Перепланировка в новостройке
Дд! Купили кв в новостройке, монолит, ключи должны получить буквально в ближайшие недели, сразу хотим начать ремонт, чтоб поскорее переехать из съемной в свою. По задуманному дизайну будет небольшая перепланировка от того варианта, который делает Застройщик. Ничего глобального, но тем не менее. Впрочем, даже если мы просто заложим проем между кухней и большой комнатой ( а он там есть), то это уже будет считаться перепланировкой. В связи с этим у меня вопрос, на который никак не могу найти однозначного ответа: в какой момент узаконивать перепланировку , да и надо ли вообще? Как мне пояснили соседи , БТИ на повторные обмеры для получения тезпаспорта для оформления права собственности можно будет пригласить только через 4 - 5 мес после выдачи ключей, так как в среднем столько времени займет постановка дома на кадастровый учет ( Реутов МО). Не делать все это воемя ремонт мы не можем. Сделаем- БТИ зафиксирует неузаконенную планировку. Что дальше в этом случае? Узаконить ее заранее, до собственности, я так поняла, не получится. Правда не поняла почему. Может быть потому что все- равно нужны обмеры повторные ( первые делает застройщик перед передачей кв) для техпаспорта первичного? Кто знает, поясните- посоветуйте плиз. Спасибо
Во-первых, до обмеров БТИ Вы не должны ничего делать(это обычно в договоре прописано), т.к. даже если толщина стен будет чуть толще, общий объем помещения уменьшится. Поэтому БТИ может вообще попросить все снести, чтобы сделать обмеры.
Во-вторых, до собственности Вы - не являетесь собственником помещения. Отсюда и не можете официально изменить его.
В таких случаях сначала все обмеряют, потом договариваются (письменно получают разрешение) с застройщиком (т.к. на тот момент он хозяин помещения) о ремонте и согласовывают с УК перепланировки внутри помещения.
То что Вы описали- теория, на практике все выглядит совершенно иначе. Застройщик передает квартиру вместе с ключами по акту приема- передачи. С этого момента квартира ПЕРЕДАНА участнику долевого строительства, так что в собственности у Застройщика она не находится. Реально застройщик разрешает приступать к ремонту сразу после выдачи ключей. Подавляющее большинство так и делает, единицы не делают перепланировку, так как почти всех не устраивает отсутствие стенки между комнатой и кухней. Уже домов 15 так сдали и сделали, мы не первые. Бти просто фиксирует отклонения и св- во о собственности мы получим с пометкой " неузаконенная пл- ка", так вот мне пояснили.. Хотела получить совет тех, кто проходил это на практике. Еще один совет получили от Застройщика- как вариант- не закладывать стену до последнего, делать остальной ремонт, вызывать бти, как только будет это возможно, чтоб измерили без нарушений, а потом уже делать все что угодно.
Могу только рассказать, как у нас было. Узнала, сколько стоит узаконить объединение ванны-туалета, и забила на это. В феврале получили ключи, в мае заехали. Через неделю должна получить доки на собственность.
Много, что изменили. А проблемы буду решать по мере поступления. Если надумаем продавать.
Конкретно мой застройщик отдельно указал в договоре - никаких перепланировок до оформления в собственность быть не может. И штрафы.
Акт приема-передачи квартиры - это не свидетельство о собственности. Поэтому даже подписав данный акт, Вы автоматически НЕ становитесь собственником:).
Конечно он будет разрешать Вам делать ремонт, т.к. в этом случае все ком.платежи до собственности на Вас повесит:).
БТИ обычно из-за одной квартиры не ходят на обмеры. Договоритесь с застройщиком, он и вызовет для нескольких квартир БТИ.
Ох, Вы меня простите конечно, но пишете Вы ерунду. 1) Разумеется никто и не думает, что Акт п/п дает право собственности. 2) Вы сами - то сколько квартир в новострое купили? Неужели не платили ни разу за этот период от Акта п/п др собственности за комм.платежи? Да у подавляющего большинства Застройщиков это в договоре прописано: оплата ТО за 3-4 месяца при получении ключей ( приемке кв), а то и за весь период с момента ввода в экспл-ю до подписания Акта. И неважно, что это может не совсем верно с точки зрения закона, застройщики все так работают. У меня уже 4 ая квартира эта. Конкретно сейчас не дадут ключи пока не оплатишь ТО за 4 мес и лишние метры. И это нормально для рынка московского региона. Так что комм.платежи так и так будут, хоть делай ремонт, хоть не делай. 3) насчет БТИ вообще смешно. Первый раз БТИ ходит с обмерами по всему дому, как раз по заявке застройщика. Это происходит ДО передачи кв дольщикам. Как раз на основании обмеров происходят взаиморасчеты по лишним метрам. А уже второй раз БТИ ходит по заявке физ.лиц , именно " по одной квартире", вообще- то вызов офиц.может оформить любой, оплатив пошлину
1. Не платила:). Сразу квартиру с собственность через суд оформляла:). Время, затраченное на последний суд по собственности - 8 месяцев! За это время всю коммуналку застройщик оплачивал.
