Покупка condo в США - вопросы
Думаем над покупкой кондо и возникли вопросы:
1) Нужен ли нам агент? Пока посмотрели несколько вариантов, показывали нам их агенты продавцов. Своего агента у нас нет.
2) Есть ли какие-то подводные камни про покупке foreclosed condos? (кроме того, что они обычно грязные и требуют ремонт)
3) Во сколько можно оценить ремонт 2 bdrm. condo (матералы + labor), если делать скромно, БЕЗ гранита и stainless steel appliances.
в каком штате?
насчет агента: возможно, агент вам и не нужен, если сами найдете, но желательно иметь какого-то представителя (адвоката, например). агентам положен процент со сделки. если агентов двое, то они этот процент делят между собой. адвокат с вас возьмет деньги, но они знают некоторые такие аспекты, которые простые смертные :) не знают... к тому же в некоторых штатах адвокат на сделке с недвижимостью обязателен.
по поводу foreclosure: 1. банк не торгуется (практически никогда). 2. банк не ремонтирует, не убирает и пр. 3. банку нужно ОЧЕНЬ большое количество времени, чтобы утвердить вас в качестве покупателя...
Спасибо!
Штат Michigan.
>> 3. банку нужно ОЧЕНЬ большое количество времени, чтобы утвердить вас в качестве покупателя...
СКОЛЬКО, например? У нас время есть 2-3 мес.
Если это REO, то процесс будет такой же как и при покупке любого другого жилья, если с аукциона, то вам придется выложить наличные, если shоrt sale, то может занять и год.
short sale они иногда рассматривают в течение 6 месяцев... бывает быстрее, особенно, если вы не пытаетесь выторговать, и если у вас есть pre-approval от вашего банка...
1. Особо нет, но с агентом удобнее.
2. Foreclosure с аукциона или REO?
3. Смотря какой ремонт. Если косметический, то это одно, если более глобальный то это другое. Цена может очень сильно варьировать в зависимости от контрактора.
1. Если найти хорошего агента и договориться, то он может поделиться с вами своими комиссионными - лишние пару тысяч на ремонт никому не помешают.
2. Они продаются as is - то есть никакие крупные неполадки ремонтироваться не будут, нужно очень тщательно делать инспекцию, проверять все, что можно
3. Мне кажется, что более-менее бюджетный ремонт своими силами с заменой кухонным шкафов, ковролина и сантехники будет не меньше 30 тысяч.
1. не нужен вам агент вообще...
2. не знаю про ето..
3. даже если делать с гранитом и найс апплайенсы вам будет ето ен дорого--елис будете смаи =женерал контрактинг--т.е. будете брать только сабконтракторов на отделную раобту и при етом будете устраивать конкурс --выбирать из всех кто придёт дат;ь вам естимат тех тко сделает ето дешевле и лцуше--т.е. елси ен будете брать одну бригаду во главе с тем тко будет тоже кормит;ся за ваш счтё а птом морочит; голову со сроками, елси смаи себе кухню придумаете из Айкеии--ето ен дорого соовсем и легко и тма граниты тоже дешёвые--ЮБА-тУБА ПО 60ДОЛ /СФ КАГЕТСЯ ЕТО ВМЕСТЕ С ИНСТАЛЛАТИОН.. а апплаенсес возмёте в костко тоже будет дёшего и хорошо.. кроче смотрите что вы можете сдлать сами--напсимер демолишен чего то 0-0какие то полы тоодрать смаи, старые кабинеты снаыт;ь амсмаи--двери покрыт; лаком сами плинтуса тож смаое, покрасит;ь может что то , лестницы пошкурить --я ето высо смаа длелаа:) и еще кучу раобты--например поожит; мозайку на бак сплаш на кухне над каунтером или под айландом можно смаим я смаа длеала .. тогда вам ето будет не дорого..
агенты тока нервы мотают, уговраивают купти;ь дороже, рпиводять только к одной пропери которую именно они продают--где они от продавца болше коммитион получают, короче они тойка мешают --напирмер мен мешали--я смаа нахсла высо.. они тока раздражали менаы и мозги емн парили:):) но я сма конмуц хочэс; запарю--не терплю когда меня пятаются надуть и мозги крутить:)
Посмотрели сейчас одно кондо. Оно в собственности у гос. банка. Надо на кухне шкафчики менять, душевую кабинку и ковер. Тысяч в 10 уложимся?
