Платить или не платить?
Что бы вы предпочли, горбатиться на дом, жить от зарплаты до зарплаты во всем себе отказывая, но честно платить ипотеку или foreclosure и нормальную жизнь?
зачем покупать дом, который не можешь себе позволить? ответа на ваш вопрос однозначного у меня нет: для каждой ситуации решение индивидуальное...
вы мало вводных даете... значит, дом был куплен не так уж давно, если он сильно upside down и банк не перефинансирует (правда, отказ банка может еще зависеть от вашего финансового положения)...
вы написали, что в принципе "горбатиться" на ипотеку возможно, так? тогда почему бы ее не платить? кстати, иногда если несколько месяцев не платишь ипотеку, то банк может предложить перефинансировать. правда, это зависит от банка, вашей ситуации и многих других факторов, а вы мало данных написали...
некоторые наши клиенты жили в своих домах 2 года, не платя банку ни копейки, но сейчас эта "халява" заканчивается
9 лет назад. Ни один банк не перефинансирует из-за недостатка инкома и кредитной истории. К сожаления на сегодняшний день месячная плата почти равна месячному доходу.
Дело не в проценте, он не идеальный, но и не плохой, дело в налогах. Банк автоматом заплатил неуплаченные налоги, довавил mandatory escrow и хочет, чтобы эти деньги были выплачены в течение 12 месяцев. Максимум на что идет банк это на 36 месяцев, но и это не спасает.
я не большой спец по налогам и банкам, но по опыту скажу так: обычно банкам вообще на все наплевать пока вы платите. вы звоните в их службу, они разговаривают с вами "по инструкции" и как бы помочь не стремятся... иногда тот факт, что клиент не платит стимулирует их желание пойти с вами на разговор. но это лучше делать в КРАЙНЕМ случае. foreclosure - пятно на вашей кредитной истории, но это не смертельно, тем более в наши времена. взвесьте все, попробуйте еще с банком поговорить, надеюсь, у вас есть конкретный человек, с которым вы общаетесь.
А вы пробовали short sale на дом? Или вы серьезно upside down?
Как вариант, дом можно сдать. Разумеется, рент не покроет вашего мортгича, т.е. вам придется доплачивать какую-то сумму. А ваша семья может съехаться с родственниками или downsize до небольшой квартиры в рент. Посчитайте только чтобы сумма доплаты мортгича и новый рент не превышали тот мортгич, который у вас сейчас.
Или, если площадь и планировка дома позволяют, можно сдать комнату+ванну студенту, к примеру. Всяко небольшой доход будет, но хоть немного вам поможет финансово.
На самом деле все зависит от ваших цифр ;)
Цифры не позволяют сделать перечисленмное вами выше.
Short sale - не выгодно и не спасет.
Upside down - вполне серьезно.
Rent - не решит проблемы, сумма ипотеки слишком высока.
Родственников нет.
Студентам не нужна комната за 100 верст от города.
Нормальную хзиузнь в ренте????я бы не смогла ,я физически не перношу рент.да и потом недвижимость в любо мслучае поднимится если есть возможность платить ,то почем у бы и нет?опят таки зависит какя ипотека может в ытам дом за 1 мил прикупили при зарплате в 100тыс ,тогда другой разговор.все индивидуально в данном случае
с такими условиями дом станет тюрьмой, больше ни на что денег не хватит
лучше жить проще но по средствам
В modification уже один раз было отказано, подала во второй раз, жду результата.
если попробовать поменять банк на другой, может, другой окажется более понимающим и войдет в положение, увидев, что месячный доход у вас почти равен выплатам?
Шутите? :-) Где вы видели банк, входящий в положение?
Разговор с банком:
-Почему вы отказали в modification?
-Недостаточно инкома
-Тогда как я могу платить новую сумму ипотеки?
-Сделайте перефинасирование
-Вы мне его сделаете?
-Нет
-Почему?
-Недостаточно инкома.
Занавес. Замкнутый круг.
Страдали по какому поводу? Мне дом жалко, других поводов для страданий у меня нет.
Нечестно, страдает кредитная история, решиться долго не могла одним словом. Муж, бывший, помог. Не платил ни цента по кредитам принципиально, а я не могу на себе все нести. Так и порешалось. Дом не жалко, хотя я очень любила все, но одни плохие воспоминания.
