Что делают в таких ситуациях?
Если есть город, в городе старый жилой фонд (2-5эт), большой отдаленный район новостроек и относительно новый фонд 16-17-этажек. Трешки в 2-5 эт. домах стоят до 5 млн., новострой по 6-6,3, а дома в 16-17 этажках по всем оценкам имеют рын. стоимость 7-7,3, НО! Они просто никому не нужны! Люди хотят (и могут) трешки до 5,5 млн.... Как продать квартиру за 6,8-7? Опустить ее цену до 5-6 - это сравнять ее в стоимости со старой пятиэтажкой в отдаленном районе с метражом в 2 раза меньше или с новостройкой на выселках.... Ситуация трижды невыгодная - мало того, что трешки плохо продаются вообще, так еще "приличные" квартиры не нужны совсем! Что делать? Сидеть и ждать своего покупателя? Я уже готова по комнатам начать продавать:)
По-моему так не бывает... Везде нужны, а именно у вас в городе не нужны. Найдется покупатель) если цена не задрана, потерпите.
Я в поиске по авито смотрела, на что спрос. Объявления "куплю 3-комнатную не дороже 5,5 млн". И на местном форуме тоже видно оживление на объявления о продаже трешек в пятиэтагах или новострое не дороже 5,5 млн. А есть примерно нашего уровня предложения, там тоже тишина..... Цена не задрана точно, это говорят даже риелторы покупателей, которые пару раз у нас бывали, при этом мы еще готовы к торгу....
Но это не продажа! 10 звонков и 2 просмотра за 2 месяца! В доме рядом наш знакомый такую же продавал-продавал, полтора года продавал, плюнул, стал ремонт делать, остается жить там сам, а ему агентство продавало и то не продало...
Такие объявления дают риэлторы, или те у кого денег не хватает это не значит, что спрос есть, не существует баз по спросу.
нет, ну постойте, объявления-то дают, потому что на такие спрос есть! Не пишут же "с хорошим транспортным сообщением" или "с большой кухней". Пишут "рассмотрю также р-ны такие-то и такие-то (самые сраные), но до 5-5,5 млн". Об том и речь, денег не хватает, да. Баз по спросу нет, но мы - то тоже уже прилично времени продаемся, интереса нет.
Нет, объявление дают в поисках клиентов или демпинга. Странные у вас рассуждения 5.5 есть а еще 1м на более качественное нет, вы себе представьте человека у которого 5.5м есть, ему нужна какая квартира?
я себе прекрасно представляю, потому что у нас, в принципе, при покупке нового жилья будет точно такая ситуация, что на жилье эконом-класса будут деньги, а еще одного миллиона не будет (я не знаю, может, для кого-то +- миллион не деньги...). Дают объявления потому что к ним клиенты потенциальные приходят и говорят - трёшку хотим, но денег столько-то.
Сбивают цены по другому. Тогда дают объявления в рубрику "Продаю" и занижают цены, просто заваливают несуществующими квартирами по заниженным ценам.
У нас не Москва, Подмосковье, тут вообще все немного не так, как в Москве. У кого есть деньги - едут жить в Москву, у кого их нет - рыщут пятиэтаги или новострой подешевле.
Судя по ценам Подмосковье у вас не дальнее и вовсе нет так обстоят дела. Вы назовите его, тогда можно будет подсказать в чем дело.
Нет, вот конкретно по квартире я бы не стала на форуме обсуждения устраивать, ибо даже профессионалу требуется глубокая проработка вопроса, личный осмотр районов, квартиры.... на форуме такие вопросы не решаются.
Подмосковье у нас не дальнее, но и не Химки, например.
Само направление крайне не популярное, москвичи в него не едут, а если едут, то в новострой. Основные покупатели вторички тут либо местные, либо приезжие из смежных областей. Их и вовсе-то не интересуют квартиры такой площади, трешки, на составляющие типа "ухоженный двор", "консъерж", "хорошее транспортное сообщение с Москвой" они и вовсе плевать хотели.....
