Продажа квартиры без согласия БЖ
... признана законной.
Обсудим?
Да, я сознаю, что Яндекс-Дзен не является авторитетным источником.
Но прецедент создан.
https://zen.yandex.ru/media/yurist_92/zabrat-doliu-u-dobrosovestnogo-pokupatelia-nelzia-verdikt-ks-rf-611a0aadeb7b2156cd82208f
Ну не сказать, что признана законной..., скорее, права добросовестного покупателя признаны более приоритетными, нежели прошляпившего супруга. Логично вполне.
Я согласна. Я это выложила тут с просветительской целью, скорее.
Просто со мной спорили сильно на эту тему неоднократно. Про то, что без согласия бывшего супруга продать вообще ничего невозможно.
Возможно.
Теоретически в ЕГРН должна быть заметка о том, что приобреталась в браке. Практически - может и не быть по давним сделкам и по совсем новым, сейчас согласие супруга на покупку вообще не требуется.
Давно уже возможно, года четыре как, если не более. Но при этом велика вероятность того, что в выписке из ЕГРН в графе "обременения" появится запись о возможной оспоримости сделки.
Титульный собственник имеет право продавать не спрашивая разрешения бывшего супруга.
Если имущество приобретено в браке, то для регистрации перехода прав обязательно потребуют (должны ;) согласие супруга ( и бывшего в т.ч.), если не было раздела.
Ответ Росреестра (Туапсе) на этот вопрос:
https://frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=49770:2017-11-21-06-01-42&catid=113:2009-10-07-14-17-25&Itemid=179
Действующим законодательством с 01.01.2017 внесены изменения в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака. Напомним, что исходя из положений Семейного кодекса Российской Федерации, независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).
До внесения изменений в законодательство, при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, государственная регистрация перехода права приостанавливалась, а впоследствии выносился отказ в ее проведении.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»), что ведет к ограничению прав нового собственника. Информация об отсутствии согласия супруга будет отражается в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в виде ограничения (обременения) объекта недвижимости. Данный порядок установлен пунктом 4 части 3 статьи 9 и частью 5 статьи 38 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Дополнительно сообщаем, что нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения указанной выше записи.
Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой.
Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.
В отношении бывших супругов необходимо отметить, что с момента расторжения брака бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется, в частности, статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает презумпцию согласия участников общей совместной собственности на распоряжение общим имуществом
и не предусматривает необходимости получения нотариально удостоверенного согласия иных участников общей совместной собственности при совершении соответствующей сделки кем-либо из участников. Вместе с тем, такая сделка также может быть признана недействительной.
С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, Росреестр рекомендует приобретателю недвижимости настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.
Супругам, а также бывшим супругам, во избежание совершения недобросовестных действий одним из них с совместным имуществом можно разделить имущество путем заключения брачного контракта или соглашения о разделе имущества, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Рекомендуем гражданам при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки (ограничения, обременения), перехода права и права собственности отражать в заявлениях о государственной регистрации сведения о семейном положении.
Не знаю, как в Туапсе, в Москве по-прежнему требуют: Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. https://rosreestr.gov.ru/press/archive/vopros-otvet-kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/
Сейчас у меня на регистрации находится переход прав по одной квартире, там забыли взять согласие супруга на продажу, хотя оно было и в опись его внесли, так вот сделали приостановку.
Так потому и приостановка, что в описи оно было, а до росреестра бумага не дошла. В зависии от наличия/отсутствия этой бумаги регистратор должен делать разные записи, в вашей ситуации он этого сделать не мог.
Не согласен.
Росреестр действует в соотвтетствии с буквой закона, а буква эта такова:
Статья 38. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости
...................................
5. При осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.
.................................
Имеет право, да. Но надо быть полным дураком покупателю, чтобы купить без согласия. Причину написал выше - дефектные документы на квартиру на выходе.
Продают родственнику по договоренности, а далее следует продажа на сторону, и ищи-свищи. Как в описанном случае. Да и на Еве такой случай был.
Именно продажа.
Для покупки совсем(т.е. в принципе) не надо согласия после того, как отменили регистрацию договоров в ППФ, оставив только регистрацию перехода права (для обязательной нотариальной формы ДКП обязательность согласия супруга сохранилась).
Связано это с тем, что вроде бы как в трактовке юристов согласие нужно для распоряжения совместно нажитым имуществом, а деньги не имущество, и при покупке имеет место распоряжение именно деньгами.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия.
