Квартира для сдачи - нужен ли ремонт?
Есть 1-комнатная квартира площадью 33 кв.м + лоджия в панельном доме с лифтом на тихой улице (в пешей доступности от м. Варшавская и Нахимовский проспект). Дом конца 70-х - начала 80-х годов.
Планировали ее продать и добавить для альтернативной сделки, чтобы улучшить свои условия. Но понимаем, что при таком рынке все это затянется на неопределенное время. Тогда решили сдавать, перед этим сделать бюджетный ремонт.
Квартира жилая, но подубитая. В квартире есть СМА, новый шкаф-купе и диван.
Линолеум 80-х годов (без дыр, но смотрится плохо), двери картонные (пленкой оклеены), обои от стен отходят (делали косметику сами пару лет назад, не знали про подготовку стен). В СУ капремонт был 10 лет тому назад с разводкой от стояка, но сейчас будем счетчики ставить, так что плитку сбивать будут.
Уже поставили пластиковые окна и готовились к остальным работам.
Сейчас кризис, ремонт дорожает, аренда дешевеет и желающих снимать все меньше.
Как Вы думаете - сдавать ли в исходном состоянии (привлечет ли это приличного арендатора, и по какой цене выставить) или есть смысл делать ремонт (чтобы привлечь арендатора и сдать по рыночной цене - наверное, тысяч за 28 можно будет выставить?)
Ремонт и кухонную мебель с плитой (грубо так) оцениваем в 500 т.р. Но, надеюсь, что все же получится дешевле.
Буду признательна за мнение, особенно профессионалам :)
Я бы не стала сильно вкладываться, никогда не вернете эти деньги, особенно с учетом будущей продажи. Да, конечно, нужно освежить, но по-минимуму и недорогими материалами, все равно большая вероятность что убьют.
Для примера, у свекров однушку на Нагорной, правда рядом с метро, после инвалида (ремонт не делался лет 30 или больше), заставленную мебелью и немного вонючую после старого человека, год назад сдали за 28 тысяч + коммуналка и даже сейчас арендаторы держатся за эту квартиру, несмотря на снижение цен. Я в квартире не была, знаю только со слов.
мы купили квартиру после бабушки. вынесли мусор, переклеили обои, отмыли всё, купили новый диван. холодильник был новый, унитаз тоже. кухню оставили старую (очень старую :)), мебель оставшаяся тоже 80-х. вот окна были пластиковые, и паркет под ковром хорошо сохранился. в таком виде сдали в прошлом году за 33,в этом за 35.у м. Чертановская.
кстати, были желающие снять и совсем без мебели, например. так что я даже думаю, что диван поторопились покупать.хотя сейчас снимает старушка со взрослым сыном, москвичи, им нужны два спальных места (у нас и кровать осталась,и диван раскладывается).
а прошлую квартиру (не в москве) мы вообще почти голенькую сдавали, покупали стройвариант. жильцы сами то дверь ставили (там двушка была),то обои клеили, за это как-то им пересчитывали кварт плату, но не в ущерб нам, приходили к консенсусу :).
так что я против вкладывания миллионов в квартиры для сдачи. это и нервотрепка еще будет, если (а точнее - когда) ваш ремонт они попортят.
Спасибо за мнение.
Разумеется, мне тоже хотелось бы избежать излишних трат, так что прикинула в первом посте по минимуму. У нас стены реально плохие (с трещинами), пол и межкомнатные двери сильно портят впечатление (пленка прямо отходит, и пятна от клея проступили внезапно). Мебели на кухне нет никакой, считай. Плиты нет. Только холодильник :).
Диван и шкаф наши, мы с ними жили.
А я бы сделала, но не дорогой. Т.к. опыт показывает, что если перед жильцами не сделать что-то, через год-два все равно придется возвращаться к этому вопросу. А ремонтировать квартиру "с проживающими " в ней жильцами достаточно проблематично. А если жильцы устраивают, то их деть некуда на время ремонта:).
От обоев отказалась бы вообще, т.к. подкрасить стены сможете и Вы, а стоить это будет дешевле, чем переклеивать обои во всей квартире. К тому же сейчас многие фирмы по продаже обоев через полгода-год меняют свой ассортимент, поэтому подклеить что-то теми же обоями, что покупали сначала, тоже может не получиться.
Сдать чистую квартиру всегда легче.
