Уважаемые риэлторы, помогите советом!
Добрый вечер! Помогите, пожалуйста, многодетной маме советом! Очень Вас прошу! Живём в Измайлово, тут же учится старшая дочь, школа безумно нравится и менять её категорически не хочу. Но я с четырьмя детьми, живу в двушке, нам явно не хватает комнаты или двух в идеале. Пытаемся продать другую двушку тут же, там живёт моя мама, купить с ипотекой трёшку или четвёрешку, а мама перейдёт в нашу квартиру. Квартира на продажу находится в одноподьездной 12ке, дом ЖСК, квартплата маленькая, дом только после капремонта, была замена всего- батарей, труб, окон, после чего мы Ее капитально отремонтировали, состояние идеальное, продаём полностью мебелированную, со всей техникой. Скажите, 7,5 млн это адекватная цена? Просмотров за 7,8 не было. Ипотека у нас одобрена, но банк в нашей ситуации ещё предлагает программу переезд, т.е под залог этой квартиры, не продав ее, нам дают всю сумму и квартира находится под залогом у банка год, за который мы должны ее продать. Наш Риэлтор говорит, что залоговую квартиру продать нереально. Это действительно так? Очень прошу Вашего совета! Спасибо и простите, что длинно!
Метраж не указали. Если 40 кв.м., то дорого.
Смотрите сами:
http://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&maxfloorn=22&maxprice=10000000&metro%5B0%5D=41&minfloor=2&minfloorn=9&offer_type=flat&p=1&room2=1
И раз звонков по 7,8 м.р. не было вообще, то однозначно снижать надо.
Квартиру в залог - НЕЛЬЗЯ отдавать. Не продадите - будет только должны банку. К тому же сейчас у Вас есть преимущество - СВОБОДНАЯ продажа! А Вы этого преимущества хотите лишиться, так еще и от банка зависеть...
Спасибо за ответ! А 7500? Квартира в идеальном состоянии и с мебелью, я думала это учитывается?
Если метраж 40 кв.м., то думаю, что реальная цена продажи будет в районе 6,5 м.р.
http://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&maxfloorn=22&maxprice=10000000&maxtarea=45&metro%5B0%5D=41&minfloor=2&minfloorn=9&mintarea=35&offer_type=flat&room2=1
Если только кому-то не понравится сильно Ваш ремонт и конкретно Ваша квартира.
Идеальное состояние будет способствовать более быстрой продаже по сравнению с другими вариантами. А мебель, как правило, если и нужна будущим жильцами, то если она новая.
Наверное, надо говорить, что продается без мебели (со встроенной кухней), а остальную мебель можете оставить за дополнительную доплату.
Спасибо Вам большое. Я поняла текущую ситуацию. Спасибо, что Вы так спокойно ответили.
сорри, что вклиниваюсь, а по текущей ситуации когда надо начинать беспокоиться, что нет звонков/просмотров? через неделю, через месяц, через полгода?
5 этаж из 12, метраж 40, только после ремонта и дом и квартира. Находится в Северном Измайлово, метро Щелковская или Первомайская, дом во дворе, зелень и солнце все присутствует))) Спасибо огромное
вы адрес укажите - сколько до метро никто не знает, район большой.
ничего не пишите про основание права собственности, доли у детей есть или нет - это важно
Еще - комнаты смежные или нет, дом блочная башня? Информация про квартиру почти отсутствует - понять насколько адекватна по рынку цена нельзя.
а про ремонт - вы деньги никогда на него потраченные при продаже не отобьете, только разве что вашу квартиру купят быстрее, чем убитую за те же деньги. Поэтому не рассчитывайте вернуть каждую копеечку - это нереально.
Спасибо за ответ. Адрес 13-я Парковая д.34 корп.1, башня, комнаты раздельные. Собственность более 3х лет, свободная продажа, никто не прописан, собственники мы с мужем, в своё время покупали с ипотекой, ее выплатили в 2015 году. Спасибо!
будьте готовы предъявить бумажку из пенсионного фонда что вы не использовали маткапитал на погашение ипотеки - если люди грамотные, то могут поинтересоваться а не будет ли у них потом проблем из-за невыделенных долей на детей - благо у вас их четверо
Эта квартира не выплачивалась из маткапиталп! Выплачивалась та, в которой живём сейчас, документ об этом есть. Спасибо!
