Юридическое сопровождение сделки
Как найти юриста, который подстрахует продажу квартиры? Покупатель уже есть.
Если юрист занимается именно сделками, то юрист тоже хорошо, но таких мало, и это уже не юрист а риэлтор))).
Практик нужен, а не теоретик;)
по знакомым или брать кого-то из тех, кто пишет здесь на форуме, из опытных - Ольга, Света, Александр. Узнавайте кто сколько возьмет, с кем будет комфортно работать.
Никого не знаю. В этом и проблема. А кого знаю, того не хочется :) Вот агента покупателя, например, уже знаю. Не хочется! Даже если он супер профессионал, он не на меня работает.
Я бы рекомендовала Юлю В если она свободна и по цене сойдетесь. Swaan на втором месте. 3 место риэлтор из миэль строгинская пойма. проверено лично на себе. 3-й вариант оказался самый дешевым.
Мне нечего скрывать. Квартира чище не бывает. Все остальное - ее состояние, ее местонахождение, покупатели видят. Документы на руках. В конце концов, покупатель уже есть. Я даже не знаю о чем мне переживать. Ну так, на всякий случай хочу перестраховаться.
тогда да, можно без риэлтора
но я бы не советовала
потому, что и при продаже есть масса подводных камней, которые юрист ( в том числе и толковый) может не знать
например, тонкости работы с банками
не мешок картошки продают.
Так с этого и начали. Я хочу найти человека, который подстрахует сделку. Ну пусть он называется риэлтор, а не юрист, не суть.
Просто так отдать деньги, чтобы человек рядом постоял, я, естественно, не хочу. А как определить, что человек действительно будет работать и его работа стоит тех денег, которые я за нее заплачу? Сделка то по сути уже есть. И документы тоже есть.
вы свои посты перечитайте. хотите то, не знаю что. никак, делайте сами. хоть обижаться будет не на кого, если кинут.
Я хочу найти квалифицированного профессионала. Ни один мой пост этой светлой мысли не противоречит. Я советуюсь, как это лучше сделать. Что вас конкретно возмущает в моей позиции?
Нужны оба. Здесь есть достаточно грамотные. Я, когда буду выбирать риэлтора на сделку, скорее всего буду выбирать между sv100 и Swaan, но это мои личные предпочтения, мне нравится их подход. Прочие тоже неплохие.
И я буду проводить сделку обязательно с риэлтором - любую, кроме первички. При том, что я сама юрист, и не одну сделку по недвижимости сопровождала сама.
"Документы есть" - это ваше мнение. Их надо проверить, как минимум.
Обоих бери!)
- Ты ведь очень хорошо знаешь....даже самый хороший юрист..НЕ в состоянии квалифицированно самому себе оказать помощь!
Знаю. У меня сейчас как раз ситуация "квалифицированного оказания помощи самой себе". Дела, которые для других я вела пачками, для себя не могу провести. Проведу, конечно, но...
У меня пока кроме межродственных, других сделок по недвижимости не ожидается. А там посмотрим. Но у меня ощущение, что св100 за что-то на меня дуется... есть подозрение... но, надеюсь, не права)
В любом случае кого-то из них... еще АлексРент импонирует своей горячностью :)
ps. прочие мальчики-девочки не обижайтесь, но я помню, как под предыдущим ником я учила большинство из вас уму-разуму;) да и под этим тоже. я вас всех нежно люблю и ценю, но я занудный лоер с черной душой. ее достаточно оттеняют только вышеназванные персонажи:) правда, не факт, что они согласятся
Нехрена себе балуется, уже лет 5 балуется, такой себе опыт на баловал, что поболее чем у любого сотрудника агенства.
Не претендую на лавры "профессионала" :)
Мне и без лавров хорошо.
И не 5 лет, а примерно 12 со времени первой сделки по продаже.
Чтобы что-то страховать, надо вначале попробовать понять, чем вы рискуете.
ИМХО, но большую часть юридических рисков сделки несет покупатель, для продавца же главные риски процедурные:
- для покупателя важно купить чистую квартиру, поэтому на первый план выходят проверка квартиры и правильно составленный договор. Именно поэтому договор составляет обычно покупатель, так как с этим договором ему потом жить, жить и жить. При манипуляциях с ячейками риски продавца не велики. Именно поэтому мнение и помощь юриста может быть очень полезно при покупке (или, наоборот, вредно, если юрист "диванный");
- продавцу важно в итоге получить за квартиру именно ту сумму денег, которую ему пообещали ( а не чемодан квазикупюр "банка Приколов"), а также сохранить эту сумму, чтобы потом обыватели не прочитали в новостях, что у очередной безработной хулиганы выхватили сумочку, в которой по счастливой для хулиганов случайности именно в это момент лежало 10млн. Требования к содержанию договора для продавца минимальны, гораздо важнее, чтобы договор не содержал откровенных ляпов, могущих вызвать приостановку регистрации, очень важно гарантированное получение договора с регистрации, а это определяется в первую очередь тем, КТО сдает договор на регистрацию перехода права,и КУДА сдает и КТО будет заниматься регистрацией. Наличие связей обеспечивает безболезненную регистрацию договоров даже с опечатками в правоустанавливающих документах, что в случае с МФЦ вызывает безусловную приостановку регистрации.
Также важен выбор банка-депозитария и правильное оформление условий доступа к ячейке. Все это носит совсем не юридический характер и требует, скорее, практических знаний рынка и наличия определенных навыков в работе.
