Выкуп комнаты у соседа - у кого был опыт?
Хочу выкупить вторую комнату в коммуналке. Если у кого была такая ситуация, и вы успешно ее пережили – очень жду дельных советов. Извините, длинно.
У нас есть комната в трехкомнатной коммуналке. Вторая по площади, сейчас готовлюсь к выкупу самой большой комнаты – 21,6 м2. Владелица уже 4 года в ней не живет, живет в доме недалеко от города, ей 58 лет, мужа нет, двое взрослых детей, живущих отдельно в городе, у нее еще есть квартира в городе. Т.е. в этой комнате жить она не будет, это просто вложение, комната сдается. Мы, к слову, свою тоже сдаем. Третья собственница живет там сама.
Квартира – 3шка, сталинка, в хорошем районе, 5 минут пешком от метро, 15 минут на метро до центра. Это плюсы. Минусы – 1й этаж, окна – в проезд, соединяющий две улицы, чем очень активно пользуются водители в часы пик, вид – на задние стены внутридворовых гаражей, квартрира односторонняя гребёнка, третья соседка (собственница) – легкопьющая и иногда не совсем в себе, но де-юре дееспособная тетенька тоже 58 лет, одинокая, из родственников – только ее тетя лет 75, ни мужа, ни детей нет. В квартире сделан косметический ремонт, впечатление убитой не производит, но для себя нужно будет делать серьезный ремонт.
Принципиально собственница №2 на продажу готова, но уже обмолвилась, что продаст только за цену, сопоставимую с ценой однушки, правда, в районе подешевле. Предметно пока не разговаривали, но, думаю, имеется в виду сумма не менее 2,8 млн руб. В нашем доме осенью-зимой продавалась точно такая же 3шка на 1м этаже, тоже коммуналка, состояние соответствующее, только - зеркальная за 7,2 млн руб (включая комиссионные минимум 200 тр). Не продалась! Цена отдельно взятой комнаты примерно 20-22 м2 на непервых этажах в нашем районе (даже микрорайоне) максимум 2 млн руб. 1й этаж всегда дешевле примерно на 18-20%. Т.о., комната 21,6м2 на 1м этаже стоит 1,8 млн максимум. Итак, имеем:
- соседка хочет 2,8 млн, т.е. сумму, которую она получила бы при продаже квартиры целиком хотя бы за 7 млн (ее доля 40%)
- ее комната, как отдельный объект, стоит максимум 1,8 млн
- я готова заплатить ей 2 млн, максимум 2,1 млн (по такой цене в расчете за метр я купила 7 месяцев назад первую комнату в этой квартире)
У меня есть квартира в пригороде, которую планирую продать за 2,5 млн, это потолок, сбережений нет. Целиком отдавать ей даже эту сумму не хочу, я ведь не получаю всю квартиру, мне еще предстоит непростая и небыстрая история с соседкой №3.
Мои аргументы:
- 2,8 она никогда не получит, т.к. квартира НИКОГДА расселяться не будет, я всегда буду против
- если она будет продавать в обход меня, получит в лучшем случае 1,8-1,9 млн, вряд ли найдется чудак, желающий отдать даже 2 млн за комнату в коммуналке на 1м этаже с окнами в проезд и видом на гаражи, с соседкой «не в себе» в 3й комнате. За 2 млн люди сейчас предпочитают покупать студии, где ты сам себе хозяин, тем более, что в нашем районе сейчас началось строительство на месте «выселенных» производств, есть дома, расположенные даже ближе к метро, чем наш дом
- я – единственный человек, который заплатит ей больше, чем составляет рыночная стоимость ее комнаты
- сейчас она сдает ее за 12тр минус коммуналка, доход в год не более 120 тр, зато куча потенциальных проблем – жильцы задерживают оплату (это уже имеет место, задолженность 3 месяца), жильцы съехали, сдать сейчас всё сложно, перерыв в аренде= убыток, сломалась стиралка/холодильник/газовая колонка, потекла батарея, залили соседи и тд.
- она сможет положить полученные 2 млн на депозит в самые надежные банки, разделив пополам, чтобы не превышать застрахованную сумму, хотя бы под 11%. Через год доход составит 220 тр БЕЗ ПРОБЛЕМ, которые я описала выше.
