Покупка квартиры в МО - посоветуйте чайнику
Добрый день,
Ситуация такова, мы решили вложить свободные рубли в квадратные метры. Основная цель - даже не заработать, а сохранить имеющееся. Смотрим ближнее Подмосковье, вторичку, которая недавно была построена, но уже в собственности, с ремонтом и т.п. Возник целый ряд вопросов.
1. МК сейчас реально использовать в сделке непосредственно с продавцом-физиком или на него только банки идут? Как сейчас происходит выплата МК? Его выплачивают сразу или частями? Какие док-ты запрашивает ПФ для одобрения оплаты?
2. Ипотека. Я - идеальный заемщик, высокая белая зарплата и т.п. Каков сейчас минимальный % по ипотеке? Сильно ли он меняется при изменении размера первоначального взноса, если взнос большой? Если я заплачу 50%-60%, а не 70%, к примеру? Можно использовать МК как первоначальный взнос или с этим проблемы?
3. Т.к. район новый, то вероятно, что квартира в собственности менее 3 лет. Соответственно, продавец захочет заниженную стоимость. Если я соглашусь, к примеру, на 2 млн., из которых 1,5 возьму в ипотеку, это устроит банк? Или им нужно обязательно полную сумму, из которых я возьму те же 1,5? Сильно это повлияет на ставку?
4. Нужно ли кого-то привлекать на сопровождение сделки или можно самим? Квартиру мы сами найдем. Сколько это сейчас стоит? Частный риэлтор? Агентство?
Спасибо
Продавец продающий с занижением выберет ипотечника в последнюю очередь. Поскольку в пДКП будет или полная сумма, которая подставить Продавца перед налоговой (пДКП остается в банке в архиве) или не полная, что тоже подставить Продавца, Вы можете принудить по суду его к сделке за указанную уменьшенную сумму.
Так что риэлтор нужен в первую очередь Продавцу, если он хочет продать ипотечнику, что бы все по уму сделать.
А Вот ваши интересы должен защищать Ваш риэлтор. Самостоятельно можно накосячить, а можно и проскочить.
Спасибо! Да, я понимаю, что продавцу эта схема не выгодна и пытаюсь понять как это лучше организовать, что устроило обе стороны. Смогу ли я в ДКП указать сумму, меньшую реальной суммы сделки, если мне хватает этих денег на ипотеку? Пойдет ли на это банк или он сам оценивает квартиру?
К сожалению, риэлтор, с которым мы работали 10 лет назад, покупая квартиру, был совсем никакой, хотя мы его выбрали по рекомендации. В результате всю сделку мне пришлось вести самой.
Ну раз у Вас уже есть опыт, то слушайте:
1. пДКП не пишите ни под каким соусом, пишете авансовое соглашение с ПОЛНОЙ суммой в нем, с указанием что после подписания основного договора все предыдущие договоренности отменяются
2. Банк делает оценку по реальной стоимости.
3. Сумма в ДКП должна быть не меньше, чем сумма ваших личных средств, в идеале 50% Ваши личные средства и 50% заемные.
4. В залоговой на квартиру банк укажет реальный размер ипотеки, т.е. дельта от суммы пройдет как деньги на ремонт приобретаемой квартиры или с иной формулировкой. Т.е. деньги получаете Вы, а уж куда Вы их дальше дели - не важно.
5. расписка на вторую сумму не об неотделимых улучшениях, а обязательства выплатить эннуюс сумму, в случае утраты права собственности на квартиру.
"Я, ФИО+ДАННЫЕ (ПРОДАВЕЦ)), обязуюсь выплатить ПОКУПАТЕЛЮ (ФИО+ДАННЫЕ), денежную сумму в размере ХХХ единовременно в полном объеме в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда о ьпрекращении права собственности покупателя (ФИО) на приобретенную им по ДКП от ХХХ квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, вынесенного по иску продавца или третьих лиц о расторжении, признании недействительным или о применении последствий недействительности сделки по любым основаниям."
Важно что бы:
1. не было пДКП
2. ДКП с суммой не меньше, чем личные средства
3. Залоговая с полной суммой в россреестре останется, но формулировка не позволит налоговой наехать на продавца.
4. продавец обязан уплатить минимальный налог, пусть покажет хотя бы 100тр прибыли - это 13тр налога - ему будет спокойнее.
5. расписка - гарантийка
Полный бред по всем пунктам!
1. Чем страшен пДКП покупателю? Он ему наоборот во благо.