Говорила, что хотите денег - идите в суд. Застройщик знает, что это незаконно, поэтому ничего и никуда не ходил:).
1. То, что данные слова у Вас прописаны в договоре, так они противоречат ЖК. А в договоре у Вас есть фраза, что данный договор не должен противоречить ЖК. Соответственно пункт про оплату - не действитетел:). Пока свои права не будете знать, так и будете все и всем платить.
Ну что ж, такая точка зрения тоже имеет право на существование. Не знаю, удивлю ли я Вас, но буду платить я коммуналку не от незнания своих прав. Практически в каждом обьекте найдутся 2-3 таких покупателя, которые, как Вы упираются ногами, подают в суд и тп. Конкретно мой застройщик просто не дает ключи , пока не оплатишь коммуналку за 4 мес. Вот и все, разговор короткий. И можешь идти в суд, и может быть через 8 мес ты его выиграешь, а может и нет. Только я эти 8 мес буду уже жить в своей отремонтированной квартире, собственность опять же, оформлю без пометки " по суду", а в данном конкретном случае соб- ть делается быстро, не более полугода. У меня нет возможности и желания не вьезжать в квартиру еще долгое неопределенное время, пока мы будем с Застройщиком выяснять, законна ли плата за 4 мес.
Так Вы не поняли. Я не предлагаю судиться из-за коммуналки.:) Вы судитесь для того, чтобы быстрее собственность получить (застройщики после сдачи дома только года через 2 ее в собственность оформляют). А после получения собственности ВЫ можете в квартире и замки поменять (не получая ключа от застройщика) и все остальное сделать. А захочет он коммуналку с Вас до собственности получать - его в суд отправляете:).
Не думаю, что 2-4 месяца (время, требующееся обычно на получение собственности, для Вас что-то решает).
Я так поняла, что речь идет о новостройке, СДАННОЙ в эксплуатацию и ее адрес ПОЯВИЛСЯ В РЕЕСТРЕ. Если это так, то и будьте хозяином своей квартиры, а застройщик Вам еще вернет часть юр.услуг (если Вы через юристов собственность будете получать).
ЗЫ. А собственность "по суду" - это вообще идеальный вариант для покупки квартиры (если Вы продавать будете), т.к. это означает, что Вашу квартиру на предмет других претендентов уже суд проверил. И признал только за Вами собственность.:).
Неее, эт Вы не поняли. Я 1 раз уже делала собственность по суду, тогда это действительно имело смысл, тк быстрее получилось, чем по прямому пути. Но в данном конкретном случае, а он с точкюи зрения порядка, к счастью, более правильный, так вот- на дома компании Центрстрой собственность оформляется не позднее 6 мес после ввода дома. Делала это уже однажды у них по мкрн 9а, в 10 а говорят все то де самое. Все быстро. Нафига суд? Если я в декабре оплачу ТО за 4 мес, получу сразу а руки ключи, а к июню будет уже собственность. Зачем мне весь этот гемор с судами? Чтоб не оплатить 30 тыр за коммуналку и потом не платить за нее какое- то время? Какое? Зачем? Я хочу принять поскорее квартиру, сделать ремонт и переехать, так как я более 30 ки в месяц за сьем плачу). Так что экономия на судах будет очень странная, не в ту сторону). Буду сидеть без ключей, без собственности, но с четким ощущением, что нагнула- таки застройщика и вымутила отсрочку по квартплате. Хотя нет, сидеть не буду, буду бегать по судам. Нет уж
законодательно с момента подписания акта приема-передачи квартиры коммуналку платит покупатель. Собственность к вопросу оплаты никаким боком не привязана.
вы указываете нормы для обычной купли-продажи вторички, а речь идет про новостройку.
ЖК РФ ст. 153 (внимательно смотрим пункт 6)
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
http://www.consultant.ru/popular/housing/55_21.html
Либо это было давно и до принятия поправки, либо вы конкретно так нарушили законодательство )
С середины 2011 года с момента подписания передаточного акта. Выше выдержку из ГК дали.
