Покупатель с ипотекой и аккредитив

копировать

Продаем квартиру, нашелся покупатель с ипотекой.
Банк предлагает схему через аккредитив. На что обратить вимание?
Я так поняла, что форму стандартного договора все равно банк не будет править.
Заниматься вопросами регистрации будет назначенный регистратор из банка (на него доверенность будет составляться).

копировать

Внимание обращать на все. Править обязаны, если что не так.

копировать

На надежность банка, потому что если что с банком случится во время регистрации или во время проверки условий раскрытия аккредитива, то останетесь и без квартиры и без денег.
На условия раскрытия аккредитива обращайте внимание, чтобы у вас была возможность раскрыть аккредитив, даже если чужой регистратор пропадет по дороге от Росреестра (МФЦ) до банка.

копировать

Я не знаю, как лучше сделать со сроком действия аккредитива? Скорее всего на месяц будем делать.
Открытие аккредитива - в течении 5 дней после регистрации сделки и подписания акта приема-передачи квартиры.

P.S. Продаваемая квартира сейчас в залоге у банка, в котором будет проходить сделка.
Покупатель ипотечник этого же банка.
Сделку проводит банк и регистратор (на которого будут выписаны доверенности) будет снимать залог и регистрировать залог на покупателя.
По закону снятие обременения 3 дня, но на практике Сбер снимал обременение с квартиры моей подруги месяц.
У нас не Сбер и не ВТБ. Как со сроками не пролететь и не растянуть сделку?

P.P.S. Мы сейчас в худшем состоянии, чем покупатель, т.к. покупать зафиксировал сумму за квартиру, а мы нет.
И покупать хотим новостройку, а с сентября цены опять повысятся.
Внести аванс за будущую квартиру тоже пока не получается, т.к. сроки получения денег пока не ясны.

копировать

А точно аккредитив? Не сбербанк ли у вас? В сбере аккредитивом называют безопасные расчеты https://sbr.domclick.ru/

копировать

Точно аккредитив. У нас не Сбер.
Как выгодно для нас сроки просчитать?

копировать

Слушать, что обещают регистраторы или не доверять никому. :)
При аккредитиве есть одна проблема - невозможно просто прийти двум сторонам и забрать деньги. Это нам случай, если с договором что-то не так. При ячейке это возможно, а при аккредитиве нет. Поэтому я и написала, что в ДКП надо обращать внимание на все.

копировать

Что делать в этом случае, если будет что-то не так в ДКП? Продлевать срок аккредитива и Договор новый подписывать?

копировать

Продлевать, исправлять ДКП.

копировать

Поставьте изначально максимальный срок аккредитива, который возможен в этом банке. В сбере был 180 дней раньше,если не ошибаюсь, в ВТБ 90 вроде,но могло измениться. Что за банк у вас? Сван правильно написал- банк надо выбирать очень тщательно, закроется банк за время раскрытия аккредит- деньги не застрахованы. И у вас раскрытие в пользу Продавца, а не открытие аккредит в течение 5 дней после регистрации сделки . Открывается он после подписания ДКП и до того,как отдали на регистрацию.
Одно из главных- проверьте,чтобы банк.спец сделал проводку с тек счета на аккредит.(могут забыть случайно или умышленно), а то если у вашего покупателя есть долги их спишут с тек счета . Смысл в том,чтобы спать спокойно, просите выписку после открытия аккредит, чтобы деньги лежали на аккредит. счете , это внутрибанковский счет, списать с него долги покупателя нельзя.
Условия раскрытия пишите только те доки, которые Продавец может получить сам, обычно это ДКП с отметкой Росреестра.

копировать

По срокам и не знаю, как лучше сделать. Если сделаю максимальный (допустим 180 дней), то и у банка, и у покупателя не будет стимула сильно торопиться. После внесения нам аванса покупатель итак не особо торопится делать документы для банка, может время тянет?
А нам это не выгодно. Мы хотим купить новостройку, а внести аванс не можем из-за непонятных сроков.

Все правильно, нам предлагается аккредитив в пользу продавца.
Дословно "Стороны пришли к соглашению, что денежные средства... выплачиваются Покупателем в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву, открываемому Покупателем в течении 5 раб. дней с даты подписания сторонами ДКП за свой счет и своими силами в пользу Продавца (далее - Аккредитв), на следующих условиях:
Вид аккредитива - безотзывный, покрытый.
Сумма ...
срок действия аккредитива ______ календарных дней с даты открытия в банке" (Банк тот, где сделка проходит).