:) Вы сомневаетесь в профессионализме местных риелторов? Глубокая проработка не поможет, если спроса нет по рекламе. А вот ошибки в цене или в самой рекламе, издалека видится лучше.
Вы вопрос задали, что делают в таких ситуациях, а ситуацию описали только с ваших выводов. Вам сразу заметили, что так не может быть и не я одна.
я не сомневаюсь в их профессионализме, кое с кем, с большой долей вероятности, мы еще пообщаемся лично;)
Честно говоря, они вряд ли сильно в курсе ситуации в нашем городе.... Ошибку в цене уже можно запросто углядеть по тому, что я написала. А ошибки в рекламе.... ну особых ошибок быть не может потому что квартира чистая во всех отношениях, ее не надо приукрашивать и сочинять, что есть в рекламе и на картинке - ровно то и увидишь в реале.
Не может быть как? Что люди хотят квартиры не дороже 5-6 млн? Очень даже может быть, потому что для кого +-1-2 млн не деньги, тот в Москве уже будет присматривать.
Один ответ близкий к теме я прочитала. Что в некоторых сегментах действительно спрос ниже и время продажи увеличивается....
Проблема, повторюсь, вот в чем: нету спроса, а снижать цену - это сравняться в цене с пятиэтажками даже с меньшей площадью....
Город хоть скажите, в самом деле что за тайна. Ваши утверждения не соответствуют действительности, хотя бы потому что квартиры это цена за квадратный метр, и человек разумный с деньгами не будет переплачивать за квадрат худшей квартиры, арифметика знаете ли, а не только комфорт.
А так ли плох "новострой на выселках"? Там с отделкой или голый бетон? Там наверное и площади больше, да и на мульон разницы можно ремонт сделать по своему вкусу, а ваш ремонт все равно переделывать.
Может в этом причина малоликвидности вашей "приличной" квартиры? Ровнять вам в цене надо с новостроем (ну разницу не мульон делать-снижать) или ждать пока новострой дорастет до ваших хотелок.
Нет, он не так плох и это честно. Просто там еще вчера было голо поле и там нет ничего. Чтобы выехать в центр города или на ж/д станцию надо потратить не менее 45 минут (без пробок), но в объявлениях же пишут 10:) Ну т.е. такая "дачная жизнь" и это главный минус. И, конечно, эта байда с переуступками, менее 3 лет в собствености... И то цены подгребают уже к центру, тоже за наш примерно метраж 6,3-6,5....
Байда с переуступками и менее 3х лет это сейчас уже никого не пугает (в случае новостроя). Сумма будет больше 2млн-налоговые вычеты получат. Ваш клиент-это те у кого альтернатива с детскими долями, только им интересна собственность немедленно.
У ваших домов окружение какое? Те же 5ти этажки? Взгляните на все глазами покупателя... там-красивые новые дома может даже с бОльшими площадями, про дорогу в центр и 45 минут не местные ничего не знают. Чисто поле им конечно же обещают обжить:)Зато разница 1 млн.
Ждите когда до ваших 7 млн подгребут... Правда весь рынок тоже не стоит. Может случиться так, что когда продадите за 7. купить сможете то же что и сейчас за 6 (условно).
Ну как сказать.... Я лично опасаюсь новостроек, особенно перепродаж всяких и неполных сумм в договоре. Налоговые вычеты мне не важны, а вот если вдруг сделка будет признана недействительной......
У нашего дома окружение самое разное, тогда еще ЖК не строили, точечно застраивали. Но у нас самое выгодное положение относительно всех путей в Москву, конечно же, покупатели тех новостроек об этом не задумываются....
Кстати, по комнатам продать не получится, только по долям. А это еще меньше кому-нить нужно.
По объявлениям "куплю" на авито судить не нужно. Это не показатель.
В каждом городе свой порог цены, за пределами которого сделки случаются гораздо реже.