Скажу вам конкретно про центрстрой, т к знаю их кухню, они требуют перед оформлением пс вызывать бти, но по Факту вы приходите в бти и говорите что вам выезд не нужен, а нужен паспорт. Стойте на своем, имеете право без выезда, т к паспорта в бти есть. Добавлю, в реутово так компостируют и зомбируют, что даже унитаз установленный на месте по плану - уже переплпн ровка, не поверите. Но в реутово это так. Люди унитазы снимают перед приходом бти. Дело в том что когда цс проводит обмеры, унитазов нет.....и еще, автор, требуйте исключения из общей площади, место под стояки труб, а то цс и за эту площадь деньги берет. Беспредел щики.
Спасибо большое! Как раз ЦС и интересует). Попробуем попросить без выезда техпаспорт, не знаю, насколько это реально.. А насчет вычета площади под трубами- есть ли реальные прецеденты? То есть соглашали ли они сделать эти вычеты?
Можно было согласовать перепланировку до приема Гос.комиссией.
Первичный обмер БТИ был? Был. Ну и все.
Зачем вам повторные замеры БТИ? Вам и без них должны выдать св-во о собственности.
В том то и дело, что не дают! Вызов техника у них обязателен! См мой пост ниже. Причем если оплачиваешь оформление собственоости застройщику или афилированным конторам ( от 25 до 100 тр)- то техник не приходит и делают соб- ть на первоначальный план бти. А если самостоятельно- то только через вызов техника.
А! Так вы хотели отнять у них кусок бабла, и сделать все самостоятельно. :)
Ясно. Ну че автор... Просто так "свои" деньги вам никто не отдаст. У нас или плати, и живи спокойно, делай ремонты, и вообще наслаждайся собсвенностью... Или экономь и огреби кучу проблем.
Я так понимаю дел ни с БТИ, ни с кадастром, ни с Рег.палатой вы еще никогда не имели. Это я к тому, что повторный вызов техника - только начало, и меньшее из зол.
Мы платили Застройщку.
Самое интересное, что они не принуждают. Хочешь сам- пожалуйста. Те дольщики, кто купил через Миэль или Эстатет насильно замтавлены оформлять соб- ть за 100 тыр примерно), через одну контору: без этого квартиры не продавали, сначала оплати соб- ть, потом договор на кв. Причем за 100 тыр - документы на первоначальный план от застройщика. А перепланировку потом самостоятельно узаконивать. А те, кто купил, как я, напрямую у застройщика, свободен решать- самостоятельно или оплатить Застройщику.
У нас тоже был самостоятельный выбор.
Только я, к тому времени, уже имела опыт общения со всеми этими гос.структурами. И знала чего стоИт получить справку, согласовать, и выстоять в рег.палату.
Поэтому сумма в 40 тыс. (кажется так) Застройщику за оформление мне не показалась большой. :)
Автор, техника вызывать не надо, обмеры были. Если будут отказывать в выдаче паспорта без вызова техника, просите письменный отказ и звоните в областное бти, уверяю вас , все дадут как миленькие. Ну вам уже обьяснили, а вы опять врагов и бесправных слушаете. Я вам точно говорю. Если будут проблемы в бти после этого акта о реализации, пишите в личку.
обмеры кстати могло делать любое другое бти, и тогда в местном бти никаких обмеров и нет. Застройщик может заказывать обмеры у любого БТИ, а не по территориальному признаку.
Спасибо! Возможно попробую воспользоваться Вашим советом. Странно, что такой огромный поток людей с квартирами от ЦС и все на форуме микрорайона однозначно пишут о невозможности обойтись без техника
Чуть было не воспрльзовалась Вашей добротой, но всеж БТИ дожала. Ниже подробности
Я так понимаю, что у всех застройщиков свои правила. У нас перед началом выдачи ключей БТИ провело замеры всех квартир. По р-там этих замеров кому-то пришлось доплачивать, а кому-то деньги вернули. Это я к тому, что БТИ больше никаких замеров делать не будет. И никому особо не интересно, что происходит в квартире.
Для того, чтоб оформить соб- ть, нужно снова вызывать БТИ, так как нужен техпаспорт. У меня был опыт, когда оформлением соб- ти занимался застройщик за отдельную плату, вот тогда точно бти не приходили повторно ( у них с застройщиками дружба). Во всех остальных случаях - когда сам занимаешься оформлением соб- ти, надо снова вызывать бти. Я просто именно с перепланировкой впервые сталкиваюсь, оттого и вопросы тут. Впрочем, уже нашла на них ответы на форуме микрорайона, жители предыдущих домов отписались. Можно делать легкую перепланировку, без глобальных нарушений, вообще не проблема. Будет пометка просто в техпаспорте. С собственностью проблем нет, все оформляют. Позже при желании можно узаконить. Всем спасибо.
