Выписанные из квартиры перед приватизацией дети.
Мнение практикующего адвоката.
https://allwingroup.ru/faq/mogut-li-vypisannye-do-privatizatsii-kvartiry-nesovershennoletnie-deti-dobitsya-priznaniya-sdelki-ku/
Купля-продажа квартиры на вторичном рынке. Покупатель и продавец пожали по рукам, и в дело вступили риэлторы и юристы.
И вот юристы со стороны покупателя обнаружили подвох, поставивший сделку под угрозу. Полученная архивная выписка показала, что два несовершеннолетних ребенка 11 лет назад были выписаны из этой квартиры менее чем за 3 месяца до приватизации, что по словам юристов, является ущемлением их прав, в силу чего они могут подать иск с требованием признания сделки недействительной с непредсказуемым результатом. В качестве выхода они, отводя глаза, предлагают продавцу разыскать этих детей и взять у них нотариально заверенное заявление, ВНИМАНИЕ:
"Что они осведомлены о том, что их права были нарушены при приватизации квартиры в 2006 г, что теперь им известно, что эта квартира продается и они не имеют никаких претензий по квартире и сделке". Мило, ведь, правда?
Продавец пожимает плечами. Покупатель склонив голову (квартира ему понравилась) вынужден отказаться от нее перед существенным риском потери приобретаемой собственности в случае иска от этих теперь уже 19-летних детей, поскольку, как сообщают юристы истцу, срок исковой давности составляет 3 года! со дня совершеннолетия этих детей, т.е. в данном случае еще 2 года. Сделка рассыпается. Покупатель и продавец в убытке. Юристы получают медаль за бдительность.
Мы решили разобраться, действительно ли кошмар всех приобретателей на вторичном рынке продолжается, и их спокойствие и безмятежная жизнь в новой квартире зависят только от воли случая, и все ли юристы, работающие в агентствах недвижимости имеют необходимую квалификацию, и обратились к адвокату с 14 летним опытом ведения гражданско-правовых дел в суде по специализации жилищное, семейное, наследственное, земельное и т.п. право Зайцевой Вере Германовне.
1. Статья 181 Гражданского кодекса о недействительности сделок с 2013 года изменила свою редакцию, сообщает Вера Германовна. Теперь максимальный срок истребования лицом, не являющимся стороной сделки, расторжения сделки, составляет 10 лет с момента совершения оспариваемой сделки.
2. Срок давности 3 года с момента совершеннолетия – с 2013 года отменен.
3. Заявления, которые просят юристы АН от этих лиц (бывших несовершеннолетних детей) судебной силы не имеют, так как человек не может отказаться от своего конституционного права обратиться в суд. Они нужны не будущему покупателю, а только для демонстрации рвения самих юристов.
4. Норма «выписать несовершеннолетних не ранее 6 месяцев до приватизации» нигде никогда юридически прописано не была. Это творчество масс! Даже если ребенок никогда не был прописан в квартире, но на момент приватизации там проживал (по показаниям свидетелей) и не участвовал в приватизации, он считается ущемленным родителями в его в правах. Поэтому чистая архивная выписка не есть гарантия, вопреки мнению юротдела АН, чистоты квартиры на 100%
В связи с перечисленными изменениями в ГК с 2013 г., по наблюдениям В.Г. стало мало исков по недействительности сделок приобретения недвижимости.
Формально эти выросшие дети могут подать иск, но на 99,9%, они ничего не добьются.
Принцип (1) юридической практики – стабильность гражданских правоотношений (отсюда – суды стремятся препятствовать расторжению сделок с участием добросовестных приобретателей)
Принцип (2) юридической практики – пресекательный срок на право подачи иска (сначала ввели понятие «добросовестный приобретатель», мало подействовало; тогда в 2013 году ввели максимальный пресекательный срок - 10 лет с момента совершения оспариваемой сделки, подействовало хорошо)
Принцип (3) юридической практики – равенство сторон в судебном споре (отсюда – бывшие несовершеннолетние имеют формальное право подать иск (их конституционное право); если подадут, то суд обязан будет рассмотреть, по мнению Зайцевой В.Г. проиграют на 99,9%, но нервы потреплют; рекомендация – не искать их и не брать заявления, тем более, что они судебной силы не имеют. См. разъяснение выше)
Были случаи удовлетворения иска бывших несовершеннолетних, ущемленных в праве приватизации. Но, в большинстве случаев, это иски ставших совершеннолетними детей к их родителям, которые на момент подачи иска продолжали проживать в приватизированной квартире. Суд обязывал родителей выделить долю в такой квартире этим (уже выросшим) детям. Это не были иски к добросовестным приобретателям данной квартиры. В единственном случае подобного рода из практики Зайцевой В.Г., когда иск в подобной ситуации обратили на собственность добросовестного приобретателя, суд в удовлетворении истцу отказал.