- стоимость сталинок вообще, а уж комнат в коммуналках в особенности, не то что не растет, а, как минимум, стоит на месте, как максимум, небыстро, но снижается, т.е. она буквально каждый день теряет деньги – и на стоимости самого актива, и на прибыли от него
Конечно, я прекрасно понимаю, что ответом на все мои доводы может оказаться «Хочу 3 млн и слышать ничего не желаю!!!», но этот экстремальный вариант оставим пока в стороне, ибо это – тупик. Пока надеюсь достучаться до разума и понимания собственной выгоды.
Будут интересны любые мнения. Заранее спасибо высказывшимся.
Понятно. Ну вобщем-то все логично в ваших рассуждениях, но то, что соседи могут упереться без всяких аргументов - факт, и никто вам не скажет, как оно там будет.
Эту задачу Вы уже, кажется, раньше на этом форуме представляли? Обсуждалось улучшение жилищных условий Вашей семьи. Вы сами вроде по соседству живете.
Воз и ныне там? Ни одна из двух комнат еще не выкуплена Вами?
Да, обсуждала, перед покупкой 1й комнаты. Но это не воз, не стоит злорадствовать. Пока все идет по плану. Квартиру в пригороде без уплаты налога я смогу продать только весной 2016 года.
У Вас нервы перенапряжены. Иначе не видели бы злорадства там, где его нет.
Так ли велик налог на квартиру в области, чтобы растягивать это на годы? За год соседи сто раз передумают, продадут-подарят-завещают-ренту оформят. Тем более, у одного из клиентов явные...особенности, и это может прогрессировать.
Налог един - 13%, 300 тр для меня немалые деньги, к тому же она сдается. Поэтому я хочу свести до минимума временной лаг "продажа-покупка", как и получилось в случае с 1й комнатой.
В такой ситуации я бы обсуждала возможность выкупа комнаты у соседки #2 как теоретически возможную, но практически невыполнимую задачу.
Ваши доводы про ценообразование и %% по банковским депозитам хороши, но соседке эта продажа комнаты не нужна. Вернее, нужна значительно меньше, чем Вам ее покупка. Ощутите это. Поэтому она и озвучила, что хочет, считай, однушку взамен.
Комната ее сдается, прибавка к пенсии капает. Хлопот никаких.
Жильцы не платят, колонка потекла? У Вас ровно эти же проблемы, только удвоенные (по количеству сдаваемых об'ектов), но Вы почему-то не спешите продать и отдать деньги в банк?:)
Вот и она не спешит.
Зачем ей что-то менять сейчас?
В перспективе она хочет-таки однушку и пожизненно владеть этой комнатой не хочет, просто ожидания ее завышены, и она довольно инерционный человек, это и есть моя проблема.
Вариант положить деньги в банк - один из возможных. 2 млн можно вложить в студию высокой степени готовности, например.
В общем, будем вести переговоры.
Ваша проблема в том, что Вы купили комнату с расчетом выкупить две другдие в нужный ВАМ момент и на ВАШИХ условиях. Это утопия.
Вы противоречивая вся такая (с).
Разве студия не была бы приятнее во всех отношениях, чем Ваша комната?
Мнение добрых анонимов изначально предсказуемо. Интересно было бы услышать об опыте людей, которые успешно такую проблему решили. Чем заинтересовали соседей, на какие взаимные уступки пошли и тп? Но сюда, видимо, они не заглянули...
У родственников моих был свежий пример.
Купили комнату в ипотеку - Москва, старый район рядом с метро, 4-комнатная квартира в сталинке. Соседи - мужчина средних лет (2 комнаты, одну сдает, вторая закрыта - останавливается в ней, когда приезжает в Москву), и еще одна комната - пожилая женщина, одинокая. С виду все прилично.
Покупали в качестве вложения денег (это был 2008 или 2009 год, если я правильно помню), с расчетом жить в ней самим (молодая пара) и в дальнейшем выкупить остальные комнаты ( это было для них важно), продавая недвижимость в регионе. Советовались со мной, покупать или нет - я
советовала однушку в области, но их зацепила перспектива выкупа. Тот мужик, у которого 2 комнаты, говорил, что не против их продать...
По факту - молодая пара жить там не смогла (арендаторы курили, не прекращая), стали пробовать сдавать. Сдавали с переменным успехом - курящие соседи опять же. За свои ремонтировали места общего пользования (соседи денег не давали).