Могу сказать, что одна моя знакомая из крупного агентства на двух сделках в этом году "заработала" две приостановки регистрации и все потому, что они сдавали документы на регистрацию в МФЦ (без комментариев!!!).
Из того, что вы не видите рисков, вовсе не следует, что их нет.
Следует скорее, что у вас недостаточно опыта.
Риски при продаже процедурные, т.е. процедура совершения сделки должна быть организована так, чтобы шансы продавца квартиры не получить за проданную квартиру деньги, были минимальны. Т.е. надо заранее просчитывать разные нештатные ситуации и планировать пути их преодоления. Это несложно, но надо уметь это делать.
деньгами
например, неправильно прописали порядок получения денег из ячейки - и деньги в ячейке вернулись к покупателю. а продавец уже продал квартиру, право собственности перешло. и теперь попробуй взыскать неполученное по сделке.
и это не столько юридические, сколько риэлторские тонкости. хотя и юридические тоже.
все, вплоть до того, в каком зале находится ячейка и как к ней осуществляется доступ.
Договор по ячейке оформляется на продавца и доступ возможен только при предъявлении бумажки, фиксирующей переход собственности. Что тут сложного?
Ничего для того, кто уже ориентируется в этих вопросах. Только вы уверены, что любой покупатель согласится с тем, что договор по ячейке будет оформлен на продавца? Потому, что он кладет туда свои деньги и хочет иметь к ним доступ в случае, если сделка по каким-либо причинам сорвется.
Договор аренды ячейки ОБЫЧНО оформляется либо на покупателя (потому что покупатель в ячейку закладывает свои деньги) либо сразу на обоих, и покупателя и продавца.
И доступ к нему обычно при предъявлении:
1. упомянутой вами бумажки,
2. вашего паспорта,
3. договора найма ячейки или доп.соглашения к договору.
4. ключей от ячейки.
И сразу комментарии-вопросы:
1. Вы знаете, что это за бумажка? Или это не бумажка, а набор бумажек? А если в бумажке будет ошибка? А если бумажку вам пообещают дать, да не дадут по какой-то причине?
И по всем остальным пунктам тоже примерно такой же набор вопросов, ответы на которые лучше знать загодя, чтобы в нештатной ситуации действовать без потерь времени, а не таращить глаза на окружающий мир в полном безмолвии.
Квартиры каждый день я конечно не продаю, но в гугле то меня не забанили однако. Раньше это было Свидетельство о государственной регистрации права. Сейчас выписка из ЕГРП (еще через пол года обещают последнюю буковку поменять) и/или договор купли продажи по штампом.
На случай непредвиденных ситуаций на этапе регистрации в договоре о банковской ячейке делается люфт на время регистрации. Проходили уже в свое время, хотя нюансов и не помню. Но по любому надо смотреть конкретный договор с конкретным банком и включать мозг.
Сам способ передачи денег должен быть оговорен в договоре купли-продажи.
Сумма должна везде соответствовать реальной и сходиться во всех местах.
Только это все равно ничего не гарантирует. Все бумажки можно подделать, и вот даже пишут, что нынешние бумажки проще стало подделать, чем раньше, а банк ответственность за подлинность как раньше не нес, так и теперь не несет, и сличает документы чисто визуально. Но это больше проблемы покупателя, а не продавца.
Вообще-то ни свидетельство, ни выписка из ЕГРН продавцу квартиры не даются по умолчанию, поэтому может статься так, что нужных бумажек для доступа к ячейке у вас на руках и не окажется. И логическими формулами тоже надо уметь пользоваться, потому что "и" и "или" суть совершенно разные операции (конъюнкция и дизъюнкция), и задумываться об этом стоит до их написания, а не после, пожиная печальные плоды своей неосторожности.
Не согласен с вашей последней фразой "Но это больше проблемы покупателя, а не продавца". Так как деньги из ячейки после сделки должны получить вы, то все проблемы с бумажками в первую очередь ваши проблемы. У покупателя проблем нет, он квартиру купил и как вы будете ковыряться с ячейкой его по большому счету не касается.
Зря вы не помните деталей, дьявол как раз часто в деталях и кроется.
Бородатый анекдот про "детали" и армянское радио: «Правда ли, что академик Амбарцумян выиграл "Волгу" в Спортлото?» Армянское радио отвечает: «Правда, но не Амбарцумян, а Авакян, и не академик, а парикмахер, и не "Волгу", а десять тысяч, и не в Спортлото, а в преферанс, и не выиграл, а проиграл».
А Гугл хороший подсказчик, хотя я предпочитаю его русского кузена Яндекса.
Вы еще не думали, чем альтернативная сделка отличается от обычной и какие документы для доступа к ячейке вы должны будете предъявить в случае цепочки сделок?!
Очевидно, что мне лучше или. Но еще же покупатель должен согласиться.
Вы может и храните свои секреты, а ваши коллеги активно делятся. Целые лекции на тему что учесть, как деньги в ячейку закладывать и так далее. Я предпочитаю все это знать на момент планирования сделки даже имея риэлтора. Они тоже далеко не всегда компетентны. И часто не способны читать и думать.
Вообще-то покупателю должны быть пофигу ВАШИ условия доступа к квартире, а вот именно для вас они должны быть чрезвычайно важны. Ваша цель (по моему мнению) состоит в том, чтобы максимально (в идеале абсолютно) не зависеть от настроения и прихотей контрагентов по сделке, когда вы захотите забрать деньги из ячейки после того, как квартира продана. И уже эта цель определяет средства для ее достижения в каждом конкретном случае, и никак не иначе.
