Деньги в день подписания ДКП.
Есть однушка в Некрасовке. Свободная, с ремонтом, никто не жил. Нужно продать ее до 10 марта, и 10 марта нужны деньги, что бы внести ее за другую квартиру, безналом, иначе теряю 300 тыс. Я понимаю, что юридически запрета нет, но насколько такая ситуация пугает риелторов? В договоре почти полная стоимость. Акт приема передачи и ключи сразу, сумму за будущую квартиру по без налу остаток в ячейку, по готова скинуть, но сколько, в %? Какие риски у покупателя? Посоветуйте, что можно сделать?
Если рег палата по какой то причине не зарегистрирует договор то покупатель останется и без квартиры и без денег.
Возьмите потреб кредиты на покупку новой квартиры. А как получите деньги так сразу их закроете. Вы же уверены что рисков никаких
1.Если договор не зарегистрируют. То покупатель вернет свои деньги по платежке, он же будет вносить за меня т.к. я планирую полностью прописать все в договоре, там юр. лицо чистое. Ячейку заберет стандартно.
2.Подскажите где в наше время дают потребы на сумму 4,5млн? У меня был кредит на 1 млн. на 5 лет платеж 30, под 21%, 4,5 млн это 150 тыс. в месяц, ставка сейчас не такая "сладкие", страховки обязательно, я за 1-2 мес. потеряю тыс 500, я лучше покупателю их скину.
Как это покупатель вернет деньги? Он их перечислит за вас и все. Никто ему денег не вернет, не сочиняйте.
Вообще если вы перечислили деньги просто за меня, вы можете вернуть их, почти в любое время как излишне/неверно перечисленные средства. Если в назначении платежа указаны какие либо договорные отношения, то вам их вернут при несоблюдении/расторжении договора.
Вообще-то Я ничего не могу вернуть, ибо у меня денег нет. Мне их только может вернуть получатель, если захочет, а с чего бы ему хотеть возвращать?
Я, вообще-то, прекрасно понимаю, кому вы собираетесь перечислять деньги.
Правильно ли я понимаю. Что если квартира в собственности, риелтор все проверил, согласие супруга имеется, то на каких основаниях может быть отказ в регистрации? Тем более, что у риелторов в основном свои регистраторы. После подписания договора, я уже не могу отказаться от продажи, "просто так", только при несоблюдении условий договора. Верно?
Все верно, много раз продавала и покупала с передачей в день подписания.(совсем недавно перед новым годом в реутове) Если договор полностью исполнен то переход права в любом случае зарегистрируют, накрайняк через суд. Но московские риэлторы все равно очень боятся, тяжело уговорить.
Попробуйте обратится к нотариусу, у них сейчас есть право регистрации за 1 день, для покупателя не так страшно.
Подскажите пожалуйста, вы работали так, через нотариуса? Есть ли контакты. Я узнавала по этой теме обошла 3их, один говорил 5-8 дней, второй и третий ощущение, что вообще только в теории имеют представление, хоть плакат и висит. Я плюнула и больше не пыталась.
Свет, у нотариусов по области сдача документов в регпалату - 1 день в неделю (делали у нотариуса доверенности, мимоходом поинтересовалась, сама через нотариуса еще не работала). Вот и получается - по закону 1 день, а на деле...
да уж, им государство карт бланш в руки,а они саботаж :)
Вообще я так понимаю, нотариальный договор можно самим отнести, вот насколько регпалаты готовы к 1дню.
Наверное, самим отнести можно, как вариант. Но, на мой взгляд, как вариант, вполне возможно беседовать с покупателем и получить-таки деньги в день подписания ДКП.
Ведь цель ТС - уточнить все возможности такого получения денег.
Право у нотариусов есть, возможностей нет.
По поводу оплаты в день сделки, обсуждали тему на форуме нерс, все московские действительно боятся и вряд ли пойдут на такую сделку.
Потому что многие из них не юристы и тупо не понимают разницу между регистрацией права и возникновением права.
Но и у них есть доля правды, если Продавец должник, и арест на имущество наложен после подачи документов в рег палату но до регистрации перехода права, то непонятно что будет со сделкой. А если суд вынес раньше арест, но есть три дня что бы внести его в базу, тогда имеет значение от какого числа дкп и от какого числа арест и тд.
В любом случае этот риск обойти сложно, он не предсказуем (арест имущества Продавца).
А вот это даже Вы можете не знать и так бывает при заочных решениях или если только только кто либо подал в "обеспечение платежа", но это только если долг большой, соизмерим со стоимостью квартиры.
Только вот как доказать это Покупателю?
В прошлом году у меня было 4ре сделки с оплатой в день сделки. В этом одна сделка так же прошла, но там была цепочка и рисков было побольше. Но тут все таки если Покупатель боится, и агент боится, то ничего не сделаешь, надо искать варианты.
