Про аванс
подскажите:Риелтор нашел покупателя на квартиру.Заключаем Предварительный договор с Покупателем.В котором прописано:Аванс Продавцу под расписку.В результате агентство планирует прописать:
"аванс вносится покупателем в размере 50 т.р. (....) под Гарантийное обязательство №___ от __________, до сделки купли продажи аванс остается в Агенстве".
Насколько это правильно.Я как продавец на что попадаю в итоге.
Попадаете вы на то, прежде всего, что заключая именно предварительный договор, вы обязуетесь заключить и основной, независимо от обстоятельств. А если не заключите, то покупатель может принудить это сделать через суд. Понимаете, о чем я? ;)
И, предлагая такие кабальные условия, агентство даже ваши деньги присваивает совершенно наглым образом. :)
Может я туплю, но у меня ряд вопросов к вам:
1. Может быть подвох в Основном Договоре(то есть ДКП).
2.Квартиру планирую продать под этого покупателя, от сделки нет планов отказаться.
3.Кабальные условия (деньги передает покупатель свои не мне, а агентству).Я планирую завершить сделку.В конце оплатить 100% агенству.
4.Как лучше прописать этот долбаный АВАНС.Без Предварительного договора можно обойтись.Агент объясняет, что покупателю нужно зафиксировать квартиру этим авансом в Предварительном Договоре, чтобы дальше подавать документы в БАНК для Ипотеки.
Прямая продажа.договора пытаемся подписать в эл.виде, т.к. в разных городах.Могу пкоазать их шаблон.Я хочу писать на срок до 15февраля 2013г.Такой же срок на Агентский Договор.
В общем, Вы привязаны к ним, и в любом случае, если что-то меняется на рынке или лично у Вас - в проигрыше именно Вы. Вырастут цены в 2 раза (утрирую), передумаете продавать - обязаны продать, как договорились. Упадут, передумает покупатель у Вас покупать - у вас даже аванса не останется за моральный ущерб. ;)
Лучше, если это будет соглашение об авансе и аванс будет у вас. Но условия надо читать внимательно.
Спасибо за ответ, вот такой вариант:
3. ПРОДАВЕЦ обязуется продать, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется приобрести вышеуказанную квартиру в срок не позднее ________ 201_ г. (включительно) по цене _______( ) рублей с учетом произведенных авансовых платежей, путем заключения основного договора купли-продажи квартиры.
4. Вышеуказанная сумма является окончательной и не подлежит изменению.
5. Стороны пришли к соглашению, что сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, которые ПОКУПАТЕЛЬ выплатил ПРОДАВЦУ наличными денежными средствами в момент подписания настоящего договора будет являться авансовым платежом. Факт получения денег подтверждается распиской.
Остальная сумма в размере __________ (________) рублей будет уплачена ПРОДАВЦУ ПОКУПАТЕЛЕМ при переходе к последнему прав собственности
ваше агентство на такой вариант не пойдет)))) Вы, надеюсь, документы на квартиру агенту не отдавали?
Просят выслать копии по электронке.
Агента нашла в частном порядке, затем агент предложил через агентство.Вознаграждение одинаковое.Думала безопаснее, но вижу разводят к сожалению.
Ну примерно так, но это же не все. И важно, что бы это не было именно предварительным договором.
Скидываю весь договор:
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Мы, гражданка Российской Федерации ------------------------
именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ и,
гражданка российской Федерации .-----------------------------------------------------------------,
именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Настоящий предварительный договор предусматривает условия совершения сторонами в будущем договора купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу:___________.
2. Квартира по вышеуказанному адресу принадлежит ПРОДАВЦУ на основании __________________________________.
3. ПРОДАВЕЦ обязуется продать, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется приобрести вышеуказанную квартиру в срок не позднее ________ 201_ г. (включительно) по цене _______( ) рублей с учетом произведенных авансовых платежей, путем заключения основного договора купли-продажи квартиры.
4. Вышеуказанная сумма является окончательной и не подлежит изменению.
5. Стороны пришли к соглашению, что сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, которые ПОКУПАТЕЛЬ выплатил ПРОДАВЦУ наличными денежными средствами в момент подписания настоящего договора будет являться авансовым платежом. Факт получения денег подтверждается распиской.
Остальная сумма в размере __________ (________) рублей будет уплачена ПРОДАВЦУ ПОКУПАТЕЛЕМ при переходе к последнему прав собственности.
6. ПРОДАВЕЦ обязуется собрать необходимый пакет документов для оформления договора купли-продажи доли квартиры.
7. Настоящий предварительный договор считается расторгнутым в случае невыполнения условий по заключению договора купли-продажи доли квартиры, согласно п. 3.