Просто время экспозиции кв-р, аналогичных Вашей, будет гораздо дольше, чем по более дешевым вариантам. Либо, если нужно срочно продать, то снижать цену.
Но на Вашем месте поискала бы опытного "продавателя"
Опытный продаватель проблему никак не решит. Нету спроса и всё! Вон, соседу продаватели продавали и за полтора года не продали. Из агентств звонят, спрашивают - можно нашу квартиру предлагать если что (хотят в сумму торга заложить свое вознаграждение, тут не принято говорить покупателям, что с них еще деньги возьмут за услуги)? Разрешаем. Просим только объявления не размещать и предупреждаем, что никаких договоров не будем заключать. И тишина!
Мы судим не только по авито (на самом деле тут только авито котируется и местная доска объявлений на форуме, с соба и циана никто не звонил). Судим по наглядному отсутствию спроса, по обявлениям в рубриках "куплю" по нашему городу...
Снижать цену..... Ну вот смотрите: прям по одной линии с нашим домом продается трешка в кирпичной пятиэтажке 50-60-х годов постройки с газовой колонкой и т.п. общ. метраж ок 60м.кв. за 6,3 и по той же линии наш дом (16-эт), ему 7 лет, 78м, огромный балкон, кухня 12м за 7,0, готовы к торгу..... Куда еще скидывать?
Ну значит трешка за 6,3 будет висеть также как и трешка за 7. ПРодадутся обе при равнозначном дисконте...Видимо по всем сегментам завышены цены (а вы на них ориентируетесь) вот и нет спроса
Максимально за наш метраж, планировку и местонахождение - это 8-8,2. Это с хорошим, свежим ремонтом. У нас ремонт хороший, но не вчерашний, поэтому 7 с торгом - это где-то 6,9-6,85. По моему, за один только ремонт нормальный дисконт....
Или вот еще меня идея посетила. Выставить за те же 6,9-6,85, но без торга или в качестве торга заложить какие-нибудь 30 тысяч максимум?
Нет! К трешке за 6,3 интерес есть! Люди согласны на меньший метраж, худшие условия, вопрос упирается в то, что именно наш сегмент совсем стоит! Мы вызывали оценку из агентств, все ставили даже выше, чтобы сторговаться в конечном итоге до 7,2-7,1, мы же ставим 7 еще и с торгом!
Это самаое простое, сказать, что завышена цена. Дураку ясно, что если ее поставить за 5, а лучше за 3, то очередь будет стоять за ней! Но цена адекватная!
Цена адекватная, когда есть реальный покупатель на нее.
Просто еще пару месяцев назад рынок был гораздо более оживлен, сейчас встал.
Какой же покупатель откажется от отличного жилья по цене хруща?! Если выставим такую цену, то будет покупатель и не один даже! Выгода покупателя будет очевидна, а нам-то что тогда с этой продажи???
Сейчас открою страшную истину- рыночная цена (стоимость) - это точка пересечения кривых спроса и предложения:-) если по Вашей цене спроса нет, значит она не адекватна. Ну на текущем рынке и в данный конкретный момент.
эту тайну я знаю еще с институтских времен. Но есть и еще одна (только тсссс!): есть продукт, который вообще не пользуется спросом, ему не место на рынке вообще, он выводится с рынка, иногда даже по запчастям:(
Вот, смотрите: я буду покупать кв. малой площади в девятиэтажке. ПРосто потому что у меня нет больше денюжки. Ну вот нет и все! Я понимаю, что мне хотелось бы близко к метро, грузовой лифт, консъержку, большую кухню, но ежели нету денег - ни один риелтор не обработает меня на покупку квартиры у метро в элитном комплексе. Просто потому, что денег у меня нету! И я интересуюсь только определенным сегментом. Если продавец хором в элитном комплексе начнет мне продавать свою квартиру по цене малогабаритки в бирюлево, то я, конечно, куплю с удовольствием, но ему-то это зачем????
