про долю несовершеннолетнего и ее продажу
Есть квартира на четырех собственников по приватизации, один из которых мой несовершеннолетний сын. Я собственником в данной квартире не являюсь, только прописана. Другими собственниками являются моя мама, моя сестра и ее несовершеннолетний ребенок. Ни я, ни мой сын, ни моя мама там не живем - ужиться с сестрой не получается. И разменять цивилизованным путем она нам ее не дает.
Вопрос в следующем - необходимо вывести долю ребенка путем наделения его долей в моей квартире. Органы опеки (пока устно) сказали, что разрешения не дадут, т.к. это чистой воды махинация. Ему по типу и так принадлежит все, чем я владею. Аргументация меня, естественно не устраивает, но пока я на этом успокоилась, чтобы подумать.
Вопросы:
1. правы ли органы опеки? И какой долей наделить ребенка в моей квартире, если все-таки это возможно? Его доля составляет 54/4=13,5 м. в двушке, моя квартира - 36,6 тоже двушка.
2. Далее, если органы опеки не правы, и их можно убедить в обратном, то: как это лучше сделать? Насколько я понимаю, мне ребенок эту долю "оформить" не может (т.к. я не являюсь собственником, и нужно согласие других собственников), только на мою маму можно провернуть эту "сделку" без уведомления моей сестры?
3. Что будет происходить с налогом с продажы двух долей, т.к. приватизации более трех лет, но одно из свидетельств о собственности будет свежим?
4. Тоже самое про налог с моей квартиры. Т.к. не знаю, что в результате данных действий выгорит, возможно придется также продавать мою квартиру (в собственности более 3 лет), но со свежим собственником. Мы пока не решили с мамой соединяться ли нам всем в большую семью, или мама поедет в подмосковье на те деньги, которые получатся от продажи долей.
Всем заранее спасибо за коллективный разум.
Органы опеки правы. Сделки родителей с несовершеннолетними детьми запрещены.
а зачем вы хотите оттуда долю ребенка вывести?
для полноценного ответа на ваш вопрос хотелось бы понимать что вы сами понимаете под "наделить ребенка долей"?
в гражданском кодексе нет такого вида сделки - "наделение", хотя слово и красивое.
Возмездные сделки со своим ребенком запрещены, так что ему ее можно только подарить.
А дарение является безвозмездной и безусловной сделкой, поэтому логическая цепочка "я ему подарю там взамен доли здесь" прямо противоречит базовому законодательству рф и является притворной сделкой, т.е. ничтожной.
Все что вы можете - провернуть схему "ребенок продает свою долю в той квартире, взамен покупает долю в вашей квартире у третьего лица, который купил ее у вас", т.е. через посредника, чтобы обойти запрет на сделки родителей с детьми.
но тут есть нюанс - чтобы ребенок продал свою долю этому третьему лицу, нужно сначала предложить выкупить сестре по цене не ниже чем потом продадите "посреднику". Чтобы потом забрать эту долю у посредника - опять придется это проделать.
Так что вариант мало проходной.
Отсюда и вопрос - зачем все это надо?
жить нам банально негде. Я, мои два ребенка и моя мать сейчас обитаем в 36 кв. метрах. А есть жилье, которое принадлежит нам, но из-за семейных разногласий, мы не можем им пользоваться.
Понятие "наделить ребенка долей" - это фраза риелторов, с которыми я обсуждала данный вопрос. Как именно это обычно делают, риэлторы не уточнили.
Касательно "но тут есть нюанс - чтобы ребенок продал свою долю этому третьему лицу, нужно сначала предложить выкупить сестре по цене не ниже чем потом продадите "посреднику"." Если мой ребенок продает долю другому собственнику, т.е. моей маме, тоже нужно обязательное согласие моей сестры?
А кто может выступить посредником в квартире мамы, если мама является единоличным собственником?
Лично у меня на этот вопрос есть ответ - моя мать и она же бабушка моего ребенка.