Спасибо за подробный ответ.
Никогда не сталкивалась с аккредитивом. Как-то не очень спокойно

копировать

У вас каша в голове извините, автор. При чем здесь торопиться стимул , в каждом банке есть прописанные сроки раскрытия аккредитива, если вы уже принесли им доки ,подтверждающие право перехода. Это срок для того,что если какие-то проблемы будут с переходом права, продавец успел подать доки для раскрытия. Не знаю что у вас с залогом, но насколько знаю- залог на переход права не влияет, только продать нельзя,если залог не снят - но я в вашу ситуацию не вникала, поэтому в вопросе залога и влияния его на раскрытие аккредит. не претендую на истину)). P/S Прочитала что у вас квартира еще в залоге у банка. тогда вам только в банке выяснять сроки снятия залога и в зависимости от этого думать о сроке аккредитива. У вас главный вопрос сейчас я так понимаю, сколько времени будет банк снимать залог , а это только в банк вопрос.
Покупателю не выгоден длительный срок,т.к. если переход права не произойдет, деньги на его счет вернут только по окончании срока аккредит, но это нужно уточнить в конкретном банке.
А вам как Продавцам срок аккредитива чем выше,тем лучше. Я лично понимаю это так . не права- риэлторы меня поправят.

копировать

"При аккредитиве есть одна проблема - невозможно просто прийти двум сторонам и забрать деньги".

Это, наверное, тоже не так плохо с той точки зрения, если банк по каким-то причинам затянет сделку, покупатель не сможет сказать, что мне все надоело и куплю другую квартиру? Т.е. здесь мы будем попадать на время...

Банк предлагает открывать аккредитив на стандартный для них срок - 2 месяца. А сделку то мне обещают закрыть за месяц:).

копировать

Вы как-то совсем не представляете, как сделка происходит. :)
Если банк затягивает, ни о каком аккредитиве и речи нет, он в день сделки открывается. А вот если сделка произошла, но вдруг обнаружилась ошибка в ДКП, к примеру, то сразу деньги вы свои не получите.

копировать

Я представляю. :)
Но если банк говорит, что сделка пройдет за месяц и за месяц они снимут залог (а это зависит еще и от регистрир.органов) и оформят все документы, то зачем они меня склоняют к сроку в 2 месяца? Закладывать лишний месяц "на ошибки" банка? Мне это тоже не очеь интересно. Я вообще не знаю, какие будут цены на интереующие меня квартиры через 2 месяца. Застройщики даже платные брони дают только на 2 недели.
Сегодня, например, у запасного моего варианта по покупке поднялись опять цены на 200000, при том, что неделю назад они итак подяли их на 200000 руб. И это новостройка со сроком сдачи через 2 года!

P.S. Срок 2 месяца нам озвучил Сбер, это не устраивало моего покупателя.
И это было еще одной причиной, почему он берет ипотеку в моем банке

копировать

Эти вопросы вам надо в банке задавать, а не на форуме.

копировать

В банке говорят, что это стандартный срок:). Поэтому и советуюсь с форумом.

Я боюсь себя поставить в жесткие рамки.
Банк мне потом скажет, что они предлагали мне срок в 2 месяца для перестраховки, но это я отказалась.

копировать

Нет ничего стандартного, все от нюансов зависит. Здесь никто не знает, что там у вас.

копировать

Когда пришли в Сбер и хотели через них проводить сделку (у покупателя было уже одобрение банка), они сроки назвали 2-3 месяца.
Пришли в наш банк, обещают не дольше, чем за месяц все сделать и процент сделали покупателю чуть ниже.
Но что-то разница в сроках исполнения меня смущает.

копировать

Что-то ерунду какую-то вам в Сбере сказали. Хотя... если их не подгонять постоянно, они могут растянуть и на более долгий срок.

копировать

Я не стала уточнять почему так долго. Но снимается же залог сначала в нашем банке, может из-за этого?
Я изначально хотела в нашем банке сделку проводить, в этом случае нам не надо рефинансировать кредит, делатьнове страховки и т.д.

копировать

Света, в Сбере есть и аккредитив, стоит он 2 тыс. всего. Но год назад аккредитив был теми еще "граблями", рядовой персонал не умел его оформлять, а условия раскрытия аккредитива проверялись почему-то службой в Екатеринбурге, на которую у московского офиса не было никакого влияния. У нас произошла задержка на 3 дня с переводом денег по той причине, что владельцев продаваемой квартиры было двое, соответственно счет один, но аккредитивных нраспоряжений на списание со счет два с разными реквизитами получателей денег, а в Е-бурге взяли из стопочки на проверку по привычке только одну верхнюю бумажку.... Дурдом короче, за который Сбер даже не извинился, потому как Сбер это система коллективной безответственности.
В некоторых банках, в частности в Форе сейчас, в прошлом году в МКБ, аккредитивы БЕСПЛАТНЫ, а это навевает ассоциации с бесплатным же сыром.

копировать

Аккредитив в нашем банке - не бесплатный, стоит 5000 руб.
Услуги регистратора тоже стоят денег.
Бесплатного сыра нет:).