Сдавать кв в аренду, чтобы выплачивать ипотеку
Добрый день! У меня появилась идея, как "сделать" квартиру для сына (сын пока младший школьник, но жизнь так быстро летит). В-общем, планирую купить 1-шку где-нибудь в МО ближайшем ( Мытищи, Королев) до 4 млн, если брать в ипотеку, то 10% первый взнос, потом около 35 т р ежемесячные платежи по ипотеке. Для нас реально быстро накопить , скажем, 500 т.р., скажем, за полгода спокойно отложим. Так что первый взнос, можно сказать, не обременит сильно.Взять вторичку неподалеку от станции, с тем, чтобы сдавать тыщ за 25, ну ладно, даже пусть чуть дешевле. И еще есть ежемесячная выплата 10 т. р. (по усыновлению этого ребенка). То есть как раз примерно на 35 т р и выходит, и, теоретически, не считая первоначального взноса, квартира дальше сама себя окупать будет. И лет через 15 у ребенка будет свое жилье, которое он сможет и обменять, или жить в нем, короче, вариант для старта будет хороший. Посоветовалась со своей родственницей, которая всю жизнь в жилищном отделе проработала, она меня поддерживает, говорит, надо так и сделать. Мало того, ее собственная дочь тоже так поступила, но им удалось соц. ипотеку взять, вообще без первоначалки. Уже прошло 10 лет из их 20-летней ипотеки, полет отличный, квартира сдается, ипотека платится, все идет как надо. А вот мой муж против: рискованный вариант, неизвестно, что будет с нами через 15-20 лет, да и зачем потом сыну старая квартира. Но, к сожалению, мой муж в таких вопросах не силен - его семья как получила хрущевку, так и живет в ней с незапамятных времен, варианты были обменять, но все профукали. Поэтому мне кажется, что он просто боится и не хочет заморачиваться. Господа риэлторы и все, кто в теме, очень интересны ваши мнения. Если это важно, то сейчас мы оба работаем, вопрос с жильем у нашей семьи решен, то есть планирую я все это чисто для сына на будущее. И потом, эту его выплату ( 10000) мы так или иначе сейчас снимаем и тратим, а тут как бы мы капитализируем эти деньги, тем более, что они принадлежат сыну. Да, по усыновлению ребенку не полагается жилье от государства, только вот эта выплата.
Интересует также опыт тех, кто так поступил.
Идея конечно хорошая, мы сами так делали сдавали квартиру ,купленную в ипотеку, а жили у родителей. Все откладывали и за 2 года погасили свою ипотеку, но это было 7 лет назад уже. Сейчас если вы возьмете кредит в 3.5 млн, то платеж у вас думаю будет гораздо больше 35 000 р., плюс будут расходы на страховку по квартире раз в год . И если не гасит в первые годы досрочно, то за весь период пользования кредитом вы переплатите 3 стоимости квартиры..)))
Да, переплата будет по общей стоимости квартиры, это я понимаю, зато это гарантия, что сын будет с жильем. У меня прямо цель - чтобы у ребенка было свое жилье к совершеннолетию, мне так отец помог в свое время, теперь у нас ребенок растет, тоже планирую так или иначе обеспечить его хоть какой-то своей жилплощадью. Сама со свекровью не жила, и считаю, что не дело это, когда у молодой семьи нет жилья. Да, пусть маленькая, пусть будет не новая уже к тому времени, как сын вырастет, зато БУДЕТ. Мы-то тоже с мужем не молодеем, кто знает, через 10 лет сможем ли, потянем ли.
Я так поступила. И жалею только об одном - что не сделала этого раньше. И лучше все-таки досрочно гасить хоть немного. Особенно на первых порах это сильно сказывается на переплате в сторону уменьшения. Платеж у вас будет около 40тыс. + ежегодная страховка около 20.
И совершенно не важно что через 15 лет квартира будет старая. Это будет просто сохраненный капитал для старта. Пусть зарабатывает и меняет на что хочет потом.