сделки между несовершеннолетним , его родителями и ближайшими родственниками запрещены.
еще раз расскажите - для чего вы хотите убрать долю ребенка из этой квартиры. Смысл в чем? Не в мировом масштабе, а конкретно - какую прикладную задачу вы этим хотите решить
если слишком уж все хорошо получится, то на деньги от продажи двух долей влезть в ипотечный кредит со второй квартирой, а не объединяться с мамой. Для этого необходимы свободные деньги, не обремененные долями несовершеннолетних, и предполагается это все делать на этапе строительства.
Правильно ли я Вас понимаю, что Вы пытаетесь убедить меня в том, что бабушка не может купить долю у своего несовершеннолетнего внука (ред.), являясь при этом одним из собственников в этой же квартире?
Касательно доли с продажей через третье лицо моему сыну в моей квартире мне все ясно - есть наконец подруги ((ред.) сестра отца ребенка тоже не подойдет?)
Семейный кодекс
Статья 60. Имущественные права ребенка
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 37.
Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
оТТо, а почему тогда родная тетя, тоже являющаяся собственником в этой квартире, может купить?
Мы (это я как опекун своего ребенка и моя мама) уведомляли ее нотариально, что хотим продать свои доли, и у нее есть преимущественное право покупки. Денег у нее как видно нет, письменно мы от нее ответа не получили, устно с ней разговаривал нотариус, она ответила - пусть получат разрешение на продажу доли несовершеннолетнего от органов опеки, тогда и будем разговаривать. Суть ответа органов опеки изложена в моем первом посте. Но, теперь то я знаю, что надо сначала продать долю в своей квартире не родственнику, а потом уже идти в органы опеки, и общаться на тему - хочу продать долю ребенка сособственникам, взамен будет приобретена ему доля с моей квартире у другого не родственника.
Что я сейчас не догоняю? Почему у сособственников есть преимущественное право покупки, но являясь родственниками моему ребенку, они, по Вашим словам, не могут ее приобрести?
1. Бабушка не может купить долю у своего несовершеннолетнего внука. Поверьте, это слишком хорошо видно. И все-равно, собственница бабушка в этой квартире, или нет.
2. Продать долю несовершеннолетнего ребенка на сторону (постороннему человеку) опека не разрешит. Этим ухудшаются интересы другого несовершеннолетнего ребенка сестры.
3. Продать долю ребенка через прокладку не сможете (см. пункт 2).
Я тогда вообще перестала что-либо понимать...
Почему преимущественное право продажи доли моего ребенка другим собственникам невозможно осуществить? Только потому, что они являются родственниками моему ребенку? Тогда получается, что я ни сестре своей, являющейся тетей моему ребенку, ни своей матери, являющейся бабушкой моему ребенку, продать долю несовершеннолетнего не могу?
из этого я делаю вывод, что моя мать не может продать продать долю ни своей дочери, ни двум своим внукам, являющимися сособственниками квартиры?
Вам уже неоднократно дали ссылки на статьи. Ну почитайте же их! Ст.37 ГК РФ.
Бабушка ребенка, т.е. Ваша мать, может продать свою долю СОВЕРШЕННОЛЕТНЕЙ дочери, т.е. Вам, или Вашей сестре. Но внукам бабушка может только подарить свою долю.
Читайте ГК, там все написано.
Несовершеннолетним внукам не может продать. А взрослой дочери продать может запросто.
Из первого поста ясно. Хотят продать ребенкину долю бабушке, что бы не уведомлять сестру (бабушка собственник 1\4). Потом продать половину квартиры и купить что то в подмосковье, или продать обе площади и купить что то побольше (еще не решили)
спасибо Вам добрый человек. Вроде я все так и писала, Вы просто сделали хорошие выводы...)))
План в принципе правильный, осуществим, через прослойку, если 1 вариант делать. Налогов не будет. просто показываете при продаже полную стоимость. Да и второй тоже облегчится, проще продать квартиру с опекой и доплатой, чем найти покупателя на долю с опекой.