Т.е. достичь пересечения в точке Х тут можно несколькими способами, самый-самый рыночный из них - это кому-то подкопить деньжат, а кому-то скинуть цену. Мы цену уже скинули и готовы еще к торгу. Ну нету сейчас спроса на такие квартиры, нету у людей денюжки...
Времена меняются. Когда-то и мы гнались за дешевой новостройкой и вовсе не собирались ее продавать...
Денег у народонаселения (по крайней мере местного) за последние годы точно не прибавилось... Ну такой вот сегмент мы сейчас представляем неудачный....
Я честно говоря, не видела еще других советов, кроме как снижать цену, хоть выкладывай тут ссылку на продаваемый объект, хоть нет....
Откуда знаете, что советов не появится, если выложите ссылку на объект? Походу у вас и реклама такая же тайная.
Может у вас рекламы где надо нет, или объявление составлено по лоховки, что ведутся только риэлторы безработные.
для евы-да. Выложившись на еве и поныв еще о том, что не продается, я сделаю такуууую антирекламу! Мне завтра 100 человек позвонят (не исключено, что даже с евы) и будут меня разводить на то, что очень дорого, что надо снижать на 500 тысяч, вы же видите, что не продаётся....
Я никого не заставляю участвовать, а кто может - гипотетически пусть предположения сделает, если НЕ ЦЕНА, то что может мешать продаже?
Вот только что мне посоветовали на местном форуме посмотреть самую подробную базу по городу от одного агентства. Ну все тютелька-в тютельку, по цене точно никаких вопросов быть не должно.
Вы произнесли ключевую фразу - гнались за дешевой новостройкой. А теперь эту дешевую новостройку хотите продать как самый дорогой объект в городе? Тогда пазл складывается :)
Дунь, дык с 2004 года цены тоже прыгнули ужо, или я как купила ее за 2,5 млн, так и продавать должна? Все ж таки и цены за метр выросли давно, и инфраструктура района сформировалась, и ремонт в квартире имеется....
Мы да, хотели подешевле что-то купить, мы ж вообще нищеброды, вот, прям свезло новострой схватить приличный, я и с пониманием отношусь к тем нищебродам, которые ищут сейчас что-то подешевле. Ну понятно, что у людей двое-трое детей, нужна треха, но денег - то они не напечатают себе и так, кто приходил - все ипотечники!
А чем ипотечники неугодили? Мне сейчас в альтернативе отказали, так как цепочка длинная, приняли аванс от ипотечника - 2-3 недели и вся сделка.
Ничего не имею против ипотечников, но это характеризует общее благосостояние населения. Максимум 2-3 млн родных денег, понятно, что людям хочется как можно меньше одалживаться у банка....
Вы открыли мне новое в рыночной экономике, чесслово:-)
Рыночная цена есть практически на любой объект (не будем вдаваться совсем в дебри) и на какие-то объекты эта цена ноль.
Не путаем при этом фундаментальную стоимость и рыночную!:-)
Так вот, рыночной стоимости нет на объекты, которые обременены каким-то серьезнейшим сервитутом, типа через них гос граница проходит и т.д.:-) и то потому что их нельзя выставить на открытый рынок. А у Вашего объекта есть рыночная стоимость (раз Вы его продать теоретически можете) и она составляем вполне определенную величину, которую Вы знаете.
Через какое-то время рынок изменится и рыночная стоимость Вашего объекта быдет другой.
Адекватная цена, это та, за которую готовы купить.
Когда покупаешь квартиру, оценивается не только дом. А и все окружение, место. Уровень жизни, который получаешь при покупке. Видимо, в том месте те дома зря построили.
Думаю, что пока Вы не попробовали продавать через опытного в продажах р-ла со счастливой рукой, делать выводы рано. Речь не о разрешении попредлагать, а о такой продаже, когда этот опытнй продавец будет заинтересован в продаже именно Вашей конкретной кв-ры. Раз у Вас самих не получается продать. Что там с соседом нужно конкретно разбираться. И везение не последнюю роль играет.