если дом неликвидный и место плохое, то есть точно цена не стабилизируется - я бы поставила его на продажу. выплачиват бы не стала - продала бы/отдала бы банку, но не корячилась. одно, наверное, обидно, у вас там много своих денег было? сам моргидж большой?
Видимо я не поняла о чем вы говорите upside down.:-)
Продать, чтобы рассчитаться с банками может быть и возможно, только для меня это финансово не выгодно.
что значит "финансово невыгодно"? вы в любом случае уходите с пустыми руками. в одном случае с пятном на кредитной истории, в другом - без... upside down означает, что вы банку должны больше, чем стОит ваш дом
С пятном на кредитной истории, но с деньгами. Вы сами говорили про клиентов, которые по 2 года живут не платя ни цента. В моем штате процесс foreclosure долгий. А вот в случае продажи на самом деле с пустыми руками. Пока дом еще не стОит меньше, чем я должна банку, но и продать его очень тяжело.
Почти у всех финасовых консультантов стратегия foreclosure или дебит консолидатион.
Домик жалко. :-) Надежда на чудо. :-) Муж стал немного больше зарабатывать, со временем должно стать полегче, но платить то надо уже сейчас. В ближайшее время нам не потянуть выплату escrow.
смотрите, что получается на практике у нас: человек перестает платить... банк начинает присылать уведомления, потом подает в суд. все это длится довольно долго, особенно если банк допустил ошибки при подаче иска. реально до продажи с молотка дойдет через год... правда, раньше было дольше, а сейчас уже меньше. если есть надежда на то, что финансы восстановятся, можно рискнуть... еще есть такая штука, как HAMP application, это гос. программа... посмотрите, подходите ли вы
Так это и есть loan modification в котором уже один раз отказали, но я буду подавать во второй раз. Но это только одна сторона вопроса и она не решает задолженности по налогам, которая огромная и максимум на что готов идти банк, выплату за 36 месяцев. Если оперировать цифрами, то месячный платеж вырос в 3 раза.
все равно анонимно (вы:)):
напишите:
купили за -
наши деньги -
процент по ипотеке
размер ипотеки тогда
размер ипотеки сейчас
месячный платеж.
покумекаем вместе:)
Два кредита общей суммой тысяч на 100-120 меньше, чем сумма за которую дом сейчас можно продать. Но все это условно, потому что продается у нас все очень плохо. Плюс 37К задолженности по налогам, которую банк просит возместить за 12 месяцев. Максимум на что банк идет, на 36 месяцев. Что сделал банк, автоматом оплатил задолженность по налогам за позапрошлый год, налоги за прошлый год и добавил mandatory escrow на будущие налоги, соответственно месячный платеж вырос в 3 раза.
У меня нет проблем платить ипотеку, у меня проблема платить налоги. На сегодняшний день у меня один, 15 числа будет 2 пропушенных платежей. Первый банк молчит, как воды в рот набравший, второй уже изошелся на говно.:-) Я не в состоянии оплатить 37К задолженности по налогам, но скорее всего в состоянии платить ипотеку плюс escrow на будущие налоги. На втором кредите платеж маленький, но я его уже не плачу за компанию. Буду подавать еще раз на loan modification, но вопрос 37К это все равно не решит. :-(
Нет, сама платила. Escrow добавили из-за неуплаченных налогов за позапрошлый год. Они были проданы и redemption period был до конца 2011, но банк не стал ждать и выкупил их, за одно и заплатив налоги за прошлый год, которые на тот момент еще даже не были past due.
опять же я не специалист, но если у вас не было соглашения на escrow, может, проконсультироваться с кем-то? с государством налоги легче уладить, чем с банком иногда?
37к за 3 года, даже при пенальти у вас 10к +/- налог в год на дом? скоко ж он стоит? у нас при таком налоге в год - около 2 мил? если у вас всего 200к осталось - я бы перемодифицировала ипотеку, но вы так и не ответили:
еще раз. стоимость тогда и сейчас. какой процент усушки/утруски? скока потеряете на продаже.
хотите - напишите в личку. я не праздно задаю вопросы. 2 раза в жизни пришлось принимать такие решения и прощитывать;)
37к - два года налогов. Модификация не зависит от моего желания. Продать дом в лучшем случае можно на 20-30К дороже его покупочной стоимости. В дом было вложено около 25% его стоимости.
ок, на вопросы вы ответили витиевато;) но я немного "понял";)
при продаже дома вы не несете убыток - да?
