За советом
Есть кв-ра, которая используется только под сдачу – малогабаритная 2-ка (45м) в ближнем подмосковье стоимостью 4 млн. и есть 3,5 нала. И на неё есть покупатель со свободными деньгами (т.е. долгое ожидание в его планы не входит). В перспективе, возможно, появятся ещё деньги 1,5-2,0 млн., но не ранее чем через 1,5-2 мес., а возможно и позже, а возможно, и не появятся – определенности нет.
Рассматривается покупка 2-ки в Мск – первоначально под сдачу, а в будущем – для подросшего ребенка, до 8,0-8,3 млн. в спальном р-не, но не слишком удаленном (недостающую сумму придется восполнять потребительским кредитом). Варианты смотрим – это линейные 2-ки не более 50-52 м в П44 и П44Т разной степени убитости, но под сдачу пригодные.
Вопрос – совершать все же сделку сейчас или дожидаться возможно большей суммы доплаты (теряя покупателя)? Сейчас за 9,5-10 возможно найти 2-ку получше (58-64 м, распашонку), а что будет через 2-4 мес. (или полгода?) с деньгами и с ценами – неизвестно.
Очень нужен коллективный разум, заранее спасибо!
Может взять ипотеку и купить сразу за 9,5? 4,5 +3,5 + кредит 1,5??? Есть шанс погасить кредит в случае прибавки 1,5-2 млн, если нет, то деньги с аренды? Если ребенок маленький, то можно начать с квартиры попроще.
я была уверена, что на эту 45-вую 2-ку с 5-вой кухней в "брежневке" покупателя будем искать не менее полугода, но к моему удивлению, через месяц, после 4-5 просмотров нашелся покупатель
Я бы не стала ждать. Это закон подлости: появятся свободные деньги и квартира- уйдет покупатель, есть покупатель-нед денег на квартиру мечты. Покупайте то, на что сейчас хватает, и копите деньги на улучшение.
Мне тоже ближе всего такой вариант, но получается, что улучшение (покупка кв-ры побольше и получше) будет возможна не ранее, чем через 3 года
Сомнения меня одолевают вот какого плана:
насколько я понимаю сегодняшнюю ситуацию с жильем, продать намного сейчас проще чем купить. Т.е., упустив данного покупателя, шанс найти другого достаточно высокий.
Вариантов, которые бы устраивали нас на 80-90% - нет, вариантов, которые бы на устроили хотя бы на 50% и проходим по деньгам - очень ограниченное кол-во. Т.е. реально выбор никакой, и если покупать сейчас - это значит купить кв-ру, которая на 50% НЕ нравится.
А через 3-6 мес. денег для доплаты (возможно) станет больше, и значит всё-таки выбор для нас несколько расширится.
Вы ищете варианты "для себя", а я агитирую Вас СЕЙЧАС искать варианты "для аренды", а через 5-6 лет - проапгрейдить уже в формат "для себя".
я наверно пытаюсь найти вариант "два в одном" чтоб он подходил и "для себя" и для аренды, а это действительно малореально :)
В этом мире реально все ))) Вопрос, какой ценой, с какими рисками и с какими затратами...
Вот зачем сейчас лезть в ипотеку под жуткий процент в состоянии неопределенности? Если а) квартира вам самим в ближайшее время не понадобится и б) на доходность этот заем не повлияет. Понятно, что можно крупно выиграть. Но можно и крупно проиграть. И уж, по крайней мере, пока это не станет понятно - сидеть на иголках.
У Вас сейчас есть возможность проапгрейдить далеко не самый ликвидный актив (малогабаритная двушка в бенях) - до очень ликвидного (например, даже не до двушки, а до однушки, но прям зашибись где... где-нибудь рядом с Нескучным садом или еще где, ну, это я вообще придумываю... надо советоваться с профессионалами).