8. Стороны предусматривают в качестве способа обеспечения выполнения договорных обязательств - уплату следующей компенсации за неисполнение условий предварительного договора:
в случае неисполнения договора в вышеуказанный срок по вине ПРОДАВЦА, включая уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры либо непредставления необходимого пакета документов для совершения данной сделки, он обязан возвратить полученный им аванс в полном объеме в течение трех рабочих дней с даты расторжения договора, согласно п. 7;
в случае неисполнения договора в вышеуказанный срок ПОКУПАТЕЛЕМ полученный аванс, в качестве компенсации, остается у ПРОДАВЦА.
9. В случае обоюдного отказа сторон от заключения договора купли-продажи, или невозможности его заключения по причинам, не зависящим от сторон, ПРОДАВЕЦ обязан возвратить ПОКУПАТЕЛЮ полученный аванс в течение трех рабочих дней с даты отказа сторон от заключения сделки или выявления факта невозможности ее заключения.
10. Стороны подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, что в дееспособности не ограниченны, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.
11. Стороны могут вносить изменения и дополнения в настоящий договор путем составления дополнительных соглашений, а также расторгнуть настоящий договор с обоюдного согласия.
12. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до исполнения всех обязательств.
13. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Сейчас уже поздно, стала читать Агентский Договор.Тоже не устраивает.Если возможно завтра выложу.помогите разобраться.Спасибо.
У меня не получается найти покупателя( может не там ищу).
1.В итоге надо забирать Аванс у Покупателя под расписку , не передавая Агентству.Это зафиксировать в Договоре.
2. В ГК РФ нет понятия Аванс,есть ЗАДАТОК,в случае если передумаю, то возвращаю покупателю.В суд не пойдет, т.к. у нас Аванс, а не ЗАДАТОК.
Профи подскажите.
Зато в ГК есть понятие "договор". А договориться можно о чем угодно.
Про обращение в суд - почитайте выше в ст.445.
1. Если у Вас не было иных уже достигнутых договорённостей с агентством ранее, лучше именно так и поступить. Агентство вообще не имеет право брать деньги за Вашу квартиру без соответствующей доверенности от Вас. А такую доверенность можно дать только тому, кому Вы действительно спокойно готовы доверить Ваши деньги и продажу Вашей недвижимости, и это доверие должно базироваться на веских основаниях.
2. Вы правы, слово "задаток" пусть лучше не фигурирует в договоре, т.к. случаются иногда неожиданные обстоятельства, из-за которых Вы, возможно, захотите отложить продажу или вообще не продавать. Кроме того, Вы можете также передумать продавать именно этому покупателю из-за того, что его требования или требования ипотечного банка к подготовке и проведению сделки вдруг станут Вам неинтересны и невыгодны. В крайнем случае просто вернёте полученный ранее аванс, а не задаток в двойном размере. Неплохо было бы оставить себе путь к отступлению на всякий крайний случай, тогда вплоть до самой продажи и покупатель, и посредники будут вынуждены уважать Ваше мнение, Вы не дадите им поводов давить на Вас в каких-то вопросах.
Выкладываю Договор на оказание услуг:
Смущают пункты: 3.3, 3.4, 4.1., 3.2.(сама вставила пункт, т.к. нигде не было прописаны оплата услуг агентству.Они предлагают прописать в Доп.Соглашении.
Пункт 6.1, Срок под конкретного покупателя, дольше не хочу.если затянется сделка пролонгируем.
Предмет договора не выкладываю.
2.ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1 Обязанности Агентства
2.1.1. Консультировать по всем вопросам, связанным с данной сделкой.
2.1.2. Обеспечить конфиденциальность и безопасность расчетов.
2.1.3. Агентство вправе привлекать сотрудников агентства для организации и проведения сделки ( далее-Агенты) по исполнению обязательств настоящего Договора. По настоящему Договору привлечена Агент: ______________________. Телефон ________________
2.2 Обязанности Клиента
2.2.1. Предоставить Агентству исключительное право на отчуждение Объекта недвижимости в собственность Покупателя.
2.2.2. Предоставить копии следующих документов:
-Свидетельство о собственности
-Договор
-Технический и/или Кадастровый паспорт на Объект
-Формы 7 и 9
-Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений
-Справка об отсутствии задолженностей по квартплате
2.2.3. Ко дню оформления договора купли-продажи представить нотариально заверенное согласие супруга(ги) на продажу Объекта недвижимости. НЕ ТРЕБУЕТСЯ
2.2.4. Оплатить необходимые нотариальные расходы, регистрацию прекращения права собственности и расходы сейфинга.
2.2.5. Выдать доверенность представителю Агентства на государственную регистрацию перехода права и договора купли-продажи.