1. ускорить выход на сделку за счет нотариуса (регистрация все равно через курьера регистратора, так проще).
Насколько ускорить? И нет ли у вас контактов нотариуса который этим занимается. В теории вспомнила про Федорченоко, но не могу дозвониться.
А если у меня это единственное жилье, разве они могут арестовать?
Единственное к взысканию не могут, а вот наложить запрет на регистрационные действия еще как могут. Потом только доказывай, что оно единственное.
У меня нотариусы в Подольске один и в Измайлово. Но думаю что любой адекватный может. Только на квартиру нужен полный пакет документов, если они все есть, то проблем нет.
У Вас какой застройщик? Вы внесли предоплату за новостройку? У них сейчас с продажами не "ах", можно попробовать и с застройщиком разговаривать.
У них с продажами ах, это моя последняя отсрочка на 15 р/дней истекает 10 марта, цена до новогодняя, там еще 1-2 дня можно отсрочить. Все документы есть,тех паспорт, кадастр, но свидетельство на продаваемую будет 4 марта(, поздно подали на регистрацию. Выписку из д/к, и ЕГРП сделаю за день.
Деньги в момент подписания получить вполне можно,если у Вас есть покупатель, готовый Вам их дать, для этого нотариус не нужен.
Вероника, Вы бы поаккуратнее в словах-то... Лихо Вы сейчас НЕРСовских риэлторов приложили. "...многие из них не юристы и тупо не понимают..." Что там, что здесь у риэлторов опыта во многие разы больше Вашего, и они, исходя из собственного опыта и опыта своих коллег, думают о последствиях сделки, проведенной девочкой-Вероникой "на авось, потому что так написано, и в законе что-то подобное она читала...". У Вас специфическое юридическое образование? У Вас разнообразие проведенных цепочек-альтернатив? Вы разруливали последствия работы такого риэлтора?
Опыт не есть ум. Многие очень ограничены, даже с огромным опытом не понимая разницы между регистрацией права и переходом права. Тут два варианта, или человек специально вводит в заблуждение, что бы показать свою "незаменимость" или действительно глуп. Поищите тему про расчет на сделке и увидите, ЧТО они пишут, там больше страха и НЕ знания вопроса, чем попытки решить данный вопрос и не развалить сделку. Где то в разделе для "супер-мега-крутых профи".
Про опыт не волнуйтесь, когда его будет не достаточно для ответа на вопрос, я промолчу и естественно не буду рисковать не зная предмета вопроса. В судах судила, досудебку напишу за 30 минут (ну может чуть побольше), в судах ни разу не проигрывала (ттт). Образование МИФИ, программист. ДКП составляю сама.
В спорных вопросах поднимаю судебные решения и смотрю историю и тд. Судебные решения при спорных вопросах не прецедентны, но можно прочитать исковое и выводы суда, что бы представлять ситуацию в реальности.
А ум не есть опыт. Можно вызубрить назубок все имеющиеся кодексы, законы и поправки к ним, и не знать, как и по какой части статьи закона можно расторгнуть, оспорить или признать недействительной сделку.
Образование программиста МИФИ, полагаю, позволяет Вам заполнить стандартный шаблон ДКП, но в случае нестандартной ситуации Вы вряд ли сможете понять что стоит за той или иной фразой в том же ДКП. Тут нужен именно опыт и четкое понимание разных ситуаций, которые могут возникнуть при развитии событий в разных условиях при разном поведении сторон сделки.
Плюс к этому, в любой сделке возможна масса нюансов, о которых Вы при полном отсутствии опыта альтернатив и цепочек, разных схем (а не только банального оформления новостроек и проведения чистых продаж и покупок без сложностей - это, на мой взгляд, чистое Ваше везение) не то что не знаете, а даже не догадываетесь, что что-то подобное может произойти.
У меня достаточно опыта и именно первая сделка была самая сложная. Которую не смогли сделать ДВА нанятых агента с нерса. Одна дама по некомпетентности в законодательной базе, другой товарищЪ и не знаю почему, может по лени?
Оба якобы профи. Только вот поставленную задачу не осилили. И если дама собственно даже не начала давать рекламу (мы разошлись ДО этого), то товарищу был предоставлен готовый вариант, т.е. фактически надо было сделать сопровождение, однако... Выручил меня третий читатель и немного писатель на нерсе, за фиксированное вознаграждение (которое было в 4ре раза меньше, чем у меня был подписан договор со вторым товарищем) он сделал часть работы, которую я сделать не могла, в виду отсутствия нужных навыков и информации.