НЕ нужно снова вызывать БТИ в новостройку. НЕ нужно, запомните и больше не говорите глупости :)
Это я вам совершенно точно говорю, как человек оформивший две новостройки в собственность. По квартирам в новом доме замеры проводятся без участия будущего собственника. Нужно лишь заказать тех.план и оплатить его изготовление.
Спасибо за ответ, очень любопытно. Как уже писала выше, в моем раннем опыте было нужно. И сейчас все на форуме пишут, что нужно. Дело в том, что для оформления собственности нужен техпаспорт, для его оформления- БТИ и при этом дом должен быть уже поставлен на кадастровый учет. Так вот, БТИ по нашему дому уже начали ходить ( первичные обмеры для застройщика), но на кадастровый учет, застройщик говорит, дом будет поставлен позже. Только через 3-4 месяца можно будет заказать и оплатить техпаспорт, сейчас эти заказы не принимают. Но! Когда через 4 мес пойдем заказывать и оплачивать техпаспорт, нужно будет для этого оформлять вызов БТИ. Вот так. Конкретно по Реутову практика такая. В другом городе МО у меня было так же. А Вы в какой момент оплачивали техпаспорт?
У меня новострой в Левобережном. Только вот собственность получила. Оформлением занималась компания, где я покупала квартиру. Так вот. Эта компания заказывает в кадастровой палате техпаспорт ВСЕГО дома, всех квартир. И на основании этого доки подаются в регпалату. БТИ не нужно больше. До следующей сделки с квартирой.
И еще. У нас были какие-то проволочки с присвоением почтового адреса. И заказ общего техпаспорта начался месяца через 4 после ключей. Занимает это около 2 месяцев. Никто не будет ждать полгода с ремонтом из-за этого.
Ну да, все так и есть, Вы меня не удивили. Я выше писала, что когда оф- м соб- ти занимается Застройщик за отдельную плату или его структура приближенная, то делают по первичным замерам, и у нас так было. Сейчас же речь идет о самостоятельном оф- ии соб- ти, поэтому полагается индивидуальный вызов техника
Да не нужно никого вызывать! Я хотела сама все оформить, поэтому побывала везде, где только можно. И в БТИ тоже. Они сказали, что замеры все есть. И они вообще не нужны. Для техпаспорта только в кадастровую палату. НО! Пока нет техпаспорта на весь дом, никто вам не оформит паспорт только на вашу квартиру. Это мне очень хорошо объяснили.
Как же еще вам доказать, что БТИ ВАМ НЕ НУЖНО? Ну сходите, наконец, самолично в кадастр и узнайте.
Вам повезло, у вас застройщик взял на себя постановку каждой квартиры на кадучет. Но это делают очень редкие застройщики обычно, так как законодательно они это делать не обязаны. Ну разве что цену взвинтят за допуслугу, зато быстро.. я бы не отказалась )
Если в вашем доме еще не было обмеров, то значит дом не сдан. Если дом не сдан, то акт не светит. Если нет акта - то ничего и нигде вы заказать не можете.
Можно сделать перепланировку на этапе строительства до инвентаризации бти, но редкие застройщики этим себя утруждают.
Техпаспорт квартиры теперь не нужен вообще.
Для кадастрового паспорта бти тоже не нужно, нужен любой кадастровый инженер. А вот он может быть хоть из бти, хоть из сторонней фирмы, хоть частник. Вот он уже делает техплан, заверяет его и вот его-то вместе с актом вы подаете в кадпалату. Кадпалате БТИ вообще нафиг не уперлось, с этого года они отобрали у бти весь хлеб. Так как кадпалата федеральная, а бти теперь всего лишь ГУП.
Кадастровым инженерам обычно недосуг делать переобмеры и они делают техплан на основе обмеров бти заранее взятых у застройщика, которые им даются. В общем это решаемый вопрос.
То есть подписываете акт, отдаете КИ данные, он делает дефолтный план, ставите на кадучет и подаете на собственность акт, кадпаспорт и дду к примеру. И в процессе сразу после акта можете делать ремонт.