2.2.6. Не проводить переговоров с покупателем Объекта недвижимости без представителя Агентства или агента, ответственного за организацию и проведение сделки.
2.2.7. Передать помещение в надлежащем состоянии, подписать акт приемки-передачи и акт выполнения работ.
3. СТОИМОСТЬ И ПОРЯДОК ВЗАИМОРАСЧЕТОВ
3.1. Цена продажи Объекта недвижимости составляет 0 000 000 (__________) рублей.
3.2. Клиент оплачивает услуги, предоставляемые Агентством в размере, оговоренном в Дополнительном соглашении №1 к настоящему Договору.
3.3. Клиент получает денежные средства, за проданный Объект недвижимости, следующим образом: 100% после государственной регистрации договора купли-продажи
3.4. Объект оформляется по Рыночной стоимости.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1 В случае отказа Клиента от выполнения условий настоящего Договора сумма в размере 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей оплачивается Клиентом дополнительно, как компенсация затрат Агентства.
4.2 Все споры по настоящему Договору решаются в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
4.3 В случае нарушения сроков освобождения Объекта и (или) выписки Клиента удерживаются пени в пользу Покупателя в размере 500 рублей за каждый день просрочки.
5. ПОРЯДОК ОСВОБОЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
5.1 Документы на снятие с регистрационного учета подаются в течение __________ дней после перехода права собственности.
5.2 Фактическое освобождение Объекта недвижимости не позднее ________ дней после перехода права собственности.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1 Договор вступает в силу с «24» декабря 2012 года и действует до «15» февраля 2013года.
6.2 Продление настоящего Договора происходит по обоюдному согласию сторон в письменном виде.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1 Форс-мажорными обстоятельствами по настоящему Договору признаются стихийные бедствия, принятие законодательных актов и решений органами государственной власти, препятствующих исполнению обязанностей сторон по данному договору после его подписания.
7.2 В случае наступления действия форс-мажорных обстоятельств исполнение обязательств сторонами по настоящему договору продлевается на время задержки.
7.3 В случае действия форс-мажорных обстоятельств более двух месяцев настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию.
8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
8.1 Настоящий Договор отменяет все предыдущие соглашения и по данной Недвижимости между Клиентом и Агентством.
8.2 Отчуждение Недвижимости оформляется договором _______________купли-продажи_____
8.3 Клиент подтверждает, что:
1) В течение срока владения Объектом не было лиц, зарегистрированных (прописанных) в нем и имеющих право восстановить регистрацию, право проживания ( проходящих службу в Вооруженных Силах, находящихся в местах лишения свободы, больницах, длительных командировках______________________(подпись).
2) Клиент является единственным владельцем Недвижимости _______________( подпись).
3)Отсутствуют бывшие супруги/cупруга и / или несовершеннолетние дети, имеющие право претендовать на Недвижимость или имеющих какие-либо права на него _____________(подпись).
4) Никто из совладельцев, а также проживающих не состоит на учете в псих/нарко /туб диспансерах ______________________(подпись).
5) Объект не находится в залоге, не обременен правами третьих лиц и судебных разбирательств _________________________( подпись).
8.4 Настоящий Договор подписан в двух экземплярах, имеющих равную силу, для каждой из сторон.
Почитала. В общем и целом всё очень похоже на разводилово. Похоже, Вы повелись, поверив ничем не подтверждённым обещаниям агентства. Стандартный приём голодных и необременённых клиентурой (значит неопытных или нечестных) агентов и агентств - повесить продавцу на уши лапшу о том, что якобы имеется конкретный покупатель на его квартиру, таким образом уговорить продавца на подписание договора на условиях, выгодных только агентству, а после того, как договор подписан, заявить, что покупатель, который якобы у них точно был, передумал покупать или не смог купить по уважительной причине.
Пункты 2.2.1, 4.1 и 8.1 делают этот договор кабальным для Вас на весь срок его действия. Те пункты, в которых Вы сомневаетесь, мне тоже никак не нравятся.
Я бы на Вашем месте потребовала вписать в договор, во-первых, Ф.И.О. конкретного покупателя, на которого квартиру обязуются оформить, во-вторых, конкретную цену квартиры, конкретную сумму, которая будет выдана Вам на руки, в-третьих, прописала бы все условия предстоящей сделки с конкретным покупателем подробно в договоре с агентством, чтобы потом Вас не поставили в ситуацию, что условия сделки диктуют агентство и покупатель, а не Вы.