Ссылка чуть выше - регистрируют.
Но роль риэлтора в том и состоит, чтоб таких вольностей не допускать.
Так что твоя позиция о необходимости согласия - правильная. Лучше перебдеть!
Чтоб дать вот такой совет по правильному оформлению договора.
Зачем даже и родне потом такой дефективный документ с записью в обременениях, которую невозможно потом исправить?!
Это ж пожизненное клеймо.
Меня иногда (редко) просят помочь просто составить договор. И дарение оформлял для родни, и ДКП, и даже экзотическую мену.
Но на выходе может быть (не обязательно, кстати) юридически дефективный документ.
Кстати в том письме чуть ниже представитель Росреестра разъясняет то, что новый правообладатель может не единожды пожалеть об отсутствии такового "согласия".
И это повод вообще для ГИПЕРТОРГА.
У меня нынче осенью был случай, когда мы отказались от покупки квартиры, хозяин которой представил нотариальное заявление о том, что он в МОМЕНТ ПРОДАЖИ квартиры в браке не состоит, и отказался предоставлять аналогичное заявление о том, что он В МОМЕНТ ПРИОБРЕТЕНИЯ квартиры в браке не состоял. Т.е. была сделана попытка подмены нужной бумаги на почти бесполезную.
Нюансов масса, конечно. Но когда речь идет о том, что хорошо бы урвать все, а не половину, то продавец делает дисконт. Самое интересное, что и покупатель обычно находится. Через вторые руки.
Сваан, а в чем смысл нотариального удостоверения заявления продавца о том, что он в браке не состоял при приобретении жилья? Закон же такой формы не требует. Чем оно будет отличаться от аналогичного заявления, составленного в простой письменной форме, подписанного при Вас Продавцом? Или просто записи (пункте) в договоре о том же. Какой смысл оплачивать нотариальные услуги? Может Ваш продавец просто не хотел еще раз деньги нотариусу платить? И можно было бы такой пункт в договор просто включить?
Да, оно действительно не нужно. От руки его писать неразумно, гораздо разумнее этот момент отразить в ДКП (собственно я всегда так делаю).
Нужно отдавать отчет, что заявление - просто заявление, и оно может быть далеко от истины. Но, если возникнут вдруг споры, если вдруг возникнет бывший супруг и предъявит претензии через суд, то для судьи гораздо более авторитетными будут нотариально заверенные и зарегистрированные в реестре нотариуса слова продавца о том, что он осознанно и злонамеренно вводил в заблуждение покупателя, чем стремная рукописная писулька. И покупателю гораздо проще будет обосновать и доказать свою добросовестность.
1500 руб. за удостоверение заявления - ничто по сравнению с обычной стоимостью покупаемого объекта.
Это, как минимум, логично. Почему за всех отвечать должен несчастный добросовестный приобретатель?
Кто обманул, тот и рассчитывается.
Небо в клеточку может грозить, причем запросто. Стоит только БЖ дать ход делу.
Ситуация, когда супруги разводились, а имущество не делили хоть 30 лет была ненормальной.
Это нововведение заставит делить имущество одновременно с разводом.
И это, безусловно, правильно. Я так и поступила 13 лет назад. Заявление на выделение моей доли было подано одновременно с разводом.
Просто многие Евы уверены, что это не обязательно.
Летом продавала свою недвижимость, забыла приложить согласие супруга. И на старуху бывает проруха. Потом мы уехали, думаю, приеду, как раз приостановка должна быть, донесу согласие.
Вернулись, прихожу в Мфц с согласием, с расчетом на приостановку, нифига, сделка зарегистрирована!
Как вариант, они сейчас даже могут в егрн прописать, что сделка проведена без согласия супруга, что служит своего рода обременением.
Вот так интересно сейчас живем.
Пока лично не столкнешься не поверишь, а тут я еще и как участник сделки выступала. Сама в шоке была.
а у меня запросили согласие супруга при продаже дачи. дача получена по дарственной до вступления в брак.
Давно было? Сейчас вообще ничего не просят, мне кажется, что дашь, то и берут.
А так косяк, конечно.
Не косяк - избыточное требование. Росреестр такое потребовать вряд ли мог, скорее всего требовали особо грамотные покупатели, "слышавшие звон".
В данном случае единоличная добрачная собственность - требовать согласие нынешнего мужа на ее продажу, это равноабсурдно, как требовать согласие всех нынешних соседей и всех бывших влюбленных в хозяйку.