КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей.
Бесхозная квартира, ставшая объектом мошенничества, не может быть просто так отобрана у того, кто ее приобрел, – государство сперва должно доказать, что покупатель знал о махинациях с жильем. Если это не подтверждается, то власти берут всю ответственность на себя, решил Конституционный суд.
История вопроса:
Александр Дубовец в 2008 году приобрел для своей дочери квартиру в Москве. Спустя несколько лет выяснилось, что жилье было выморочным (у которого после смерти хозяина не осталось официальных наследников ни по закону, ни по завещанию – прим. реб.), а его продажей занималась банда "черных риэлторов". Этим знанием поспешили воспользоваться чиновники: департамент горимущества весной 2015 года заявил иск об истребовании квартиры из собственности Дубовца в пользу города. Никулинский райсуд его удовлетворил: раз владелец поменялся незаконно, значит, все последующие сделки купли-продажи не имеют силы (дело № 2-1125/2015).
Мужчине не удалось обжаловать это решение в вышестоящих судах, поэтому он попросил КС признать норму п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя) противоречащей Основному закону. По утверждению Дубовца, она позволяет произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и изымать недвижимое имущество у купившего его последним даже несмотря на то, что право собственности и законность сделок признавалась государством.
Защита заявителя настаивала на том, что он, приобретая квартиру, полагался на данны ЕГРН и не знал, что с квартирой проводились мошеннические действия, а потому находится в неравном положении с государством. Кроме того, жилье стояло бесхозным много лет, и только после того, как "черные риэлторы" были отданы под суд, им занялась мэрия. Чиновники должны была доказывать, что приобретатель имущества был недобросовестным, а не наоборот, утверждали адвокаты. Поддержали Дубовца также в Совфеде и Генпрокуратуре.
Постановление КС:
Право собственности, как и имущественные права, гарантирует полную и эффективную судебную защиту – это необходимо для обеспечения баланса прав всех участников гражданского оборота, следует из постановления КС. Именно судебная власть действует на принципах беспристрастности, а потому она предназначена для разрешения споров оценочного характера, к которому и относилось дело Дубовца.
Мужчина не мог знать о том, что имущество было приобретено у лица, который не мог его отчуждать, и принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца, поэтому его смело можно признать добросовестным приобретателем – об этом, в частности, упоминается в пункте 38 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и утвержденном Президиумом ВС обзоре судебной практики от 1 октября 2014 года (см. "Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным").
В случае, когда у умершего отсутствуют наследники, его имущество считается выморочным и переходит в собственность государственных и муниципальных органов власти, которые включают его в фонд социального использования. Они (то есть власти) наделяются особым статусом, а само право истребовать имущество у добросовестного приобретателя направлено на соблюдение баланса конституционных прав. Между тем, когда с иском об истребовании имущества к такому приобретателю обращается публичное правовое образование, нужно помнить о неблагоприятных последствия для обеих сторон, о чем не говорится в ст. 302 ГК. Поэтому было бы правильнее, если оно, защищая имущество, предоставляло какие-то варианты оппоненту – такой подход согласуется с позицией Европейского суда по правам человека, которая гласит, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов (постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 года, дело "Гладышева против России").
В делах, подобных тому, в котором участвует Дубовцев, интерес государственный противопоставляется интересам добросовестного покупателя. Между тем в порядке п. 1 ст. 302 ГК нет ни слова о том, что норма преследует общественный интерес, поскольку власти, по сути, отстаивают интересы очередников на получение социального жилья. В любом случае ни один из них не имел такой связи с квартирой, как заявитель, или едва ли мог иметь интерес в конкретном помещении по сравнению с аналогичным (о чем упоминается все в том же деле "Гладышева против России").
Чтобы достичь справедливого баланса интересов, нужно помнить, что выморочное имущество переходит в собственность публичного правового образования не в результате возмездной сделки, а для того, чтобы избежать существование бесхозного имущества. Однако в рассматриваемом случае государство вовремя не предприняло меры и не вступило в права наследования выморочным имуществом. Дубовец не должен нести за это ответственность.
Таким образом, положения п. 1 ст. 302 ГК следует признать не соответствующими Основному закону в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учёта факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов, которые, по сути, проигнорировали принципы разумности и осмотрительности, заключил КС. Дело Дубовца подлежит пересмотру с учетом этой позиции.
