Что может риелтор
Вопрос к профи и к тем кто в теме.
Сори что длинно, я для ясности с подробностями.
У нас такой расклад - мы продаем квартиру (покупателя нашли сами), покупаем квартиру для проживания (нашли сами) и на оставшиеся 6 млн должны купить квартиру для сдачи в аренду и возможно последующей продажи лет через несколько.
Все сделки хотим провести в один день, чтобы не остаться с деньгами на руках, мало ли какой финансовый нежданчик случится в стране/мире и т.д.
Покупатель нанимает риелтора из Инкома.
Мы со своей стороны тоже берем риелтора - мне так спокойнее, тем более у нас помимо продажи - покупка.
Вопрос с покупкой квартиры под сдачу - открыт.
Риелтор советует посмотреть ЖК Саяны. Смотрю, понимаю, что таких вариантов - переделанные под апартаменты гостиницы, общежития и даже есть здание АТС - довольно много.
Начинаю изучать вопрос - и понимаю что такая покупка таит массу проблем.
Начиная с того что земля под объектом может быть в аренде до определенного года, заканчивая тем, что здание под обременением.
Ну и по "мелочам"- законна ли установка санузлов в помещение 15 м, рассчитаны ли коммуникации на такое количество апартов и т.д.
Теперь собственно вопрос - риелтор должен разбираться в таких вещах?
предлагая объект на покупку - должен ли он учитывать и знать все тонкости?
Если это например квартира в новостройке - знать куда выходят окна какого корпуса, если жк с апартами - какая финансовая ситуация у застройщика?
Или 50 тыс за ведение одной сделки (такая цена была назначена риелтором) -это только составить мне список необходимых документов (как получается в нашем случае) ?
Спасибо всем кто в теме и поможет разобраться !
Сопровождение сделки (а цена у вас озвучена именно за сопрождение) вообще не подразумевает подбор для вас каких-либо вариантов, а уж тем более проверку для вас объекта на 70 метров в глубину вплоть до туннелей метро.
Сопровождение - это просто рядом постоять на сделке, чтобы вы с риэлторами другой стороны разговаривали, понимая друг друга, чтобы не было ситуации, когда стороны говорят одинаковые слова, а смысл в них вкладывают разный.
да, да, про сопровождение вопросов нет, я понимаю за что плачу и лишнего ни в коем случае не жду и не прошу ессно.
Речь шла о третьей сделке - о покупке объекта на сдачу, я попросила риелтора подобрать варианты и на сделку мы бы вышли вместе, если нужно было оплатить услуги подбора - это бы тоже было выполнено.
Я из тех людей, которые считают, что профессионалы поэтому и существуют, что они знают как лучше.
И когда риелтор предлагает объект, то он как бы знает, что это хороший выбор.
В случае, когда я нарыла кучу инфы и передала ее риелтору и она говорит - ааа, ну да, тогда наверное лучше не надо, мне кажется это в корне неверно.
Но я могу ошибаться, поэтому спросила мнение тех кто в теме.
Насколько знаю, в "Саянах" вопросов про СУ не должно быть, потому как там никто новые площади не нарезает, и новые СУ не выкраивает. Там выкупают доли в здании этажами, затем этажи бьют на отдельные помещения, каждое из которых является отдельным объектом права. Про обременение всего здания тоже не в курсе, во всяком случае это не то обременение, что препятствует оформлению собственности на объекты-помещения, и их последующей розничной продаже.
Еще там потолки 2.5 метра, может быть это будет важно для вас.
спасибо большое за комментарий. Вот пожалуйста "пример например" - вы разбираетесь в объектах на рынке.
Предлагая объект на покупку, знать, законна ли в объекте установка санузлов, рассчитаны ли коммуникации и какая финансовая ситуация у застройщика? Как вы себе это представляете? Это может занять массу времени и финансов, зачем это делать, если объект еще даже не предложен покупателю, и, возможно, он даже и смотреть его не будет?