По страховке можно перестраховаться. У меня в прошлом году, при покупке было 38 плюс еще за что то( точно не помню), вышло где то около 50 тыс. Было Альфа страхование. В этом году я перестраховалась в Ингосстрахе -заплатила 4.5 тыс.
Чего так дорого страховка? Мы платим что-то в районе 5000, страховая от Сбера.
Не жалею что так сделали, кредит был 3,5 млн ежемесячный платеж 39,6 тыс. страховка 18 тыс (в этом году 15 тыс) квартира сдается за 40 тыс., за год погасили 1 млн, сейчас платеж 31 тыс. уже не такая большая сумма.
А где Вы купили квартиру, что так выгодно сдаете? МО или Москва, но первоначальный взнос был большой? Получается, что Вы, кроме того, что арендной платой покрываете ипотеку, сейчас еще и прибыль имеете :-) И по каким критериям выбирали? Я думаю, здесь четкий рассчет должен быть, чтобы и сдавать гарантированно, и не новостройка, скорее всего ( ремонт огого в какую сумму встанет), еще что учитывать?
Москва. первоначальный был 3,7 млн, сначала думали купить в МО для сдачи без ипотеки, но потом решили что лучше Мск. Двушка в спальном районе Мск до метро 15 мин. транспортом. квартира была чистая. Обои под покраску везде - вот стены и обновили. Купили на авито всю мебель, только холодильник новый. сдалась за 1 день. Выбирая квартиру смотрели чтобы не вкладывать в ремонт, пусть подороже но чистя.
Хочу поделиться информацией - в августе много квартир в Королеве пересмотрела и с риелторами местными (и по продаже, и по найму) пообщалась плотно.
Так вот - недалеко от станций (Болшево, Подлипки Дачные) за озвученный бюджет можно купить либо старую (реально старую!!!) панель в доме с лифтом, либо (если очень повезет) квартиру в кирпичном доме (тоже с лифтом) 1970-х годов постройки площадью до 33 кв. м. И предложений таких немного, особенно если не рассматривать свежую приватизацию, наследство и т.д.
Сдаются такие квартиры в пределах 22 т.р. (в эту сумму уже включена вода и электричество).
Как я понимаю, квартиры в 3-,4-,5-этажных домах с газовыми колонками Вы не рассматриваете (с учетом 20-летней перспективы)?
Спасибо за информацию. Сейчас просто навскидку открыла объявления, я предполагаю, что что-то типа такого:
http://www.cian.ru/sale/flat/3247060/
то есть не совсем убитая, но и дом не новый. Район хороший, сдаваться точно будет. Но что-то ипотека под нее предлагается совсем не с теми условиями, что я смотрела по новостройкам в Мытищах. Может, и новостройку рассматривать будем, все ж в однушке ремонт не такой глобальный, как мы сейчас в своей трешке делаем. Хотя бы из-за площади. И цены на ремонт я уже все знаю, изучила :-) Так что второй ремонт должен проще пойти :-)
Удачи Вам!
Новостройки мне тоже больше нравятся :). Но только при условии уже оформленной собственности.
Недалеко от Вашего варианта - Галактика-1 и Галактика-2. Есть еще хорошие дома по адресам Полевая ул, пр-д Макаренко, ул. Декабристов. Новостройка без отделки - от 4,5 млн. Современный дом, хороший метраж. Мне на такую денег не хватило. И, живя в Москве, ремонт такой капитальный очень сложно делать - ездить туда придется, как на работу.
PS. В Вашем варианте написано, что в квартире 2 входных двери. Это однушка с черным ходом? Интересно, я такое только в старых домах видела.