А потом... будет день - будет пища. Деньги придут? Ну и зашибись. Возьмете их + аренда ликвидной квартиры... и вырастите еще одну однушечку... А превратить две однушки в аааатличную трешку - дело техники ))))
Я рассматривала не ипотеку, а потребит. кредит до 1 млн. на 5 лет с возможностью досрочного погашения. Но теперь начинаю понимать, что с потребит. кредитом все не так просто, как мне казалось :( Раньше их легко раздавали налево и направо, но с 2015 всё изменилось...
Да он, тот кредит, тоже денег стоит... Не, ежели в Вашей жизни сейчас все стабильно и предсказуемо (так бывает, я без иронии) - тогда таки да.
Но вот если неееет....
если взять на 5 лет и досрочно погасить в течение 4-6 мес., то кредит выходит значительно дешевле :)
Но, разумеется, даже при 100% стабильности и предсказуемости, есть место для форс-мажора
С потребами изменилось все гораздо раньше. Просто Вы с этим не сталкивались.
Ипотека существенно дешевле потреба. Любое телодвижение в последующем - это немалые вложения, не оправдывающие себя. Именно поэтому и рекомендую брать сразу то, что нужно из расчета на ближайшие 5 лет.
Рынок недвижимости меняется слишком быстро. Тенденции понятны и предсказуемы. И не будучи хорошо погруженными, не прогнозируйте ситуацию, можно сильно проиграть.
Юля, в том и проблема, что за ту сумму, которая есть в наличии нет предложений того "что нужно".
Я действительно дилетант в этой теме, и я не пытаюсь прогнозировать, просто не хотелось бы покупать то, что совсем не нравится, и теплится надежда купить всё-таки то, что всё же понравится.
Если рынок меняется быстро и тенденции предсказуемы, то какой ваш прогноз на ближайшие полгода? Заранее спасибо за ответ!
Юля полгода назад прогнозировала снижение цен на квартиры. Ага, и где же снижение???
Тенденции понятны, поговорите с риэлторами не на форуме, почитайте сми. Давать прогнозы на еве не буду - я же в своем уме :) Но факты остаются фактами: сейчас ипотеки, считайте, что нет. Стоимость жизни планомерно увеличивается. Откуда у народа деньги платить за квартиры больше с каждым днем? Да, на ажиотаже можно немного еще продержаться на прежнем уровне цены. Насколько долго хватит?
Если санкции отменят, финансирование возобновится, то и с ценами понятно, что будет. Как говорится, все зависит от ... А факторов гораздо больше, чем один или два...
Все квартиры, которые были куплены с клиентами после НГ, были куплены хорошо ниже рынка. Да искали, да мониторили рынок. Но ведь нашли же. И Вам того же желаю. Но для выгодной покупки нужны либо живые деньги, либо покупка с ипотекой. Но не альтернативная продажа своей квартиры.
Покупайте сейчас то, на что хватает денег, выбирайте лучшее из возможного. Если лучшее - это распашонка, то к ней не имеет смысла стремиться, проще взять двушку линейку и потом ее уже поменять на трешку по мере роста семьи.
Но, имхо, имея сумму, которую Вы назвали, я бы искала хорошую ликвидную однушку. Для старта ребенку - это очень хорошо, а на все лучшее пускай заработает сам. Деньги лучше на образование ребенка оставьте.
если я правильно поняла - есть реальная вероятность снижения цен в ближайшие несколько месяцев, тогда в чем смысл мне срочно покупать сейчас "что есть" при столь минимальном выборе?
Разве я Вам говорила о том, что нужно покупать срочно? Покупать сейчас - значит, искать, и, найдя, покупать. А вот ждать с деньгами советовать не буду.
Всегда было сложно купить то, что нужно. Сейчас Вы начали смотреть предметно, поэтому быстро найти и не можете. И это нормально. На поиск нужно время. Но нужны и деньги, чтобы иметь возможность купить.
Где Вы ищите двушку?
если есть варианты для вас..то не стала бы ждать..потом когда будут деньги погасите потребительский..
ИМХО, купить сразу то, что можно купить - но с возможностью апгрейда.
Например, купить подубитые стены, но в месте, где с хорошим ремонтом будет высокая аренда.