И еще я считаю, что знания, к которым вы пришли путем самостоятельных логических умозаключений, многократно ценнее знаний, которые вам вложили в голову, как чужой бесспорный постулат. Пытаюсь вам подсказать здесь направление мышления, извините, если делаю это недостаточно тактично.
Согласен с вами в том, что абсолютно компетентных людей в мире наверное не существует совсем.
Вы все абсолютно правильно пишете - все это никому ничего не гарантирует. Ваша задача - всего лишь так прописать доступ к своей ячейке, чтобы Вы ГАРАНТИРОВАННО получили все необходимые для доступа документы.
А как конкретно это сделать, Вам здесь не ответит никто, потому что эти вопросы обсуждаются в цепочке, с каждым ее участником, предлагая различные варианты. И решения принимаются на месте, в процессе диалога.
Каждая сделка индивидуальна, шаблонов нет. За каждой строчкой в любом договоре (аванса, ДКП, аренды ячейки и т.д.) стоит смысл, даже за самой невинной фразой на первый взгляд
А какова по вашему адекватная цена за сопровождение, когда уже есть и продавец, и покупатель. Документы у всех на руках. Требуется только сопроводить само оформление и получение денег?
Вторая приостановка случилась из-за того, что нотариус в одном из ДКП длинной альтернативной цепочки, указала как общую площадь по свидетельству, так и по свежей выписке из ЕГРН (а они не бьются между собой по какой-то причине(возможно из-за балконов, деталей не знаю)).
Теперь там драка и склока между участниками цепочки, потому что остальные договора зарегистрировались, а этот нет. В то же время ошибка эта во многом надуманная, лечится простым выкидыванием из договора фразы про свидетельство. Если бы договора сдавались не в МФЦ, а куда надо правильно сдавать, то последовал бы просто звонок от регистратора с предложением устранить ошибку в ДКП и все.
Выводы из ситуации:
1. Нотариусы тоже не семи пядей во лбу, несмотря на тот апломб, который демонстрирует изрядная их доля,
2. Риелторы наплодили ошибок:
- плохо проверили нотариальный договор, слепо поверив в то, что "нотариусы не ошибаются",
- альтернативные цепочки сдают в МФЦ только "храбрые" люди - процедурные риски при этом для участников сделки запредельные. Для минимизации этих рисков есть специальные фирмы-регистраторы и не надо экономить на оплате их услуг.
- сейчас те риелторы продолжают цепь ошибок, вместо правки договора зачем-то пытаясь получить дубликат свидетельства с новыми исправленными данными.
так все равно же зарегистрируют?
чем драка вызвана?
расслабилась я совсем, последние четыре года только с юрлицами дело имела. и на орликовом...
Так тем и вызвана, что кто-то из участников цепочки продал квартиру, а деньги за нее получить не может, т.к. в условиях доступа к ячейке не только его договор, но и копии других договоров, а одного из этих договоров нет. А кто-то свою квартиру уже продал, а взамен другую не получил, как было запланировано. Не каждый обыватель может сохранить спокойствие в данной ситуации и не запаниковать, услышав объяснение, что это "пустяки, дело житейское".
Так ведь относительно оценки и был вопрос. На своей не настаиваю, именно интересуюсь. Я очень давно работаю только по юрлицам, и там практика "позвонил регистратор уточнить детали" более, чем обыденная. поэтому мне и интересно, чем сейчас это с практической точки зрения грозит участникам сделки, кроме технических и временных проблем.
Если любопытства ради посмотреть судебную практику по гл.34 ГК "Аренда" и гл.35 ГК "Наем ЖП", то можно убедиться что такой практики по 34 гл. пруд пруди, на каждое слово каждой статьи есть прецедент, то по 35 гл. практики почти нет. А отличие все в том, что первая глава в основном к ЮЛ относится, а вторая к ФЛ. Ментальность участников сделок по недвижимости у физиков и юриков разная.
Не знаю, пользуются ли ЮЛ в своей деятельности аккредитивами и ячейками (в ячейки вполне себе можно закладывать векселя), это вам лучше знать. Но, полагаю, для большинства ЮЛ разовая сделка с недвижимостью вряд ли составляет весь объем активов данного ЮЛ. А для ФЛ единственная квартира часто бывает чуть ли не единственным значимым активом семьи. Поэтому и отношение к внезапным проблемам (техническим и временным) воспринимается как жизненная катастрофа.
ИМХО все, конечно.
Да я не про юриков спрашиваю, я про физиков спрашиваю)))))))
Про юриков я сама все знаю. ;)
Хотя у меня, в основном последнее время сделки со спецификой 178-ФЗ
я ж не про эмоциональный фактор. эмоционально понятно. я к тому, что технически-то нотариальный договор переделать "под МФЦ" получится оперативно? или там какие другие еще подводные камни есть, которые я сейчас оценить не могу, ввиду невключенности в практику?
---
аккредитивами ЮЛ пользуются. ячейками - не слышала про такое. но как правило, банковская гарантия под сделки такого рода берется.
векселя хороши, когда плательщик по векселю заведомо платежеспособен. а когда это какое-нибудь ООО "Ромашка", это чаще просто схемы ухода от налогов
Разовая сделка по недвижимости вполне может даже превышать весь объем активов данного ЮЛ. Но, конечно, крайне редко составляет весь объем активов его бенефициара.