На мой взгляд, Вам обязательно нужен свой честный и опытный риэлтор, неважно, из агентства или не из агентства, который реально будет дело делать: давать правильную рекламу, ориентировать Вас по цене, который будет и материально, и морально заинтересован Вами продать Вашу квартиру подороже, который в силу своего опыта убережёт Вас от напрасной траты времени на обсуждение всякой фигни вроде выложенного Вами договора с агентством на оказание услуг, и уж тем более от тех, кто попытается обмануть Вас или давить на Вас, требуя от Вас подписать всякую ерунду, которая не соответствует Вашим интересам.
Спасибо за ответ
1. П 2.2.1 и 8.1. понятно,что отдаю им исключительные права на продажу.Поэтому заставила их прописать договор до "15" февраля.Т.К. между нами речь шла о потенциальном
покупателе.Должны уложиться в срок.
2.П 4.1 до этого было:
4.1 В случае отказа Клиента от выполнения условий настоящего Договора сумма в размере внесенного аванса 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей оплачивается Клиентом дополнительно, как компенсация затрат Агентства.
Говорят, что фиксируют тот Аванс, взятый якобы у Покупателя(который обсуждали выше) в этом договоре.
Как этот пункт прописать лучше для Продавца.
4.Цена прописана, убрала я, чтобы не светить сумму.
5. Сумма указана в П.3.3 100% после гос.регистрации.
6. как прописать конкретного покупателя. где.
1. Пункт 2.2.1 мне всё равно не нравится. Плохая формулировка, его можно понимать и трактовать по-разному. По этому пункту, получается, с Вас они имеют право вообще потребовать генеральную доверенность на продажу Вашей квартиры, что недопустимо.
А Вы на 100% уверены, что у них есть покупатель? Я вот почти уверена в обратном. На 90% это разводка с их стороны: сначала на 1,5 - 2 мес. Вас "зацепят" на договор, а потом, когда якобы имеющийся ныне покупатель не купит, по ушам начнут Вам ездить на тему "а у нас уже два другие покупателя" или что-то в этом роде в надежде уговорить Вас продлить договор. Обычно, если у риэлтора есть покупатель, этот покупатель и платит ему комиссию, и аванс при этом вносится непосредственно продавцу, а не агентству или посреднику. Нормальный риэлтор при этом не нуждается в договоре на оказание услуг с покупателем.
Не вижу причин замораживать Вашу продажу на 1,5-2 месяца из-за банального разводилова.
2. Если действительно возьмут 50 000 с покупателя, а не с Вас, тогда пусть убирают этот пункт из Вашего договора и прописывают его в своём соглашении с Вашим покупателем. Всё, что Вам сейчас обещают на словах - это одно, а то, что фиксируют письменно (а там ни слова нет про 50 000 от Вашего покупателя) - совсем другое. Вы этих агентов давно знаете, или их Вам рекомендовали надёжные люди? Почему Вы им так свято верите на слово? Почитайте-ка ещё раз пункты 4.1. и 8.1. один за другим внимательно, сопоставьте их. Чувствуете теперь чего они хотят? И там нет ни слова о том, что 50 000 платит Ваш покупатель. И вообще в договоре об оказании услуг нет ни слова о конкретном покупателе с конкретным Ф.И.О. и с конкретными паспортными данными, заметьте! И всё это не просто так.
4. О причине, по которой не хотите сумму светить, догадываюсь. Если квартира менее 3 лет в собственности, даже и не думайте продавать её покупателю-ипотечнику. Банк от Вас по-любому потребует расписку на полную сумму, без неё могут даже в ячейку с деньгами не допустить. А уж сотрудники банка не преминут эту расписку налоговикам по первому их требованию передать. Такое сейчас практикуется. Именно до ипотечных сделок, где сумма продажи указана в 1-2 млн. руб. и где расписка или её копия лежит в банке, налоговикам легче докопаться, чем их следователи и пользуются вовсю.
6. В договоре на оказание услуг надо формулировочку сделать, по которой или Вы продаёте именно этому покупателю, с указанием его Ф.И.О. и паспортных данных, или Вы имеете право в любой момент ДОСРОЧНО расторгнуть этот договор с агентством безо всяких штрафных санкций с их стороны. Если они на это не пойдут - значит, 100% разводилово Вам устраивают, не ведитесь.
Спасибо за разъяснения, делаю выводы.Надо отправлять их в САД!!!!!!
Сегодня агентство скорректировало Договор:
в П.6.1 Договор вступает в силу с «24» декабря 2012 года и действует до «15» февраля 2013года.
добавили:
П.6.1 Договор вступает в силу с «24» декабря 2012 года и действует до «15» февраля 2013года в части подписания основного Договора Купли-продажи на объект недвижимости.(это разводка называется разводка продолжается)
Вообще существует Пушистые Агентства без скрытых комиссий и т.д.
Может у кого есть корректный Агентский Договор.