Сдать бабушатник, миссия выполнима вообще?
Граждане сдающие и сочувствуюшие, промойте пожалуйста мозг, что то не выходит нормально сдать квартиру с бабушкиным ремонтом. При этом там новые трубы, новые счётчики, смеситель, кровать, диван новые, стиралка вертикальная, обои и потолки в 2003 году красились клеились, плесени, клопов тараканов нет, соседи отличные все.
Сдаю дёшево, только русским, аналоги за 17000+ счётчики, не Москва, моя 12000+счётчики, и все равно, каждые три месяца меняются жильцы. Что ж такое то, что делать, не понимаю.
Квартиры с хорошим ремонтом там большая редкость, живут сами в них, если и сдаются , цена 45000-50000, большинство желает снять именно такие, но чтоб платить 20000.
Спрос на аренду большой, но несовпадение запросов арендаторов с ценами на аренду.
Квартира стоит 4 млн точно, может быть ближе к 5, делать полный ремонт тыщ 500, их просто нет, и не окупятся никогда, снимать хотят за 20000 большинство с полным пакетом мебели и техники.
Что делать? Кто то же сдает бабушкин ремонт, и снимают...
Продать не предлагайте, пожалуйста.
Сдавайте за 17тр, возможно заниженной ценой Вы самых неплатежеспособных привлекаете.
У нас примрено такая квартира в Москве, живут от 1,5 до 2,5 лет обычно люди, 35 тр.
Если ставлю среднюю цену, сразу поток желающих из стран СНГ...не хочу им сдавать, стиралку и спальные места угробят точно. Скажите, у вас кто а основном снимает?
Сдаем только славянам, даже москвичи были, молодые пары... Прораб 60 лет дольше всех жил, не помню уже откуда, что-то типа Твери. Программист 30летний, из Подмосковья... Из Крыма парень был, но девушка-москвичка с ним, потом расстались, она съехала, он еще полгода прожил. Как-то так.
Стиралка первая сдохла, через почти 7 лет, поменяла, диван уже меняли, а так ничего, нормально живут, за несколько лет ничего не испортить невозможно, мне кажется ).
Кстати, у нас от метро действительно 5 минут, но уютный дворик, месторасположение хорошее. Мы когда покупали для сдачи квартиру, на это внимание в первую очередь обращали.
Ну так может там вме же есть тараканы..?
Предложу вам 2 решения.
1. Чуть вложиться в косметику. Не на 500тр.
А вывернуться мехом наружу и найти варианты - остатки строматериалов, дешевую бригаду. Полы линолеум поверх старых, сантехнику если старая - ванну покрыть акрилом и ип. На авито поискать бюджетную обстановку. Я тут писала, что купила в новострой на авито б.у все, от люстр, дивана, пмм, столы, стулья, кровать - вме б.у за 20'30%цены. Получился свежий, чистый сканди. И если что, то за эту же сумму продам потом обстановку как решу продать квартиру.
Выиекает из п.2 поднять цену до 15. Во.первых, отбить вложения, а во вторых в нормальную обстановку и более платежеспособная публика поедет к вам!
П.3 залог при досрочном с.езде нн возвращать. Договор на 11 мес. Менее 6 вообще на выход без залога. Более 6 - верните чать, небольшую, аак ваша добрая воля.
По квартирам без ремонта сдается тяжело и проблемным людям, да. Я знаю о чем пишу сдавала квартиру родни дпльней, все время как у вас история. А вложить тысяч 100-150 и другая история начнется в причесанной квартире. Да. Поднимете на 3 -5 тр это года 3 будет отбиваться ремонт повышением. Но, во.первых, вы будете с нормальными людьми сотру4. Во.вторых, у вас сократятся простои, если это учесть в прикидках, то окупаемость сократится. В третьих, хоть для продажи, хоть для сдачи - это инаестиции в ваш актив. Задача - потрать 100-150, а выглядеть это должнона + 500, время потратить придется. Но результата без затрат не бывает
Спасибо огромное вам чувствуется вы опытный человек. Тараканов нет, квартира сдаётся всего лишь с сентября, все чисто.
Коммуналка 8500-9500, со светом и водой, мы получили 14500 за апрель, ЖКХ отдали 9500. Остаётся 5000 чистого доходу, никакой ремонт не окупится никогда, часть мебели и стиралка там и так дорогие, поэтому сдавать табору не можем.
Залог берется, но всегда жильцы требуют его назад и никакой договор не поможет, всем пофиг на него, не Москва. Сдаю с 2006 года, но такой гемор впервые, не ожидала.🤦 Съехать в день оплаты считается нормальным, а четакова.
Вложиться если только самим, своим трудом так сказать, украсить освежить, обои поменять...
Приличные там требуют ещё и наполнение техникой, не просто стиралка и холодильник.