Можно для особо одаренных еще раз?
Правильно ли я Вас поняла, что я могу осуществить сделку купли-продажи доли своего несовершеннолетнего сына его бабушке, являющейся собственником доли в этой же самой квартире без уведомления об этой сделке других собственников. Одновременно должна произойти купля-продажа доли в моей квартире от другого лица (которому я предварительно продала данную долю). Здесь возник вопрос - может ли это быть родная тетя моего сына? И какого размера должна быть доля (все точные данные указаны в первом посте).
Далее, правильно ли я Вас поняла, что при такой массивной сделке и со свежими документами по приобретению доли у моей мамы не возникнет обязанность платить НДФЛ с продажи своих двух долей, т.к. она является владельцем еще одной доли более трех лет.
Заранее спасибо.
"Правильно ли я Вас поняла, что я могу осуществить сделку купли-продажи доли своего несовершеннолетнего сына его бабушке, являющейся собственником доли в этой же самой квартире без уведомления об этой сделке других собственников. Одновременно должна произойти купля-продажа доли в моей квартире от другого лица (которому я предварительно продала данную долю)."
У бабушки фамилия, как у внука?
"Здесь возник вопрос - может ли это быть родная тетя моего сына? И какого размера должна быть доля (все точные данные указаны в первом посте)"
Может и тетя, если фамилии разные и опека, не догадается.
Какую долю выделять не подскажу, но не меньше чем есть и лучше именно долю продать тете, что бы оставшемся владела мама, опека охотнее пропустит ребенка к маме.
"Далее, правильно ли я Вас поняла, что при такой массивной сделке и со свежими документами по приобретению доли у моей мамы не возникнет обязанность платить НДФЛ с продажи своих двух долей, т.к. она является владельцем еще одной доли более трех лет."
Да же не поэтому, а потому что цену доли ставьте рыночную (или завышенную) ее и укажите при продаже. Так же с долей в вашей квартире.
sv100 C.S. написал(а): >> У бабушки фамилия, как у внука?
имхо у прописанных в одной квартире, даже с разными фамилиями, очень мало шансов скрыть родство
Фамилии то разные, но органы опеки это точно просекут. В выписке из ЕИРЦ моя мама является первой по списку, а далее написано - ее дочь (т.е. я), внук (т.е. мой сын), и т.д.
оТТо, что делать?
ну что делать ? тока прокладки ставить и там и там. может быть одну прокладку, у которой ребенок и купит и продаст, или мену сделает своей доли в той квартире, на долю в маминой...
Отто, объясните, пожалуйста, если не сложно, про мену доли. Мы тоже подумываем о продаже квартиры где есть доля ребенка. Я правильно понимаю, что можно просто сделать мену долей одной квартиры на другую? То есть не уменьшая количество метров в собственности ребенка? И каким образом тогда проходит сделка? И если это возможно, то собственность доли ребенка начинается с момента мены, то есть опять надо ждать 3 года?
в данном случае я вспомнил про мену просто для упрощения, если ребенок будет у одного человека покупать, и ему же продавать.
мену с родными ему делать нельзя
это все-таки выход из моей ситуации. Простите, что так подробно, но я лучше расставлю себе в голове все точки.
Правильно ли я Вас поняла, что я продаю долю в своей квартире не родственнику. Потом договором мены провожу сделку, фактически меняя собственника в своей квартире на ребенка, а в той квартире на не родственника. Вопрос - как другие собственники к этому отнесутся, точнее я их предварительно должна об этом уведомить? Ну и как на эти сделки смотрят органы опеки?
Заранее спасибо.
Вам что от опеки надо? Разрешение на продажу доли, покупатель там не фигурирует. Для рег палаты, просто сниметесь с учета с ребенком и в выписке его не будет вообще.