Потом пошли другие простые сделки, простые для меня, но сложные для агентов НДВ и Инкома (клиенты приходили после неудачного опыта в этих АН). Работаю только по договору. На перегонки не бегаю. Заманухи не дублирую. Пустышки не предлагаю. Работаю только на своего клиента. И надо заметить по цене в два - три раза от тех, что обычно озвучивают агенты. Деньги не пытаюсь вытащить на авансе, а получаю после закрытия сделки (выемки ячейки или получения св. о собственности).
Вашу жизненную историю с первой Вашей сделкой описывать было не обязательно - это, во-первых, общеизвестный факт, вы ее через пост расписываете на всех форумах; а во-вторых, к делу она не имеет никакого отношения.
Описание "других простых сделок" и ваша самореклама к моим вопросам тоже не имеет никакого отношения. Вы не написали ничего про Ваши сделки, только куча пустых слов.
На НЕРСе к Вам относятся как к несмышленому чаду, которое "играется в риэлтора". Дай Бог, чтобы Ваши клиенты не влетели в какую-нибудь неприятную ситуацию из-за Ваших личных амбиций и авторитаризма.
Кстати, Вам Светлана задала вопрос. Что-то Вы его не замечаете :)
Я не обязана никому ничего доказывать, тем более метать бисер, так что и отвечать на риторический вопрос Светланы смысла не вижу. По моим сделкам,ж что ж я могу предоставить условные номера проданных / купленных с моей помощью квартир. Но что Вам это даст? И зачем Вам моя статистика?
И не надо тут чушь писать и мифы про влеты и тд.
Конечно самое главное у агента, это запугать клиента до чертиков, что бы он без него не мог ничего сделать. А я представьте себе объясняю все по шагово, и как архивку взять и тд и тп. А все равно люди обращаются, и при этом понимают что и как я делаю.
А я и не прошу Вас что-то мне доказывать. Вы СЕБЕ докажите, что Вы стоящий риэлтор. О Вашей неуверенности говорит каждое Ваше слово.
Про "метать бисер..." я бы не стала писать на Вашем месте... Продолжение поговорки общеизвестно, а за оскорбления можно и штраф получить, и бан...
Про влеты и т.д. - это не чушь, это у Вас реалии впереди, если Вы будете себя вести так, как сейчас - опыт Вам не нужен, у Вас своего достаточно, к советам риэлторов с 20-летним стажем прислушиваться не надо, попадем с клиентом в переделку - Вы знаете, как выигрывать суды по оформлению новостроек в собственность (ведь другие суды по недвижимости Вы вряд ли проходили, но это все ерунда), все риэлторы (кроме Вас) сплошь и рядом обирают клиентов до нитки, запугивая и стращая... Одна Вы вся в белом...
Ну-ну...подождем... :)
"разницы между регистрацией права и переходом права"
Вероника, вопрос на засыпку, объясните разницу?
:) А Вы ведь умная, многознающая и всегда все готовы объяснить... Вот и расскажите Светлане...ей интересно...мне, кстати, тоже :)
Виктория Николаевна, если Вы знаете ответ на ваш вопрос, то зачем спрашиваете?
Если Вы хотите меня в чем то протестировать, то мне Ваши тесты Виктория Николаевна не интересны.
А если Вы не знаете ответ на Ваш вопрос, так мне же лучше, что агент с 12 летним (по его словам) стажем не знает элементарных вещей, а учить Вас какой мне смысл?
Вы бы лучше Автору пояснили, как ей уговорить покупателей заплатить деньги на сделке. Какие нормативными актами и пунктами договора им подстраховаться и тд.
А то пока никакой конкретики, только "туман" и все.
Светлана очень конкретно и ясно все написала, что такие сделки проходят, но московские агенты их боятся.
А что имеете сказать Вы по данному вопросу?
Ок, перейдем на Ваш уровень общения... Многоопытная Вероника учит несмышленыша... :) :)
Я имею сказать только одно - на мой взгляд, у ТС еще пока нет покупателя, никакого... И главный ее вопрос - как найти покупателя, а только потом уже задавать вопрос "как получить деньги в день подписания ДКП".
Сделка с расчетами в день сделки у меня лично прошла 16 февраля, сегодня получаем документы. Поэтому, далеко не все московские риэлторы этого боятся. Для того, чтобы такую сделку провести, нужно разговаривать, договариваться и прописывать ряд вещей. ТС пока отвечать больше нечего - я не вижу ни одного аргумента, который бы ТС привел своему покупателю, и ни одного возражения от покупателя.
Я удовлетворила опытную взыскательную Веронику?
Т.е. Вы считаете что у ТС нет покупателя.
Тогда действительно пока тема не стоит обсуждений.
По поводу своего опыта я писала. Так же при правильно составленном дкп, акте приема передачи и расписках, проблем нет.
Есть проблема убедить Покупателя и его риэлтора в том, что это возможно.
