Сложный вопрос по истории квартиры
Выбрала себе квартиру, все в ней нравится. Но не уверена, стоит ли покупать с такими документами. Собираюсь вносить аванс. По документам со слов риелтера продавца такая ситуация:
Квартира в доме ЖСК, пай за квартиру выплачен собственницей давно, точно уже более 3 лет назад, до 2006 года. Точный срок выплаты пая будет в справке, справка будет выдана собственнице председателем ЖСК завтра к вечеру. Собственница выплачивала пай в единственном браке, т.е. тратила на это совместно нажитые с супругом деньги, супруг собственницы к настоящему моменту уже умер, супружескую долю при жизни не выделял и не оформлял. У собственницы с супругом двое сыновей, оба уже взрослые. Сыновья в курсе продажи квартиры, мало того, они с мамой собираются делить деньги от продажи на троих. Т.к. сыновья являются наследниками отца, мне кажется, что они уже после продажи могут претендовать как наследники на квартиру и предъявить покупателю иск, несмотря на то, что свидетельство о гос. регистрации права на эту квартиру будет оформляться только на их мать. Или не могут они претендовать, раз отец при жизни не выделил супружескую долю в квартире? Это вопрос №1.
И вопрос № 2:
Возможно ли оформление этой квартиры сразу на покупателя, если свидетельство о собственности собственница ещё не получила, у неё только завтра будет справка о выплаченном пае? Или сначала надо регистрировать свидетельство (первичное право), а только потом регистрировать куплю-продажу? Сразу сдать документы на обе регистрации в принципе возможно в данной ситуации за один заход в Росреестр или нет?
Собственница жена, мать сыновей, она выплачивала пай и выплатила его, все документы в ЖСК на нее оформлены. Прописан один из сыновей. А причём тут прописка? Дом не муниципальный, а ЖСК.
Один из сыновей там сейчас прописан. Возможно, и второй был раньше прописан, я этого пока не выясняла. Фактически квартира сдаётся в аренду в настоящий момент, а собственница и её сыновья жильём обеспечены.
значит они могут утверждать что фактически приняли наследство за отцом, в том числе его долю в квартире
Разве наследство было, если супружеская доля в квартире не выделена? А нотариальные заявления от сыновей о том, что они не претендуют на наследство, как-то подстрахует меня? Вы бы купили себе квартиру с такими документами?
1. а что такое "супружеская доля не выделена"??? и почему вы думаете что она должна быть выделена?
любое имущество купленное за счет нажитых в браке средств является совместным.
и на него могут претендовать наследники, в т.ч. и фактически принявшие
2. я бы свежее наследство не покупал даже нормально оформленное а не такую шляпу
Перестраховаться надо, как не подскажу(ноухау), спрашивайте у форума. Может форум придумает велосипед, в соседнем топе столько умных. самих себе риэлторов :)
Светлана, скажите, здесь у меня при покупке будут все те же риски, что и при покупке любой наследственной квартиры?
Намного меньше, если все детки совершеннолетние. 90% покупателей риски просто проигнорируют.
1) как все запущено, теоретически все наследники на супружескую долю (1 очередь дети родители супруги), срок давности для детей пройдет после 21 года.
2) возможно
"теоретически все наследники на супружескую долю"
Т.е. если супруга получит справку о выплаченном пае и оформит на себя лично свидетельство о собственности на всю квартиру, это будет незаконно? Или ей его не оформят в Росреестре? Откажут?
А то, что умерший муж не оформил при жизни супружескую долю, играет роль при вступлении в наследство? И есть ли здесь какой-то срок исковой давности со стороны наследников?
Не в коем случае не откажут, все по закону и правильно:) Росреестр, он принимает документы и фиксирует, не имеет контролирующих свойств.
Авторам профи говорят, что лучше НЕ лезть в такую квартиру. И можно хоть сколько придумывать отговорок: написали отказ...хорошие отношения...замечательные люди...Но наследство есть наследство. Это - огромный риск! Да и вообще, любая сделка - это риск. А тут Вы себе осложняете еще и свежим наследством! Понимаю, что Вам понравилась квартира, что Вы ищете любые причины, что хозяева хорошие и сознательные.