из первого поста неясно почему нельзя продать на сторону сразу с ребенка, зачем выводить его из собственников?
sv100, Вы просто умничка. Когда я обращалась за советом в агенства, они именно так и говорили. Что по долям, да еще и гемороем, это продать почти нереально.
а без опеки купят? :)
нет, я понимаю что опека усложняет сделку, но не кардинально же???
то что самим продавцам легче , и оставшийся собственник в отличие от ребенка может подарить долю "покупателю" - признаю
Давайте попробуем с другой стороны зайти...
Сначала мама моей подруге дарит свою долю и я этой же подруге продаю какую-то долю в своей квартире. Потом договором мены долю ребенка и долю моей подруги меняю местами. Я должна уведомлять свою сестру, являющуюся сособственником, об этих сделках?
"Потом договором мены долю ребенка и долю моей подруги меняю местами", - не поменяете. Опека не даст добро на эту сделку, ухудшаются права несовершеннолетнего ребенка сестры. Квартира превращается в коммуналку.
"Я должна уведомлять свою сестру, являющуюся сособственником, об этих сделках?", - обязаны.
Юля В **K** написал(а): >> Опека не даст добро на эту сделку, ухудшаются права несовершеннолетнего ребенка сестры. Квартира превращается в коммуналку.
===================
бабка будет продавать долю и квартира станет коммуналкой вне зависимости - даст опека согласие или нет.
в крайнем случае можно на ту же прокладку бабкину долю слить, чтобы было видно что доля у третьих лиц уже есть
Бабка свою долю продать не может на строну. Для этого нужно согласие опеки (дети - сособственники в квартире, регпалата не примет без разрешения опеки), а опека его не даст.
Бабка может только подарить на сторону. И одариваемый заплатит за этот подарок налог на дарение по рыночной стоимости. Как такая перспектива?
В принципе агенства предлагают и такую схему выхода из ситуации. Наша мать кому-либо дарит, потом я продаю долю ребенка этому покупателю без уведомления своей сестрицы, моя сестра оказывается в "коммуналке". Но при такой схеме мы теряем с мамой даже не половину, чем если бы продавали всю квартиру вместе, и потом делили деньги, а еще больше - видимо как раз из-за этого налога. В результате вместо примерно 4-х, мы с мамой пополам тольк о 1.5 в чистом остатке получим...
"потом я продаю долю ребенка этому покупателю без уведомления своей сестрицы, моя сестра оказывается в "коммуналке", - с этого момента можете подробней объяснить, что Вам предлагают сделать?
Честно не спрашивала так уж прямо подробно, потому-что на этот вариант моя мама не пойдет. Она считает, что если уж с ней плохо собственная дочь поступает, то чужие люди - тем более.
нет, не готова, даже активно сопротивляется, и нам там жить не дает. Точнее мама там жить пыталась, после многочисленных боев с руганью и драками, я предоставила своей маме возможность жить у меня.
Плохо.
До тех пор, пока сестра будет жить в квартире одна, Вы ничего не сможете сделать.
Имхо, только вам и маме въезжать в квартиру, и разъезжаться.
И лучше бы, чтобы Вам мама подарила свою долю.
Ни я, ни мама туда не поедем - мы не хотим чтобы мои дети видели как родственники "срутся" (извините). У мамы ишемия - ей тоже волноваться особо нельзя, она на учете у кардиолога стоит.
>>>> И лучше бы, чтобы Вам мама подарила свою долю.
Зачем? Спасибо.
Нежелание въехать в квартиру могу понять.
Ну поделите пополам с сестрой после мамы ее долю. Все люди смертны.
В каком районе находится квартира с долей ребенка и в каком Ваша?
Шкуру неубитого медведя поделить? Возможно... мама составила завещание на меня.
С долей ребенка - ЮАО Даниловский, моя - ЮВАО Кузьминки.
Нет, не делить шкуру не убитого медведя. А разумно подойти к распоряжению своим имуществом при жизни. В жизни бывает всякое, и лучше бы вам не знать того, с чем приходится сталкиваться риэлторам.