Стали говорить с соседом о выкупе комнат - а он озвучил цену хорошей однушки в этом же районе. Это стало для них сюрпризом. Дальше разговор не пошел.
Они стали с соседкой пожилой говорить - а она тоже однушку хочет, оказывается. И расселения дома ждет :) А потом появился типа ее племянник - который выживал остальных квартирантов и на которого она ренту потом оформила.
Короче, избавились они от комнаты осенью 2014 года, когда покупали, не глядя. И купили - однушку в Балашихе, опять же в ипотеку. Говорили, что если бы сразу купили там, жили бы уже в двушке (если с ипотекой) или в однушке (уже погасив кредит). Так что потеряли 6 лет, деньги и время.
Еще вспомнила - у приятеля была комната в коммуналке в центре Москвы, во второй комнате - мать, ее взрослая дочь и зять.
Он купил с перспективой выкупа у них - сам хотел жить в центре в этом месте (думал, им тесно, семья беднвя, наверное, хотят жить посвободнее и подальше от центра). Потом выяснилось, что у соседей еще пара квартир в наличии - и сами живут, и сдают :).
Переговоры лет 5 шли, не меньше. В результате он смог выкупить эту комнату практически по цене однушки в спальнике недалеко от метро. Невыгодно по финансам, но, повторюсь, ему важно было в этом месте жить.
А по какой цене он рассчитывал выкупить? Комната в центре в ДВУХКОМНАТНОЙ квартире стоит не меньше, чем однушка в спальнике и это выгодно финансово. У меня знакомые так и выкупали последнюю комнату в квартире в центре.
Я не знаю, на что он рассчитывал. Он любитель московской старины.
Но комната эта метров 11-12 всего в убитой в хлам квартире в разваливающемся (без преувеличения) доме. Признание дома аварийным и переселение в ТиНАО вполне реально, имхо. Но я пессимист в этом вопросе.
Соседи купили однушку нормального метража для сдачи рядом с м. Отрадное, практически без доп. вложений и уже с жильцом.
Какие тут могут быть варианты? Ждите, когда она захочет продать, чем больше вы будете настаивать и доставать ее, тем выше будет ее цена. Вам надо, ей пока нет. Вот когда она не сможет сдать комнату в течении, скажем, года (тогда и вы скорее всего не сможете сдать тоже, кризис), тогда, возможно, и будет готова договариваться.
Нас убедили. Теперь попробуйте убедить соседку.
ПиСи. Знакомая так продала свою комнату единственному соседу за 1,5 цены от рыночной, чуть добавила и купила однушку без потерь по местоположению.
была чем-то похожая ситуация. После развода делили квартиру, где 1/3 принадледала БЖ, а 2/3-БМ. Жена уперлась- и долю выкупать не хотела ( могла за это отказаться от своей доли дачи), и свою продавать, даже по удвоенной цене. Уж какие ей аргументы не приводили- ни в какую! Не интересует, и все! так и сделала квартиру, где прописаны 2 детей, коммуналкой.И у автора может быть такая же позиция у соседки-не интересует ее выгодный расклад и все! Хоть зааргументируся тут :)
А зачем Вам, вообще, эта квартира? Продать комнату и квартиру в пригороде, добавить ипотеку и купить нормальную квартиру в нормальном месте
Автор: Это, очевидно, мне вопрос?.. Эта квартира - соседняя с двушкой, в которой мы сейчас живем. Если обе будут мои, наш будет и предбанник перед ними, но это уже приятный бонус. Главное - это -единственная возможность для нас мягко, без экстремальных ситуаций (съем, временный переезд, проживание в квартире во время ремонта) улучшить жилищные условия. Ипотека для нас неприемлема.
Стоимость Вашей 2-комн. квартиры, купленной Вами комнаты и квартиры в Ленобласти в сумме не даст стоимость хорошей трешки с хорошим же ремонтом? И часть взноса на студию, много раз упомянутую в этом топе, останется.
Имхо, куда менее экстремальный способ расшириться, чем рассчитывать на выкуп у соседей.
И куда нам деться на время от продажи нашей двушки до переезда в отремонтированную трешку? Дополнительные затраты на съем?
И в итоге я буду иметь трешку и мб студию? А если буду осуществлять мой план, то буду иметь 2шку и 3шку соседние.
Можно одновременно продать двушку и купить трешку - альтернативная сделка. Это обычная практика.