Плиту можно б\у купить, т.к. через год-два ее все равно придется менять. Я, если закажу встроенную кухню буду плиту из новостройки б\у 4 года продавать за 3 тыс.руб, соответственно найдете и другие предложения в указанную цену в соответствующих форумах.
Двери, наверное, менять не надо, т.к. даже самые дешевые с установкой (речь о 6 шт., т.к. сама недавно узнавала) выйдут в 40 тыс.р., не меньше. Но это будет не лучшее качество...
Кухня - в Икее есть серия Альбу (с отдельными шкафами, каждый из которых не дороже 1500 руб.).
Удачной сдачи!
мы обои вдвоем с мужем переклеили. что там их клеить то в однухе? я с детства их умею клеить... :).
плиту лучше не новую. двушку 8 лет сдавали, меняли один раз только холодильник. и не мы,а сами жильцы, им был нужен побольше, мы разрешили ;). ремонтики какие-то тоже они сами делали. зачем самим, да ещё и их выселять? это живущих проблемы. но,правда, это квартира не для себя была,а чисто для сдачи, потом продали. т.е. нам ни она, ни ремонт этот абсолютно не нужны были,а нужен был доход. хотя, если и сами потом там жить собираетесь, ведь лучше потом для себя отремонтировать или купить что-то,а не во время проживания там квартирантов
жили в трешке. муж ушел к другой, потом продал свою часть,т.е. одну из комнат невменяемому парню, отец у которого мент. говорят, что даже бил остальных проживающих,но сделать ему ничего нельзя. бабусин сын 40 лет слабенький, говорит,что инвалид (на вид нормальный). ну вот и съехали пока в съемную, собирались до лета пожить (с февраля),в итоге пока конца разборкам, судам и отселению не видно...
Спасибо за ответ.
За 25 с минимальным ремонтом или в нынешнем состоянии - с драными стенами, свисающей проводкой и картонными межкомнатными дверями в пятнах?
Купите необходимую мебель, можно б/у, отмойте там все и достаточно.
В ремонт вбухаете 500тыс. Сдадите за 30, два года только ремонт сам отбиваться будет, а еще плюс упущенная выгода за этот срок, это еще такая же сумма.
Сейчас сдадите за 25 и накакой головной боли.
Почему все пишут о вбухивании в ремонт 500 тыс.руб?
Сейчас многие строители "однушку под ключ" готовы сделать за 100 т.р.!
Но автору не надо все в квартире менять... Зато квартира будет выглядеть по-другому и автор быстро найдет НОРМАЛЬНЫХ жильцов, т.к. в категории 25 т.р. за однушку к ней будут приходить в первую очередь мягко сказать "южные национальности".
Да нет таких строителей, готовых работать за 25 т.р. в месяц (однушка под ключ - это 2 мес. работы для 2 человек, если паботать с выходными и не круглосуточно)!
Если вдруг найдете таких бескорыстных людей, поделитесь ссылкой, пожалуйста.
Не надо мне рассказывать, что есть, а чего нет на строительном рынке. Только что закончила ремонт в 3-ке (фото можете в паспорте) посмотреть.
В квартире сняли муниципальные обои со стен и потолка, а также линолеум с пола, выровняли стены во всей квартире, покрасили их и положили ламинат). Не делала только ванную и второй с\у, т.к. это сейчас не надо.
Сделали все за 2 месяца, а это 3-ка под 90 кв.м.!
Поэтому цена в 100 т.р. за месяц работы (2-м не москвичам) более, чем достаточна:)...
P.S. Есть куча сайтов типа ремонтник ру и т.п. Там и надо искать строителей (зарегистрированных давно и имеющих хорошие отзывы в интернете), если никто из знакомых не может сосватать бригаду.
ЗЫ.Моя бригада занята на строительстве коттеджа и на ближайшее время у них есть работа.
Спасибо, направление поиска поняла.
Офф - у меня два вопроса.
1. Неужели кввртиру не купили до сих пор (она месяцев 9 уже в продаже, не меньше)?
2. В чем смысл бюджетного ремонта в новой квартире на продажу? Если по уму - то надо батареи менять, ламинат нормальный класть, плитку на пол в кухне. Розетки окажутся не в тех местах - значит, стены штробить. Потолки кто-то ярусные делает, а кто-то светильники в стенах любит. И так далее, пошло-поехало. Этот покупатель Ваш ремонт не оценит - все равно сносить.