Ох, все эти новостройки я наперечет знаю :-) Галактики - ну дебильные планировки у них, на мой взгляд, (мы трешки смотрели), дом как три зубца от вилки, и квартиры друг на друга окнами смотрят. Полевая - тот же застройщик, тот же косяк с планировками. Макаренко - высотки ( дом 1, 3) - смотрела тоже вживую, там уже не новостройки, уже давно живут люди, т е вторичка. Столб посередине прихожей в трешке, а так хорошее место, дома отличные, рядом лучшие в городе школы. И когда мы покупали, на Макаренко не было в продаже реальных квартир. Декабристов - вроде, рядом, но попроще дома, и вид из окна мне не понравился. Кстати, и до станции близко от них. Золотые ворота, комплекс, где мы живем, я бы, конечно, хотела тут однушку прикупить, но, боюсь, уже все достроят и цены повысятся, пока мы соберемся. Ремонт- действительно, засада. Мы в процессе, должны через пару месяцев дойти до финала, пока в недоделанной живем, осталось чуть-чуть. Но я довольна как слон, квартирой,видом из окон, расположением дома и тем, что нам сделали большую скидку при покупке (там 2 продавца, застройщик и инвестор, застройщик ни в какую не уступал, а у инвестора я выторговала 600 тыр.). Еще мне очень Статус в Королеве нравится, вот где планировки современные, центр города. (вживую в доме не была, только снаружи видела).Это самый центр города. А мы, если по деньгам не пройдем, то есть еще в Мытищах Новое Медведково(как раз там я ипотеку и прикидывала), и в Пушкино хороший мкр строят. Там однушки около 3 млн, но метраж маленький.
А в Королеве подешевле новострой на Орджоникидзе, если еще не распродали.
Вариант по ссылке - это первый попавшийся, честно, даже не всматривалась особо, просто знаю, что аналогичные квартиры примерно так и стоят.
P.S. Мы с Вами, кажется, в другом топике тоже анонимно общаемся :-)) кто же еще так досконально Королев изучил, если не Вы? :-)
Да, наверное, мы в двух топах сразу с Вами общаемся. Вы эксперт по Королеву, честное слово. Я дилетант, так сказать, нахваталась "верхушек". "Набегами" стараюсь проблему решить.
Ваша же ситуация, только пособие на усыновление 15+3, но я одна, квартира во Фрязино, ежемес платеж 36, за 18 сдала за 3 дня и пособие, в минусе квартплата, первичная упаковка квартиры, к 18 годам дитятки думаю закончим ипотеку, переплата огромная, если не платить с опережением, но из своих плачу только тыщ 3 в месяц и страховка раз в год. Пособие на ребенка уговорила себя своими кровными не считать ;-), их могло бы и не быть...
Пока полет нормальный
Спасибо за ответ, получается, тут ни одного отзыва негативного не написали! Круто, я считаю :-)) я думала, на Еве меня раскритикуют в пух и прах. Я тоже пособие не считаю "своими" деньгами. Но, пока большой цели нет, естественно, оно у нас расходуется периодически, накопим тыщ 40, потом снимем, вроде, что-то срочно нужно, ну, как всегда. А тут бы оно на квартиру уходило, для ребенка. Я тоже рассчитываю, что своих можем добавлять, ну, тыщ до 5-10 не критично, на квартплату и непредвиденные расходы. Да, Фрязино гораздо дальше, чем Королев, но Вы хорошо сдали. ( я там часто бываю по работе, хороший городок,вот только дорогу там ремонтируют сейчас, но это же временно.
Я исходила из соображений что во Фрязино люди гарантированно сядут на конечной и будут ехать сидя, тогда как уже с Ивантеевки ехать надо стоя, и такое МО нужно людям для старта, значит машины скорее всего нет, поэтому им будет без разницы ремонт дорог ;-)
Искала только 5-7 минут пешком от вокзала
Про пособие - мысль сидит, что усыновив из под опеки, лишила дитятку государственной квартиры, значит надо это исправлять. Не захочет съезжать - сдавать дальше на образование
Вы не учли кое что:
1- время экспозиции, а по МО он ооочень не маленькое.
