками в виде пряника, с другой стороны - серьезными штрафами в случае досрочного сьезда в виде кнута
Свое поведение мы перым делом проанализировали. Честно говоря, грубых изъянов не видим. Но, наверное, это типично - не видеть своих ошибок :).
1. За деньгами приходили один раз в месяц, снимали показания счетчиков, мимоходом осматривали квартиру. Между этими визитами - никаких звонков жильцам и посещений квартиры.
2. Жильцам старались угодить - одни попросили убрать кресло и тумбочку, мы убрали. Другие попросили купить гладильную доску и СВЧ - сразу купили и привезли.
3. Соседи обычные. Во всяком случае, рядом нет активных людей с расстроеной психикой, буйных алкоголиков и т.д.
4. Разумеется, никаких разговоров о повышении арендной платы мы не вели (потому что срок договора даже близко не истекал).
5. Жильцов выбирали именно с прицелом на длительное проживание, озвучивали им это. Видно, не угадываем :).
Хотя один раз не угодили - жильцы попросили установить кондиционер и проточный водонагреватель за наш счет. Мы предложили купить и то, и другое за наш счет, а с них удержать половину стоимости установки. Отказались :(.
Некоторые жильцы объяснили нам причины своего отъезда. Из того, что понмю:
- семейная пара с ребенком решила вернуться к родителям в МО
- ещё одна пара съехала через 4 месяца. Оказалось, что они снимали квартиру на время ремонта в соей квартире, но, конечно, не сказали нам об этом при заключении договора
Про кнут и пряник в договоре надо подумать, спасибо.
У меня в договоре на 11 месяцев прописаны штрафные санкции при съезде ранее, чем через 6 месяцев после заключения договора. По крайней мере, поможет сразу отсеять арендаторов "на время ремонта", "на лето" и т.п.
Надо сказать, кстати, что арендаторы зачастую воспринимают совершенно нормально, что они могут съехать до окончания договора и очень удивляются, что для вас это чем-то неприятно. Поэтому такой пункт в договоре быть должен, и должен сразу оговариваться при подписании. А то был у меня на просмотре один молодой человек, который сразу заявил: "Я не готов подписать договор на 11 месяцев. А если я через месяц найду квартиру дешевле, что мне, еще 10 месяцев у вас жить?". Такие люди тоже бывают.
Для начала в договоре надо отдельно прописать что в сл. расторжения без уведомл. за 30 дней стаховой депозит остаётся у Вас.
Ну и ещё пунктик что тот кто расторгает договор
тот и платит неустойку эквивалентную сумме проживания за один месяц.
Попробуйте не торопится при выборе жильцов.
Узнавайте оних как можно больше, мотив снять квартиру,всю подноготную.
Со временем должен придти и опыт и чутьё на этот пипл.
Должны Вы наконец научится чувствавать есть у них деньги и "спонсор" ли это.
Одежда обувь могут многое рассказать о человеке.Если
ботинки затёртые или носки рваные не тратьте своё время.Две девочки на самом деле это три.На зарплату 2 девочек практически невозможно питатся и снимать квартиру.Сторонитесь одиночных мальчиков тоже риску много.
Anonymous написал(а): >> Для начала в договоре надо отдельно прописать что в сл. расторжения без уведомл. за 30 дней стаховой депозит остаётся у Вас.
ну и предупредят они через 3 месяца за месяц?
тут надо делать условие что в случае сьезда ранее чем через 3 года депозит остается у автора.
Нельзя вписывать условие про 3 года в договор длительностью до 1 года.
Ну и договор на 3-5 лет заключать я б тоже поостерегся.
"Две девочки на самом деле это три."
Э-э. Не соглашусь :) Девочки бывают разные. Я на свою зарплату сразу после института одна снимала квартиру и на свою денег еще откладывала. Последние 10 лет снимаем вдвоем, аренда сейчас в зарплате почти неощутима. Так что - девочки бывают разные.
А у меня снимали два мальчика, например, у которых ВСЕГДА были проблемы с деньгами. И это при том, что один из них не только работал на основной работе, но и имел свою фирму.
Никогда не торопимся при выборе жильцов, стараемся узнать мотив, но кто же скажет правду :). Одиноких мальчиков мы вообще не рассматривали.
Девочки - студентки платного отделения ВУЗа, и учебу, и проживание спонсировали родители. Одежда и обувь у них более чем приличные :). Никаких следов проживания третьей девочки не было - это они попросили убрать кресло-кровать, которая им мешала. Институт в 3 автобусных остановках от дома.
Если сдаете через агента, то невозврат агентской комиссии в случае досрочного выезда по своей инициативе + штрафные санкции за досрочное расторжение договора в виде невозврата части или всего залога оказывают на потенцитальных квартиросъемщиков сильный дисциплинирующий эффект, заставляя принимать взвешенное, а не скоропалительное решение.
