Риэлтор мутит или это нормально?
Прошу совета и ваше видение следующей ситуации.
Продаем однушку в ближайшем Подмосковье (мы сами в Мск). Квартира чистая юридически и физически, 1 взр собственник больше 5 лет, прямая продажа. Договор с риэлторами не заключали, рекламировали сами. Но с одной, так уж получилось, устно договорились о сотрудничестве за вознаграждение 100 тыс., т.к. все-таки не наездишься из Мск в область. Находит она покупателя, правда, мы делаем хорошую скидку за квартиру -200 тыс. (время поджимает уже). Покупатель ипотечник.
Дальше начинается что-то странное. По словам риэлтора, она берет аванс с покупателя (какая сумма - не знаю). Мы начинаем собирать док-ты для ипотечного банка. Приезжает оценщик, вроде все хорошо, но банк (сбер), якобы, неожиданно поднимает ставку с 12 до 14. Покупатель, опять же якобы, идет в другой банк, где ей тоже предварительно одобряли ипотеку под 12%. Т.е. опять все заново. На этом этапе мы интересуемся у риэлтора: а почему у нас до сих пор не подписан авансовый договор с Покупателем. И тут начинаются какие-то странности: риэлтор говорит, что покупатель подписал авансовый договор с агентством, но почему с агентством, прописана ли там конкретно наша квартира и нельзя ли нам его посмотреть, а еще лучше подписать авансовый договор напрямую с покупателем и взять аванс, который пусть хранится в агентстве в счет будущего гонорара, раз уж они так переживают, что мы испаримся с этими деньгами, риэлтор начинает что-то нести, что они "экономили" наше время, чтобы мы не мотались из Москвы, типа, не волнуйтесь, все на мази. Второй банк вот-вот сделает оценку и формально одобрит квартиру, на сделку выйдем через неделю максимум.
Это нормально? Нам действительно не надо волноваться, что именно с этим покупателем на руках нет ничего, ни одного подписанного документа? Завтра они передумают, а мы минимум 2 месяца потеряли, т.к. убрали все публикации, звонки, как назло, посыпались сразу по 10 штук в день, всем отказывали, типа под авансом (а нам деньги нужны на стройку уже вчера). Или все-таки риэлтор что-то мутит? Что-то до сегодняшнего разговора риэлтор соловьем пела, а сейчас как-то напряглась.
1. Это ненормально, но так принято. Шансов у агентства рубануть скрытых денег больше, если реализуется принцип "разделяй и властвуй". Если сделка развалится, то аванс останется в агентстве, вам его не передадут, хотя прав на это агентство не имеет. Но они и брать аванс, не имея на то полномочий от вас в форме доверенности или комисионного договора, тоже прав не имели.
2. Так как вы аванс не брали, то и не обязаны отказывать в показах другим претендентам на квартиру. Гарантии давали не вы, гарантии давало агентство непонятно на каких основаниях и непонятно как эти гарантии собираясь выполнять.
В том-то и дело, что мы заинтересованы не в том, чтобы 50 тысяч (сумма аванса) нам досталась, а в скорейшей продаже :( И вроде как все к этому и шло до сегодняшнего момента. А если сейчас заново начинать все публикации, то кто знает, сколько мы будем нового покупателя искать. Городок маленький, они все друг друга знают: и риэлторы, и продавцы, и покупатели.
Я просто не очень понимаю, почему агентство не хочет, чтобы мы с покупателем подписали авансовый договор. Пытаюсь поговорить с риэлтором - натыкаюсь на эмоциональный взрыв "мне 62 года, я порядочная, вы мне не верите, а я вам поверила". И обидеть ее не хочется (вдруг психанет и развалит сделку), но и самим подстраховаться тоже надо. До этого 2 квартиры продавала (лет 7 назад, правда), такого не было. Вот и думаю, может, что изменилось за эти годы, и это теперь нормальная практика, а мы зря переживаем
"Ваш" риелтор должен в первую очередь о ваших интересах. В данном случае риелтор "вашим" не является, он похож на приблудного прилипалу.
Основные ваши риски в данной сделке лежат в процедуре передачи денег (ячейки, доступ к ячейкам, регистрация), риелтор должен обеспечить максимальную для вас безопасность этой процедуры. Но, как подсказывает мой жизненный опыт, в данном конкретном случае риелтор думает только о своей комиссии и больше ни о чем. А аргументы вроде "я 20 лет в недвижимости" чаще всего удел слабых и малограмотных агентов.