2- расходы на ремонт и меблировку
3- страховые выплаты
4- содержание
5- неверно посчитали платеж по займу: на 3,5 муль будет примерно 42тр/мес
6- 1шки в новостройках МО сдаются отнюдь не по 35тр :)
Итого (реально): сдача квартиры будет гасить от 0 (ноль) до 15-20тр ежемесячного платежа по ипотеке.
Спасибо за ответ,
1 - а за сколько времени сдаются однушки в МО ближайшем, которые находятся рядом с транспортными узлами? У меня опыт не большой, но, вроде, за месяц точно можно сдать, если не убитая и цена в рынке.
2 - ремонт и меблировку буду продумывать на этапе покупки, к примеру, я сама год назад продавала меблированную однушку, купили под сдачу, сдалась моментально. Можно сказать, что ни дня не простаивала - вначале мы сами свою же бывшую квартиру снимали, пока шел ремонт в новострое, как мы съехали, через день прибыли новые жильцы. Сдается за 25, Королев. После меня по точно такой же схеме продала свою однушку моя соседка снизу, тоже все довольны.
3 - страховка - как выше написали, от 20 до 40 т р раз в год. Ну, уж раз в год-то такая сумма не обременит совершенно.
4 - содержание, т е квартплату, это 3-5 т р примерно на однушку, буду платить из своей зп и радоваться, что плачу за квартиру сына. Тоже не обременит.
5 - да, я считала для примера, на конкретную новостройку в Мытищах, которая 31 м и стоит около 3 млн, т е в ипотеку примерно 2,5 млн, а не 3,5. Но вот этот вопрос мне надо будет досконально продумать, особенно тщательно - смету будущего ремонта и стоимость мебели.
6 - рассчитываю, что сдаваться квартира должна по цене от 20 до 25 тысяч. + 10 тыр наше ежемесячное пособие, которое я так хочу "капитализировать". Вот уже и 30-35 :-)
сдадите за месяц, цена от 17 до 22, в зависимости от квартиры, новая с ремонтом скорее 22, но будут перерывы между съемщиками, возможны проблемы с платежами - все это закладывайте в бюджет.
Мы так поступили этой весной. Купили новострой за 3 700 000 в г. Видное. Сдача дома конец 2015г. ежемесячно платим 29 800 с 2,5 млн. Планируем сдавать. У нас двое разнополых детей и своя 3-х комнатная квартира, в которой живем. Никакого жилья от бабушек-дедушек не светит.
Хорошая цена... А где еще по таким ценам новострой в Москве или ближ подмосковье? Сао или сзао не узнавали?
И 2,5 по 29800... это на Скоко лет ипотека рассчитана? И первоначальный взнос какой был?
Ипотека на 15 лет, первоначальный 1,2 млн... Сейчас собираю документы в ПФ на погашение мат. капиталом. Срок оставлю, я ежемесячный уменьшится. В САО и СЗАО ничего по таким ценам не найти...В Химках при прочих равных- это 4,2 млн. и выше.
мы почти также купили 1шку в Ступино за 1,8 млн (еще 7 лет назад), сдавали за 20 тыс (там такие цены, так как в городе много иностранных производств, спрос на аренду высокий). За 5 лет выплатили, продали за 2,4 млн и вложили эти деньги уже в бОльшую. Я делала расчет с учетом процентов, других платежей мы вышли почти в "0", НО на момент покупки у нас было наличными 200 тыс (первый взнос 10%), а через 5 лет 2,4 млн наличными на руках.
Знаю Ступино хорошо.За 20тыс там сдаются квартиры в новостройках типа Дубки,уже и двушки появились за 20тыс.1,8млн в Ступино это хрущевка или панельная малогабаритка и какие дураки Вам платили 20тыс за нее не понятно.Сейчас рынок аренды там перенасыщен,т.к. строится реально много и квартиры долго не сдаются.