просто будьте готовы к таким вопросам. про перепланировки вам написали ниже, они могут смущать ипотечников, если они не узаконены - так всех - Ольга очень опытный человек, к ее словам стоит прислушаться)
У нас нет перепланировок. На кухне не установлено окно с дверью, когда меняли окна, многие в доме захотели такого вида, мы покупали также. Когда мы консультировались, нам сказали, что при желании вставляется окно с дверью и все.
Санузел совмещен, перенесен вход в комнату, дверь между комнатами наверняка удалена и на кухню тоже.
Простите, у меня на руках план квартиры. Дельта в своё время одобряла эту квартиру. У нас не было переноса дверей, комнаты изначально были раздельные. Вопрос с дельтой был только по поводу балкона и были консультации. Сегодня ещё раз спрошу у главы ТСЖ, они все живут с постройки этого дома, у всех планировки одинаковые. Ни у кого смежных комнат нет. Спасибо
Вот честно. Ну какие 40? Откуда?
И откуда 28 жилая?
Пожалуйста, пишите правду и будет Вам счастье :)
Ну да, от 38 до 39.7 они типовые, в зависимости от этажа. Вот она наверное. http://www.cian.ru/sale/flat/150540121/ Пишут честно и фотки правильные.
Автор, я желаю Вам искренне удачи. Но посмотрите на циан здраво. Пройдите сами по квартирам конкурентов и откорректируйте цену, исходя из увиденного. Не услышанного, а увиденного.
У вас малогабаритная двушка. С крошечными комнатами. За 7.5 можно купить в вашем же районе 2-ку в 9ке честных 45 метров, жилой почти 30 метров. И в приличном состоянии. Ну скажите, кто выберет более лучший ремонт в ущерб метрам?
В Вашей квартире сделана перепланировка, ипотечники Сбера не смогут купить без подкупа оценщика.
Дом ЖСК - большой, но не недостаточный плюс для настолько большой цены.
6.9-7 млн - и то много.
Юлия, спасибо за ответ. Всегда считала, что 12ка ЖСК лучше панельной 9ки. И да, я была именно таким покупателем, для которого ремонт был и остаётся важнее метров, потому что мне нужно было въехать в чистую квартиру с ребёнком, на тот момент одним, аллергиком, при котором нельзя было делать ремонт. Она была конечно, не в таком состоянии, но относительно приличном на фоне других. Я впервые задаю вопрос на форуме, открыто, потому что мне нужна помощь, мой риэлтор, ну совсем ничего не советует. Я смотрю циан постоянно и не понимаю из чего исходят люди, т.к цены невменяемые и несопоставимые по состоянию. И пожалуйста, Юлия, не надо говорить что я вру, как Вы написали выше. Передо мной план БТИ, Оценка банка, и площади у меня указаны верно, и потолки и т.п. И у меня нет перепланировок относительно комнат. Насчёт санузла я выясняю, т.к лично я ничего не трогала. Спасибо большое за ответ и уделённое время.
Можете выложить поэтажный план и экспликацию в паспорт? Номер квартиры только замажьте, чтобы не было видно. Буду благодарна.
И еще раз, пожалуйста, читайте внимательно, что Вам пишут. Я сказала о том, что нужно говорить правду, слово "врать" не употребляла.
Тут не называют, в отличии от моей ситуации. Ниже Юлия высказалась. Я пришла именно за советом, а не оправдываться. Не подскажете, как удалить тему? Нужно модераторам писать? Спасибо.
Нет там перепланировок, я не знаю, кто там их увидел. Арка что ли или снятый балконный блок?
Спасибо за поддержку. Там действительно нет перепланировок. Я не понимаю, какой смысл мне здесь кого-то обманывать?! Там таких 2 дома стоит, строил их ЖСК, я покупала у человека, члена этого кооператива. Никто там ничего не переделывал, во всех двушках все одинаково. Не знаю про санузел, только. В оценке дельты он не указан перепланировкой. Я пришла за советом, в итоге огребла.
а вы знаете что даже перенос плиты или поворот унитаза считается перепланировкой?