Но по опыту (и своему, и знакомых) редко когда хозяева потенциальной квартиры с первой встречи кажутся неадекватными. Как правило, очень много интересного вылезает после аванса и сделки... А оно Вам надо???
;)
А где, в этом конкретном случае, вы увидели наследство? Исключительно жск и причем совсем несвежее, полная стоимость в договоре.
оТТо C.S. написал(а): >> значит они могут утверждать что фактически приняли наследство за отцом, в том числе его долю в квартире
оТТо C.S. написал(а): >>
любое имущество купленное за счет нажитых в браке средств является совместным.
и на него могут претендовать наследники, в т.ч. и фактически принявшие
2. я бы свежее наследство не покупал даже нормально оформленное а не такую шляпу
в документах не будет
а на самом деле претензии наследников могут быть
восстановит ктото из сыновей срок вступления в наследство и куды деваться?
отказ от наследства сейчас - бумажка конечно полезная, но должна была быть написана в соответствующий срок. насколько ей можно будет оперировать в случае суда - вопрос.
Надо разбираться, но вот так , в первом приближении меня смущает вопрос. Надо думать какими бумагами обкладываться, чтобы исключить претензии наследников
sv100 C.S. написал(а): >> Надо, но я уже вчера написала, "не скажу какими"
боюсь автору "Светлана знает , но не скажет" рисков не уменьшит.
пока у нее нет четкого понимания что сделать чтобы нивелировать данную проблему, "наследственные" риски есть и никуда не денутся.
Кстати, следующий вдумчивый покупатель тоже их наверняка увидит, и ему защитные меры предпринятые автором должны понравиться :)
Я приблизительно догадываюсь о чем идет речь, но писать не буду, поскольку вопрос важный, а зуб дать что мой совет будет полным и исчерпывающим не могу
Отто написал ""наследственные" риски есть и никуда не денутся." уже делись, исковые сроки давности, я же не зря спрашивала про несовершеннолетних.
они малы, но есть
мы не знаем какие возможности по мотивации восстановления сроков давности у них есть
например добросовестное заблуждение что они фактически вступили в наследство :) или чтото еще...
тем более что мать им сможет подыграть, и не заявить о применении сроков давности, которые автоматически не применяются.
как вариант
насквозь теоретический конечно :)
Я не крупный спец, но мне кацця, что порядок доп.действий должен быть таков: а)нотариальное оформление отказа от своей доли наследства со стороны сыновей б) оформление полностью собственности с этой бамАшкой фатерки на маман в) потом уже все телодвижения, связанные с куплей-продажей.
нюанс в том что отказ подается по закону в установленный срок, будет ли отказ поданный позже истечения этого срока признан действительным - вопрос
по б) возражений нет
ну почему сразу глупую ***обиделся***
нормальная такая теоретика...
Мне ваша практика вообще ни разу не интересна без теории, если честно, я в риэлтеры подаваться не планировал..
Я например ни разу не сталкивался со случаем невыделенной супружеской доли , с одновременными признаками фактического принятия наследства.
Хотелось бы потеоретизировать на эту тему - может ли сын проживающий в квартире где у умершего отца-наследодателя была супружеская доля в совместной собственности, прекратившейся в момент его смерти, и пользовавшийся всем ее содержимым считаться фактически принявшим наследство?
или невыделенная супружеская доля не входит в наследственную массу и это гдето четко написано?
И все это в условиях когда собственность на пережившего супруга не была зарегистрирована в момент смерти наследодателя, т.е. у наследников не было материальных доказательств наличия этого имущества для требования выделения доли?
Башка болит, я может туплю в ваших глазах, но както так...
"где у умершего отца-наследодателя была супружеская доля в совместной собственности"
Во-первых, супружеская доля не была официально выделена. Во-вторых, там не было официальной совместной собственности. Все документы по выплате пая в ЖСК оформлены на супругу.