Крайний раз удалось убедить Инком и его юриста (они представляли Покупателя). Но правда это не Мск, так что статистика пока в пользу МО. В МО такие сделки не пугают, в Мск с такими сделками я еще ни разу не сталкивалась (только на территории Н. Москвы, но можно считать что это все равно МО).
Если автору потребуется, могу скинуть ей текст дкп по такой сделке.
Именно это я и считаю.
Проблем "убедить" я не вижу. Если две стороны хотят совершить сделку, то они договариваются. Разницы в риэлторах М и МО я не ощущаю.
Ваш текст ДКП может мало того, что не подойти ТС, а еще и разрушить то, о чем стороны договорились.
Дать конкретные советы ТС сложно - квартиру нужно продать очень быстро и с кучей доп.условий. Реагировать нужно на месте, а в этом случае любой нюанс важен, вплоть до интонации в разговоре.
Прошу прощения. У меня есть 2 клиента (ипотека Сбер и ВТБ), которые хотели бы внести аванс, в день получения свидетельства, либо под расписку из рег. палаты, по цене 5,5, но я не успеваю, и держу их, квартира для этого района, большая и приличная, продам . Мой вопрос такой: как привлечь покупателя с живыми деньгами, если скинуть то сколько? Какие аргументы привести, что б они согласились. Может вообще выкинуть надежду на такую продажу, и не суетиться?
Для начала и в Сбере, и в ВТБ нужно разговаривать с менеджерами - когда Вас смогут вывести на сделку после полной подачи документов.
Когда Вы получаете свидетельство? Вполне имеет смысл попробовать получить его раньше.
Разговаривать с покупателями о выплате Вам налом первоначального взноса под полностью прописанную схему сделки в ПДКП.
Согласовав с покупателями абсолютно все, можно съездить к застройщику и договориться еще об одной отсрочке в случае предоставления Вами подписанных авансовых, ПДКП и внесения суммы первоначального взноса от Ваших покупателей на счет юрлица и т.д.
Можно попробовать договориться с регистраторами и о срочной регистрации договора ипотеки.
Покупателя с живыми деньгами попробуйте привлечь дисконтом.
Я знаю, про ипотечников, на сделку, через 3 дня, регистрация 5, нереально. Свидетельство получаю и так раньше, договариваться застройщик не будет, у них цена на 300 тыс. дороже уже, и мой залог они забирают.
Договоритесь о получении свидетельства ЕЩЕ раньше. Это реально и стоит значительно меньше, чем 300 тыс.
Если у вас сделка в Московской области, то там в январе были проблемы с какой-то базой у регистраторов, она постоянно подвисала. Прайм-сервис предупреждал о возможности задержек регистрации, речь шла о задержках до 10 дней. В моей сделке, правда, повезло и все в срок было сделано, единственная накладка - выдача расписки о приеме документов через 5 дней после их реальной сдачи на регистрацию.
Ок. У Вас два Покупателя, оба ипотека. У Вас дкп с занижением или полная сумма?
Ипотека вообще не приговор.
Потому что деньги выдаются в кассе заемщику и потом заемщик с продавцом идут в ячейку и делают закладку.
На этом этапе можно часть денег взять наличными и внести сразу на месте через кассу платеж с назначением платежа "оплата по договору ...." причем это может сделать как покупатель вашей квартиры (он может сделать платеж за Вас по реквизитам), так это можете сделать и Вы.
В СБ это точно возможно, взят часть сумму и не закладывать в ячейку, банк сильно не волнует, что Вы закладываете, и он не делает опись и не проверяет.
Как только кредитный договор подписан заемщиком, деньги в доступе поступают на его р/с. И он идет и снимает их.
Так что не надо привлекать покупателя с живыми деньгами.
Наоборот, у Вас есть уже покупатели. Разговаривайте с ними с обоими, лично, не по телефону, надо на переговорах (авансе) обсудить все нюансы.
Ипотечные сделки регистрируются 5 дней. Так что... и нотариус не нужен.
Если у Вас все документы на руках, то Вы можете уже сейчас провести переговоры, и даже не принимая аванса (раз без свидетельства его не хотят вносить) уже заказать оценку.
День-два оценка. И пока будет готов оценочный альбом - получите свидетельство и подадите весь пакет кредитному менеджеру. Менеджер тоже может день - два и уже выходите на сделку. Так что можно делать все параллельно.
Главное поговорить с обоими Покупателями честно объяснить ситуацию дать тайм аут на принятия решения. И конечно объяснить как страхуются их права на квартиру.
Как то Вы однобоко судите о тексте дкп, он меняется по мере договоренностей, а интонация это уже к эзотерике, а не к "точным наукам".
Дозвонилась до нотариуса, который "в теме" 3 дня сказал. Забыла спросить про стоимость, вдруг нереальная.
Только учтите день подачи не считается и на следующий день после регистрации перехода выдача. + выходные...