Разве договор аренды ячейки, где прописаны условия доступа, не является более-менее стандартным? Я не очень понимаю, где там риски. С регистрацией теоретически согласна, но тоже при юридически чистой квартире вряд ли должны возникнуть проблемы.
Т.е. вы советуете нам продолжать настаивать на подписании авансового договора с покупателем и одновременно договора на оказание услуг с агентством7 Или оставить как есть. Или вообще плюнуть на все и начать заново процедуру продажи?
Договоры на ячейки во всех банках свои и нюансов там может быть море. Вы для доступа к ячейке должны будете иметь на руках скорее всего:
1. договор аренды ячейки
2. Зарегистрированный ДКП,
3. Копию свидетельства с отметкой о залоге,
4. Расписку на принятые деньги.
5. Ключ от ячейки.
И если п.1 выполнен всегда, то по все остальным пунктам возможны и нюансы и накладки. Продумайте заранее, что будете делать, если вы не получите на руки по какой-то причине тот же ваш экземпляр договора, или ту же копию свидетельства (оригинал-то его не ваш, а покупателя) или ключ от ячейки, который покупатель вам пообещает отдать до сделки, да по какой-то причине вдруг не отдаст.
Это хорошо, неполная цена для вас дополнительные риски несла бы.
А переговоры о цене продажи квартиры вели вы, или агент?
Агент. мы покупателей ни разу не видели и не общались, из-за чего, собственно, весь сыр-бор начался.
Практически 100%, что вас пытаются обуть по цене. Отсюда и скрытность, отсюда и истерики. Я бы поменял агента, потому что это ваше неотъемлемое право принимать решения, что, как и почем делать с вашей собственностью. Есть большой шанс, что поменяв агента, вы продадите квартиру дороже, чем вам объявлено сейчас.
Нет не мутит, аванс взяли по агентскому договору, привязали покупателя к себе на услугу "продать ему вашу квартиру" Случай с ипотекой вполне себе, времена такие. Просто нажмите на них, жду до определенного числа, вы же с ними ничего не подписывали и не чем им не обязаны. Я бы вообще ценник назад вернула, сказав, что есть желающий.
Спасибо за мнение. Я тоже уже погуглила, это довольно распространенная практика среди агентств, к сожалению.
Агентство прислало нам сейчас рыбу договора с нами, который мы должны были подписать, но еще так и не подписали. Там как раз есть пункт о том, что я, как продавец, поручаю им взять аванс. Вот только ни слова о том, куда этот аванс потом денется, если покупатель вдруг передумает.
Повышать цену сейчас - это верх некорректности. Сделка сорвется 100%, а мы все-таки заинтересованы в продаже, пусть и с дисконтом. У нас стройка, там тоже цены уже верх ползут.
Но придется, видимо, обозначить крайний срок, после которого мы ищем другое агентство и заново запускаем процесс.
Ограничивайте, давно уже надо было это сделать. Там у них клиент на договоре и вы им ох как нужны, щас завертятся как на сковородке. А сказать что есть претендент дороже ( но вам не хочется заново возится) не помешает.
По поводу сожаления о таких агентствах, так это вы их ставите в такие условия, раз вы не клиент, а так "объявление". Они вынужденны использовать вас как замонилово покупателя, его конечно на договор своему агентству. Я вас уверяю в этом договоре взята сумма и в случае "не продажи ему этой конкретной квартиры", они будут должны ее вернуть, вот туда вот он и денется, ну или уговорят другую такую же найти квартиру.
Если интерес продать у вас есть, узнавайте реальные сроки, а не обещания и ограничивайте их, рекламу давайте.
Откуда такая уверенность? Если вы уверены, что вас обманывают - сразу посылайте агента нафиг, агентов много, а квартира у вас одна.
Ну как обманывают? У нас договоренность, что определенную сумму нам на руки, а остальное их комиссия. По словам агента, они квартиру продают наша цена + 100 тыс., которые как раз в счет комиссии. Мне-то по большому счету все равно, за сколько они продадут. Хоть в 2 раза дороже. Я же понимаю рыночную цену и то, что покупателей на заоблачную цену они просто не найдут.