Об уровне цен реальных сделок в инете Вы не узнаете. То, что кв-ра исчезла из базы далеко не всегда означает, что она была продана.
Может быть масса нюансов, о которых Вы даже не догадываетесь.
Я догадываюсь:) Я очень любознательная и не ленюсь позвонить иной раз....
С соседом как раз все ясно. Аналогичная квартира. И полная тишина в течение полутора лет.
Про "счастливую руку" ноу комментс....
Любознательности мало. Нужен опыт и понимание причин - почему не продается. Не располагая полной инфой угадать в чем причины невозможно.
то, что вы пишете, не очень корректно. Я выдала тонну информации. Если я выдам еще больше, то все равно ответ будет один - снижайте цену. Вот и вся "счастливая рука". Тут (ну давайте уж честно?) все равно нет людей, которые бы тонко разбирались в определенном городе подмосковья. В наших агентствах говорят, что хз за сколько продастся, что на трешки спроса нет, что начать надо с 7,2-7,1.
По квартире изъянов нет, по жокументам нет, планировка хорошая с двумя санузлами....
Я не воздыхаю о том, почему ее до сих пор не купили, я ужасаюсь, что интереса нет вообще. Ведь вопрос цены при возможности торга - это вопрос такой...... решаемый. Но никто даже не звонит. И я пробивала подобные квартиры из нашего сегмента - там тоже тухло и тихо....
На этом сайте есть риэлторы, которые прекрасно разбираются в Подмосковье. Вы зря необоснованно камешки в огород кидаете.
Но советы Вы не ждете, вы уже десять раз дали понять, что все и сами знаете.
Я абстрактно хотела поговорить о причинах, кроме цены....
Извините, но я не верю, что можно издалека разбираться в Подмосковье. Тут надо жить, дышать этим городом, знать, где транспорт, где кружки и секции для детей, где магазины, в каком районе какая публика живет....
Что некорректного в том, что я написала?
На мой взгляд, той "тонны", что Вы выдали совершенно недостаточно для постановки "диагноза". Не хотите писать конкретику, это Ваше право, но и форум Вам в этом случае ни чем помочь не сможет. Тут не на что обижаться.
Этот форум тем и хорош, что здесь есть люди из разных городов в т.ч. Подмосковья и есть вероятность, что и из Вашего города люди тоже заходят.
То, что хозяин считает, что изъянов в кв-ре нет, не означает автоматически, что их объективно нет.
То, что все риелторы априори заточены на то, что "всяк кулик свое болото хвалит" - это я знаю. Все минусы квартиры я подметила, при некоторых обстоятельствах они превращаются даже в плюсы))) Мы готовы к торгу. К такому, знаете, довольно солидному.... прямо-таки дисконту даже.
Мне тут надо выложить инфу, чтобы случайно забредшие из моего города быстренько обосрали все (как это принято на еве) и кто-то потом наткнется на эту инфу и тогда вообще хана продаже...
В общих чертах я обрисовала достаточно. В общих чертах можно было и пообсуждать. Мне кажется, это даже было бы эффективнее, если бы люди (не обязательно профессионалы, кстати!) сделали какие-то предположения, может что-то бы выявилось. Цена адекватная. Я на след. неделе поставлю на 100 т.р. ниже, вот увидите - отпишусь, что та же тишина!
Что Вы имели ввиду, говоря про куликов с болотами? Если Вам не трудно, поясните плз.
Одним постом выше Вы писали, что недостатков (изъянов) у кв-ры нет, а теперь пишете, что минусы все же есть. Возможно, что есть и такие недостатки, о которых Вы не знаете.
Потенциальные покупатели, читая Ваше объявление не подозревают, на сколько Вы готовы торговаться. Многие даже не звонят по рекламе, в которой указана не интересная им цена.
Важно еще то, что впереди лето - мертвый сезон, т.е. время для экспериментов, имхо, не самое лучшее.