вы получите на руки ок 20-30 после уплаты всех ссуд и комиссионных, а также долгов за налоги (если продадите в етом году - то дополнительно вернут и будущий год налогов, что банк уплатил;)) да?
получается, что вы там жили, все платили, но ничего не наварили. да?
получается, опять вопрос, что ваши деньги, вложенные в дом, не исчезнут, да? или, а вот тут вопрос - у вас есть другие долги, по бизнесу, к примеру, на которые ети денежки могит пойти. да или нет.
если долгов нет, кроме ипотеки, то тогда семейнайа ситуацийа не очень и прибыль/деньги от продажи будут поделены 50/50. да или нет.
если и ето не так, то что вы теряете, продав дом?
к вам вернется ваш доунпаймент
вы получите екста 20к.
ето живые денежки, при том, что стоимость дома (судя по налогам в 37л за два ДВА года у вас 37к) - ваш доунпаймент был около 500-600к при стоимости дома в 2 миллиона.
чего же вы не хотите продавать, имея стабильную тушку без потерь, да, не двойной доход, но все ВСЕ деньги вы выните, а вот ЧТО с ними делать - ет потом посоветуием.
опять же - вы не говорите свех цифр;) а без них - ето чистой воды демагогоя получается;)
Нет, все не так. Да и продать этот дом очень тяжело, почти нереально. Не стоит он 2 миллиона, почти в 4 раза меньше. Будет немного больше времени напишу.
ок:) у вас налоги тогда очень нольшие:) у нас 12к - ето на дом от полутора лимонов;) тогда у вас останется около 150к - хорошие денежки;) знаете, мой совет - поставьте на рынок - вам от етого ни холодно ни жарко;) по нижней цене, что у вас в раёне. возьмите ХОРОШЕГО агента, опытного, а не демагога или того, что предложит меньший провент комиссии. уберете дом - красиво будет. тока надо ставить либо сейчас до первой недели декабря или уже в третью неделю февраля. иначе он просто будет висеть и листинг будет "стареть". в ситуации, когда вы ПРОСТО выставляете дом на рынок и щупаете его - ничем ВАМ не грозит;) все клиенты приходят с агентом - так что можно отследить, кто и как;)
Тут столько факторов, и объективных (место, цена, кредитная историяЮ доходы) и субьективных 9стиль жизни и личные предпочтения) - что ответ дать невозможно. Посоветуйтесь с финансовым консультантом.
Я вот здесь спрошу тоже, может, кто знает. Муж с женой жили и развелись в Канаде, муж уехал в штаты, а жена в Россию, прошло пять или шесть лет, муж узнаёт, что его жена загрузила кредитную линию и несколько кредитных карт, еще тогда во время развода, в целом тысяч на 30, главным держателем всего этого был он, она ни дня в канаде не работала. Теперь он хочет (должен) вернуться в Канаду работать на хорошую зарплату. Что ему будет? Заставят выплачивать долг или нет? Что ему надо сделать, чтобы не выплачивать его? И вообще, как себя вести - идти сдаваться и куда или затихариться, найдут его или нет?
Можно попытаться доказать, что это был fraud. Она это сделала до развода или уже после? :-)
Во время развода, в течении нескольких месяцев, платила за всё - адвокатов, рент, а потом остатки сняла и уехала. Просто давно это было всё.
А как муж НЕ знал, что его кредитки пользуют? Ему счета не приходили? Ему банк не названивал, мол, где пеймент? И он свой кредит вообще за 5 лет ни разу не проверил? И за эти 5 лет нигде ничего в кредит не взял, то есть нигде никакой кредитор его кредит не проверял?
Мужа с стране не было, почту не переводил, никто его из Канады в штатах не искал (но я точно не знаю, со слов), кредитную историю не проверял, в штатах у него другая кредитная история началась и окрепла :-), он узнал от бывшей жены где-то через год, как она из канады уехала.
В Штатах он успел сменить две машины достаточно дорогие, точно в кредит или в лиз, но канадская кредитная история ему никак не мешала.
Канадская и американская кредитные истории не пересекаются. Наверное самое простое для начала заказать кредит хистори посмотреть. Дальше проконсультироваться со спецом - реально ли доказать что он не отвечает за ети долги, или проще дождаться пока срок истечет, или какие другие варианты.
ну что ему может быть?за долги у нас в тюрьму не садят.вариантов 2 либо у него уже давно обосрана цредитная история и ни покупка машины в крдит ни дом ем уне светят,либо может уже прошло 7 лет и она не такая обосраная)опаыть таки надо звонить в банки и выеснять что и как.есл ивсе же на нем все это висит,то чтобы не выплачивать выход один -банкротство.