Нотариусы сильно разные бывают. Кто-то на тебя смотрит сверху вниз, считая себя носителем крайней истины, а кто-то вполне открыт и контактен. У меня 12 лет назад была сделка, когда квартиру покупали для супруги президента одного небольшого банка, так там обсуждении ДКП с продавцом присутствовал и нотариус и юрист банка. Жаркие споры велись по тексту, я в них почти ничего не понимал в то время. Ну а везти подписанный договор на регистрацию (в порядке общей очереди) в регпалату довелось мне. Там его глянули и сразу говорят, так как договор предусматривает предоплату, то автоматически будет зарегистрирована ипотека в силу закона. Впервые тогда эти мудреные слова услышал, даже не подозревал в то время, что ипотека синоним залога. Оперативно отловили нотариуса, внесли правки в текст, и я не удержался и спросил, что же он об этом умолчал-то?! И услышал удивительный ответ: "Я об этом знал, но мне было любопытно, как на это регпалата отреагирует." :) так и накапливался опыт на своих и чужих ошибках и их исправлениях.
Сейчас многие нотариусы наотрез отказываются включать в договор фразу о том, что покупатель в момент покупки в браке не состоит, мотивируя это секретным велением каких-то таинственных юридических сил. В то же время оформляют для покупателей нотариальные заявления о их семейном статусе (для регистрации они не нужны) и бережно подшивают эти бумаги в свой архив. Смысл этих действий мне неведом, но не последний в Москве и многими любимый нотариус Федорченко, фразу о семейном статусе покупателя в договор включает без проблем. С ним, наверное, можно было бы договориться о правке текста договора постфактум, он не просто нотариус хороший, но и хороший человек (ИМХО).
очень давно с этим не работала, поэтому спрошу - насколько сложно сейчас сдавать на регистрацию напрямую, если нет связей?
Иметь связи настолько удобно, что я сейчас даже не представляю, как правильно поступать, если их нет. Регистрирующая фирма, как вариант (но только не МФЦ) - это опосредованные чужие связи.
Но свои связи дают еще и бонус по срокам в два дня - обычно удается сдать документы в день сделки (фирмы практически всегда сдают документы на следующий день), забрать документы можно в день регистрации с 12-00 (фирмы только на следующий день). В прошлом году однажды нотариальный договор был сдан на регистрацию перехода права вечером во вторник, а получен с регистрации в полдень пятницы. Т.е. к двум сэкономленным рабочим дням добавились еще два сэкономленных выходных дня - срок регистрации сократился вдвое сам собою и без всякого волшебства. Это бывает важно, если есть причина для спешки.
Обычно известно, где риски бывают. На цепочках. Тут все достаточно прозрачно. А моя квартира так и просто кристальна. Свободная квартира, один собственник уже больше 15 лет.
При чем тут кристальна? Ваша задача деньги получить, а не кристальность квартиры.
Притом, что если у меня с квартирой какие-то проблемы с документами, то сделка может быть приостановлена и я денег не получу. Как один из факторов. В остальном - есть ячейки. Договор планирую оформлять на себя, поскольку я деньги получаю, покупатель не возражает. Естественно, буду читать договор на предмет возможного неполучения денег. Думаю, что хорошо бы деньги пересчитали при мне в банке. Смотрю какие у кого тут условия. Но многое я предусмотреть не смогу. Вот для этого и хотелось бы иметь специалиста, который подстрахует сделку. Но где его взять и, главное, иметь гарантии, что он действительно сделает больше меня, а не просто "рядом постоит"? Я с договорами имею дело. Читать умею тоже.
Если вас захотят кинуть, кристальность вашей квартиры не будет иметь никакого значения.;)
А что то есть противоестественное в том, что неплохо бы убедиться в квалификации? Или вы думаете, что подбор профессионала - это вопрос веры? Для меня - нет. Должны быть какие-то ключевые моменты, по которым я буду понимать, что человек действительно знает свою работу и сделает ее для меня качественно. То, что ему везло до сих пор - не гарантия.
"Как"? Где найти и как убедиться, что найден профессионал? В этом же и заключается основной вопрос.
С чего вы взяли, что я никому не верю? Просто рекомендациям незнакомых людей, я не верю, конечно же. Но всегда есть какие-то моменты, по которым видно профессионал или нет, какие-то вопросы, на которые следует обратить внимание. Я вот предполагаю, что у грамотного специалиста должен быть свой нотариус, свой канал подачи документов, свой банк, с известной процедурой, которую он четко знает. Что еще?
А то чего бы мне иначе было волноваться? Меня перестало устраивать то, что вещает риэлтор покупателя. Она явно не рубит фишку. Но я ничем не рискую пока, потому что она не рубила фишку и когда договор аванса составляла, в результате авансовый договор полностью в моих интересах составлен.
Подскажите, а что Вы думаете, если Ваша цепочка развалится на каком-то этапе? Случаев таких достаточно. Риэлтор (или юрист), которого Вы найдете работал? Да. Результат работы есть? Нет. Нужно ли в этом случае платить тому самому риэлтору?
Все будет зависеть от условий договора между ними. Практика наверняка разная бывает в данном случае. Кто-то готов оплачивать процесс, кто-то - только результат. Кто-то не готов работать зная, что есть шанс не заработать вовсе. А кто-то там уверен в себе, что готов получать деньги только за реальный результат, зато иметь больше клиентов, так как они уверены, что не воздух оплачивают. Важно только, чтобы договорились сразу, еще на берегу, и однозначно.
Например, если агенство получает процент от сделки, но продавца они так и не нашли и сделка не состоялась, то покупатель не оплачивает же расходы агенства на рекламу, показы и прочее.