вы что, не знали, что существует мнение, что каждый продавец квартиры считает ее самой лучшей? :) Но тут я сужу объективно абсолютно, я тоже уже была на просмотрах (и себе подбирала, и тут в качестве шпиёна пару раз сходила). Недостатки - это, скорее, недостатки города в целом, управляющей компании и т.п., а в квартире все хорошо довольно - пластики, ламики, кондики и т.п.
А какие эксперименты вы имеете в виду?
Хороший продавец может и не считать кв-ру лучшей, главное, что бы он смог убедить в этом покупателя:-)
Важно еще, говоря про Подмосковье, понимать в каких еще городах есть предложения по аналогичным ценам. В некоторых случаях это тоже Ваши конкуренты, помимо 5-к и новострек.
Эксперименты с ценой. Лето чаще всего - не лучшее время для них.
Вы только в интернете размещаете объявления?
Попробовала бы в газету местную дать или в областную. Рядом есть какой-нибудь районный центр?
На худой конец тупо бы напечатала объявление и на остановке повесила.
В газету тоже давали, а как же?! Два пустых звока с той газеты было... Я спецом тетрадь веду, записываю, кто звонил, откуда.... В основном, с авито звонят и агентства, приводят кого-то они же (и то не заинтересованных в таких именно квартирах, а изучающих рынок)...
Это значит, что цены на пятиэтажки также завышены, как и на вашу и также не продаются за выставленную цену, а только с существенным дисконтом. Если бы у вас была реальная информация по ценам сделок, то это бы стало сразу понятно.
Что делать ... снижать цену каждую неделю-две на 50-100 тысяч. Рано или поздно продастся.
Продаются, в том - то и дело! На форуме местном все обсуждения ведутся открыто, да и по базам видно, какие квартиры "висят", а какие исчезают через неделю.
Если мы будем так снижать, то уже через месяц будем на уровне 9-этажки в заболоченном районе, а через 2 месяца на уровне пятиэтажки в районе без транспорта.... А рано или поздно придется ее просто подарить!
Только вот ни на одном форуме вы не найдете информации о реальных ценах по которым данные квартиры были проданы.
Конечно, можно допустить, что недвижимость стоимостью выше какой-либо планки, в вашем регионе вообще не имеет своего покупателя, какими бы характеристиками она не обладала... В таком случае остается только ждать, что таковой появится когда-либо.
Почему же? Постоянно обсуждаем, что за сколько было продано. Вот только автор не колется, не без причины. ;)
Уф, добралась до евы. Хотела всех поблагодарить вне зависимости от мнений, все равно по крупинке что-то полезное соберешь...
Прошу не обижаться за анонимность и за то, что не представила ссылку на свою квартиру, вы ж понимаете, что выставлять продаваемый объект на обсуждение на женском форуме.... вы б ведь так делать не стали?:)
Вполне вас понимаю. Сама продаю квартиру в другом городе почти год. Квартира улучшенной планировки, светланя, с ремонтом, в центре, но дом- брежневка. Цена на него отличается от хрущевки примерно на 300-500 тыс. Но по этой цене не берут. У кого нет денег, но есть страстное желание купить- берут то, на что хватает( хрущ). У кого деньги есть, берут новострой. Вывод: или продавать по цене хруща, или сидеть и смотреть, как ветшает. Мне пришлось согласиться на цену хруща :(
У нас разница слишком большая. У нас высотка, цена, как минимум на 1,5-2 миллиона рознится. Ну не могу я подарить такие деньги! Кстати, эксперимент идет: цена снижена и при этом из объявления не исчезло слово "торг" и тишина!
Я покупатель, как раз присматриваю кв-ру в МО. Если у меня лимит (самый-самый потолок) - 4.5 млн, то я конечно не звоню по объявлениям дороже 4.7 млн. Я понимаю, что с 4.7 могут скинуть сто-двести, а с 6 млн до моей цифры не опустятся... так какой смысл смотреть на эти дорогие кв-ры?