А если покупатель в средствах ограничен - заселится и с муниципальным ремонтом.
Не проще ли было сделать скидку в размере стоимости ремонта?
Или Вы передумали продавать и сняли ее с продажи?
1. Квартира пока не продана. Не знаю почему, может все ждут, что цены на квартиры упадут. Я думаю, что эконом.жилью это не грозит. Если цена котлована в ПОДМОСКОВЬЕ уже 100 т.р. за квадрат.
Люди смотрят, но, как правило, либо денег НАМНОГО меньше (т.е. речь даже не о торге), либо свое жилье еще не продано.
2. Смысл - вид у квартиры другой абсолютно.
Как правило у ВСЕХ потенциальных покупателей (включая тех, кто уже почти был готов аванс вносить, но там со скачком курса их цепочки рушились) не было денег ни на ремонт, ни на кухни и т.п.
Я не жду, что кто-то будет оценивать мой ремонт, жду покупателя, которому понравится квартира.
Ламинат, кстати, я положила 32 класса, подходящий и для влажных уборок и даже для офисов. Захотят положить плитку на кухне, разберут только 10 кв.м. (это технология позволяет), а не выравнивать заново пол и отдирать во всей квартире намертво прилипший линолеум.
Потому что автор сама озвучила эту сумму) а еще потому что даже если работа будет за 100, потратит все равно 500))) потому как ремонт в старом доме это как правило не просто косметика - тут и электрика потянется, и выравнивание стен и полов, санузел вообще отдельная песня.... целесообразность данных вложений я привела выше, тем более что планируют продавать.
25 нормальная цена для квартиры без ремонта для любых категорий граждан, а отсев желающих уже от агента будет зависеть. Автор, сдавайте и не парьтесь, на каждый товар свой купец. Не сдать квартиру в Москве если не жадничать, это надо постараться)
Точно есть необходимость сбивать плитку? Альтернативного способа установки счетчиков нет? Обычно СУ - самый дорогостоящий объект. Я бы максимально постаралась избежать расходов на него, тем более 10 лет - маленький срок, думаю, хорошее состояние.
Ремонт окупится не менее, чем за два-три года с учетом скидки по цене. Сдавайте как есть на длительный срок и разрешите жильцам сделать свой косметический ремонт, если захотят.
Как арендатор скажу, что качество ремонта арендуемой квартиры лично для меня всегда был важен. Сейчас как раз хочу переехать и просматриваю квартиры только с хорошим ремонтом и хорошей мебель. Кстати, качество жизни важен и для моего ребёнка тоже. Он у меня взрослый и тоже мучиться не хочет.
Автор и не претендует на избирательного клиента. Ясное дело, что любой человек хочет жить в приятном жилище. Но весь вопрос исключительно в финансировании своих хотелок. За 25 тысяч будет много желающих, в том числе и славян. Еще и держаться будут за квартиру! Зато автор останется при своих деньгах, ведь в данной ситуации ремонт сложно назвать необходимым, а главное, рентабельным вложением.
Как минимум посоветовала бы отмыть квартиру и посмотреть какие клиенты будут приходить. Если совсем швах, то думать о переклеивании обоев (возможно частичном) и самостоятельном придании свежести дверям в виде покупки новой пленки или окрашивании. И рассматривать любой рубль как невозвратный в данном случае.
Видела Ваш топ о квартире на Тульской.
У нашей квартиры совсем другая ценовая категория.
Добавлю - у меня один из детей учится в гимназии 1257. Мы живем ближе к центру, но переезд на Тульскую не исключаем с учетом школы. Через пару лет там будут дома под Ваши требования - Дом на Самаринской и Донской Олимп, конечно;). А пока даже мне, куда менее взыскательному человеку, там сложно найти что-то неубитое.
Да, я уже подняла планку - смотрю квартиры за 90-110 тыс. За 100 тыс. готова снять легко, но ничегошеньки найти не могу (((( Нее, с ремонтом за такие деньги обычно всё ок, проблема в другом... Смотрю и недоумеваю, ну как можно из 105 кв.м. сделать 2-х комнатную квартиру? Представляете метраж какой?! А в ней кухня, объединённая с гостиной (считай 1 комната) + спальня и всё! И приписка в объявлении: "возможно с детьми". А где ребёнку жить-то? На 40-ка метровой кухне-гостиной?