Поверьте мне, я и правда очень опытный)
Погодите погодите, вы неверно считпете. Счетчики же поаият наниматели, нет? Тогда 14500 вы с них получили+ счетчики и минус вся квитанция 9500
Или у вас в цене найма еще и счетчики за Ваш счет?!
Ну смотрите на это шире - любая недвижка дорожает, на величину инфляции минимум.
Те это впше вложение. Посчитайте доходность.
При долгосроке она должна быть 6%в год чистыми. Ну, минимум 5. При короткосроке, прсутке 12 -15, но и 20 люди делают в милионниках.
Если ваша доходность ниже 5%хотя бы - то 2 варианта - смириться с этим. Менять ситуацию.
Менять можно так - продать ваше, добааить и купить то, что принесет выше доход те будет нормально и хорошо сдаваться! Мб райцентр недалеко от вас, не щнаю...это вам виднее.
При заключении договора делать акцент на сроке проживания и стоять на своем при досрочном выезде. Но это нерва нужны, конечно. Вопрос в том, почему они уезжают ? У вас селятся "летуны" как я их назывпю : не время ремонта своей, на время визита к родне по делам, пары, не имеющие опыта срвместного продивпния и как следствие, распадающиеся при первых трудностях?
В этих случаях ответственность за досрочный сезд3их.
Или может квпртира имент обективные недостатки? Иаракпны алкаши по соседству? Если нет недостатков, то тщательно выбирайте арендаторов, не срешите. Берите тех, кто устойчив и не только познакомились. Ну и ..странное соотношение цены аренды и выхлопа за нен. Посчитайте доходность и подумайте о более ликвидном активе если что..
Аренда 12000+2500 счётчики, коммуналка вся 9500, на остаток можно шиковать. Недостатклв нет, и алкашей тоже нет. Причина съезда ни одна не подходит, селятся идиоты, или необязательные люди, не знаю чем это объясняется. Проговаривали сроки, подписывали, бесполезно.
Потому и пришла спросить, до этого истинные бабушатники не сдавала, и таких арендаторов не встречала. Выбирать подольше, в этом проблема , не живу там, возможности месяц сдавать нет.
Вот продавать не предлагать 🤗. Там прекрасно жить самим, возможно на будущее отселить детей, использовать как дачу и тд. Покупать что то ещё на сдачу нет, хватит. Задача сдавать ближайшие несколько лет ее. Коммуналка очень высокая, Ленинградская область, больше чем а Москве.
Чтож это за 4ваотира такая? Цена ее 4-5 млн?
Коммуналка 9 тыс?
Сдается за 15 тыс? Это где такое вообще?
Сама сдаю в среднем Подмосковье.
Вот и я толкую автору об этом же!! Если коммуналка 9500, то значит минимум 2ка у нее Если стоит эта квартира 5млн, то минимум 20чисиыми ежнмесячно, ну 18.
Если это приносит 5тр в мес, то пусть продаст и купит в новой москве, у мцд или метро. Студии в обжитых р.ах в новых домах, отделка от застройщика 6 млн в среднем. Можно и дешевле, надо караулить. За 5500. И сдаст она ее за 30, чистыми 26. Это в 5 раз больше прибыль чем у неё!
Согласна на погашение коммуналки и прибыль в размере 5000, так и этого не получается! Вот в чем вопрос! Хоть бы год прожили, по договору.
Покажите мне хоть одно такое чудо за 6 млн в новом доме, около метро. :scared2
Это будут аппарты. Если в старой Мрскве, то с высоким потолко и антресолью =вторым уровнем и площадью до 20м по полу певого уровня. Если 5-7км от мкад(те Новая, но Москва!), но при этом метро до 10 мин пешком, то за эти деньги площадь около 30+ метров.
Вариантов масса. Сдаётся за 30 минимум влегкую. А то и за 35, если это старая Москва.
Задача прописки не стоит у автора. Поэтому аппарты идеально.
У самой такой актив. Аппарт. Новая москва, от метро 4 минуты(от Мкад 12 км), сдать можно за 30-32-35, брали за 6300 в ноябре 22г.
Вот именно, что сейчас это гимор ибо неликвид для сдачи. Еще и драконовские тарифы за ку. Ну или плюхайтесь с пересдачей, работая в 0 почти. Либо закройте и пусть стоит. Либо 3й вариант - не возвращать залог при досрочное отъезд е, если нервов вам на это хватит, скпндалы терпеть.
Либо вложиться материально и временем и понимать что это инвестиции, а деньги - фантики, инфляция.
А вы хотите и навар и лапками не грести - так не бывает.