Многое можно и нужно проверить, но уже после выбора.
нет, я не об этом. Я о том, что стоит ли предлагать покупателю объект ( в данном случае это переделанные гостиницы и общежития), не зная тонкостей и плюсов/минусов такого вида недвижимости.
Разве профессионал не должен разбираться в этом?
я не пртендую на то чтобы риелтор знал законна ли установка санузлов, я хочу чтобы он мне предлагая объект (тем более стоит задача - аренда и возможно последующая продажа), сказал, посмотри вот такой вариант Маша, но имей в виду, что здесь могут быть такие тонкости - выясни это у застройщика сама.
Вот есть такая квартира - но в этом районе выше 25 тыс за аренду ты не получишь, вот есть такая квартира, но там будет сложно продать.
год назад была сделка по квартире с риэлтором - сделка была с сопровождением юриста, плюс он (риэлтор) мне подобрал самый оптимальный вариант по страхованию (вместо сберовских грабительских), сама сделка была через нотариуса (но тут продавец все оплачивал) и да, все эти услуги были уже включены в вознаграждение риэлтору - ничего сверху не оплачивала. Естественно и проверка квартиры и узаконенность перепланировки и как оформлено все с деться со стороны продавца - это все было на риэлторе - об этом была договоренность изначально.
ну вот я тоже предполагаю что риелтор - это специалист, который разбирается в том, о чем я представления не имею.
А в чем не разбирается - выясняет, учится, изучает законы.
Никакой это не специалист! Ему надо продать, отвечать ни за что он не будет... Много лет незад покупали квартиру через очень известное агенство недвижимости, в итоге через 4 года суд признал сделку недействительной!
ужас какой. Я вам очень сочувствую.
А основания какие были? и чем закончилось? поделитесь, может кому то поможет ваш опыт.
Там была сложная схема с выморочным имуществом ( это мы узнали из дела), поддельными доверенностями и параллельными уголовными делами. Нам было по 20+ лет и мы свято верили, что "такое известное агентство" нам обеспечит безопасность сделки., но увы... Страховое обязательство они нам выдавать очень не хотели, нужно было уже на данном этапе засомневаться, но в итоге дали. Когда через 4 года пришла повестка в суд, мы были в шоке конечно! Истец г. Москва, стало сразу понятно, что шансов у нас практически нет. Как оказалось, это было уже не первое заседание, хотя повесток мы не получали, потом было ещё одно, на котором было вынесено решение - лишить права собственности, хотя нас признали добросовестными приобретателями. Продавца не нашли. Агентство недвижимости в добровольном порядке отказалось выплатить деньги, предоставили своего адвоката, который на заседании мямлил, в итоге нанимали своего. Пока обжаловали, пока отсрочки исполнения просили, упустили время и к тому моменту, когда подали в суд на агентство- они ( вернее "дочка", которая выдавала страховое обязательство, само агентство существует до сих пор) обанкротились. Судебный пристав смогла списать с их арестованного счёта 5 тысяч рублей... В России все суды отказали- подали жалобу в Европейский суд, там дело пролежало 10 лет. Каким-то волшебным образом ДЖП не успел её переоформить и кого-то туда заселить, вообщем через 10 лет Европейский суд вынес решение в нашу пользу. Снова суды в России, нам её вернули... Самое обидное, что для того, чтобы её купить, мы продали свою другую, если бы сделали обмен, нам вернулась бы она, т.к решение было- признать все сделки недействительными и нам бы не пришлось столько лет жить в стрессе...
ну блин видимо да - я там живу))))
первую квартиру покупала (там продать наследную надо было) - риэлтор другой был - так я только на сделку пришла - риэлтор и приватизировала сама бегала, и все оформляла - тогда еще очереди в рег.палату трындец были живые - так она и тут все организовала.
а тот, про которого пишу - я его лет 5 знаю (через друга ), и он квартиру мою периодически сдает - я ему ключи отдавала, и продавал квартиру - тож на сделку только пришли, он сам все показывал и договаривался.
