Кто составляет договор купли-продажи?
Подскажите пожалуйста! Квартиру продаем сами. Появился потенциальный покупатель. Он работает с частным риэлтором. При подготовке сделки, кто составляет проект договора купли-продажи и должны ли мы его заранее вычитывать и согласовывать, чтобы в момент сделки не возникло проблем?
Т. е. не существует практики обязательного вычитывания договора перед подписанием?
По логике ДКП более важен для покупателя, так как ему потом на протяжении некоего периода владеть квартирой на основании этого договора. Поэтому обычно проект договора предлагает покупатель.
Вычитать и согласовать договор до сделки - нормально и естественно, никто не обязан подписывать бумагу на многие миллионы, которую увидел минуту назад.
Возможно, если есть неуверенность в собственных силах и нет умения быстро просчитывать процедурные риски, вам стоит нанять агента на сопровождение.
Для вас, для продавца, основные риски в сделке заключены совсем не в ДКП (ДКП просто должен быть составлен более-менее грамотно, чтобы не возникла приостановка в регистрации права), а в самой процедуре сделки. Т.е. процедура сделки и условия доступа к ячейке (раскрытия аккредитива) должны быть сформулированы и оформлены так, чтобы у вас не возникло нервотрепки и проблем на финальном этапе, этапе получения вами денег.
Значительная часть коллег иногда проявляет просто чудеса недопонимания, в частности путают логические операторы "И" и "ИЛИ". Ну и вы должны иметь представление о том, возникнут ли к вам вопросы у налоговой инспекции в вашем конкретном случае по полученному вами доходу от продажи вашей недвижимости.
Как Вы считаете , какие из условий доступа к ячейке в банке для продавца являются лучшим, а какие надо избегать? Т.е. наверное идет речь о том, какой пакет документов должен предъявить продавец в банке?
Неважно, что считает отдельная сторона, важно то, до чего смогли договориться все стороны процесса.
Даже в простой сделке таких сторон минимум две, а если есть банк-кредитор, то три. Банк в первую очередь волнует подтверждение того, чтобы ограничение в виде залога в пользу банка было зарегистрировано, а вовсе не хорошее настроение продавцов квартиры, в последней сделке с участием "Открытия" профигурировала экзотическая для меня бумага - копия расписки МФЦ в приеме документов на регистрацию, в которой обязательно должна быть упомянута закладная.
В общем, когда речь идет о пакете документов для доступа к ячейке, всегда надо заранее продумать вопрос, где эти документы будет брать продавец, если кто-то в нарушение данных устных обещаний их вдруг не отдаст после регистрации.
В случае альтернативных цепочек это всегда приводит к тому, что либо продавцу надо забирать все регистрации в свои руки (что практически маловероятно), либо категорически настаивать на том, чтобы регистрация производилась неким независимым, не связанным ни с кем из участников цепочки регистратором. Имейте в виду, что каждый из риэлторов в цепочке будет тянуть одеяло процесса в свою сторону, стараясь именно себе обеспечить доминирующую позицию. Неискушенный в деталях человек часто может и не заметить подвоха.
Спасибо. В нашем случае предполагается сделка без привлечения заемных средств и без альтернатив. Просто свободная продажа, в квартире никто не прописан. Если бы Вы были на стороне продавца, какой вариант доступа к ячейке продавца считали оптимальным, а от чего надо категорически отказываться?
Я же вам озвучил принцип: доступ к ячейке должен быть таким, чтобы вы могли его обеспечить вне зависимости от настроения покупателя. Это и ключей от ячейки касается, а не только документов.
Принцип первичен, следствия из него вторичны и зависят от ситуации.
Т. е. я правильно понимаю, что наилучшим является результат прописать в договоре об аренде и в доп. соглашении об аренде ячейки банка, что ключ или у продавца, или у банка , и доступ продавца возможен в оговоренные сроки при предъявлении паспорта, зарегистрированного ДКП и ключа?
Договор аренды ячейки вам даст банк, в котором вы будете сделку проводить, и вносить изменения в него вы сможете только в части условий доступа к ячейке но не в части текста договора. Банков много, в каждом банке свои юристы и своё видение мира, изучать ради познания все сотни постоянно меняющихся договоров нет ни времени, ни желания. Мой подход - есть пара-тройка банков, с которыми работать удобно, и в которые я стараюсь затащить свои сделки, все остальное - по ситуации при потребности. Выше упомянул банк "Открытие" - работать с ним не понравилось и по своей воле я туда больше не ходок.
Да, постепенно в банках отходят от двустороннего договора аренды ячейки с доп.условиями по доступу в сторону трехстороннего договора "Банк-Арендатор1-Арендатор2".