"или невыделенная супружеская доля не входит в наследственную массу и это гдето четко написано?"
Повторюсь: об официальном оформлении наследства речь вообще не идет, просто собственница (по документам) только сейчас планирует получить свой первичный правоустанавливающий документ (справку о выплате пая) от председателя ЖСК, а потом сразу продавать, а деньги за квартиру хочет поделить с сыновьями. Мне ее риелтор звонила сегодня, сказала, что не успели вчера забрать в рабочие часы справку о выплаченном пае, заберут в пятницу. Но мне после всего, что здесь написали, что-то уже не хочется завязываться с этим вариантом покупки.
Совместную собственность не надо офрмлять, она возникает сама в соответсвии с семейным кодексом рф
Причем и на взносы в жск...
Так что все написанное ерунда
Как это не надо оформлять? По-моему, надо. Вот пример из жизни: когда моя знакомая уже после развода с мужем делила совместно нажитую квартиру, она ведь вынуждена была свою супружескую долю оформить, причем только через суд делились супружеские доли и никак иначе. И это несмотря на то, что обе стороны и так были согласны разделить квартиру пополам. А потом она выкупала у него по ипотеке его долю, но это уже из другой оперы.
вы хрен с пальцем не путайте.
во первых ей это пришлось делать при разводе
во вторых, они могли спокойно заключить соглашение о разделе имущества после развода или брачный контракт до.
Если им ктото соврал что нужен суд, я не виноват.
в третьих, режим совместной собственности возник с момента оплаты данного имущества , и совершенно неважно что не получено св-во о праве собственности.
в момент смерти отца режим совместной собственности прекратился, и его доля "подвисла" на жене.
Она могла быть выделена, а могла нет, но на момент смерти эта супружеская доля вошла в наследственную массу априори, пусть это и не было оформлено.
А поскольку сыновья фактически пользовались квартирой, можно утверждать что они фактически приняли наследство, как и жена.
Понятно что поводов им отказать куча, но есть и аргументы согласиться, особенно если их мать будет им подыгрывать.
Зы. лучше право изучать читая кодексы, а не слушая рассказы подружек. Знаете такое выражение "врет как очевидец"?
на самом деле Светлана скорее всего права что можно легко нивелировать риски, но надо понимать что случай глубоко нестандартный, и возможно нестандартное решение суда по возможному иску сыновей о выделении долей в наследстве
Не понимаю, как можно риски здесь нивелировать, если там и другие наследники могут объявиться впоследствии... Не верю. Ну и неизвестно, как суд с этими сыновьями, вернее, с их долями, поступит, если что... Нафик-нафик этот график. Сегодня еду другую квартиру смотреть, там вроде муниципалка, поэтому пай не выплачивали в браке, и там первичные документы, все взрослые собственники.
По первому пункту-может быть, не отказ( т.к. сыновья практически приняли наследство), а дарственая доли сыновей на маман? Если доли не выделены официально, придется то сделать, а уж потом- дарственую.Потом оформление всей квартиры на маман и соответственно аванс и продажа.
Не хочу долго-долго ждать, пока они будут сначала наследство оформлять а потом дарение, потом только продажу... Мне квартира нужна ну хотя бы через несколько недель, а не через несколько месяцев. К тому же рисков, связанных с неизвестными мне возможными наследниками и с переходами прав по наследству, я хочу избежать, поэтому квартиру, где были наследственные переходы прав, не рассматриваю в принципе. Эту квартиру смотреть поехала только потому, что здесь первичные документы и по документам наследства не было. Об умершем супруге и о выплате пая в супружестве я выяснила информацию у риелтера уже после просмотра.
Оформление долей на сыновей - снимается риск того, что они заявят, будто их обошли наследством.
Дарение долей маман для того, чтобы маман могла полную цену указать в договоре, т.к. она своей долей владеет уже давно.
Полагаю, что именно эта логика была заложена в предложении именно такого варианта предпродажной подготовки.
