Заявление об отсутствии супруга
Если продавец квартиры дает нотариальное заявление, что в браке не состоит, и что продаваемая квартира не является совместной собственностью, как можно проверить, что это соответствует действительности? И если выяснится, что квартира была им приобретена в браке, и супруг подаст иск о расторжении, скажем, сделки купли-продажи, или возмещении стоимости половины квартиры, чем это грозит покупателю квартиры?
Ни как, не проверишь, до недавнего времени, согласие супруга на покупку требовали в рег палате, сейчас не требуют (мина замедленного действия от государства в подарок людям и головная боль для риэлторов).
Можно только сопоставить, смотрите даты договора, паспорт, была ли смена паспорта перед сделкой или после и сс какой целью, как то так.
Может ли появившийся вдруг супруг, незаконно обойденный при продаже квартиры, подать в суд на нового владельца квартиры и оттяпать у него полквартиры?
Т.е. получается, что покупатель должен вернуть квартиру, а продавец деньги? А есть какая-то практика по рассмотрению таких дел? Может суд обязать продавца выплатить половину стоимости квартиры супругу? Могут ли признать покупателя добросовестным приобретателем?
Маленькое ИМХО. Чтобы ответить на вопрос, чем грозит ложная информация о семейном статусе, вначале надо разобраться, зачем эта информация нужна вообще. Моё мнение заключается в следующем: в соответствии с семейным кодексом все имущество, приобретенное в браке, находится в общей собственности супругов. Информация о том, каков семейный статус покупателя, до сих пор получалась регистрирующим органом либо в виде нотариального согласия супруга (если есть брак), либо в виде нотариального заявления о том, что брака нет. Зачем эти бумажки? - полагаю, что затем, чтобы рег.орган мог поставить при регистрации галочку в соответствующую клеточку, в зависимости от содержания которой он знает, является эта собственность единоличной или общей семейной. При этом в свидетельстве этот статус собственности никак не отражался, но это вовсе не означает, что данный регистр учета может остаться незаполненным. Документ о семейном статусе требовался только при возмездных сделках (покупка, обмен), при безвозмездных (наследство, дарение, приватизация) однозначно возникает единоличная собственность и документ о семейном статусе не требовался никогда.
Сейчас считается, что достаточно фразы в договоре о семейном статусе, т.е. не требуется нотариального подтверждения информации.
Считаю, что при приобретении квартиры риска не может быть ситуации, когда квартира официально была приобретена в браке (совместная собственность супругов), а продается якобы единолично номинальным (титульным) владельцем. Считаю, что Росреестр просто не зарегистрирует такую сделку (если не рассматривать случаи мошенничества), так как в его учете такая квартира находится в совместном владении и не может быть продана номинальным владельцем без разрешения скрытого совладельца. Т.е. описанная вами ситуация продажи семейной квартиры одним человеком невозможна, если только не было мошенничества (искажения информации) при покупке той самой квартиры.
А вот при приобретении квартиры риск того, что покупатель сделал ложное заяление о своем холостом статусе, и квартира попала в учет, как находящаяся в единоличном владении, есть. Не знаю, проверяет ли семейный статус каждого покупателя Росреестр по данным ЗАГСов, да и вообще не знаю, есть ли общая база ЗАГСов (логично такой базе быть, мы живем во время полной информатизации), но риск того, что человек сообщит неправильные данные о своем семейном статусе сейчас примерно соответствует риску 5-10 лет назад, потому что нотариусы тоже не проверяли инфомацию при заверении заявления о холостом статусе (проверка в паспорте отметки о браке не в счет, конечно).
Я не рассматриваю еву как место обучения риэлторов и самсебериэлторов. Если у тебя есть конкретный вопрос, можешь позвонить и спросить.
По сути автору Света все ответила.
Спасибо, про росреестр все понятно, интересует, что если при покупке квартиры покупатель не сообщил о своем супружеском статусе. К тому же, как выше написала sv100, теперь росреестр не требует ни согласия супруга, ни заявления об его отсутствии при регистрации сделок.
5 дней назад регистрировали сделку, согласие от супруги продавца было обязательно.
Где написано о том, что эта фраза должна быть? Или ты из арендника переквалифицировался в продажника?
Прочитайте вот эту статью ГК о совместной собственности, обратите внимание на выделенный текст
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Т.е. если в договоре есть фраза о том, что "владелец в браке не состоит", вы заведомо не знаете, что это ложь (т.е. продавец незнакомый вам человек), то сделка не может быть признана недействительной.
Я поэтому параллельно со сделкой запросила все необходимые для страховки "титула квартиры" документы (водительское и т.д.).
Страховщики по базам всё-равно прогоняют квартиру перед страховкой.
Обращалась в Альянс и Росгосстрах. Думаю в других тоже дают такую услугу.
P.S: У меня в основном страховка страхует от неполной стоимости квартиры. Страховая рассчитала стоимость страховки на основе рыночной оценки.
"Страховщики по базам всё-равно прогоняют квартиру перед страховкой", - и Вы заблуждаетесь.
Не заблуждаюсь, мне долго не давали ответ, так как их служба безопасности хотела ЕГРП от предыдущего продавца.
Я понимаю, что Вы хотели сказать, что страховая не гарантирует ничего, я понимаю, что нигде гарантий нет ;-)