Прошу авторитетного мнения зала
Преамбула.
1. Продаваемая квартира авансирована покупательницей из глубокого региона, цена квартиры по состоянию на 2 недели назад чуть выше рынка, свободные деньги. Покупательница без риелтора, но в полной уверенности в том, что знакомые юристы ее не дадут в обиду. :)
2. Вчера стало известно, что у нее брат - юрист тамошнего уральского разлива, работающий явно не в недвижимости, но готовый защитить сестру от произвола наглых москвичей. Прислали сегодня проект договора, текст явно из интернета, но творчески переработан в стиле гражданско-правовых договоров, с разбиением текста на главы. Прописана крупными мазками процедура манипуляций с банковскими ячейками, подробно прописана ответственность продавца в случае продажи фальшивой квартиры, ответственности покупателя нет вовсе.
3. В свете происходящего на финансовом рынке у нас появились сомнения, надо ли вообще сейчас продавать квартиру или потянуть время, благо аванс принят до 15 февраля. А может и вообще вернуть аванс со словами "такая корова нужна самому". А тут такой вот проект договора приплыл по электронке, радость души просто... И прекрасный повод отказаться от поиска компромисса.
В общем породил проект ответа и выношу его на публичное осуждение (текст пока не отправил):
При составлении договоров обычно руководствуются несколькими принципами:
1. Договор желательно поместить на одном листе, чтобы не возникало проблем и вопросов, связанных с его сшивкой-расшивкой при необходимости внесения оперативных изменений. И еще не было в моей практике случая, за исключением продажи объекта, у которого было 4 сособственника и пять составных частей (20 свидетельств всего), когда этого бы не удалось сделать.
2. Договор должен быть гарантированно зарегистрирован Росреестром. Гарантированно будут зарегистрированы только договора, привычные по форме оформления работникам Росреестра без ненужных фантазий на близкие к продаже темы. Особенно это актуально сейчас, когда в Москве происходят перемены в порядке сдачи договоров на гос.регистрацию, когда в Росреестр простой смертный войти не может, а в многофункциональных центрах сидят неопытные девочки, которые боятся каждого чиха. В общем приостановки регистрации по какой-то самовыдуманной причине я отнюдь не хочу, дискутировать с регистраторами на предмет того, что мы знаем законы лучше их, не хочу тоже. Поводов для споров в окошке приема документов давать не нужно - это моя принципиальная позиция. Нам не нужны приостановки в регистрации перехода права, так как от срока регистрации зависит срок получения денег из ячейки, как и сама возможность получения денег.
3. В тексте есть прямые грубые ошибки, они выделены желтым цветом после беглого прочтения договора. Видимо автор текста не в курсе последних изменений в ГК. Возможно, в договоре есть и другие ошибки, которые выявятся при углубленном изучении текста, в частности из видимого невооруженным глазом сразу отмечу:
- тема возникновения залога в пользу продавца не раскрыта никак. В Москве принято давать прямые указания регистраторам, как применять п.5 ст.488 ГК.
- никак не упомянут семейный статус Продавца на момент приобретения недвижимости. Это желательно сделать, так как приобретенная в браке собственность автоматически становится общей собственностью супругов. Семейный статус продавца в момент совершения сделки в общем-то неважен
4. Много места посвящено описанию манипуляций с ячейками без конкретизации места манипуляций - вам это принципиально важно?
5. Много слов уделено ответственности Продавца за ненадлежащее исполнение договора, когда квартира оказалась возможно окажется "паленой" при полной безответственности Покупателя. Предлагаю либо вернуться к стандартным в таких случаях формулировкам, либо, в противном случае, также и вам составить реестр всех купюр, которыми вами будет производиться оплата квартиры, и прописать в договоре обязанность продавца безусловно заменить те купюры, которые в будущем возможно будут признаны фальшивыми. Ответственность должна быть симметричной.
6. Проверять все упомянутые в договоре статьи ГК на предмет того, не устарели ли они, у меня нет никакого сейчас желания. Да и времени нет на упражнения в написании договоров и пустые споры по этому поводу.
Резюме: предлагаю признать опыт написания договора безусловно полезным, но неудачным. Предлагаю взять за основу один из многих прошедших регистрацию в прошлом году МОСКОВСКИХ договоров и дополнить его спецификой нашего случая, а не заниматься увлекательной, но ненужной отсебятиной.
Сочувствую :)))
1. Имхо, ты не прав. Хоть на 10 страницах, если уж очень хочется :) И только по делу. Ни слова лишнего.
Ужать текст можно, но место для печатей не лишне было бы и оставить.
2. Смысл указывать человеку на ошибки? Проще сказать, что присланный проект получит отказ в переходе права.
Поэтому, если хотите купить, проект делает риэлтор продавца, либо любой московский рег.центр. Оплата всех услуг за счет покупателя.
Спасибо.
Жизнь, куда от нее денешься. Приняли решение отказываться от сделки. Не из-за договора, а из-за нестабильной ситуации на денежном рынке.
По сути ты права на 100%.
Написал пост отчасти для того, чтобы развеять иллюзию о том, что любой левый юрист разрулит любую конфликтную ситуацию. Здесь в общем-то и конфликта не было, а юрист своим вмешательством уже начал деструктивную работу.
