Уловки риелторов - полезная инфа
"Юрист", написавший эту "статью" подобен индийскому слепому мудрецу, которому дали потрогать ногу слона, а потом, в ответ на ворос "что такое слон?", он ответил, что слон похож на толстый шершавый столб.
Нельзя на основании одной детали делать выводы космического масштаба о целом, иначе рискуешь публично продемонстрировать космическую же глупость, причем пафосность подачи материала эту глупость только подчеркивает.
Про архивную выписку явная лажа написана, в одном предложении содержатся сразу две грубых ошибки:
1. Паспортистки входят в структуру паспортно-визовой службы, которая является частью МВД, а вовсе не частью управляющей домом компании,
2. Не дают архивные выписки всем желающим, для легального получения такой выписки надо к просьбе приложить такую мелочь, как адвокатский или судебный запрос.
Более мелких ляпов тоже хватает в паре десятков предложений "юриста".
Swaan, не придирайтесь. В большистве правильно автор написал. Тем более он и не указывал, что архивные выписки выдаются всем желающим. Для того, чтобы их получить не нужно быть риэлтором, либо пользоваться его услугами. Да и далеко не во всех случаях эти выписки необходимы. Кроме того, автор не претендует, что раскрыл все аспекты отношений, связанных с продажей недвижимости.
Автор описал единственную дорожку через лес так, как будто она единственная. А через этот лес ведет много тропинок и все они разные, похожие друг на друга лишь в некоторых деталях.
иногда паспортистки есть и в УК, которая ведет дом мимо ЕИРЦ.
тогда также как паспортисты из ЕИРЦ они сдают доки в паспортный стол фмс.
естественно, "паспортистки" еирц ни в какую систему мвд не входят
Паспортистки находятся на территории УК и ЕИРЦ, но подчиняются и входят в состав ФМС. И начальство у них не руководитель УК, а ФМС. Работают они тоже не в соответствии с внутренними документами коммерческой управляющей компании, а в соответствии с регламентами ФМС.
работниками фмс являются только те кто сидит в фмс.
те кто сидит в ук и еирц являются работниками ук и еирц, они только получают документы для передачи в ПС ФМС и дают выписки из домовой книги и прочее.
В некоторых домах эти функции выполняет председатель тсж, если у них штата нет.
Полезная, для тех кто совсем не в теме :).
Ничего особенного автор не открыла, это давно известные вещи (хотя почитать можно).
интересной для меня оказалась "новость", что "аванс" = вознаграждению агента, вчера этому было подтверждение на заключении авансового договора в агентстве (я покупатель). В договоре есть пункт, что я якобы должна оплатить услуги агентства в размере 50 тыр! На мой вопрос "с какой стати?", риелтор продавца начала отмазываться, типа это им для налоговой и т.п., и типа меня это не должно волновать, т.к. эта сумма входит в стоимость квартиры! Но об этом в договоре ни слова не сказано!
настояли на том, чтобы в пункт, где прописана стоимость квартиры внесли фразу, что стоимость включает агентское вознаграждение...Не знаю, поможет ли...
Если сделка не срастется, то свой полтинник Вы вряд ли в таком случае вернете. И вообще, зачем покупателю брать на себя какие-либо обязательства по отношению риэлторам продавца? С какого пня Вы должны оплачивать услуги, которые оказываются продавцу?
И про налоговую - бред.
дак ясень пень, что бред, но раз агентство так работает, это их типовой договор, и менять в нем они категорически ничего не собирались, оставалось только или сдаться, или забить на квартиру.
Да не видитесь, анонимы тут умнее всех. Вы вносили не аванс, а давали деньги агентству под агентский договор. Надо было только еще прописать, что эта сумма возвращается в случае не регистрации договора на ваше имя.
Вы правы, действительно, щас еще раз посмотрела договор. Договор называется на возмездное оказание услуг, в приложении, в соглашении о цене недвижимости написано, что вознаграждение входит в цену объекта недвижимости. Также в приложении есть пункт о том, что в случае обнаружения факторов, препятствующих оформлению квартиры в собственность, аванс возвращается. Но. во всем договоре аванс авансом нигде не назван, по договору он идет как вознаграждение...
В общем, договор нефига не авансовый и нефига не прозрачный...Но я думаю, так работают все агентства!
Именно, но это не значит что плохо. Квартиру (конкретную, адрес прописан) вы либо купите либо нет, больше не переплатите. А вернуть внесенные деньги по агентскому (оказание услуг) договору значительно проще, все таки юр лицо, а не физик, у которого денег может не оказаться.