Других вариантов нет
Во-первых, в конце 22г таких цен там уже не было. Во.вторых, мы принципиально не хотели реновированного старого фонда типа Алтая. Хотели новострой, но точечный, в обжитом р.не у метро. Поэтому и взяли дом 21г, от метро 4-5мин не спеша. Есть вероятность, что отселим туда выросшего ребенка или сами поедем - в двухуровневый алтай я ехать жить не хочу. А в полноценную евродвушку нашу - я готова. Вот поэтому так
Там уже нет по этой цене. Метро есть и цена +1млн сейчас. На циане фильтр по цене ставьте и куча вариантов
Нет, 25 это в старой Мск за эти деньги(по полу 15-17 и антресоль. У нас за 6300 около 30м. За 7600 был вариант 42м. Сейчас цены выше у нас в локации, но есть и другие места надо поискать только.
Зато полная отделка от застройки, все новое, обои светлые под покраску, натяжные потолки, плитка и ламинат на полу. На полное обустройство квартиры - мебель, техника, освещение, декор интерьера с учетом работ нанятых спецов - сборка мебели, установка варочной панели и тд ушло 160тр всего. Но электрик муж сам, поэтому подключения всего делали сами. Сантехнику, пмм, стиралку, тоже сами
Мебель и технику всю, от и до на Авито, только Икея и подобное брали. Никаких продавленых диванов! Очень чисто и свежО у нас вышло. Шторы, карнизы вообще брали новые и шили на заказ тк потолки 3м, но тоже на Авито.
Если бы все полностью новое в магазинах и мастеров на все работы, то тысяч 350 точно вышло бы
Это 9500 все за месяц, никто не прописан, два жильца было, в т.ч.света и воды на 2500.
Не Москва это означает не Москва, и не Московская область, неужели кроме этих двух регионов для вас не существует ничего?
Как по.казывает практика, бабушатники выгоднее всего сдавать. Все равно все испортят и изгадят
Подписывайте договор на 11 месяцев с условием не возврата страхового депозита, если жильцы прожили меньше.
Повысьте ценник аренды и заодно залог, не будут бежать каждые 3 месяца. Серьезно, кроме шуток. А так, как сдаете вы, они и не дорожат ничем.
Ничего не поняла, если у вас мебель, стены, потолки, трубы новые, то какой же это бабушатник?
Бабушатник, а мебель новая частично, трубы и счётчики новые, но кафель старый, окна старые, потолки и обои 2003 годв, двадцать лет назад сделан ремонт.
Бабушатник лично для меня- стиль 80- тых, мебель старая, стенки, ковры везде.
Ну я снимаю бабушатник в Москве. Москвичи. Плюс взрослая дочь, маленькая собака.
Свои три квартиры сдаю.
Прожили 2,5 года. Всё хорошо, но вот ремонт...Вначале на это не обращали особо внимание. Главное- близко к метро, норм хозяин, отличные соседи и великолепный вид из окна.
Но, со временем стало это напрягать. Иногда прям в квартиру идти не хочется. В общем, ищем замену.
При всем желании назойливой никак не могу быть, живу за 680 км от квартиры, в Москве.
Посмотрите на ютьюб есть ролики как недорого апгрейдить квартиру, я например плитку в ванной красила, намного вид приличнее стал. Я только начала ремонт: окна поменяла, дверь, электрику и квартиру на реновацию поставили и дальше я уже по минимуму просто покрасила все. Но жильцы все равно не живут дольше 8 мес, года. Может быть вопрос в соседях, кстати. Или просто сейчас такая жизнь непредсказуемая
Вам выше все правильно написали: ванна акрил, по максимуму бу, остатки, двери, плитка, мебель - это все красится, но что бы было беленько и чистенько. Я так делала. И не обязательно разом, можно пока живут 3 месяца решить что замените при следующем съезде. Цену сильно не снижайте. Обязательно договор с залогом. И не переживайте, съехали и съехали, у меня все равно так получается, что каждый следующий живет на 1000 дороже.
Цифры не бьются, сейчас фактически сдаю 5000-6000 + вся коммуналка, это прибыль 65000 в год, минус налог. Даже если что то сделать, ну сдам максимум 10000-12000 + коммуналка, прибыль в год 120000 минус налог.. Думаете стоит ради 120000 в год заморачиваться? Заменить что то при следующем съезде, но кровать с диваном новые стоят 60 тысяч, и стиралка 50000 наверное сейчас.
Договор и так с залогом , это не помогает, живём в Москве, нет возможности ездить на каждое выселение с группой поддержки и бейсбольной битой.
Получается у меня несовпадение ремонта и начинки, из за этого сбит прицел целевой аудитории, остаётся либо убрать три дорогие вещи, и сдавать бригадам узбеков, по высокой цене, либо подшаманить, вложить деньги и сдавать дороже чем сейчас, но первые два года будет выход в ноль прибыли. Через два года все убьется снова. Караул.