Т.о. мы видим, риск, обнаруженный юристами покупателя чрезвычайно преувеличен. Что порою, кажущиеся неоспоримыми, доводы даже профессиональных юристов АН нуждаются в проверке и коррекции юристами, имеющими опыт судебной практики.
Риэлторы на то и риэлторы что не юристы, много что делают для перестраховки, многое вообще юридической силы не имеет, но психологическую очень даже имеет.
Мнений может быть много. Почитайте судебную практику решения 50/50. Я лично как "обделенный и выписанный" ребёнок, оспорила приватизацию. Поэтому не вводите будущих покупателей в заблуждение, нет однозначного ответа на этот вопрос.
Можно чуть подробнее, что вы оспорили. Квартира, которую приватизировали родители, нарушив ваши права, была уже продана к моменту вашего иска.
Так полагаю, что добросовестному приобретателю вчинить иск будет сложно, покупатель ваших прав не нарушал. А вот иск к родителям возможен, в том числе с требованием материальной компенсации. Что у вас было реально?
У меня было именно признание договора передачи полностью недействительным , без включения в приватизацию. Ситуация была связана со сносом. Мама хотела продать квартиру-двушку, и купить больше, приватизировала двушку только на себя, детей втч и меня не включила. С продажей не вышло и затухло. Вдруг объявляют снос, а по Лужковским правилам, очень хорошо тогда расселяли, 18 метров на человека, нас 6-ро, если муниципалка, или двушка если собствннность. Я на основании того, что меня не включили в приватизацию, расторгла этот договор, хотя суд сначала упирался что 3 года с момента приватизации прошло, но потом приняли, что я не знала о приватизации. Вернули обратно в муниципальную собственность, и дали маме с детьми четырешку, а мне как отдельному члену, однушку.
А по поводу добросовестно го покупателя-случай из практики.
Клиентке моей понравилась квартира, цена, ремонт, расположение-все супер. Начала проверять: родился ребёнок, по факту проживал с родителями, бабушкой и дедушкой в муниципальной квартире, но не был зарегистрирован. Когда ребёнку было 1,5 года подписали договор передачи на 1 взрослого, все остальные от приватизации отказались. Как только договор был зарегистрирован, в квартиру прописали и ребёнка. Прошло 15 лет, квартиру продали вместе с зарегистрированным ребёнком и его отцом, по суду сняли их с рег учёта. Я тогда долго выясняла про право пользования, был не однозначный ответ, и от квартиры мы отказались, пришлось и за аванс бороться. Но я за ней следила, на сайте суда. И вот спустя 1,5 года, ребёнок этот подал в суд на признание права собственности и включение в приватизацию, договор передачи. И по первому решению получил 1/2!!!!, доли. Как они там дальше разбираются, не знаю, но это факт.
Право непрецедентное.
Вчера знакомая рассказывала, как она помогла своей подружке выписать из муниципальной квартиры зарегистрированных в ней, но фактически не проживающих в ней детей. Дети были зарегистрированы отцом, живущим в этой муниципальной квартире, фактически жили где-то в Вологодской области с мамой. Отец умер...
Вот родня детей и выписала согласно решению 2-й ступени апелляции.
Свеженькое совсем решение, рассказывали историю вчера.
Никогда бы не поверил, что такое в принципе возможно.
Я поэтому и написала выше, что у нас не понятно как оно в суде обернётся. Я когда аванс выбивала, мы с юристом из АН, друг другу решения высылали, и примерно одинаковое количество и отказов и положительных решений, по стране. Много от грамотности иска зависит и от защиты. Поэтому статья спорная.