Ну аплаенсы еще, на них я уже приценилась.
Заведите своего агента,это надо чтобы он торопил другую сторону,плюс могут вам немного от комиссионных вернуть,нам вернули 600 дол, с квартиры за 130 тыс,оговаривается сразу,ищется контора которая возврашает. Ну и покупать у банка - это и есть самый большой гемор,т.к. скорее всео это шорт сейл, а в банке несколько отделений,и между собой они так тяжело договариваются. Вообщем без агента ни-ни, к тому же вы за него не платите,платит др. сторона. Агент и с кредитом может помочь(у них есть обычно завязки) и с адвакатом. К русским с кредитом не ходите,это развод на деньги.
если для себя ремонт, то вряд ли выберете самое дешевое :)
еще совет, ищите маленькие компании, например кухню (бексплеш, коунтертоп и раковину можно сделать за 1500, а можно иза 7-8 с Хоум Дипо :)
я бы лично не выбирала foreclosure, и работала бы с агентом, но при этом сама бы все документы изучала, мы так и делали :)
еще совет, если есть возможность, берите кредит у локального, но большого банка, тогда все решения будут приниматься быстрее, и я бы не советовала credit unions имеено для ипотеки
вы уточняйте, что значит "в собственности у банка".... какой из трех Ежкиних вариантов?
Похоже что REO. Точно не short sale и не аукцион:).
Риэлтор сказала, что банк быстро ответ дает.
Если REO,то это обычная купля-продажа. Мой вам совет, не жалейте денег и сделайте хорошую инспекцию для того, чтобы избежать дорогих неожиданностей.
Из личного опыта. Можно совершенно обойтись без основной инспекции, а сделать только спец, типа термиты, если хотите - родон.
ОБЫЧНО (обязательно проверить) асоциация покрывает ремонт всего, что находится за стенами/полом/потолком вашего кондо (что включает поломки крыши, труб...) то есть, за глобальные вещи не стоит переживать в таком случайе. И на инспекции можно сэкономить
Меня прежде всего волнуют обогреватель, кондиционер и т.п., в чем я сама не разбираюсь.
Приходите, и включаете. Поигрались с температурой - и будете знать, работает или нет. То же самое будет делать инспектор.
+ инспектор знает характеристики того или иного устройства/прибора, может дать рекомендации
пс автомобили б/у тоже можно покупать без проверки на карфаксе, тоже включаются и выключаюся, однако все проверяют, по крайней мере, когда второй раз покупают не новую машину :)
пс2 и как известно, жадный платит дважды :)
Так-же самому следует еще все проверить, так как инспектор может проглядеть проблемы как и карфакс:-)
я бы ен економила на инспектион-- нужно обязателно что бы посмотрел гоод инженер, к тому же мохзно будет опустит продавца на сумму которую он напишет чот тма то или иное не в проядке
мы кстати вам ни за что бюджет на ремонт не подскажем, надо же видеть и размеры и уровень дома и пр. агент как раз может подсказать...
смотря почем шкафчики. Вам еще надо покрасить стены, не старую же краску оставлять. В десятку можете уложиться, и лучше самим делать, если есть время и желание. Ковры можно купить он-лайн в ХДипо, есть совсем дешевые и доставка бесплатно, выбросить будет не жалко, кстати, расцветки симпатичные.
про кафель и бэкспэш я не говорила!)) у нас в 35 в итоге встала кухня. Я-то, Боня, знааааю все потайные ходы-выходы))), когда стены снимали вместе со шкафчиками, они встроенные были вместе с домом)), это облегчает работу, кстати))). Тут песня такая - если ломать, то все комнатульки, но это когда большие площади на этаже, или, гы,на уровне))
систер,то что ты положила,и то что тебе кажется ,что это классно,еще не значит ,чт отак есть на самом деле.
ну главное что плитку положила а не одно местооо:) правда боняаа/:):) аааааааааааааааа
вам нужно ен одно посмотреть а кучу целую потому берилте либо кучу агентов т.к. каждый вас приведёт в дону ему нужную п=родать проперти, и мсмотрите как можно болше--нелся смотреть одно!! смотирте можно , во-первыз у вас опыт придёт тол;ько когда посмотрите много, во воторыех сейцас маркет покупатлеаы и можно выбират и торговат;ься главнео, смотирте мого!!