Да, знаю. Но я опиралась на толмут с оценкой от дельты. Видимо, неправильно. Они тогда за незастеклённую кухню мучали и согласовывали и больше ничего. Я писала расписку, что в случае необходимости поставлю окно и дверь. Но мы быстро рассчитались с ипотекой, а маме жарко все время, вот и решили так оставить. Больше ничего. А унитаз на двух болтах, могу и повернуть)))
Юлия, я не понимаю почему Вы меня осорбляете. Мне кажется,я поводов не давала. Какой смысл мне здесь говорить неправду, имея все документы на руках? Спасибо за комментарии, в любом случае.
Бывает, что поделаешь))) У меня двушка, в которой живу, тоже гораздо больше. Но в той квартире в своё время мы жили втроём, было хорошо) Спасибо за ответы.
ВАш дом, несмотря на то, что он 12-ти - этажный - хрущевка - http://www.restate.ru/dom/46747.html .
Поэтому и метраж у него такой, и потолки низкие и ванная скорее всего сидячая.
Про метры комнаты тоже спросили не случайно, потому как типовая планировка следующая
Т.е. комнаты там 14 и 10 кв.м., да и то с натяжкой.
Ванны в таких квартирах почти всегда сидячие, длиной 1.2м. У вас такая?
Нет!!! Это не наш дом, понимаете? Я видела эти схемы, но это не то. У меня у подруги на пересечении 13й и сиреневого квартира, вот там так. В нашем доме трёшек нет. В коридоре где наша квартира 2 однушки и 2 двушки. И смежных комнат в жизни ни у кого не было.
Я вначале посмотрел серию вашего дома, а потом нашел типовые планировки данной 12-ти этажной серии. Конкретные реализации вполне могут отличаться от типовых. Если вы обратили внимание, там нарисованы и отдельные входы в комнаты и дверь между комнатами. Приходилось встречать и варианты со смежными комнатами и с раздельными, и со смежно-раздельными, и с перепланировками, где меньшую комнату соединяли с кухней, и с перепланировками, где две комнаты соединяли в одну. Последнюю довелось продавать 3 года назад в районе м. проспект Вернадского, продали за 8.5 млн., если память не изменяет.
Хм. Посмотрел сейчас именно по вашей серии. Потолки 2.65 и ванна не сидячая, видимо 1.5м, просто укороченная.
Вчера фотографировал квартиру в 14-ти этажной башне у м.Медведково, там в двушке 44кв.м. (точно такая, как та, что на схеме в посте выше 44.5кв.м.) Были потолки 2.5м и ванна 1.5м.
Спасибо, добрый человек! А то Юлия меня не разобравшись уже во враньё обвинила. Смысл мне тут врать, если за советом пришла. У меня на руках документы, Оценка пресловутая. Нет в комнатах перепланировки и потолки обычные. Дом не такой про какой они все пишут, но все сразу обвиняют меня.
Вас не обвиняли, зря вы обиделись.
Самая объективная информация по вашей квартире содержится в техпаспорте вашей квартиры. Если бы выложили экспликацию, к вам бы и вопросов не возникло, а так приходится заниматься домыслами.
для подавляющего большинства людей метры с нормальными документами на порядок важнее уже имеющегося в квартире ремонта - вкусы у всех разные, многие хотят сделать все под свой вкус, а не пользоваться чужим и не нравящимся. Ремонт можно сделать - были бы метры и деньги, а вот если метров мало - как у вас, 38 - то сколько ремонт не делай, а их все равно не будет. Поэтому Вы можете не сомневаться, что очень многие выберут убитую, под ремонт квартиру за 6,5 млн по планировке, как ваша, на соседней улице - и сделают из нее конфетку, вложив не больше 300-400 тысяч - но это будет их ремонт, а не все б.у. примерно 10-летней давности. А по цене на сегодня Ваша квартира еще и дороже выходит чем убитая+стоимость ремонта.
Если Вам повезет найти тех, кто ищет квартиру на разъезд себе и понравиться именно Ваш ремонт, или кто ищет под сдачу в аренду - чтоб сразу сдавать, не вкладывая ни копейки денег - это ваши покупатели, но и то - Вам все пишут, что цена должна быть снижена хотя бы до 7 млн, а в циане ваша квартира выставлена за 7,8 - про эту цены Вы писали выше, что звонков нет вообще.