Ок. По покупке-продаже все ясно. Там, как правило, если нет сделки, то нет и оплаты. Я считаю это правильным, т.к. в этом случае изначально ошиблась я сама как риэлтор. Если я взяла в продажу квартиру по завышенной цене или начала поиск квартиры с нереальными запросами продавца, то это мои и только мои риски. Я должна была думать. Не подумала - осталась без зарплаты, выполнив кучу никому не нужной работы.
В сопровождении все несколько иначе. Сопроводить можно покупку с прямыми деньгами или ипотекой. Любая цепочка может рассыпаться на любом этапе, и это редко зависит от риэлтора, привлеченного на сопровождение. За 2 дня до сделки уходит покупатель, потому что у него разногласия по тексту договора с покупателем его квартиры. И что? Авансы приняты-внесены, банк подобран, условия проговорены-прописаны, ДКП сделаны, и т.д....Дальше что? Вежливо попрощаться с клиентом и ждать, пока он найдет следующего покупателя, чтобы снова "посопровождать"?
Если есть и покупатель, и продавец, а нужна только услуга по переоформлению, то Вам нужны так называемые регистраторы (центры оформления сделок).
У них есть всё для сделок с недвижимостью, то что Вам нужно. Проводят всю сделку, почти везде есть переговорные комнаты, свои нотариусы, договор купли-продажи составляют и все необходимые справки-выписки собирают, и у них же в ячейку можно заложиться, все документы по допуску обговорить. Они же сами отвозят в Росреестр, там тоже всё налажено для последующей регистрации ).
Короче, в этих центрах всё приспособлено, налажено и доведено до автоматизма - ибо поток сделок и многолетний опыт.
Например, есть регистраторы
1. Депозитарий в Даев-плаза
2. отделения в Фора-банке
Эти два вышеперечисленных - самые известные и древние (знаю о них лет 10 точно). Собственно, сами и сами риэлторы у них пасутся, регистрируют свои сделки )
3. Еще есть, тоже древний, но менее известный АКБ Ресурс-траст (вот их цены http://www.restrust.ru/?do=page&show_page=37,31 ) , Такие цены, плюс-минус пару тысяч, у других регистраторов - это Вам для понимания уровня цен.
4. Есть есть регистратор Прайм сервис недвижимость, у них, кажется, дешевле всего. Но о нем я мало знаю.
Если вы хотите сделку "подстраховать", то вам надо не к риэлтору, а в страховую компанию. Риэлтор сделку проводит. В зависимости от квалификации - разные риэлторы проводят сделки с разной глубиной проработки рисков.
Не пишут. Как минимум, если договор нотариально удостоверенный, возникает проблема в "переделать договор". А это как правило не просто.
Что их иметь удобно - это да. Когда-то я на связях в одном подмосковном городке ( Начальник кадастра предлагала вместе статью написать, а начальник регпалаты настойчиво звала к себе на работу) очень неплохой бонус имела. Причем связи были чисто рабочие, без кумовства.
Но это было очень давно... я давно уже чистый инхаус, и в том городе не живу.
Очень хочется рассказать одну реальную историю, случившуюся со мной года 4 назад. Роль моя в этой истории была достаточно странной и не совсем положительной.
Обратилась ко мне девушка с просьбой продать квартиру своей свекрови из дальнего российского региона, которую я раньше помогал им сдать по доверенности. Рядовая просьба в общем-то, людей знал, доверял, соответственно согласился с большой охотою, тем более район мой, ЮВАО, работать очень удобно.
Реклама, показы.... находятся двое желающих квартиру купить, оба торгуются, требуют скидку - нормальное дело. Скидку не дали, использовав взаимную конкуренцию потенциальных покупателей: повезло, что они дозрели одновременно - очень комфортная для продавца ситуация, позволяющая делать выбор в пользу упрощения сделки. Один покупатель был со свободными деньгами и без риелтора, второй - альтернативная цепочка с агентством, у нас свободная продажа. Естественно я выбираю покупателя со свободными деньгами - пожилая дама из Тулы, покупающая квартиру для своего сына, работника сбербанка. Только вот эта тульская дама оказалась сама тульским риелтором со своими тульскими представлениями о том, как все надо делать правильно. :)
Первым делом она предложила обойтись без ячеек, подписать ДКП, сдать его на регистрацию, а потом они сразу расплатятся. Я воспротивился данному предложению, сказав, что никаких предпоставок квартир мы делать не будем, что есть в Москве схема с ячейками и давайте не будем городить огороды. Она начала настаивать на том, чтобы сделка проходила в том отделении Сбера, где работает ее сын - желание ее понятно, я был не против. Далее она объявила, что квартира будет оформляться не на сына, а на ее мужа, т.к. у мужа хорошая зарплата, предпенсионный возраст, а право на налоговый вычет при покупке он еще не реализовал - вполне себе законное и разумное желание, я соответственно не против, клиенты не против тоже. Я составляю ДКП (хотя это не мое в общем-то дело, а дело покупателя, но мне проще составить самому), начинаем согласовывать текст. За 1 день до сделки покупательница мне объявляет, что муж на сделку приехать не может, участвовать в сделке будет она по доверенности от мужа. Я не против, рисков для моих клиентов в этом нет совсем. Отправляю договор клиентам для ознакомления и через пару часов мне звонит муж той женщины, с которой я договаривался о работе, сын хозяйки квартиры. И устраивает мне истерику по поводу того, что они не согласны продавать квартиру человеку по доверенности. И что сделки не будет. На мои вопросы о том, что ему не нравится - слышу в ответ, что он успешный предприниматель, что он давно и прибыльно торгует сантехникой и поэтому никто, в том числе и я, его обмануть не сможет. В чем он видит риск, объяснить толком не может, но истерит по поводу того, что покупатели его хотят кинуть, а я им в этом способствую.