Шкафчики можно самой повесить, да и все остальное тоже. У нас есть консультант на еве, можешь обратиться.:-)
Да я б с радостью все сама сделала, люблю ремонты, всегда с папой вместе все делали. Но сейчас у меня baby годовалое, ни на минитку расслабиться не дает:))
Послали оффер, банк пока молчит. Говорят есть еще оффер, но меньше нашего. Мы с мужем решили, что в торгах участвовать не будем. Итак предложили им listing price. Нам так нравится в наших аппартментах, что мы не сильно расстроимся, если эта сделака не пройдет.:)
Приняли наш офер. Даже не знаю радоваться или нет. От одной мысли что надо будет делать ремонт голова кругом...
Да, будем. Только банк почему-то принял наш офер задним числом. В итоге на инспекцию осталось только 2 рабочих дня :-o
Сделали вчера инспекцию. :)
Мужик 2.5 часа все проверял и нам рассказывал. Написал очень подробный отчет с фотографиями.
Из сюрпризов: камин газовый не работает, 4-6 окон мутные изнутри (надо менять внутренность, $200 каждая), трещина на потолке серьезнее, чем мы думали. Еще гнездо на чердаке нашел:).
Еще мне очень не понравилось, что нельзя газовую плиту просто заменить на электрическую. Нет розетки на 220 вольт. Надо тянуть провод через чердак:((((( Даже не знаю что делать..........
газовая, по-моему, вам даже добавляет стоимость на дом... по мне - газ лучше... протянуть розетку, на самом деле, не так долго и дорого... трещина в потолке гораздо серьезнее... какие у вас варианты? банк будет что-то чинить? или цену сбрасывать? у вас сейчас только один агент, который продает, правильно? нельзя им сказать, что вы своего представителя ищите, может, сбавят свои проценты?
"эх, ничего вы не понимаете в (каких не помню) объедках!"... элетрическая плита - мой бич... считаю, что кук-топ должен быть газовый, а плита (внутри) - электрика...
Банк скорее всего ничего чинить не будет. Кондо итак на 30% дешевле чем аналогичные. Мы пока думаем..... Агент да, один.
этот агент представляет не ваши интересы, а банка... в принципе - не гуд :( но можно и обойтись, хотя попробуйте все-таки пригрозить тем, что ищите своего представителя, тогда агент будет вынужден разделить с вашим агентом комиссию, и тогда, возможно, он согласиться, понизить свой процент...
торговаться никогда не поздно!!! офер у вас с банком, но перед closing вам должны предоставить Hud statement(требуйте его заранее, хотя бы дня за 3-4, а не за 1 день...), там будет стоять куча разных дополнительных расходов, в том числе title fee, recording fee, etc... я знаю ситуации (хотя сама с этим почти не сталкивалась), когда адвокатов подключали на последних этапах...
+1, но не за 2-4 дня, а реньше, не соглашайтесь сразу на предложенную банком клозинг контору, торгуйтесь, кучу инфы в интернете можно найти по поводу всех фии, которые обязательные, а которые - просто вытягивание денег
Я уже лет 20 на газе не готовила :oops Мне кажется, что это ОЧЕНЬ неудобно + запах.
У нас в съемной квартире было электричество. Теперь дома газ - мое имхо, для готовки нет ничего лучше газа. Самый большой плюс - регуляция температуры, электро плита очень инертна по сравнению с газом. Если мы когда-то купим дом с электроплитой, то я точно приложу все силы, чтобы поменять ее на газовую.
Плюс, лично мне газовая плита еще дает некоторое чувство защищенности на случай отключения электричества. Наверное в Америке это не сильно актуально, но я помню из детства "веерные отключения" в Москве - газовая плита тогда нас спасала - хоть чай можно попить и поесть нормально при свечах :)
Еще один аргумент в пользу газа - обычно газовая плита считается плюсом при продаже, то есть замена ее на электричество не просто себя не окупит, а несколько понизит ценность квартиры.
Насчет запаха - он не пахнет, когда горит. По крайней мере у нас так.