Не всегда стоит оценивать деньги. Объясню:
Я могла вообще ничего не делать и сдать сразу не славянским людям (корейцам например) даже дороже, но я не готова. Я хочу взаимодействовать со славянами, готова к смене раз в год. Отсюда у меня решение с чистым бедным сканди.
Надо понять какой результат на выходе устроит и от этого принимать решение.
Отлично сказано. И я об этом же толкую ниже. Причем у автора +120тр в случае апгрейда она посчитала нарисуются. Но она не понимает, что норм жильцы это не только стабильность но и ее нервы в случае если участковый начнёт спрашивать ее есть ли у них регистрация или там случайно произйдет понлжовщина, пожар от курения или они зальют соседей. Или надо будет их выселить против их воли, ага, человек 10...вот тут то ей и покажется что лучше бы уж апгрейдила и норм людей поселили.
Нет, не нарисуются. Если сделать лёгкий ремонт, то можно будет сдать за 10000+ку все, итого за год всего получу 120000, а вложу сколько, чтобы их получить? Вот то то и оно. Не прилипнет ничего, только отлипнет.
Кровать с диваном б.у в отличном состоянии на авито стоят 25.000 30.00 максимум за обе пози4, с матрасом. Какая б.у стиралка за 50тр?! Если у вас там миле, то или заберите ее себе, поставьте в гараж или куда.то тк если она вам может понадобится то нет смысла продавать. А в квартиру купите б.у на авито, это 10-11 за отличную машинку. Ну или новую за 20. Сдавайте хоть бригадам но будьте готовы к клрпам тараканам жалобам соседей, влпросам участкового а также к тому, что в случае чего выселять вам придется не семейную пару, а кучу мужиков. И вот тут вам может и биты не достаточно оказаться, а потребуется ЧОП. По мне, так лучше напрячь булки, привести в более зороший вид и у вас +120 в год прилипнет и хата в сохране и гимора с неадекватными жильцами меньше риск нарваться.
Но я думаю, что вы не хотите напрягаться и поэтому выберете "узбеков", не понимая, что огребете сильнее в случ чего
Уже стоят кровать и диван, отличного качества, выкинуть? Отдать за бесценок, чтоб купить г на Авито... Переаоз, занос на верхний этаж без лифта, то ещё удовольствие. Стиралка уже стоит. Мне некуда ее везти, везде есть стиралки. Поставить в гараж, означает выкинуть через год. Не прилипнет 120000, написала выше, если вложится и сделать лёгкий ремонт, сдам за 10+ку полностью, всего выйдет доходу 120, минус ремонт и прочее. В итоге, выхлоп какой? Никакого. Узбекам сдавать, это надо все увезти, вопрос куда, и загадить квартиру до бетона. Так себе вариант. Не хочу напрягаться, вы правильно понимаете, не хочу, хватает напряга и так, хотелось сдать подешевле но хорошим людям, фактически 5000+ку полностью, и готова на животных,
не получается надолго. Съезд каждые три четыре месяца достал.
Слушайте, я вам уже много раз ответила в этом топе. Больше не вижу смысла.
Вы как "серая уточка" из анекдота
Закройте и не сдавайте
Автор как 'еррая уточка", я поняла, Девы! Ей не нужны советы ибо на все советы она отвечает - да, но..
Ей нужно стобы вме осталось как есть и по мановению палочки у нее была прибыль , причем та, которая ей мечтается и чтобы ничего не делать. Так не бывает .
Автор просто хотел без геморроя и выноса мозга/мебели/стиралки совсем немного денежек. Советы отличные, спасибо и вам и тем кто выше писал, заставили задуматься.
Да не в ремонте дело. И не бабушатник у вас, а вполне жилая квартира, люди и у себя не каждые 20 лет ремонт делают, а уж от под сдачу.
Просто более тщательно выбирайте квартирантов, если пара, то в зарегистрированном браке, выделите жирным шрифтом пункт об удержании залога, проговорите ртом три раза- прожить надо год, если раньше съедете залог не верну.
У меня каждый год жильцы меняются, студии, работу поменял, девушку встретил, однушку хочет вместо студии, часто меняющиеся жильцы- это данность, примите ее.
Когда я в регионе сдавала, отдала ключи в местное агенство, у них целый стенд этих ключей был, но у нас северян очень много, понакупили и уехали. И все, агенство занималось поисками, через 8 лет я получила полностью убитую квартиру, но платежи шли регулярно, мелкий ремонт делал муж агентши, квартиранты платили всю квитанцию, я получала только 5 тысяч на книжку. Но актив рос. Купили за 170 тысяч, через 12 лет продали убитую за 2 100 000, плюс с аренды 450 тысяч получила.
Подумайте над продажей и покупкой около себя, переложитесь в более выгодный актив.
