Продажа под нежилой фонд
Имеется 2К квартира в хорошем месте, но слишком маленькая для моей семьи. Мы хотим 3К, пусть даже со сменой района. Но дело в том, что за эти деньги от продажи мы можем рассчитывать на 3К только в спальном районе и с большой вероятностью - тоже на первом этаже. Я уже и на это согласна была (договор с агентством уже заключили).
Но тут вдруг кидают нам в ящик письмо от агентства: мол, у нас есть клиенты, которые готовы выкупить квартиру под магазин... и дальше - шоколадные условия.
Я подорвалась и давай звонить. В общем, они обещают рыночную стоимость + 1 млн руб. и альтернативу подобрать. Меня это очень устраивает, ведь чем больше денег, тем выбор больше. Они сказали, что пока не будут выставлять квартиру в базу данных (ведь у меня заключен договор с их же агентством, но с другим риэлтором), а сначала покупатели посмотрят, прикинут, всё выяснят насчет перевода в н/ж фонд, а потом будем что-то решать.
Дом кооперативный, наш председатель резко против подобных сделок, риэлтор в курсе, но, видимо, будет брать старого хрыча за жабры, ибо взял у меня его телефончик (я велела, чтобы на меня ни в коем случае не ссылался).
А вопросы у меня таковы.
У кого-нибудь был опыт подобных сделок - вообще, в любых домах? А в кооп. домах - был? Как можно воздействовать на председателя, какими аргументами? (У нас кроме меня есть недовольные жильцы 1-го этажа, они бы тоже продали под н/ж фонд с улучшением своих жилищных условий и очень ругаются на председателя, потому что он не разрешает.) Вообще, слово председателя правления ЖСК здесь что-то значит или нет? А согласие остальных жильцов нужно?
И еще. При подобной сделке не занижают ли рыночную стоимость недвиги, какова вероятность этого?
Не вполне поняла. У вас есть квартира, которая стоит Х рублей. И кто-то предлагает вам за нее Х+У. А председатель против.
Вопросы.
Зачем некту платить Х+У, если можно купить дешевле? Все равно переводом в нежилой фонд, если это возможно, заниматься уже после сделки.
И кого интересует мнение председателя? Вы его собственность продаете или свою?
Или предполагается, что заморачиваться с переводом в нежилой фонд будете вы и до сделки?
Ну Вы же понимаете, что стоимость Х рублей - весьма относительна, ведь это рынок. Может колебаться туда-сюда. Ну а если покупатель заинтересован именно в помещении под магазин, то логично, что он готов переплатить. Так я это вижу. Но вопрос, как покупатель это видит. А то может быть и так, что занизит ту стоимость, по которой квартира выставлена сейчас, на миллион, и тот же миллион сверху, - то на то и получится, так какой смысл тогда. С переводом в н/ж фонд будет, конечно, морочиться покупатель, после сделки.
Председатель против именно перевода квартир первых этажей в нежилой фонд. У него прямо тараканы в башке насчет этого. Сколько раз были такие предложения, причем напрямую к нему, - он всех риэлторов посылал, и дальше дело почему-то не шло. Вот я тоже не понимаю этого. Можно подумать, что он - Царь Вся Дома и его владелец, что не так.
Председателя - в топку! И вообще зачем вам его мнение? Да мало ли чего он не хочет. Он же не собственник!
По поводу продажи. Смотрите тоже не продешевите. У моих знакомых была старая маленькая двушка на первом этаже. Рядом с метро. Выход на проспект. Когда стали в этом доме скупать квартиры под коммерческую недвигу, пришли и к ней. В итоге она сейчас проживает в этом же районе в 3хкомнатной квартире + приличная доплата была (порядка 5 млн). Это я к тому, что когда не вы первая начали этот вопрос, а именно к вам пришли заинтересованные люди - то можно и повыделоваться :) Снизить цену вы всегда успеете. Но вот продешевить.
Спасибо большое за ответ! Значит, есть подобные прецеденты, что обнадеживает. Да, я как раз и настроена на то, чтобы не продешевить. Риэлтору я сказала так же: мол, зачем мнение председателя и согласие жильцов, ведь я прочитала, что не нужно по закону. Но он как-то так ответил - мол, да, это можно обойти, но лучше - не обходить, ну и вот стал председателю звонить зачем-то.