Про проценты тоже не понятно,что Вы там выиграли.Мы брали в Славянском однушку за 2,1млн(кредитных денег 1,2млн).Выплатили за 3года и переплата была около 400тыс.Сейчас можем продать около 3,8млн,ремонт обошелся в 500тыс.И то я считаю,что хотя бы не потеряли,но мы не сдавали,а пользовались квартирой.
А у Вас кредитных было 1,6млн и за пять лет выплатили наверняка около 600тыс минимум(лень калькулятор открывать).Так что Ваш бизнес подход это работа на "бульон" даже если поверить нереальной аренде за 20 тыс. Пять лет назад цены на хрущевки и малогабарит там не выросли,а аренда никогда не была выше 15тыс.Минус квартплата и что на руках? В итоге ерунда.Мы сейчас тоже купили двушку в Банном по стартовым ценам для собственного проживания,но в Славянском будем продавать однозначно,т.к. держать такие деньги в квартире невыгодно абсолютно.
вполне себе хорошая новостройка, Калинина 17. Зачем так безапелляционно, я и не писала, что мы много "наварили", мы за несколько лет имели чистыми на руках 2,4 млн. без вложений и наличия этой квартиры не накопили бы - это факт, так как всегда есть "более важные расходы"
Отличная идея, конечно, так и делайте. Мы купили, правда, не однушку, а трешку в ипотеку. Сейчас ее сдаем, практические себя окупает, у детей будет старт.
Конечно берите, если есть такая возможность. Делать накопления в России - дело неблагодарное и даже опасное, а вот недвижимость дорожает всегда и при любых условиях. Ребенку потом пригодится.
да дело даже не в накоплениях, мы как-то копить не можем толком, наверное, цели глобальной нет. Меня беспокоит больше, что годы летят, казалось, только ребенок родился, и вот уже мне по плечо кабанчик. Не успеем оглянуться, как школу закончит. А у меня пунктик, что надо обеспечить ребенку старт в виде жилплощади. И смотрю на тех, кто "тормозит" в решениях квартирного вопроса, я не говорю про ипотеку, но есть же размен, обмен района и т.п., так нет же, многие люди будут по головам друг у друга ходить, 3 поколения под одной крышей, но так и не решатся что-то поменять. У меня есть такие знакомые и родственники. И есть примеры также среди родни, когда из ничего делают квартиры.
Так и сделайте. Старт в жизни много значит, тем более у Вас сын, ему семью создавать. Мы лично как с ипотекой рассчитаемся сразу начнем варианта "старта" для детей реализовывать.
Время пролетит быстро, ребенок вырастет и что? Ему идти жить к родителям жены? Или снимать? Или к вам приведет? Все варианты не очень хороши.
А потом он свесит ноги,т.к. будет знать,что напрягаться незачем и в свой "старт" приведет еще одну без квартиры.Чисто российский бред устраивать "старты" детям.Надо образование давать такое и стимулы,чтобы САМИ зарабатывали,а потом в зрелом возрасте наследство получали зная ему цену.
Вот не соглашусь про "чисто российский старт".
Это миф такой же, как и то, что в Европе или Америке бабушки и дедушки с внуками не сидят.
купили ровно год назад 1ку в Москве. взнос 25%. сразу сдали. сначала доплачивали почти 20 тыс. гасим досрочно, сейчас дельта 6 тыс. меня это не парит. зато сын или пожилая мама будут в соседнем доме жить.
Автор, если есть возможность получить имущественный налоговый вычет, то его можно тоже будет влить в ипотеку
Спасибо за совет! Смогу получить как раз, а как его влить в ипотеку?
Эх, мечта моя, мечта! Сегодня в Ивантеевке была, неподалеку от станции жк строится, ул. Хлебозаводская, однушки от 2,325 тыров, сдача в начале 16 года в отделке под чистовую. От станции минут 5-7 пешком (сама лично шла), под сдачу - отличный вариант, дешевле, чем в Пушкино или Мытищах, ничуть не дальше, чем Пушкино, от Москвы. Мелькнула мысль, что мы такую квартирку могли бы хоть сейчас в ипотеку взять, если бы не потратили на прошлой неделе сумму, равную первоначальному взносу, на ремонт машины. Вот так вот деньги и расходятся, глупо и внезапно.