Девочки, а метраж надо проверять? Мы с мужем не досчитались 110 sq. f. Лесенку посчитали, все кладовки, внутренние стены.
а метраж подтвержается аррезлом, у вас кто за это платит Вы или банк, у кот. моргич берете?
метраж моего дома раный во всех инстанциях, разница до 200 sq.f. доходит. Они все по-разному считают.
Хотим отказаться от этого кондо сославшись на то, что инспектор написал что трещина much higher than normal. Можно наверное починить, но страшно связываться, вдруг там что-то серьезное.
И из-за того, что возможность замены плиты на эл. тоже под вопросом, а для меня это очень важно.
Next time keep in mind that bank expects offers for the pre- or foreclosures about 10% lower than the asking price. Never offer a full price for the foreclosure.
Always use an agent when buying a house - the seller pays the agent fees (unless specified otherwise). Buyers agent protects the buyers rights, not the sellers (unless you are buying from the listing agent, who is a sellers agent as well) but even then he takes responsibility to protekt your rights as well.
Риэлторша задергалась, хочет узнать у банка не починит ли он трещину за свой счет.....
Риэлторша молчит. Мы написали письмо, что хочем отменить сделку на основании результатов инспекции. Срок отведенный на инспекцию прошел. Почему тишина? в чем подвох?
звоните/пишите... у вас может быть в договоре написано, когда вы можете отменить контракт... вот, простите уж, поэтому я считаю, что у каждой из сторон должен быть свой представитель... риелтерша заботиться о банке и своей комиссии..
Послали риэлторше по электронной почте отсканированное и подписанное нами Purchase agreement cancellation notice.
В нем ссылаемся на inspection contingency.
думаю, что можете быть спокойны, но позвонить надо в любом случае
а Вы залог платили при подписывании контракта?
если вы разорвали договор да установленной даты, то чек аннулируется, в любом случае он не окешивается до клозинга
а вы звонили риелтору?
когда у вас был time period, какого числа? до этого числа вы имеете полное право отказаться от покупки и ернст мани обязаны вернуть
когда Вы послали отказ?
Как я поняла, если contingency не убран до определенного дня, то договор можно отменить, что мы и сделали. Но они уцепились за тот e-mail, где муж писал что согласен дальше двигаться (поторопился:(). Но я же тот мэйл не подписывала, а на договоре моя подпись есть.
без всех документов и ситуации сложно судить... в принципе, емайл - это письменная форма.
вкратце не могли бы еще раз написать цепочку событий:
1. инспекция показала трещину.
2. риелтор сказала, что уточнит у банка, будут ли они ремонтировать за свой счет.
3. вы отказались от сделки из-за трещины.
был ли ответ от банка по этой трещине? я ничего не упустила?
вы сначала твердо решите чего хотите - покупать или нет, от этого и идите, т.е. если не хотите покупать, то упирайте на то, что вы вовремя разорвали контракт и прочее, конечно они хотят продать и готовы даже потратиться, а решать только вам
тогда пусть они вам расскажут на каком основании не хотят отдавать ЕМ, только с бумагами и проч., а не на словах
Если вы отказались вовремя, то это уже их проблемы, можно еще с банком связаться и предупредить, чтобы чек не окешивали.
Хотя трудно советовать не зная всей ситуации.
В любом случае успеха вам!
Но если они все починят, получается, что это вы не подумали, прежде чем покупать? Тогда залог продавец возвращать не должен.
Я боюсь, что трещина потом снова может появиться:(. Если недостаточно опоры для крыши, то она и дальше будет прогибаться, что простой замазки драйвола не достаточно.
что сказал ваш инспектор? того, что продавец предлагает, достаточно для ремонта? можно просто замазать или есть structural damage? а вообще кузнечик права: определитесь, чего вы хотите и от этого пляшите. требуйте письменного подтверждения, почему не будут возвращать депозит, посмотрите еще раз на всю цепочку событий и добивайтесь. хотя если вы штуку потеряете, то это легко отделаетесь, иногда люди по 5-10 тысяч оставляют.
когда мы покупали первое жильё мы тоже лопухулись.Короче нужно покупать дом уже нормальный,без всяких изъянов,с ремонтом.так легче заехал и живи а так вечный ремонт будет.Второй дом уже сами строили.Очень давольны.Если будет другой,то тоже только новый от строителя.