меня смущает различие в формулировке: типа аванс возвращается. А мне скажут: какой такой аванс? Вы вознаграждение за работу нашу заплатили, где написано, что это был аванс? Ну пофиг, ладно, гарантийку еще какую-то дали. Не вернут, так не вернут, этого стоило ожидать :)
Аванс то не за квартиру, а за работу, за услугу по покупке этой квартиры, не путайтесь (я договора не вижу, но не думаю, что в агентстве совсем уж неграмотные юристы). Вы эту статью всерьез не рассматривайте (это взгляд юриста далекого от недвижимости), чушь полная, ни где вдвойне не переплачиваете, по факту, просто юр оформление дурацкое, все обходят налоги и несовершенство наших законов. Если бы я, как частный риэлтор, брала аванс(за квартиру, которую я продаю), был бы либо договор аванса, подписанный продавцом(моим клиентом), либо я лично взяла деньги и я бы за них отвечала своим имуществом, именно договор "возмездного оказания" и был бы уместен, не продала вам квартиру, должна вернуть деньги я лично, а не хозяин квартиры.
В ДКП все равно будет указана сумма сделки. То, что продавец заплатил риэлтору его проблемы: налогоблагаемую базу для продавца это не уменьшит.
Схема должна быть предельно проста: договор аванса (или задатка) между продавцом и покупателем. Расчеты с риэлторами, оформление договоров - отдельный вопрос.
sv100 C.S., Ваши услуги, как риэтера продавца, покупателю не нужны. Не надо их навязывать. Аванс он должен отдавать именно за квартиру и именно продавцу или его доверенному лицу. А Ваш клиент пусть сам с Вами расчитывается.
По-моему - типичное риэлторское трындобольство. Сами то Вы понимаете, что пишите (несовершество законов, обход налогов и пр. лабудень), смешали все в кучу, охинея какая-то. Пишите конкретно.
В статье по большей части все правильно написано. Напишите, что конкретно неправлиьно. Понятно, что это не полное собрание сочинений по вопросам покупки квартиры, а отдельные аспекты.
ну как-раз в агентстве-то юристы грамотные, поэтому договор так и составлен, чтобы и налог обойти, и денег потом назад не спросить :)
Анонимы, без глупостей, пожалуйста, мне даже Инком отдает деньги за несовершенное.(хотя они их по бумагам не брали)
Началась старая риэлторско-мошенническая песня: "Все так делают!".
Нормльный человек будет заключать договор только тогда, когда его условия четки, понятны и недвусмысленны..
При этом одно лицо не должно оплачивать услуги, которые оказываются другуму лицу, если у этого лица есть здравый смысл.
Если продавец и риэлтор не хотят слышать этот аргумент, то лучше дел с ними не иметь.
А вы не увидели смысла? В каком месте двусмысленность? Покупайте вообще без договоров с агентствами, но нас "частников" не много и я считаю, что нельзя ограничиваться честными схемами, квартир не так уж много. У Инкома вообще пипец, такой же договор, но денег они не берут на бумаге(по факту берут), обещают просто заплатить (вам ваши же деньги) если не получится оформить. Так что это еще не самое страшное и не самое рискованное.
Вообще Ваше собщение не наполнено никаким смыслом. Агентству, как и продавцу нужно продать. Если не идти на разумные компромисы, будете иметь дело только с идиотами, которые покупаются на Ваши сказки о том, что все так делают. А если это два агентства с разных сторон со своими договорами?
А с ИНКОМОМ вообще нечего связываться. А уж если связываться, то только на своих условиях и, подстраховывая каждый шаг. Отношения оформлять только с собственником.
Если ИНКОМ не согласен - слать их далеко и искать другой вменяемый вариант; благо такие есть.
В конце концов можно поговорить и собственником квартиры и вообще обойтись без агента, которого интересует только свой гонорар.
Зачем так злится? разумный компромисс это выдать вам клиента, что бы вы сами договорились? вы не купите ни одну нормальную квартиру, я гарантирую. Вляпаетесь в мошенников, по другому только мошенники работают.
Простите, погорячился.
Почему по другому только мошенники работают? Есть просто как вменяемые продавцы, так и их агенты, которые работают по прозрачным схемам.
Как раз мошенники (в т.ч. риэлторы) изобретают разные схемы, чтобы не очень способным покупателям в случае срыва сделки не возвращить переданные им деньги.
Агентству, как и продавцу нужно продать. (с)
А Покупателю надо купить.
