Договор к-п дома с рассрочкой
Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Очень нужен совет.
Собираюсь покупать участок с домом в снт с рассрочкой платежа на несколько лет и оформлением права собственности после полного расчета. Как правильно оформить договор, может быть, его надо где-то зарегистрировать? Как максимально подстраховаться, что бы владелец не смог за эти три года его продать, что бы, случись чего, дом не был бы отдан под залог, изъят за долги или еще что-нибудь?
Ситуация осложняется тем, что дом находится на территории Новой Москвы. В поселке сейчас начинается процесс изменения документации, ни кто ничего не знает толком.
И еще вопрос: нужно ли сейчас обратиться к юристу или риэлтору или специалист будет нужен после оплаты для переоформления прав собственности?
Заранее огромное спасибо и прошу прощения - я совсем не в теме!
В ГК есть специальный механизм в этом случае. Договор оформляется и регистрируется сразу, собственность сразу становится вашей, но при регистрации автоматом образуется ипотека (залог) в пользу продавца дома, т.е. у вас будет собственность с обременением. Обременение вы сможете снять тогда, когда полностью расплатитесь с продавцом. Не расплатитесь - не сможете полноценно распоряжаться приобретенным, т.е. перепродать дом не сможете без разрешения бывшего владельца.
Большое спасибо, что откликнулись. Про этот механизм я уже прочитала, но хозяйка дома не хочет сразу оформлять, она считает, что очень рискует в этом случае. Можно ли как-то оформить, что бы собственность оставалось ее, но возникало обременение?
В противном случае рискуете вы, причем гораздо сильнее, чем хозяйка дома. Я не знаю механизма, котрорый защитил бы вас от произвола хозяйки, если она будет получать от вас деньги на протяжении нескольких лет, а потом откажется переоформлять на вас дом.
Как ДКП составить так, чтобы зарегистрировать его уже сейчас, а регистрацию перехода прав на недвижимость зарегистрировать через N лет, тоже не знаю.
Плохо. А если договор подробный составить и у нотариуса его заверить, он в суде, например, не будет разве иметь силу? Откровенного произвола не ожидаю, а вот вдруг с ней что случиться - наследники же есть...
ДКП недвижимости вступает в силу в момент его регистрации, даже если он заверен хоть у Папы Римского. Иначе никак.
Начать платить по не вступившему в силу договору неразумно.
Хотя все спорные вопросы решаются в суде, а суд может рассмотреть ваши резоны. А может и не рассмотреть. Да и зачем заранее планировать финал сделки через судебный процесс, если есть механизм "ипотеки в силу закона"?
А как можно вот этот пункт понимать? Если договор зарегистрировать, но предусмотреть там момент перехода права собственности после полной выплаты? Или с недвижимостью так не работает?
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
А слова "вновь создаваемое" не означают разве первичную регистрацию постройки? Простите, что мучаю)
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 223.
Момент возникновения права собственности у
приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (абзац дополнительно включен с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ).
Наверное работает, точно сказать не могу, лень рыться. Тут остается нераскрытым момент, когда покупатель въезжает в дом, сейчас или после полной выплаты суммы. Если сейчас, то на каком основании (передачи дома же не было) и кто отвечает за сохранность дома в течение этих 10 (допустим) лет рассрочки. Дом и сгореть может.
Если въезжает после выплаты через 10 лет, то к эт ому моменту и владелец может умереть, и дом сгореть, да и желание передавать дом по акту может пропасть у владельца, например под предлогом того, что инфляция 150% за это время была, случился кризис, и приключился дефолт.
Вообще коренные зубы принято лечить через рот, а мы сейчас обсуждаем вопрос лечения зуба через щеку, выбирая способ, как в щеке половчее пррезать дырку.
надо с хозяйкой работать. Вот прямо из закона зачитать ей выдержку про то, что дом будет находиться у нее в залоге до полной выплаты вами долга. Т.е. она, продавец, защищена законом. Просто он про это видимо не знает и надо ее понятия привести в соответствие с тем, что реально прописано в законе.
Кстати платить вам лучше по безналу на счет, чтобы было нормальное документальное подтверждение всех платежей, если вдруг недоразумение возникнет при снятии обременения.
На мой взгляд выписки с банковского счета беспроблемней, труднее начать утверждать, что они поддельные.
имхо единственный вариант это как раз собственность ваша, а обременение ее.
если вы не будете платить, она сможет расторгнуть договор, вернуть себе дом, а вам возвратить часть или все полученные платежи в соответствии с условиями договора
Спасибо. Да, теперь уже понимаю, но я сначала согласилась, а потом это все узнала. Хозяйка этот вариант не рассматривает. Он действительно совсем-совсем единственный?
Нет, не единственный.
Возьмите кредит или ипотеку и оформите сразу все по закону. Только должны будете банку, а не хозяйке квартиры.
А как можно вот этот пункт понимать? Если договор зарегистрировать, но предусмотреть там момент перехода права собственности после полной выплаты? Или с недвижимостью так не работает?
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
