Завышение суммы в ДКП - стоит ли?
Добрый день! Подскажите пожалуйста, кто знает! Не можем продать квартиру https://www.cian.ru/sale/flat/162999705/
Район многих отпугивает своей удаленностью от метро (но рядом жд станция), детьми-собственниками и отсутствием балкона. Реклама, по словам риэлтора, регулярно обновляется, просмотров в последние три недели много, но воз и ныне там. Боимся упустить удачную для нас альтернативу большей площади, такая подходящая нам всего лишь одна в районе. Поступило предложение от ипотечников клиентов - им понравилась кв-ра, готовы брать, но им нужно завышение суммы в дкп на 700 тыс руб (нет первоначального взноса) Стоит ли нам связываться с данным предложением и как себя обезопасить, если все-таки ввяжемся. По словам риэлтора, риски в нашем случае минимальные, а пока мы будем ждать следующего покупателя, подобранный вариант может уйти(
У меня мнение немного отличается от мнения вашего риэлтора:
1. В большинстве банков есть защита от подобного рода "умников", т.е. сумму первоначального взноса, 700тыс., так понимаю примерно, надо положить на свой текущий счет ДО СДЕЛКИ, таким образом банк убедится, что они есть. Т.е. "умникам" придется брать эти деньги где-то в долг, возможно в микрофинансовой организации.
2. Цена вашей квартиры 4.2 млн, кадастровая 4.5 млн. Тот же сбер в своих расчетах рисков принимает минимальную из двух цифр, цены в договоре и цены в оценочном альбоме. И, если цена в оценочном альбоме будет ниже (а так оно и будет, я даже не сомневаюсь), то на величину этой разницы поднимают размер первоначального взноса. А у людей на первоначальный взнос и так денег нет, замкнутый круг получается.
ИМХО: риск срыва запланированной операции по введению банка в заблуждение чрезвычайно велик. Ну и опять же, если через какое-то время сделка будет призвана несостоявшейся, то вам придется возвращать не 4.2. млн, а на 700тыс. больше, которых в реальности вы не получали. Или брать расписку у покупателей, что вы им вернули после сделки 700тыс. за неотделимые ухудшения. :)
Спасибо за оперативный ответ! По п.1 я уже читала в сети про подобный момент - что первоначальный взнос должен лежать на счете до сделки, как наши предполагаемые покупатели собираются поступать в этом случае - не знаю. Может у них есть личные деньги, а им надо еще на ремонт - ипотечный кредит с невысокими процентами идет, это выгоднее, чем брать потом потреб на эти цели.
по 2 пункту - извините, немного не поняла, почему вы пишите что цена нашей кв-ры 4,2 млн - продаем-то мы ее за 4,8 млн. Слишком завысили цену? но просмотры активно идут, за нами в районе по цене ниже (на 50-150 тыс) только 4 предложения в циане - первые этажи, наследство 17 года, бабушкины кв-ры, они все не удачно расположены в районе, но имеют один неоспоримый плюс - балкон. Что, на ваш сторонний взгляд, с нашей кв-рой или может объявлением не так?
Про 4.2 млн - моя ошибка, невнимательно смотрел.
Мой маленький опыт не стоит обобщать на всю Москву, но на всех моих сделках этого года по покупкам-продажам цена была ниже кадастровой. Была, кстати сделка и в Бирюлево, на Липецкой улице, 2к.кв. (53кв.м) в 12-ти этажке П46 за 6.19 млн. Мы с клиентами эту сделку и эту цену восприняли просто как подарок судьбы. :)
Примерная кадастровая цена вашей квартиры приведена в вашей же рекламе
Возможно ваша цена и реальная. Но я сомневаюсь, что оценочная компания оценит ее на 700тыс. дороже вашей цены. Или эту оценочную компанию надо специально подбирать с прицелом на лукавую оценку и готовиться сильно коррумпировать оценщика изначально.
Риэлтор уверяет, что оценят на 5,5 млн без проблем, банкам же кредиты выдавать нужно( Цену в рекламе она завысит... и оценка пройдет как надо. Ждет нашего ответа сегодня, покупателям-ипотечникам надо срочно что-то решать.
Пробуйте, что тут можно сказать...
Но у меня сейчас в процессе реализации сделка, где у покупателей очень говорливая риэлторша, знающая с ее слов вся и все, со школою ИНКОМа в прошлом.
Квартира продавалась за 7млн, сторговались за 6.9млн, первая оценка оказалась 6.7 млн и оценщик наотрез отказался менять цену. 200тыс. на увеличение первоначального взноса на 200тыс. у покупателей просто не нашлось.
В результате пошли в другую оценочную компанию, заранее согласовав сумму оценки - те выдали "на гора" 7.1 млн, т.е. все нормально.
После этого выяснилось, что суперпупер риэлтор с мощной школой просто не в состоянии правильно заполнить рыбу договора, который предоставил Сбер. Уж казалось бы чего проще-то, но "специалист" ухитряется перепутать аванс с кредитом, что в моей жизни встретилось вообще первый раз.
Сейчас ждем решения кредитного комитета Сбера, надеемся, что они ни к чему не придерутся. История этого месяца вам рассказана, считаю, что там есть определенные параллели с вашей ситуацией. И да, кадастровая цена выше цены и в ДКП, и всех оценок. Она около 7.5 млн.