А если это два агентства с разных сторон со своими договорами? (с)
Если встречаются два профессиональных участника рынка, то они всегда договорятся. Потому что это их работа.
А с ИНКОМОМ вообще нечего связываться. А уж если связываться, то только на своих условиях и, подстраховывая каждый шаг.Отношения оформлять только с собственником. (с)
Не будет не один вменяемый собственник с вами разговаривать если он обратился за помощью в агентство, не будет!
Если ИНКОМ не согласен - слать их далеко и искать другой вменяемый вариант; благо такие есть. (с)
если вы изначально не хотите покупать у данного продавца (инком), то может просто перестать себя мучить и не смотреть на их витрину?
В конце концов можно поговорить и собственником квартиры и вообще обойтись без агента (с)
среди Продавцов на рынке много "самсебериелторов", которые считают также, как вы, поэтому вы найдете себе своего продавца, который готов будет продать вам свою квартиру на ваших условиях.
не волнуйтесь, если сделка не состоится по-какой либо причине - агентство вам вернет деньги по гарантийному письму, никто не будет удерживать с вас эту сумму.
Волнуйтесь, потому что гарантийное письмо есть документ, не предусмотренный законодательством. Все денежные расчеты с юр.лицами наличными могут вестись только через кассу с применением приходно-расходных кассовых ордеров. Порядок осуществления кассовых операций строго регламентирован и отклонения от него не допускаются.
это в идеале, на практике такого нет :) Ни одно агентство не даст чек на аванс.
Это не в идеале, а по закону.
Согласен, что ни одно агенство не даст заполненный приходной ордер, что косвенно говорит о том, что все агенства действуют вне рамок закона. Т.е. по понятиям. :)
А там прав тот, у кого либо калибр больше, либо юрист толще.
Нет. Но я и авансы не принимаю за кого-то. Это делают непосредственно мои клиенты, физ.лица. Для них ордер не нужен, достаточно расписки.
Я не крысятничаю на авансах и задатках.
Если вы представляете ФЛ на основании доверенности, то вы можете на основании доверенности принять деньги, написав расписку. При чем здесь тогда гарантийное письмо фирмы? И где здесь гарантии фирмы?
Если вы представляете фирму на основании доверенности (а иначе никак, на основании Устава только первое лицо совершает операции от лица фирмы), то вы обязаны соблюдать порядок расчетно-кассовых операций.
а если Ваш клиент покупает квартиру, а продавец этой квартиры работает с агентством, и там такие порядки? Вот мой риелтор-частник, тоже самое, что и Вы говорит: нужны чеки, пко, бла-бла. Ну и что теперь, отказываться от квартиры, если так не повезло продавцу и он связался с агентством? Менять в своем типовом договоре они ничего не собираются, приходится плясать под их дудку, как бы нам это ни нравилось и как бы это не пугало.
Я объясняю своему клиенту риски, связанные с гарантийками. И то, что сумму, внесенную под гарантийку, вполне могут не вернуть. И могут быть проблемы при судебном истребовании этой суммы.
Ни в коем случае не соглашусь, чтобы клиент-покупатель вносил при сделке значимые суммы (более 100тыс.руб) комиссии или скрытой комиссии агенству под их гарантийное письмо, только через отдельную ячейку при стандартных условиях доступа к ней.
Верю гарантийкам Миэля, не верю гарантийкам ИНКОМа. Это уже личное :)
Есть "бзик" по поводу ключей от ячейки. Всегда настаиваю на том, чтобы мой клиент (любой) имел безусловный доступ к ячейке вне зависимости от возможного сабботажа или противодействия контрагента по сделке. Часто во время сделок возникают конфликты по этому поводу, но до сих пор все конфликты удавалось разрешать, иногда прибегая к психическим атакам, отказываясь уже на сделке от договора.
А с чего вы взяли, что автор вносил аванс в инком? ))
с чего вы решили, что была именно скрытая комиссия под гарантийку? ))
Все эти ваши слова смахивают на паранойю ))
ну мой риелтор тоже мне все эти риски объяснил, мы внесли аванс на меньшую сумму, чем нам предлагалось, т.к. знаем, что есть риск эти деньги потерять.