ИМХО, у Вас неправильная договоренность.
Лучше бы так - продажа квартиры по той цене, на которую найдется покупатель (Вы сами ищете покупателей и обсуждаете с ними цену, не так ли ?), а комиссия агенству фиксированная.
Агенство может повести себя...непорядочно. В результате Вы получите меньше за свою квартиру, чем могли бы (а агенство получит больше :)). Если Вам все равно, какую сумму Вы получите на руки, тогда ОК.
Вы знаете, я столкнулась в своих поисках с агентством Бэст на Тверской. Сначала это сказочное агентство выставило ультиматум, что я по доверенности от собственника вношу аванс именно ему. Тут я конечно отказалась, сказала, что внесу аванс только собственнику и никаких доверенностей. В де "Х" я приехала в офис на Тверскую. Там мне предложили ознакомиться с авансовым договором, в котором жестко указано, что аванс не возвращается, мне отказались предъявить документы на собственность, выписки из паспортного стола, до того, как я подпишу соглашение и передам деньги. Еще был замечательный пункт в авансовом договоре, я по этому договору брала на себя обязанность выписывать своих продавцов, а до того, как я их выпишу, они сохраняют право пользования жильем. Когда поинтересовалась, где же мои продавцы, ведь уже час прошел, мне ответили, что они в соседней переговорке. Вот так ведут себя агентства. Так же мои продавцы отказались от получения справок из НД и ПНД. Но я еще наставала на личном моем присутствии, так как этих справок у них не было. Сначало риэлтор и ее начальник сказали, что продавцы получат эти справки только тогда, когда им удобно, я не против была подстроиться, когда риэлторы поняли, что я не отступлю, то выши посоветоваться с продавцами, а потом сказали, что продавцам вообще не за чем получать эти справки, так как у меня не ипотека. Я встала и ушла.
Так что милый, Автор, аванс вы не увидите. И еще я вообще не понимаю на что вы рассчитываете. Если вы не хотите возвращать аванс, то то вы должны быть готовы к тому, что и покупатель с вас неустойку попросит в том же размере. Так как аванс - возвращается, если сделка не состоялась. А вы говорите о залоге. Но с вашим мутным агентством еще большой вопрос, кто именно виноват будет.
Что-то вы начали за здравие, кончили за упокой... Я где-то писала, что мы хотим аванс себе присвоить?
Вообще-то в стандартном авансовом договоре всегда прописано, что в случае невыхода на сделку по вине Покупателя (передумал, не захотел и т.п.), аванс остается у Продавца. исключение - банк не одобрил квартиру (при ипотеке). Если передумал Продавец, аванс возвращается в течение 3 дней. Если Продавец не просто передумал, а продал третьей стороне, то аванс возвращается в двойном размере.
Сочувствую вам с агентством. Надеюсь, нашим покупателям по крайней мере все документы показали (копии есть у риэлтора). По поводу справок - это вас ни от чего не обезопасит. А получить нужную информацию можно и без этих справок. Цена вопроса пару тысяч руб. Да и ВУ, наверное, у продавца есть. В общем, если квартира уж очень нравится, а продавец не хочет идти в ПНД/НД, то я бы нашла другие способы все выяснить.
Способов миллион, мы и проверили квартиру, все на 100% не так оказалось, как на словах. И это не так дорого, но все же это деньги, что же мне проверять любую просто понравившуюся квартиру? Нет, документы добропорядочный продавец предоставить может и должен просто и спокойно до внесения аванса, чтоб покупатель мог понять, а стоит-ли ему вообще завязываться с этой квартирой, если продавец не выражают готовности предоставить документы даже перед подписанием авансового договора, то это уже повод насторожиться и существенный. Квартира на деле оказалась менее менее года в собственности, а продавцы уверяли, что владеют ей с момента постройки, а это 1994 г.. Но это мелочи. Аванс вносится в счет оплаты стоимости квартиры, как мне кажется. Нет сделки, аванс обязан вернуться, пункты про вину одной из сторон ничтожны. Просто никто не судится из-за 30-50 тысяч. Потом, как правило, аванс вносится на какой-то определенный срок, что помешает покупателю просто затянуть срок сделки, а по истечении срока договора потребовать аванс? И вы вполне четко написали, что потеряли время, что не отказались бы от компенсации. Поправьте, если не правильно вас поняла.