2. Любые деньги, полученные Продавцом, являются его доходом, с которых надо платить НДФЛ. Не важно, деньги это за ремонтные работы, стройматериалы или услуги сексуального характера.
3. Только полный идиот удовлетворится такого рода финансовым обязательством. Назовите хоть один банк, кредитующий покупателя, который устроит подобное обязательство.
4. Кого успокоят 100 тыс. прибыли? Налоговую? Про 70% от кадастровой цены слышали что-нибудь? Или у вас еще тренинга на эту тему не было?
5. Волшебное слово "гарантийка" многое из написанного объясняет!!! Все виды договоров и обязательств описаны в ГК. Дайте ссылку на статью ГК, где звучит слово "гарантийка".
Вы в каком агентстве работаете?
Не переживайте так, что раскрываю "секреты".
1. Покупателю - ни чем не страшен.
2. Продавцом - да, но тут другой расклад, если тупите, то идите учиться.
3. идите туда же.
4. 70% но не в этом году милый Вы наш.
5. Продавец не должен светить вторую сумму, при этом расписку писать обязан, неотъемлемые улучшения уже не прокатывают, с них действительно обязательно так же платить налог.
я не вчитывалась, но Вероника меня уже сегодня порадовать успела, тоже ниц падаю ( от смеха)
почему не будем? будем и успешно продаем. Вы там кого хотели научить то, на публичном форуме? Так в вкратце "все секреты" изложили :)" ну без пары тройки и ведения ситуации и контроля. Вам действительно так сильно нужен этот именно клиент?
Я думаю ТС справится самостоятельно. Тут форум. Тем более на подбор я работаю в оч. редких ситуациях (специализация новострой). Больше от Продавца.
где вы работаете, я не первая, кто задал этот вопрос. То что не самостоятельно это уже видно.
Я вроде Вас не первый год знаю по форуму (если заметите с какого года я на Еве).
Но если хотите, почему нет.
Неправильно падаете. От смеха надо на спину падать вверх ногами, а не ниц. Но мы вам разрешаем все равно, в виде исключения.
Писала Выше, не надо так нервно реагировать. Сейчас нет закрытой информации. Схемы меняются конечно.
Зачем форуму что то открывать. ТС задала вопрос. Так что ответ на конкретный вопрос.
Вы ничем не смутите Веронику. Она на нерсе известна уже почти год. Первую альтернативу провела самостоятельно, когда риэлтор с нерса не справился и потом стала лить грязь на Веронику.
Она самостоятельно сейчас работает как ЧМ, в агентстве никогда не работала. Некоторые риэлторы на нерсе ее ненавидят:-), некоторые, даже опытные, доверили бы ей вести свою сделку:-).
Выжить с форума ее получится вряд ли, она будет писать то, что считает нужным.
В приципе, имеет право высказывать свое мнение.
И еще: по ценам она демпингует, работает от 40 тыс(с ее слов);-)
а я и не выживаю, не я :) Очень давно не хватало, открыто выложенных решений проблем.
Я никогда не против обсудить насущные варианты. Схемы приходится менять и в любом случае скоро мы упремся в кадастровую стоимость объекта при уплате налога.
А пока вот так.
Мы покупали новострой в бетоне в ближнем МО 5 лет назад.
Использовали МК: брали небольшую ипотеку (500 тыс руб), покрыли ее МК через короткое время (после получения всех документов на МК), предоставили информацию в Сбер (там брали ипотеку) и нам списали сумму МК с кредита.
1)Желающего вторичку с ожиданием мат капитала, найти очень тяжело.
2)Идеальный заемщик получит скидку, минимальный что я сейчас видела 11.5%, да влияет и сумма, которую берете и % первоначального платежа.
3) банк устроит
4) вам решать :)
Спасибо большое за ответы!
1. Это я понимаю, поэтому и рассматриваю ипотеку
2. 11,5 - это хорошо, я думала, что минимум 12. Есть ли смысл заморачиваться с банком в поисках оптимальной ставки? Нордеа, МКБ, Авангард и т.п. или прямой дорогой топать в Сбер и там будет дешевле или примерно также? Влияет ли на ставку 50- 60 первоначального взноса или 70-80? Или делится на до 50% и после?
3. Хочу уточнить, т.е. реальная стоимость квартиры по оценке банка, к примеру, 7 млн. В ДКП стоит 3 (осознано опускаю момент как оформлена остальная сумма, но в ДКП ее нет), из которых я беру в ипотеку 1,5 (цифры с потолка) и банк это устроит?
4. :-)