А по поводу ключей от ячейки можно поподробнее? А то у нас как-то совсем общий язык между моим риелтором и риелтором продавца не находится, боюсь, что на сделке они ваще друг друг друга порвут :)
В депозитариях разных банков разные условия доступа к ячейкам. И количество ключей, выдаваемое клиентам - разное. Если ключа два, то проблем нет, а вот если ключ один, то надо думать, у кого он останется на время регистрации договоров. Если договор аренды банковской ячейки заключен на вашего контрагента, то чаще всего вы будете для банка неким третьим лицом, прописанным в условиях доступа к ячейке, не более. И если в нужный момент по каким-то причинам у вас не окажется ключа от банковской ячейки, то вы не сможете ее открыть и забрать СВОИ деньги. При этом может статься так, что ваш контрагент, потянув время, сможет получить доступ к ячейке и забрать оттуда ВАШИ деньги.
Поэтому считаю, что все предельные случаи надо просчитывать заранее, и ключ должен находиться у той стороны процесса, чтобы обе они находщились примерно в равных условиях по доступу и не зависели от желаний и прихотей друг друга.
В описанной выше ситуации я скорее всего настаивал бы на том, чтобы ключ от ячейки находился не у ее арендатора. Потому что арендатор, заплатив 2-5тыс. рублей штрафа, всегда может получить его дубликат, а вот третье лицо получить дубликат сможет далеко не всегда. И пусть арендатор ячейки получит эти 2-5тыс. рублей возможного штрафа за утерю ключа до регистрации договора и расписку на получение ключа, чем я и мой клиент будем психовать после регистрации, разыскивая внезапно пропавшего вместе с ключом арендатора ячейки.
Судя по написанному ваш риелтор-частник вас нормально ведет по сделке, все правильно делает, предохраняя ваши уши от лапши "профессионалов" с дутыми гарантиями.
Спасибо за подробности! По нашим договоренностям, ячейки оплачивает покупатель (мой покупатель оплачивает ячейку для закладки денег за мою квартиру) и я, как покупатель другой квартиры оплачиваю ячейку для закладки денег за покупаемую квартиру. То есть, получается, что у меня должны быть ключи от ячейки с деньгами за мою квартиру, а у моего продавца ключи от ячейки за его квартиру?
Все возможные ситуации на пальцах не опишешь, запомните принцип - у вас должен быть доступ к ячейке, который не зависит от желаний и возможностей ваших контрагентов. Для доступа к ячейке должен быть оговоренный в договоре или в доп.соглашении к нему набор документов и ключ от ячейки.
По поводу ключа: если у вас на руках нет ключа, то где-то в договорах с банком должно быть прописано ваше право получить его дубликат за деньги. Если нет ни ключа, ни права на дубликат - надо пересматривать договоренности, так как вы попадаете в зависимость от контрагента, ругаться и требовать ключ себе (у контрагента есть право на дубликат).
Про набор документов. Если вы продавец, ушлые риелторы покупателей часто требуют прописывать в условиях доступа предъявление нового свидетельства на проданную вами квартиру. Это ловушка, вам никто свидетельства не даст, оно выдается только покупателю! Т.е. в условиях доступао должен быть прописан только ДКП, зарегистрированный в росреестре, и ничего другого. И неплохо добавить фразу "или выписка из ЕГРП". Эта фраза пишется на тот случай, если специально обученный регистратор (которого вы видите первый раз в жизни) вдруг совершенно нечаяяно заныкает ваш экземпляр ДКП, в таком случае выписка будет вашим спасательным кругом.
В альтернативных связанных сделках количество документов для доступа в ячейку растет как снежный ком вместе с количеством сделок в цепочке, внимательно следите за тем, чтобы у вас была возможность получить все эти документы при нежелании кого-то из участников цепочки их отдавать.
А не лучше оговорить вопрос выбора депозитария и того, у кого будет находиться ключ, заранее (перед авансом), чтобы не прибегать к психологическим атакам и не нервировать людей возможностью срыва сделки?
Лучше. Но если покупатель или продавец тащит за собой кусок альтернативной цепочки, то о чем он там договорился с ними и что наобещал за вас, часто узнаешь только на сделке.
Swaan, а почему вы считаете, что человек должен волноваться? Только потому что нет пко?
глупость какая-то )) я бы больше побоялась давать частнику или собственнику большую сумму денег, так как неизвестно, будет сделка или не будет, деньги потратят и возвращать будет не с чего.
У АН не одна сотня эксклюзивных договоров, ежедневно вносятся авансы на миллионы рублей - им проще вернуть деньги, чем за "копейки" портить себе репутацию.
Вклинюсь.
Вы сами себе противоречите.
1. Нет НИ ОДНОГО АН с кристальной репутацией, так что портить в любом случае особо нечего.
2. У вас в одном предложении "авансы на миллионы рублей" и "копейки" - которому из постулатов верить?