Я не верю в то, что "банки заинтересованы выдавать кредиты", правильно эта фраза звучит "банки заинтересованы выдавать гарантированно обеспеченные залогом квартиры". Именно для этого и нужны оценочные компании и оценочные альбомы. И тот оценщик, который допускает наглое манипулирование информацией, здорово рискует и своей аккредитацией при банке и своей лицензией. Погрешность в 15% в оценке (как у вас) по моему мнению очень большая погрешность, недопустимая даже наверное для профессионалов.
Поэтому рассчитывать на то, что все получится как в сказке, вряд ли стоит, не зря говорят "ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ..", а у вас не на бумаге даже, а на словах.
Вот не хочется в глубине души нам пробовать этот вариант...
Но нет других покупателей( Вернее, двое других желающих купить нас клиентов потенциально есть, звонят постоянно - узнают, не взяли ли мы аванс, но они сами в цепочках, присмотрели нас как свою альтернативу, сами продать свое не могут( и все стоим на месте( Но они местные, район знают и его не боятся), дома по району все похожие в этой ценовой категории, но наш стоит в удачном месте в плане инфраструктуры, соотношение места-цены-состояния их устраивает.
Как нам продать свою кв-ру? еще снижаться? честно говоря, тогда сами уже не будем проходить в свою альтернативу(
Про расписку я в общем-то пошутил выше. Но в каждой шутке может быть скрыто зерно здравого смысла.
И смотрите ниже то, что вам написала Виктория. Реально вам сейчас предлагают схему, целью которой является обман банка-кредитора. Не знаю, как себя тут обезопасить.
Ну и у вас же наверняка свой риэлтор есть. Послушайте его мнение по ситуации.
Swaan, спасибо за разъяснения, наш риэлтор утверждает, что проблем нет и вряд ли они возникнут, схема применяется нередко, когда нет первоначального взноса.
Ну дай бог... Я озвучил свои сомнения, но сомнения не есть предначертанная неизбежность.
И хорошо, если ваш риэлтор отвечает за свои слова.
Мой совет по описанной ситуации - не соглашайтесь. Пересказываю со слов коллеги... В аналогичной ситуации покупатель буквально через месяц после сделки подал в суд на то, что был введен в заблуждение относительно цены (цена-то завышена), "риэлторы находились в сговоре, оценочная компания в доле, спасите-помогите, мошенники! грабят!" и т.д. и т.п. Хочет расторгнуть "грабительский" ДКП.
А теперь варианты развития событий...
1. Признаться в том, как все было на самом деле - это реальное мошенничество...в группе...в сговоре...чем дело кончится, никто не знает, статьей пахнет вполне реально.
2. Согласиться на расторжение - это вернуть сумму, стоящую в ДКП...значительно большую, чем получили. Плюс оплатить судебные издержки, плюс расходы всякие, плюс... Я не уверена, что в этой ситуации будет вынута на свет расписка покупателя о возврате каких-то средств, это почти сразу ведет к п.1.
Может быть, есть и еще варианты, но я их пока не вижу... Кроилово ведет к попадалову... Серьезный урок...В лучшем случае, оплатят деньгами...
Именно так... Либо продавец соглашается с тем, что он жулик и идет под суд с неясной перспективой, либо возвращает покупателю сумму, указанную в ДКП (завышенную, а не ту, которую он получил в реале)...При цене однушки в Москве 5 млн.рублей первоначальный взнос 15% - 750 тысяч. Неплохой заработок, не так ли?
Извините, не соглашусь с вами. Очень зависит от того, где стоит дом. От путей наш дом отделяет автомобильная дорога и соседняя шестнадцатиэтажка, далее стоит наш дом торцом на жд и ударная волна от грохота поездов идет боком, кроме того наша кв-ра в середине дома. При закрытых стеклопакетах звука практически нет, да и вообще он непостоянный, как например от оживленной трассы под окнами. При открытых окнах слышен весьма умеренно - в отдалении. В домах, которые стоят прямо окнами на железнодорожное полотно я была - вот там да, грохот от проходящего поезда ощутимый( Наш дом в этом плане стоит очень удачно и электрички нас, можно сказать, спасают - на кольце я могу быть спустя полчаса после выхода из дома, для Москвы это терпимо, кмк.
Мои знакомые купили так квартиру. Завысили по той же причине - отсутствие первоначального взноса. Проблема была у продавцов с налогом - собственность была менее 3 лет, пришлось платить налог больший, чем они планировали.
про увеличение налогов я как раз слышала, но у нас более 3 лет в собственности...
Swaan, ОхВичка, спасибо за советы и разъяснения, отказались мы от этой схемы( Душа изначально не лежала к ней, вы развеяли наши сомнения( Риэлтор, конечно, позвонит нашим покупателям и предложит вариант только с не завышенной суммой в договоре, тк им очень понравилась наша кв-ра и у них сроки горят по ипотеке, но сомневаюсь, что у нас что-то срастется(
Уважаемые риэлторы, и вопрос вдогонку - что можете посоветовать в плане быстрой продажи нашей кв-ры? Только снижение цены? Что с нами не так - ходят много, смотрят и не берут( Хотя вроде как и есть те, кто очень хочет купить нас - либо сами с альтернативой и пока продать свое не могут, либо вот ипотечники с завышением суммы(