Мне, наверное, надо было в этом месте втыкать штык в землю и прекращать работу, но хотелось спасти сделку и я обменял его телефонами с сыном той дамы, с которой вел переговоры, тем самым, что работает в сбербанке. И они договорились, главный итог договоренностей заключался в том, что они есть добрые люди, а им мешает жить и путается под ногами злой риелтор (это я понял позже)
То есть на сделку мы вышли, я приехал с готовыми договорами и за 5 мин до их подписания сын покупательницы заявляет о том, что "а нафиг нужны ячейки? Мы готовы оплатить квартиру прямо сейчас, еще до подписания договора". Представитель покупателя, видный тоговец унитазами, тоже не против взять деньги сразу. Далее следует реплика, что вот ваш риелтор (кивок в мою сторону) против, он настаивает на ячейках. Блин, но я же был против предоплаты, я был против предпоставки квартиры. Против предоплаты я не был никогда, но это уже никого не интересует - виноватый во всем найден и объявлен во всеуслышание. Сажусь переделывать договор под изменившиеся условия, люди договариваются о том, что оплата будет безналом со счета на счет. Прошу их оплатить ту сумму, что прописана в договоре, т.е. вернуть аванс налом и заплатить безналом всю сумму договора полностью, чтобы в дальнейшем "бились" выписка со счета и договор. Меня слышат и демонстративно игнорируют, показывая тем самым, что мое мнение для них ничто, а роль риелтора на сделке не то что нулевая, а даже отрицательная. Появляются через 15мин.: выясняю, что сын заплатил со СВОЕГО счета (не со счета отца), сумму на 50тыс. меньшую, чем договоре. У меня опускаются руки, потому что доходит наконец-то, что меня не просто игнорируют, но стараются при этом еще и унизить, делая все наборот. Говорю им: "Что же вы наделали? Вы же собирались оформить для отца вычет, как вы это теперь сделаете, если отец денег не платил?" На что мне весело отвечают, что сейчас продавец напишет расписку о том, что он получил эти деньги наличными - у меня перехватывает дыхание, но я принимаю позорное решение молчать и не вмешиваться, возникает желание получить свою комиссию ( И БУДЬ, ЧТО БУДЕТ) и забыть эту историю, как страшный сон. Потому что все, что я ни говорю, воспринимается в штыки и делается с точностью до наоборот. Мама "бизнесмена" пишет расписку в получении всей суммы денег по договору, денег, которые она не видела и в руках не держала. Я позорно молчу...
Далее мы всей толпой идем в МФЦ (потому что я не советовал туда идти), с трудом сдаем документы на регистрацию (девушку в окошке приводит в ступор доверенность покупателя), таким образом стороны экономят деньги на доверенность. Мне всячески показывают, что могли бы с таким простым делом справится и без меня.
Ухожу со сделки, как оплеванный...
Через день мне звонит "бизнесмен от унитазов" и объявляет, что он крайне недоволен мною, что я препятствовал им в совершении абсолютно несложной сделки, и поэтому он готов мне заплатить, скрепя сердце, 20% от оговоренной суммы комиссии. Я не сдержался.... повел себя недостойно, посоветовал ему эти 20тыс. свернуть в трубочку и засунуть себе в зад.... Т.е. людям удалось сэкономить на комиссии. :)
Человек так и не понял, что именно в этот момент он страшно рискует не получить деньги за квартиру вообще.
Да, сделка завершилась благополучно. :)
Квартира продана, деньги назад не потребованы (покупатель не был мошенником), гипердурь моего клиента осталась не наказанной.
Через год я узнал продолжение истории. Мне позвонила тульская риелторша, у которой оказалась сдаваемая квартира в соседнем подъезде мого дома и рассказала финал истории: с ее слов, их неприятно поразило то, как мои клиенты поступили со мною. Квартира продавалась вместе с арендаторшей, которая продолжает жить в квартире чуть ли не до сих пор. И у сторон сделки возник конфликт по поводу 30 тыс. месячной платы за тот месяц, что документы находились на регистрации. Покупатели разумно предполагали, что если они сделали предоплату, то эти деньги принадлежат им, торговец сантехникой считал, что эти деньги его. О чем они в итоге договорились - не знаю.
ИТОГ: при должной настойчивости и глупости можно найти риски там, где их нет (доверенность) и организовать их в том месте, где в принципе никаких рисков не должно быть.
История очень интересная. А мораль в чем? Что порядочные люди, если уж договорились об услугах, их оплачивают полностью? Ну хорошо бы, конечно, чтобы все вокруг были исключительно честными и порядочными и ваши представления о честности и порядочности с представлениями всех остальных полностью совпадало. В противном случае - люди вообще то договор заключают, чтобы потом не было уже никаких двойных трактовок.
Однако вы же сами тоже не составили договор с продавцом унитазов, а понадеялись на что-то? На что? Если вам можно "экономить на доверенности", то им то почему нельзя? Проиграли в этой истории, в конечном счете, похоже, только вы. Сочувствую.
Здесь разговор шел о рисках. И данная история иллюстрирует тот факт, что запредельные риски могут появиться буквально на ровном месте, там где их в принципе не должно было быть.