Да тыщ за 20-22, думаю, легко можно будет сдать. Новый ЖК бизнес-класса, закрытая территория ( т е парковка типа только для своих за забором, ну и деток постарше можно во двор отпускать гулять спокойно. Школа в 2 шагах, магазинов рядом полно, станция 7 минут - под сдачу классно просто. Вот только дом сдается еще не скоро, так что "-" к моему плану -при таком варианте год придется выплачивать ипотеку "из своих", а не из "арендных".
Автор, вы мой кумир! Я тоже так хочу). Прям так мужа хочу разбудить, чтобы рассказать фикс-идею)). Гениально. В чем засада тока, не пойму..
К примеру, хочу новостройку за 5-5,5, без ремонта. Вложим минимум лям.
Таак.. Иии... Сколько надо внести сразу? Какой процент будет ипотеки?
Вы не узнавали где дешевле всего купить, чтобы выгодно сдать? Хочу новостройку бизнес-класса.
При ваших хотелках вы ипотеку арендой не отобьете, тем более, если дешево купить, то дорого сдать не получится.
:-) я сама удивилась, сколько людей в топике отписались, что такой вариант уже провернули :-)
Засада в том, что 1) надо все четко просчитать, чтобы квартира сама себя окупала или хотя бы в минимальный минус шла, чтобы она быстро "сдалась", изначально не очень дорого стоила, была ликвидна и т.п. Транспортная доступность, отделка, да много нюансов. Выше девушка написала, что специально во Фрязино взяла квартиру, рассчитав, что это конечная остановка электрички и потенциальным арендаторам (конечно же, это молодежь, понаехавшая в Москву работать "манагерами", безмашинная)будет удобнее садиться на электричке на конечной и ехать сидя, а не на след станции и ехать стоя. Ипотека от 10% первоначальный взнос, посчитать ипотеку можно онлайн, сейчас многие застройщики предлагают на сайтах рассчет предварительный. Чем больше первоначалка, тем меньше ежемесячные платежи и переплата. А мужа будить не надо, мужикам вообще лучше на блюдечке с голубой каемочкой такие варианты преподносить, то есть самой все разузнать, рассчитать, прикинуть, а потом с мужем делиться идеями :-) Мой тоже пока не особо поддерживает, но я у нас вечный инициатор.
ОФФ - хотела спросить Вашего экспертного совета по поводу квартиры в Королеве (застройщики, ремонт и т.д.).
Напишите, пожалуйста, мне в личку, если Вам не сложно.
Спасибо!
Засада, как обычно, в деньгах.
сядьте и посчитайте, сколько стоит, сколько будут проценты по выплатам и за сколько можно реально сдать. Прибавьте коммуналку и налог на имущество (который, как становится понятным, будет весомый) и получите реальные цифры. А дальше смотрите - потянете или нет.
а скажите, пожалуйста, кто сдает ипотечные квартиры, вы банк в известность ставили? оформляем сейчас ипотеку, хотелось, чтобы квартира не простаивала, а сама себя потихоньку окупала, но вот в сберовском договоре есть пункт, что без ведома банка мы ее сдавать не сможем? кто-нибудь реально спрашивает разрешение банка? и как они это проверяют? и можно ли официально сдавать ипотечную квартиру, чтобы с договором и оплатой налогов? (чтобы минимум претензий было от государства и соседей).
я уведомляла банк, когда прописывала в ипотечную кв сестру (одна двоюродная, поэтому подписывали с ней договор безвозмездного пользования), но про сдачу не уведомляла, в банке спросила "если теоретически сдадим, то надо информировать", ответили, что нет.
у нас сбер был, мы сдавала недолго, налоги не платили, давно это было....
