Апартаменты в центре
Добрый день!
Нужен совет.
Имеется однушка на окраине Москвы для сдачи 38 м.
Заинтересовали апартаменты в центре Москвы, 20 м.
Есть смысл продать однушку и купить апартаменты? Придется добавит около 1 ляма.
За сколько можно сдать такие апартаменты и вообще , стоит ли связываться именно с апартаментами .
Всем заранее спасибо за мнение.
Изучите вопрос внимательно. Сдавать как самозанятый нельзя. Или 13%, или ИП. ИП это значит фиксированные взносы.
При продаже налог с суммы продажи полностью, без вычета суммы покупки и освобождения от налога после 5 лет (опять же в варианте, если сдавали).
У меня свежие апарты - цена обслуживания за м2 - 234 руб. За скромную студию только база 6500, плюс отопление, вода, эл-во, мусор, МОПы. В итоге выйдет, думаю, около 12 тыс.
Да, и налог, конечно, больше, чем за квартиру. И расти может куда более неконтролируемо. Сейчас, если 0,5%, то еще терпимо. Но могут и ставку повысить, и кадастр легко вырастет, и ничего с этим не сделаете.
"При продаже налог с суммы продажи полностью, без вычета суммы покупки" Вы уверены, что без вычета? Как-то это совсем не логично. Есть законодательный документ, где это прямо прописано? Я искала в сети, везде разная информация...
Да, тоже не сразу в такую подлянку поверила. Но речь именно о коммерческом использовании. При личном проживании все норм.
Да, если ИП на режиме доходы минус расхода, то там ставка 15%. Это и с аренды так придётся платить. Лучше уж 6% со всего.
2. Апартаменты куплены для сдачи в аренду или для перепродажи
Сдача в аренду и перепродажа относятся к предпринимательской деятельности. Минимальный срок владения в таком случае не действует (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), и налог придется заплатить даже через 10 лет после оформления объекта в собственность.
При продаже таких апартаментов применить расходы на покупку и фиксированный вычет на продажу в 250 тыс. рублей тоже не получится.
Покажите ваш апарт в ЦАО, интересно же))
Вообще, апарт в центре примерно в 2 раза выгоднее сдавать, чем усталую однушку на окраине. Сами такой имеем, очень довольны.
Из плюсов:
1. Локация топчик
2. Новый дом, однородное соседство. Без алкоголиков в растянутых трениках и полоумных бабок-кошатниц
3. Чистота, красота, ежедневная уборка МОП, видеонаблюдение, домофон с фейс айди. Круглосуточно работает консьерж. Кафешка на 1м этаже, можно или дойти в тапочках не выходя на улицу, или заказать доставку в апарт. Все принесут за 5 минут на хорошей посуде. Потом сами ее заберут. Для жильцов скидка 10%. Удобно))
4. Очень важно для меня - принципиально ДРУГОЙ тип арендаторов. Моя ЦА на студию - это одиночка с доходом выше среднего. Хорошо образованный человек, приличная работа и.. без понтов и пальцев веером.
5. Если рассматривать мою локацию, то разница в цене между моим апартом и полноценной однушкой в относительно приличном доме рядом составляет Х2 по цене. Т.е. мой апарт сейчас около 12 млн, однушка в соседнем доме около 18,5-20 млн. Сдаются по одинаковой цене))
Из минусов:
1. Статус нежилого помещения. У нас земля оформлена плохо, как офис (деловое назначение). Годовой налог считают по ставке 1.5% от кадастра. За свой апарт (по полу 22 кв.м.) в этом году мы заплатили 38 тысяч налогов.
2. Коммуналка дороже, чем в квартире. Управляющая каждый год поднимает цены на свои услуги. Начинали в 2022г со 125р/кв.м., сейчас платим по 147,84 р/кв.м. Т.е. за эксплуатационные услуги сейчас в УК мы оплачиваем по 3267,26р в месяц. Отдельно э/э, вода, отопление, вывоз мусора, домофон. Зимой счет за апарт где-то в районе 9-10,5 тысяч, но арендатор компенсирует около 2-2,5 тысяч по своему расходу воды и э/э. Летом дешевле, т.к. отопления нет. Счета около 6-6,5 тысяч.
2. Т.к. сдаем официально, пришлось зарегистрировать ИП. Муж платит 6% налогов. При продаже тоже придется заплатить налог между разницей покупки и продажей.
Как то так...
Ну и ладно. Все равно мы в большом плюсе. И, если честно, продавать его не планируем. Дочь после завершения учебы мылит туда лыжи, собралась сепарироваться через 4 года и жить там самостоятельно.
Ну видите, у вас эксплуатационные еще по-божески - 148. Наш введен в этом году - 195+НДС, когда будет превышение, а будет оно быстро))
И да, вам правильно написали, сумму покупки нельзя взять к зачету при продаже коммерческой недвижимости. И 6% - это если вы нужный код добавили, когда ИП регистрировали - продажу недвижки, а то и все 18% НДФЛ придется платить. Грусть-печаль.
Вы очень доступно и правильно все описали, я придерживаюсь вашей позиции)
По поводу налога - если у вас в ЖК нет офисов, то через суд вы можете изменить статус назначения и снизить налог. Практика такая есть
Просчитайте будет ли выгодно
Апартаменты это нежилое помещение
Налоги выше, тарифы выше
апартаменты еще придется УЮТНО и по-ДИЗАЙНЕРСКИ обустроить, для выгодной аренды
+ полный бытовой фаш
это доп расходы еще под млн
если новый дом - имеет смысл , если переделка (бывшее общежитие к примеру) - не имеет, ибо может попасть под снос по КРЗ и вы получите кадастр, а это немного
по выгоде - берете калькулятор и считаете, сравниваете - сколько доход, сколько расход на содержание, включая годовой налог (с учетом расходов по покупке)
При этом надо понимать, что расходы на содержание в новых ЖК - это вещь малоконтролируемая, ибо УК это не Жилищник
у нас в новом апарт комплексе при покупке была цена за содержание 69 руб за метр, через два года уже 120
Тарифы на воду и свет - обычные.