Вы же поняли о чем речь шла? - Продавцы сами, своими руками, из желания просто досадить своему риелтору и унизить его, дали покупателям в руки документы, подтверждающие то, что квартира была оплачена два раза. Конечно же по ошибке, как же иначе. Безналичный платеж легко мог быть отозван, и продавцы остались бы и без квартиры и без денег за нее. Людям повезло, что покупатели оказались приличными людьми, а я "во искушении" так и не рассказал им о их "законных" возможностях по возврату ошибочно внесенной суммы, хотя такое желание и возникало в первые несколько дней после "кидка". Переборол в себе это нехорошее желание.
Продавец же вышел из сделки в полной уверенности, что он все сделал правильно, что ничего сложного в самой сделке нет, что он ничем не рисковал. И даже риск продажи человеку с доверенностью оказался незначительным. Продавец сам не понял, по краю какой пропасти ему удалось пройти, он эту пропасть просто не видел. Но это вовсе не значит, что пропасти не было.
Мой выигрыш в данной ситуации нематериальный, это бесценный жизненный опыт.
Продавец был очень туп, если не понимал ничего про платеж. Это очевидные риски. Но ваше участие то его не обезопасило. На момент сделки вы еще не знали, что вам не заплатят.
мне кажется Александр относится к категории спецов, которые работают всегда хорошо. Просто складывается такое впечатление.
Лишить агента комиссии, при том что была проведена подготовительная работа и собраны все документы, и все это только из-за покупки по доверенности? более чем для меня странно, если честно. Это просто непорядочно
Так разве же я против? Конечно непорядочно! Но умение подстраховаться на случай такой непорядочности со стороны клиента - это же тоже часть профессионализма. И не только риэлтора. Любого менеджера, имеющего дело с клиентами. С их капризами. С их своеобразным представлением о порядочности. С их желанием, вполне естественным, между прочим, побольше взять, но поменьше заплатить.
Сделка это не момент, сделка - это процесс, растянутый по времени.
К моменту написания расписок я уже осознал суть происходящего и мне малодушно стало наплевать на безопасность клиента, поступающего демонстративно наперекор рекомендациям. Появилось понимание, что чем больше я говорю, тем хуже становится. Именно в тот момент появилось желание спустить все на тормозах, тихо слиться, и все забыть.
И закралось подозрение, что мне не заплатят.
Да, продавец был туп. Но при этом он себя тупым отнюдь не считал.
В вашем примере - безусловно. Но в данной то теме речь идет о ситуации, когда вся предварительная работа уже сделана. Есть покупатель. Собраны документы. В чем в этом случае заключается работа риэлтора и сколько она должна стоить, чтобы быть уверенным, что это будет действительно квалифицированная работа? Хорошо бы еще иметь уверенность, что даже если риэлтор сочтет продавца или клиента безнадежно тупым, он все равно не уйдет в сторонку, а сделает свою работу до конца.
Какая работа -то сделана? Дано объявление, пришел покупатель? Ну и что? Вам же нужен риэлтор на сопровождение сделки а не на подачу объявления? Или вы так тонко намекаете что все сделано и платить не за что, но на сделке риэлтор должен вас подстраховать на 100%???
Я уже отвечал на этот вопрос. Риелтор должен разъяснить своему клиенту те процедурные риски, которые сопровождают процесс совершения сделки. Это и манипуляция с ячейками, и проверка денег и процесс регистрации, и выемка денег. Взвесить их и подсказать способы их уменьшения.
Про каждый конкретный риск я вам рассказывать не буду, я до этого доходил собственным лбом, набивая шишки, и сейчас это мой хлеб. Главное преимущество опытного риелтора перед обычным грамотным обывателем заключается в том, что большинство так называемых неразрешимых ситуаций имеют достаточно стандартные способы разрешения. И риелтор в случае цейтнота сможет принять правильное решение, потому что он его знает заранее, а умному обывателю для нахождения решения надо поскрипеть мозгами, а времени для этого обычно нет.
Могу сказать, что две мои последние сделки проходили с помощью аренды двух ячеек, что на московском рынке встречается не очень часто.
На вопрос "почему так?" отвечу нехитро: "потому что так было надо".
У меня продажи-покупки-сопровождения - непрофильная деятельность, поэтому их немного, за весь прошлый год что-то около десятка всего. Так, для приработка и ради любопытства.
Аккредитив и непривычно, и дорого. Альфа-Банк еще дешев, там всего в два раза дороже ячеек аккредитив обходится. В моем любимом КБ "Образование" (личные связи в правлении банка) аккредитив примерно в 15 раз дороже ячеек. И, соответственно, с учетом малоизвестности банка нафиг он никому не нужен.
Люди, а особенно их риелторы, плохо реагируют на непривычные схемы.
Однажды предлагал вместо денег закладывать в ячейку сберегательный сертификат сбербанка на оговоренную сумму - боятся, не согласились.
В прошлом году на одной сделке возникли жаркие споры вокруг выписки до сделки из квартиры моего клиента-продавца кого-то из его родственнников, аренды ячеек отдельных под выписку. Удалось максимально сбить накал страстей и упростив сделку просто вытащив из кармана 50тыс. и предложив их покупателю под расписку в качестве моей личной финансовой гарантии. Причем забавно было наблюдать за реакцией риелтора покупателя, кторая проходила через стадии "мы на это пойтить не можем" - "как, вы даете СВОИ деньги" - "конечно мы согласны". Мне нравятся такие вот анархистские экспромпты, а начальства у меня, чтобы наказывать за анархизм, нету. :)
Даже не думалось спорить. Какова адекватная цена за такие услуги (не слишком мало, не слишком много), по вашему?