Да это не совет, это мнение заинтересованного лица, т.к. я риелтор, поэтому мнение отчасти пристрастно. :)
Важен также договор, который отставивал бы ваши интересы и важно понимание того, насколько написанное в договоре соответствует закону, потому что бумага стерпит все, но то, что закону противоречит, при разбирательствах окажется ничтожным.
Мое мнение тоже пристрастно, я представитель хозяйки, которая не пользуется интернетом :).
Спасибо за советы.
Понаехавших желеть не принято.Сдавая напрямую по маленькой цене Вы привлекаете всё "отстой" со всей МСК.
Они как раз таких и ищут.
Мы сдали фирме, предоставляюще гостиничные услуги .При этом. они не сдаютквартиру под дни рождения , праздники , на ночь . в договоре мы строги прописали- НИКАКИХ ДЕТЕЙ_ЗВЕРЕЙ. Люди на рынке сдачи недвижимости работют давно .В них свои отношения с ФСБ и МВД (поскольку терроризм никт о не отменял ) .Плюс база даннх дураков, на которых есть жалобы- им более не сдает никто . В результате имеем.
Отличную оплату + коммуналку, идеальную квартиру, в которой проживают командировочны челы. Они борщи не готовят - чай разогреют себе, да колюаски поджарят .Каждый месяц мы ходим проверять состояние квартиры. Сраз скажу- блестит и горит .(тттт) .Чистящих -моющих такой арсенал - у нас такого не было .Идеальные арендаторы. А уж как они атм в субаренду сдают - не наш вопрос. Мы пропи сали четко в договоре каждую вещь .и Фотки приложили. Пока- довольны- не то слово .
Давайте "покумекаем" что ещё можно вбить в договор.
Может быть сдавать по полной программе.Всё одно долго не живут...Может хорошая комиссия риелтору их заставит
жить дольше?
Мы созвонились со знакомым риелтором.
Она, не видя квартиры, сразу посоветовала поднять цену аж на 5 т.р:). И жильцов искать с риелтором (жаль, она сама арендой не занимается).
Ну оцените квартиру здесь. Возможно, вы действительно сдаете ее сильно ниже рынка, а это отрицательно сказывается на качестве арендаторов. Сужу по себе - летом, в самый несдаваемый сезон, по обычной цене на квартиру звонили в основном неадекваты. Через две недели риэлтор посоветовал поднять цену на тысячу рублей. Подняли - за неделю нашлось аж две адекватные семейные пары, и квартира сдалась.
Да мы и старались сдать подешевле, чтобы люди за нас "зацепились".
В принципе, я дозрела до того, чтобы поднять цену с 21 до 26 т.р., как советует риелтор. Переговорю с мамой, если она согласна, тогда так и сделаем.
Раз уж не получается избежать постоянных ремонтов и простоев, хоть финансовая компенсация будет.
Дописала - согласна, что иногда странные люди попадаются.
Из последнего - приходила девушка посмотреть квартиру. Живет в дальней МО с родителями, работает в Москве, замучилась ездить. Квартира и цена её устроили. И тут она говорит, что согласна въехать и пожить месяца 2-3, чтобы убедиться, что (1) ей хватает денег на жизнь, и (2) её молчел согласится переехать и жить с ней. Если молчел не переедет, она съезжает и ищет комнату. Мы отказали.
Это очень распространенная ошибка, я сама так же думала - что чем дешевле буду сдавать, тем больше это будут ценить арендаторы. И была сильно удивлена, когда все оказалось ровно наоборот. Арендаторы начинают считать, что вы не цените свою квартиру, и ведут себя соответственно.
То же с риэлтором: я сначала сдавала сама, жалея арендаторов - все-таки месячный платеж не лишний. В результате имела массу проблем, начиная от лишних приездов за 100 км на квартиру, когда звонивший даже не считал нужным предупредить, что он туда не едет, и заканчивая неудачным выбором (как оказывалось впоследствии) арендаторов.
Сейчас сдаю только через агента - минимум проблем, масса пользы, и все это для арендодателя совершенно бесплатно.
Да, уже поняла - нужен риелтор. Заодно и договор нам подправит. Нам, лохам, без наставника и помощника нельзя :).
Ну и получили дёшево и сердито.
26-28 сейчас у каждого есть.Плюс добавтьте за сезон.
Большое спасибо всем, кто высказался и дал советы.
Цену поднимаем, риелтора приглашаем :).
А то я вначале заглянула в раздел Недвижимость на ДО - там семьи с детьми и кошками ищут квартиры за 20-25 т.р. без посредника, зато с ремонтом, мебелью и техникой. И чтобы звуки перфоратора не беспокоили :).
Тока нормального риэлтера с рекомендациями, вон тогоже Swaan, товарисч проверен со всех сторон :)
просто разные случаи бывают
я недавно по работе на 2 месяца квартиру снимал, а все в циане "на длительный срок", так большинство риэлтеров руками махали "только арендодателю говорите что надолго, а я вам штрафа за досрочные выезд ставить в договоре не буду"
т.е. большей части нужно сдать и получить комиссию, а не удовлетворить клиента...