я просто думала, что эти 7 лет начинают течь после того, как банкротом себя признаешь, а если не признаешь и спрячешься, то это так и висит до конца века.
ну где у него линия кредитная?в банке?значит там и узнавать,карточк итоже можно проверить баланс
угу,его потом так угробят,что им еще и на ремонт надо будет тратится ,чтобы продать)
Рент не покроет даже половины расходов на дом, так что этот вариант отпадает. По деньгам получится то же самое, если не дороже.
послушайте, а если сделать небольшую гостиницу-ретреат? у меня у снакомой такая бед и бреакфаст - доход неплохой;)
вы бы знали, какой НЕ ТОТ раён у моей подруги. вы чего-то не договариваете:) знаете, когда у меня стоял вопрос ребром - я принимала радикальные решения;) а у вас пока - как в той сказке - все не так, да все не то;)
при таком платеже ваша зарплата должна быть мин 6 тыс ,чтобы пытаться сохранить дом ,иначе анфиг надо
Я бы проконсультировалась с адвокатом на предмет того, что вам будет, если вы будете продолжать платить ипотеку и эскро в срок, а 37К банку как сможете. Банк может и не будет иметь права сделать вам форекложу тогда, хотя репорт попортит наверняка. Банк взял на себя риск, выкупив ваши налоги, и где написано, что вы ему обязаны сразу (или в течение 3х лет) эту сумму компенсировать?
http://www.loansafe.org/forum/stop-foreclosure-tell-us-your-story/2571-loan-modification-forced-escrow.html
Section 6 of RESPA provides that borrowers may make a "qualified written request" to the lender concerning the servicing of their loan account. The request should not be included with the monthly mortgage payment. The lender must acknowledge the complaint within 20 business days and must resolve the complaint within 60 business days by correcting the account or giving a statement of the reasons for its position. If you do not get a satisfactory answer from the lender, you may wish to file a complaint with HUD. You should continue to make your mortgage payment during this time.
Так с кондачка вопросы не решаются. Нужно смотреть сколько уже денег в дом вложили, какова вероятность хотя-бы свое отбить и т.д. Моральную сторону я тут бы вообще не стал смотреть. Банкиры поклали на клиентов давно и надолго
Я при foreclosure если его с умом затянуть отобью процентов 80 вложенных когда-то в дом денег. При продаже я не отобью вообще ничего, хоть бы в минус не уйти.
Не дам профи совета. Но, имея боицовскую натуру, все время я за что то борюсь в етои жизни;-) я бы боролась за свои дом, в которыи я уже бы вложила кучу денег, нервов и души.Не знаю, как, не думала, так как не была в такои ситуации,но я бы боролась, вплоть до того, что бы нашла еще одну работу, даже если бы она была ночная.
А смысл если дом купили за 1.5Млн, а сейчас его цена 450К всего. Деньгами печку топить? Если уже успели 450К вложить то нужно думать, считать.
Да не стоил он 1.5Млн.:-) Он сейчас стоит ровно столько за сколько его когда-то купили.
А у меня тогда вопрос к тем, у кого кредитная история пострадала из-за foreclosure или больничных счетов. как это на вас отразилось? т.е. понятно, что кредитная история страдает, но на практике какие последствия?
ДАВНО???у мужа друг в Форт Лаудерделе так 2 года жил в своем кондо,сейчас вроде выселяют ,продал банк его.может д омомента пордажи там живут???
банкротство не равно foreclosure :) так что вполне может быть... при некоторых видах банкротства последнее жилье не отберут.
ну уже года четыре назад точно. Но у него не дорогое всё, таунхауз тысяч 150, тоёта королла, но новенькая совсем, да и зарабатывает он тысяч 40 + комиссионные. Говорит, что кредитная история испорчена, но ему вроде ничего и не надо покупать в кредит, но и ничего и не отобрали.
У нас счет был не оплачен медецинский, никак не отразилось,хотя занесено было везде где надо и не надо:). Кретки получаем,иквати лайн офрмляем,но....Был отказ дать кредит под бизнес на основе того, что несколько лет назад был такой казус(вроде разные вещи бизнес и личные счета чел-ка).Хотя кредитка под бизнес у нас открыта,а вот настоящую кредитную линюю отказались выделить,впрочем она сейчас и не нужна,не те объемы.