Цену назначьте в два раза выше рыночной жилой. Прецеденты не единичны. Сколько просматривала, на первый взгляд подобные объявления кажутся не реальными (2шка в кирп.9этажке 44 м2 с выходом на проспект, в проходимом месте и уже выведенная из жилого - 20 млн!) Но в том-то и дело, что ее купили. Я следила за этим объявлением, т.к. это напротив моего дома. Не знаю уж за сколько купили, но сейчас там уже магазин. Рублевские колбаски :)
Фига се))))) Да... но у меня дело осложняется тем, что квартира уже выставлена по определенной цене другим риэлтором, и она уже есть в базах данных.
Ой, да ладно! Скажете, что вы ее уже продаете под коммерческое жилье, всего-то. А цена на коммерческое никак не выше на миллион жилой. Потому они и ухватились за ваш вариант! И даже сами побежали к председателю (уверена, предложат и ему денег, т.к. насколько я помню от моих знакомых, о которых писала выше, для перевода из жилого в нежилой нужно согласие УК). Поэтому отыгрывайте всё назад :) Для начала посмотрите аренду на нежилые помещения в ближайших домах. И 300, и 700 тыс в месяц! Это если под магазины. Офисы - меньше. Так что сами посчитайте, насколько это дело прибыльное, и сколько можно просить за квартиру.
Просто помните: риэлтор сейчас будет на вас давить, т.к. те, кто ему заказал вашу квартиру (или квартиру на 1 этаже вашего дома), обозначил конкретную рыночную цену на нежилое помещение. Н-Р, сказал, что я хочу купить за 15. Хорошо постараешься (читай: найдешь лопуха, который еще не понимает своего счастья и рад буде скинуть свою квартиру на 1 этаже людного места за лишь бы скинуть + 1 млн), 10% достанутся тебе. Вот риэлтор и будет на вас давить. Но в то же время, выделываться - выделывайтесь, но помните, что у вас имеются соседи, которые не читают Еву, и думают, как бы им избавиться от своей хрущевки :)
ОК, буду помнить))) Но у нас не хрущевка, а панельная 9-этажка. Про соседей знаю - они рады бы, тут главное - их обскакать))) И подать положительный пример))
Так панельная 9этажка тоже может быть хрущевкой ))) В любом случае, удачи! И знайте, что для вас и ваших соседей ваши квартиры висят балластом и вы рады от них избавиться, а для коммерсантов ваши квартиры - неслыханное счастье. Так что спокойно можете называть цену в 2 раза выше рыночной на жилое, ну и торговаться.
Ну да, хрущевка - название собирательное, так и есть))) Спасибо за пожелание удачи, я буду отписываться здесь, как идут дела)))
Как раз по ЗАКОНУ для перевода из жилого в нежилое нужно согласие ТСЖ ли, УК ли, кооператива ли. Поэтому ваш риэлтор и пошел на контакт к председателю, чтобы понять: возможно ли в дальнейшем сделать в помещении магазин. Если председатель будет стойким даже на немалую сумму, которую предложат лично ему, то покупатели не станут заморачиваться, и ваша квартира им станет не нужна. Если председатель будет совсем против-против, то постараются пойти выше и получить предварительное разрешение на магазин у Департамента архитектуры и строительства
Спасибо, а ссылку на данную норму законодательства дайте, пожалуйста, если не в лом. )))
"Перевод жилого помещения в нежилое не требует согласия жильцов многоквартирного жилого дома за исключением тех, кто прописан в переводимом жилом помещении. Но если перевод сопряжен с реконструкцией, переустройством или перепланировкой помещения (например, квартира переоборудуется в магазин), при определенных условиях понадобится согласование действий с жильцами. А именно, когда реконструкция (переустройство, перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такую реконструкцию потребуется получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ)"
И вот тут почитайте: http://www.babybiz.ru/index.php/topic/323-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B4-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%B2-%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B5-%D0%B8-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%B8/page__p__16480#entry16480