и не он специалист по юр.услугам и т.д. - он в своем деле специалист - он нанимает на сделки нужных спец-ов.
я бы просто не поверила, что он во всем такой "дока"
и гонорар ему был не запредельный - город миллионник 50 т. р. отдала в день итоговой покупки квартиры.
на поток у результативных риэлторов все поставлено.
так что просто искать по знакомым надо.
Я встречала такого риэлтора в компании по продаже новостроек разных застройщиков. Есть и такие. Мы выбирали между разными строит. компаниями по цене, удаленности от метро. Риэлтор давала характеристику компании застройщика, советы по планировке... Вобщем, есть такие, ищите в подобных риэлторских компаниях, работающих именно с новостройками...
чтобы не плодить темы, спрошу здесь. Мне очень нужен взгляд со стороны!
При задаче сохранить сумму в 8 млн исключительно для сдачи в аренду и получения постоянной прибыли, рассматриваются такие варианты
1. маленькая однушка внутри третьего кольца - сдача в аренду 35 тыс максимум (если она в обычным ремонтом)
2. большая квартира в балашихе (с ремонтом и мебелью) - сдача в аренду 38-40 тысяч
3. два апартамента по 15-18 метров каждый в Москве на окраине - сдача в аренду каждого 20-25 тысяч, в итоге 40-50
Мне кажется что по апартаментам сплошные плюсы:
апартаменты перекрывают сдачу друг друга, если один не сдается, сдается другой.
Сдать за 25 всегда проще чем за 40.
Если вдруг срочно понадобится большая сумма - один апартамент продается, второй останется.
Но что то меня гложет - типа квартира это квартира, а апарты непонятно что. Какой то атавизм "совкового менталитета" видимо ))
Буду очень благодарна за комментарии
Вам не кажется апартаменты это апартаменты. И квартирой никогда не будут. Никто вам не скажет сейчас какой налог на землю, налог на недвижимость и коммуналку вы будете платить. Может быть как выгода так и не проигрыш. Первый вариант всегда будет ликвиднее и в сдаче и в продаже и в росте цены.
ну я овца конечно )) думала одно , написала другое.
Это будет две студии с возможностью прописки, т.е они числятся как жилое помещение и коммуналка и налог как на обычную квартиру.
Из за площади соответственно цифры будут маленькие.
Если вместо апартаментов будут 2 студии такой же примерно площади,это будет неплохой выбор. При условии что вам это нужно дляполучения прибыли,а не для жизни.
Автор, мы недавно продавали квартиру без риэлтора. Документы у нас были первичные, чистые, поэтому мы риэлтора не брали. Штука в том, что ЖК с особенностями. И очень много покупателей от нас сбежало (и от других продавцов из нашего ЖК, мне несколько человек жаловались, что покупатели бегут). В итоге на нашу квартиру покупатель нашелся. Он нашел нас сам, но после некоторых раздумий взял на проверку и сопровождение сделки риэлтора. Стоило ему это 60 тысяч. Покупатель - молодой, не особо опытный, не углубляется в юридические формальности. Я ему рассказала обо всех особенностях нашего ЖК, чтобы не было срыва сделки.
Что сделал его риэлтор: проверил собственников и квартиру от и до. Мне рассказал обо мне информацию, которую я не знала, теперь вот разбираюсь, откуда ноги растут. Уверена на 100%, что риэлтор отлично знал всю историю нашего ЖК и все особенности, но своего покупателя отговаривать не стал. А сделал все так, что покупатель подмахнул все бумаги почти не глядя. В общем, для меня это странновато. Но очевидно, что все достигли своих целей...
И после такого взаимодействия с риэлтором мы поняли, что покупать только первичку. Потому что со вторичкой можно очень сильно встрять. И дополнительный фактор "встревания" - как раз агент, который преследует исключительно свои цели, а ответственности ни за что не несет.