Очень желаю Вам найти покупателей - но начните с трезвой оценки того, что выставлено в циане в Измайлово, а если есть возможность - то и в других районах, поскольку такие малогабаритные квартиры часто покупают те, кто не привязаны ни к школам, ни к садам - они выберут на те же деньги в другом районе спокойно - вот и проанализируйте насколько за аналогичную квартиру просят больше или меньше вас - но по другим районам.
Спасибо большое. Я все поняла. Я далека от работы риэлторов,а по сегодняшнему диалогу мой риэлтор далёк от здесь присутствующих. Как Вы понимаете, цены не мной установлены. Я ей давно предлагала снизить, читая этот форум. Сегодня решила спросить здесь, потому что нет просмотров, и в циане сегодня стоит 7500. За 8140 это не моя квартира. Про цену по району, все хотят за квадрат 180 тысяч в более менее приличном состоянии. Это я выяснила, когда искала альтернативу. 2 квартиры которые мне подходили, после внесения задатка поднимали цены, обуславливая повышением цен. Откровенно говоря, я перестала улавливать ситуацию, риэлтор вообще молчит, вот и пришла сюда. Обидно за слова некоторых, но видимо, такая работа. Спасибо.
http://www.cian.ru/sale/flat/150540121/
это ваша? понятно что 8140 не ваша)
Основное что Вам сейчас надо понять - это то, что для вашей семьи сейчас в приоритете - ждать покупателя за ту цену, которая сейчас выставлена - это может быть месяц, что маловероятно, или полгода, или год - или снижать цену, активно участвовать в том, что делает ваш риэлтер - и тогда может что-то произойдет быстрее. Мы недавно оценивали квартиры на быструю продажу, чтоб за два месяца точно уложиться и не упустить альтернативу - так вот нам оценили на 5,5 то, что в среднем по рынку стоит 6-6,3, а то, что можно спокойно выставить за 8 - в 7,5 при хорошем раскладе, но и то не факт. Дешево, но быстро - а вы хотите быстро и сильно выше рынка - так не бывает((.
Опять таки - если есть возможность продать квартиру, в которой вы сейчас живете - подумайте об этом. Но там детские доли - это не хорошо, так как сделка только как альтернатива и согласовывать все в опеке придется.
Про ипотеку - у вас есть предварительное одобрение? Если да - то поторопитесь с принятием решения, если нет - то поймите сколько вам одобряют, решайте - устраивает вас такой вариант, нет - это тоже фактор заметный.
Но вообще - нехорошая ситуация что вы не понимаете что делает Ваш агент, это ваша заинтересованность в первую очередь - Вы должны понимать почему такая цена, думать, анализировать - потому что Вам потом жить, а не вашему риэлтеру. Задумайтесь над сменой этого человека на другого, может исходя из сегодняшней дискуссии - может к кому-то из местных обратиться. Обидеть Вас не хотели, просто явные нестыковки в том, что написано в топе, и в том, что опытный специалист понимает без слов - дома типовые, ну жск и жск - типовая блочная башня - так вот такие нестыковки очень раздражают, не стоит цепляться за фразы - вам дали информацию, которая поможет добиться нужного ВАМ результата - это самое важное.
Спасибо большое! Но меня выше поддержали другие риэлторы, то про что все пишут это не наш дом!!! Это не хрущёвка П/22 или как-то так! Поймите, мне смысла врать нет. Зачем если я пришла за помощью. После сегодняшнего диалога я все поняла, спасибо. Посмотрю из тех риэлторов, кто не нападал. Ипотека давно одобрена, альтернатива у меня уже есть. Эта квартира, в которой живём очень удобная и я не готова расстаться с ней, я уже это просчитывала. Плюс конечно, детские доли. Плюс, а точнее минус, как здесь скажут неликвидность, здесь первый этаж, а для меня это наоборот удобство и спасение, я практически все время одна, а с 4мя детьми, колясками и собакой я бы выше не поднялась. Плюс то, что из-за аллергии детей нам нужен только старый добрый кирпич. Остальное у нас под запретом. Спасибо за такую полную консультацию.
Спасибо, поняла. Мне ее тогда нет смысла продавать вообще, завтра сниму объявление. Спасибо!
Даже эта оценка кажется мне оптимистичной.
За аналогичную по площади однушку рядом в современном П44Т просят сейчас столько же http://www.cian.ru/sale/flat/149998865/ , а метр в однушке нового дома всегда стоит дороже метра в двушке в доме старом.