Предмет договоренностей. Зависит от того, что вы хотите от сопровождающего и на каком этапе его подключаете к сделке.
Но сопровождать альтернативную сделку, не зная состава участников и предварительных договоренностей сторон - дело почти самоубийственное. Шансы развалить сделку, когда каждая сторона пытается перетащить одеяло на себя, чрезвычайно высоки.
Александр, а почему дважды? потому что платеж можно отозвать - это понятно. Но где второй раз? я не поняла
Вообще, соглашусь с Вами - очень неприятно иметь дело с такими людьми.
Тула вообще в плане недвижимости для меня загадка, общалась с подругой, которая там живет и собиралась покупать дом, продав две квартиры - там все иначе.
Расписка. Человеку, от имени которого совершалась покупка, нужна была расписка для получения налогового вычета на покупку. И ему эту бумажную расписку на реально не полученную сумму написали. А второй раз - реальная безналичная оплата, со счета третьего лица, не та сумма, что в договоре, без назначения платежа.
Прошлой осенью был подобный судебный процесс то ли в Волгограде, то ли в Ульяновске. Покупателя отсудили у продавцов одну из двух якобы внесенных сумм через пару лет после сделки. Ссылку сейчас не найду на этот процесс.
А как вообще лучше? Лучше все-таки через ячейку деньги передавать или переводом со счета покупателя?
Сделки с недвижимостью всегда растянуты по времени (срок регистрации как минимум), для таких сделок в крупном бизнесе всегда применяется банковский аккредитив. Ячейки - своего рода квазиаккредитив, порожденный российской спецификой.
Классический аккредитив безопаснее в смысле процедуры (банк несет полную ответственность за раскрытие аккредитива), но добавляет риски банкротства банка. Аккредитив почти всегда дороже сделок с ячейками, иногда значительно дороже.
Перевод со счета покупателя в Москве не распространен совсем, хотя риск операций с прямой оплатой можно значительно снизить, задействуя аппарат оформления ипотеки в пользу продавца, предусмотренный ГК.
а какой вообще был смысл платить сразу в той ситуации, что вы описывали с Тульским риэлтером и продавцом унитазов из глубинки? Почему нельзя было сделать через ячейку - хотели не платить деньги за ее аренду?
Я честно говоря, так и не поняла чего так застремались те, кто продавал квартиру, почему отказались оплачивать Вашу работу. Бред какой-то, если честно. Только разве что получение опыта как плюс.
Продавец унитазов был как раз московским. Просто он в Москву приехал из глубинки в свое время.
Потому что совместный консилиум сына покупательницы и сына хозяйки квартиры вынес однозначный вердикт: риелтор все усложняет, они же сами гениально могут все упростить. Ячейки какие-то, фигли-мигли, предоплаты-предпоставки какие-то, безопасность и риски. В общем риелтор - зло для простых тульских и башкирских ребят.
В процессе бездумного упрощения полезли непредусмотренные косяки вроде двойной оплаты. Но тем не менее результат был достигнут, риелтор посрамлен и поэтому риелтору было предложено 20% от изначально оговоренной суммы. В виде оскорбительной подачки.
могу только пожелать поменьше таких вот клиентов, которые сами не понимают, что творят. Удивительно что такие вообще ведут свой бизнес, да еще и успешно.
этому продавцу очень повезло с Swaanом. потому, что не каждый кинутый риэлтор в такой ситуации сможет подавить чувство сермяжной справедливости... и не рассказать покупателю о рисках продавца
второй платеж, которого не было - это расписка о получении денег наличными? то есть получается, что отозвав платеж, покупатели все равно потом могли бы сказать, что да ладно - деньги мы отдали, все норм?
...эээ... интересуюсь... что, прямо так и посоветовали свернуть в трубочку и засунуть себе в зад?
Мораль - лучше с умным потерять ,чем с дураком найти .Это я про видного торговца унитазами и о личностях типа него.
Подскажите, пожалуйста, какой процент составляет проверка и сопровождение от суммы сделки?
+1 Присоединюсь к вопросу. У нас будет альтернатива, когда покупателя на нашу квартиру найдем сами - квартиру, которую мы купим, уже выбрали. У продавцов риэлтор есть. Нужно проверить квартиру, которую мы будем покупать, а также представлять наши интересы на сделке. Вот сколько это может стоить?
Мне оценили в 220 тыс сопровождение, пару лет назад.
Не с евы, мне сделали сделку за 100 тыс.
При этом, до этого у меня не срослось с риэлторами и агентствами,которые оценивали свои услуги от 70 до 250тыс
Своего риэлтора я долго искала, когда нашла-все срослось.
Не знаю-не знаю. Mеня остановила на еве Очень высокая цена на тот момент. Как за полноценную альтернативу
Вам все риэлторы такую цену назвали? Или кто-то один? Есть же такие риэлторы, которые сделают 1 сделку и сидят год)))
Тот, кто назначил-себя узнал по прейскуранту:-)
2 года назад на еве просто сделка была от 50 тыс(у всех), НЕ на еве-от 30тыс
Так как местные не раз говорили, что это минимум, а за альтернативу сопровождение брать дешево-им не выгодно:-)
Против местных не выступаю,просто делюсь опытом:-)
50 тыс -это сопровождение : или купля, или продажа. 220 тыс-это СОПРОВОЖДЕНИЕ альтернативы
сейчас на еве подешевело сопровождение альтернативы у старожил форума?
когда я узнавала, у всех цены были 50-100 тыс. 50+50= 100, а не 220 ;)
вас кто-то разыграл)