Мои родители и моего мужа при жизни распорядились своим имуществом, низкий им поклон за это.
Прочитав о ваших высоких отношениях с сестрой, и отношениях мамы и дочери (вашей сестры) и написала.
Спасибо.
Как я писала, мама написала на меня завещание, но не более - его ведь можно в любой момент переписать... Наверно и мне не очень доверяет... Но это обсуждать не могу из морально-этических соображений..))
Вы спросили про районы, это что-то может поменять?
Юля В **K** написал(а): >> Бабка свою долю продать не может на строну. Для этого нужно согласие опеки (дети - сособственники в квартире, регпалата не примет без разрешения опеки), а опека его не даст.
Юля, ну вы то побойтесь бога!!!
Извещается мать ребенка, месяц на выкуп, либо отказ, либо за месяц надо выкупить.
По вашему если в квартире несовершеннолетний сособственник то продать долю нельзя в принципе, а это не так.
Просто в отличие от отказа, надо месяц ждать
Мы говорим о разном. Допустим, все договорились и готовы дать нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Сестра автора пишет отказ от своего имени. А вот от имени ребенка нотариус уже не каждый напишет. Даже, если и напишет, то этого не достаточно для регистрации.Регпалата требует еще и разрешение опеки на такую сделку. А опека его не даст. Потому что очевидно ухудшаются условия проживания второго несовершеннолетнего. Не далее, как пару недель назад столкнулись с точно такой же ситуацией.
Только подарить, и никак иначе.
на какую сделку не даст согласие опеки?
на продажу ребенком своей доли?
опека вообще должна следить за соблюдением его интересов, а не соседских
но на этот случай можно сделать чтобы бабка скинула свою долю на прокладку раньше, и тогда хата уже будет "коммуналкой" и продажа доли ребенка ничего не ухудшит
на какую сделку не даст согласие опеки? - на продажу на сторону долю бабки
на продажу ребенком своей доли - может дать, при условии улучшения ребенкиных условий
опека вообще должна следить за соблюдением его интересов, а не соседских - сосед такой же несовершеннолетний ребенок, все в компетенции опеки
но на этот случай можно сделать чтобы бабка скинула свою долю на прокладку раньше, и тогда хата уже будет "коммуналкой" и продажа доли ребенка ничего не ухудшит - это пройдет, возможно. Но только, если бабка подарит на сторону свою долю. Продать не сможет.
Юля В **K** написал(а): >> на какую сделку не даст согласие опеки? - на продажу на сторону долю бабки
а с какой стати на эту сделку нужно согласие опеки????
Потому что в квартире сособственники - двое несовершеннолетних детей.
Ну сходите в регпалату и поинтересуйтесь, если не верите.
По сути - на то, и на другое. Регпалата требует разрешение опеки на сделку. Чтобы получить это разрешение, законный представитель должен написать заявление в опеку, о том, что он не может выкупить долю, и не возражает против приобретения доли другим покупателем. И дальше опека уже решает по своему усмотрению, ущемляются ли в данном случае интересы ребенка.
Вообще, ситуация неоднозначная. Были случаи, когда регпалата пропускала такие сделки, но суд потом их отменял. А если судов не было, то и не отменял :)
В ситуации, когда продается одна из комнат в коммуналке, регпалата может пропустить. В ситуации, когда продается просто доля в квартире - если только за взятку. И то не факт. Боятся и сильно.
А Вы абсолютно уверены в своей подруге? Прям совсем-совсем не боитесь разочароваться в Вашей дружбе сразу после того, как все доли на неё оформите?
я даже не знаю гордиться этим или плакать... да, я доверяю своей подруге на тысячу процентов, а вот родная сестра меня много раз подставляла, долбила головой об стенку мою мать и т.д.
Автор вам шашечки или ехать? Юля преувеличивает, все обходится, решается и законно.