Таким образом, бизнес-план будет выглядеть примерно так (все суммы случайны, конкретику надо считать).
1. Покупка убитой двушки в "перспективном" месте за 7,5.
2. Легкая косметика ее за 50-70 тыр.
3. Сдача в аренду в состоянии as is за 40 тыр на год.
4. При появлении денег - ремонт за 1 млн с последующей сдачей в аренду за 60 тыр.
5. 5-6 лет аренды + накопления - через 5-6 лет апгрейд квартиры до более хорошей. Без ипотеки.
Это надо местных арендных риэлтеров терзать. Например, Alex-to-Rent - производит впечатление профи как раз по организации максимальной выгоды при аренде.
Я бы делала как-то так: брала примерно нужный Вам район... после этого сканировала бы его на предмет: вузов, больших больниц, больших офисных центров, метро, других центров притяжения. Ну, и, конечно, консультировалась бы с арендниками-профи. Как должна выглядеть квартира под аренду в данном конкретном месте чтобы получить максимум прибыли.
Это, кстати, может совсем не так дорого стоить. ИМХО, огромная ошибка - делать в квартирах для сдачи ремонт "под себя".
Считаем 1 000 000/20 000 = 4г2мес лет. Плюс потеря как минимум 3 месячных аренд.
Зачем тогда делать капитальные ремонт, если он будет отбиваться почти 4,5 года?
Не, не капитальный. А приличный. Переводящий квартиру из категории "убитая бабушкина" в категорию "вполне прилично, не без недостатков, конечно". Который, помимо всего прочего, потом поможет с большей легкостью квартиру продать. Может быть, не за миллион, а за полмиллиона.
Я же говорю - конкретные цифры считать надо. И я же говорю - ни в коем случае не заморачиваться в этой квартире ремонтом "под себя".
тогда нет смысла покупать убитую "бабушкину" кв-ру - условно за 7,5 и добавлять минимум ещё 500-600 т.р. в виде ремонта, уж лучше купить за 8,0-8,2 кв-ру, которая не требует глобального ремонта.
При просмотре одной из 2-к в убитом состоянии (причем это была кв. в НОВОМ доме - социальное жилье с муниципальном ремонтом, в кв-ре практически никто и не жил, но почти всё отвалилось (плитка в ванной, стены и потолки в комнатах) так вот у них некоторое время назад (до НГ, в ноябре-декабре) развалился паровозик и они решили, может быть, оставить себе и посчитать во сколько им обойдется ремонт - считали с самыми дешевыми материалами, без мебели и техники, получилось 600 т.р. Прикинули они к носу и снова выставили её на продажу.
Если есть деньги - то конечно. Но по условиям задачи их у Вас нет. А то ли будут, то ли нет - еще через некоторое время.
Значит, эти поллимона-лям надо где-то взять. Где? Взять в кредит? ИМХО, дорого и опасно. Мое решение - взять их из аренды (даже если деньги не придут). Ну, или из тех денег, что придут, если придут )
ИМХО, накопить деньги на ремонт гораздо проще, чем на стены. Поэтому, на первом этапе покупаем стены на максимально возможную сумму.
Останавливает только одно - что в ближайшие 3-5 мес. с ценами на кв-ры каких-то революционных перемен не произойдет, а моя сумма к доплате может ощутимо увеличится. И опять же рынок недвижимости, возможно, хоть не намного, но оживится. Сейчас мертвый штиль какой-то...
Тут, думаю, советов давать не решится никто... Ну, таких, чтобы потом отвечать за них ))) Только Вы, только Вы )))
Для квартиры на сдачу выгоднее переплатить 500 тыс, и не заморачиваться с ремонтом. И желательно покупать с кухонным гарнитуром. Так как он выливается в очень приличную сумму, а встроенные кухни почти не перевозят.
Купить сразу то, на что хватает денег. Сдавать. Копить. Через 3-5-7лет улучшиться. И вообще, когда ребенку будет нужна квартира, 99 процентов вероятности, что он, чтО бы вы сейчас ни купили, будет менять ее на что-то другое.