Можно в договор вписать отсрочку заселения на 2-3 мес. - хватит, чтобы сделать ремонт. И покупаемая трешка может оказатьсясо свежим ремонтом. Это вообще не препятствие.
В итоге будет трешка и часть денег на студию (а, может, и целая студия). Но это реально исполнимый план.
А у Вас утопия, хотя и заманчивая. Уравнение со многими неизвестными. Пока вы в двушке впятером, кажется? И дети растут быстро. Будет номер, если Ваша соседка по пьяной лавочке черным риелторам свою комнату отдаст. И Вашей комнате тогда цена чуть более чем 0.
добрый день.
Мы выкупали комнату у соседей. Сверх рыночной цены заплатили + 300-350 тысяч рублей. Соседка наша тоже не жила, похоже сдавала. Нам говорила родственник живёт. Но человек жил особо не беспокоил, поэтому меня не волновало сдаёт она или нет. Но у нас ситуация немного другая. У нас была двухкомнатная, т.е. выкупив вторую комнату мы стали обладателями всей квартиры.
Надо отдать должное соседке за её порядочность в этом вопросе. Она хотела быстро продать, а мы были заинтересованы купить. Брали кредит.
В Вашей ситуации можно ещё и подумать, а оно Вам надо? Там еще одна соседка остаётся.. может лучше договориться о продаже всей квартиры или просто тоже продать свою и вложиться в отдельное жильё?
Удачи Вам!
Спасибо за рассказ! Выше рыночной цены комнаты? или соседкиной доли при теоретической продаже всей квартиры? Тк я-то готова как раз 200-300 тр добавить к рыночной цене комнаты.
Мы живем в отдельной, поэтому остро вопрос не стоит. Но очень уж хочется именно эту. Третья - это будет отдельная история и по договоренности, и по сбору средств на нее. Хочу туда МК вложить и 2 гаража продать, в общем хочу "собрать в кучку" мелкую недвижимость в разных районах города и даже загородом, материализовав все это в одной квартире.
выше рыночной цены именно комнаты. Мы вообще не считали вариант продажи всей квартиры. Я видела, что соседи не живут, что комната им для личного пользования не нужна. Хотела им предложить продать, но как-то всё оттягивала и думала, что сразу захотят большую сумму. Так и жили. Пока в один прекрасный момент соседка сама позвонила нам и сказала, что будут продавать комнату и обязана вас уведомить о продаже. Вот где был ужас и радость всё вместе. Ужас от того, что денег нет, только машину поменяли. В общем я "высидела" хозяйку :)
Я хочу сказать, что многие мне со стороны "завидуют" что я купила квартиру. А как она мне досталась и какие шаги мне приходилось предпринимать... сколько нервов, расчётов. А получилось всё как нельзя лучше. Сразу таких денег у меня не было. Сначала купили одну комнату. Потихоньку рассчитывались за неё. Как только рассчитались, передохнули и получилось купили вторую. Вот оно везение.
Я к тому, что тот кто хоть что-то делает, обязательно всё получится. самое главное выстроить себе план и действовать.
Здорово, молодцы! У нас вот так в прошлом году совпало. Мы 9 лет вялотекуще расселяли 3шку коммуналку в другом районе, у мужа была в ней комната, никак она не продавалась. А почти 4 года назад я озвучила двоим соседкам свою заинтересованность в покупке, они услышали, но не более. И вдруг в августе нашелся реальный покупатель на квартиру, а меньше чем через месяц одна из соседок позвонила узнать - нужна ли мне еще ее комната? Бывают удачные совпадения в жизни.
Я примерно как вы вопрос решала и решила. Мы уже с вами общались на эту тему.
Во первых забудьте о выкупе клмнат по льготной цене, только как цена соответствующей доли всей квартиры, если продавать ее целиком и как бы не больше. Увы. Что-то менять-то нужно вам, а не им. И хорошо еще, что она хочет однушку в районе подешевле, а не в том же. Мои расселяемые выдаавили из меня за 2 комнаты двушку в том же доме. Правда потом мы выдавили из них частичную компенсацию разности... так что это еще и война нервов.
Мы продавали комнату в коммуналке, она была последней, после чего квартира становилась собственностью одной семьи. Продали на треть дороже рыночной цены, потому как все прекрасно понимали, что соседи за нее выложат нужную сумму обязательно.