А вот узаконивать перепланировку может быть выгоднее через суд постфактум, если, конечно, у вас нет там каких-то категорически запрещенных изменений. Если экспертиза скажет, что и правда вы не нарушили что-то с вредом для дома, то потом просто изменяете по постановлению суда план в кадпаспорте и получаете новое св-во с новыми метрами. Ну штраф и все такое.. Но это проще, чем перепланировка по проекту со всеми согласованиями.
Ну в общем похоже у нас в Реутове какие- то свои законы, либо я чего- то не понимаю, либо отписавшиеся в теме ошибаются...Получили мы ключи. Акт приема- передачи квартиры подписан, но это типа внутренний документ между нами и застройщиком, и ни одна инстанция его не воспринимает, им нужен Акт о реализации договора. А его застройщик подписывает с нами только месяца через 3. По опыту всех предыдущих домов и кварталов. Без этого Акта ни БТИ , ни кадастр, ни согласование перепланировки- никто с нами даже разговаривать не будет. Мы ждать не можем, и , как большинство, затеваем ремонт с перепланировкой. Второй момент- ОБЯЗАТеЛЕН вызов техника из БТИ заново ( или из кадастра? Тут могу путать), который все заново измерит, чтобы мы получили паспорта. Без этого их не отдают. Это точно, по опыту предыдущего соседнего дома. :(. И если к тому времени, когда он придет, будут изменения ( а они будут!!), он нарисует красные линии, и в паспортах будет пометка о неузаконенной перепланировке..Собственность тем не менее оформляют. А вот узаконить потом можно будет только по суду. Вот такая вот информация.
Какие-то местечковые правила. Сочувствую, не повезло.
А если вызвать срочно замерщика? А потом уже все остальное?
Самое раннее- через 3 мес ( ориентировочно), когда застройщик даст Акт о реализации. Без него заявку на техника не принимают(. А за эти 3 мес мы уже внесем изменения в пл- ку
Значит у вас в городе есть контора, которая кормится на этом беспределе, и кормит работников БТИ, кадастра, рег.палаты и пр.
Если вам принципиально не иметь красных линий в тех.паспорте, и ждать вы не можете, значит вы ищите эту контору.
Платите им деньги (думаю, будет около 20 - 50 тысяч "под ключ" со свидетельством) и спите спокойно.
перечитайте 2-ой пост. Еще тогда я Вам описала то, что Вас ждет, Вы решили, что это не так.
Акт о реализации застройщик может получать годами:), пока не закроет свои "дыры" перед городом (инфраструктурой, которую должен построить (если таковая есть в условиях его контракта с городом)).
Получайте собственность через суд, если ваш дом уже есть в реестре города (т.е. за ним прикреплен адрес). Процедура отработанная у юристов, а затраты на юристов заложите в иск.
Подняла тему из архива, чтобы рассказать продолжение истории. Итак, акт о реализации Застройщик подписал с нами буквально через 2 месяца после выдачи ключей. Ремонт и перепланировка у большинства уже давно полным ходом. Ключи- то в середине декабря начали выдавать. С начала марта БТИ стало наконец выдавать по нашему дому техпаспорта. И вот он торжественный момент. Иду к ним потребовать выдачу паспорта без выезда техника ( повторных обмеров), то есть на основании первичной инвентаризации, проведенной для Застройщика. Надо заметить, при этом накануне звонила им, и мне сказали, что это возможно ( по тел). То есть, по желанию, я могу заказать тезпаспорт как с выездом техника, так и без. Но!!! Произошло то, чего я собственно боялась, заводя эту тему. На приемке документов мне отказали, сказали ТОЛЬКо с выездом техника: повторные обмеры обязательны. И это при том, что мне техпаспорт нужен для архитектуры, чтоб приложить его к проекту перепланировки и подать все вместе на первичное согласование! Мне не нужны навязываемые повторные обмеры! В общем, я много чего сказала им по этому поводу, позвонила руководству и жестко стояла на своем, и - о чудо- мне таки позволили заказать техплан без обмеров, всего за 900 рублей. Правда, провела в БТИ 2 часа для этого ( не считая очереди).
Сейчас жду ТП, потом подаюсь в архитектуру на согласование перепланировки. А Застройщик у нас сейчас ставит дом на кадастровый учет, говорят, в мае- июне в регпалату можно будет подавать доки на собственность. Причем со всей автоматизацией и нововведениями, теперь нам, физикам, не надо в регпалату нести техплан бти и кадастровый план, как раньше. Только акт и договор на квартиру. Все остальное- они сами получают.
Моей соседке, пришедшей в БТИ через день после меня, отказали в выдаче техплана без выезда техника. Несмотря на то, что она 30 минут бодалась. Пришлось с выездом заказывать. Вот как так?