Продажа по доверенности
Всем здравствуйте!
Прошу совета у знающих, насколько опасна покупка такой квартиры: по словам риэлтора продавца, продает квартиру бабушка (неризидент, из Белоруссии), приезжать в Москву не хочет, генеральная доверенность на риэлтора. Он предлагает чтобы бабушка продала квартиру по этой доверенности своей дочери, живущей в Москве, а потом дочь продаст нам. Чем грозит такая сделка? Спасибо всем ответившим.
Очень опасна такая покупка. Если в последующем выяснится, что квартира была зарегистрирована по недействительной по закону доверенности, тогда все сделки с квартирой, начиная с этого момента, будут расторгнуты, и добросовестный покупатель останется без квартиры, да и деньги он тоже вряд ли сразу все обратно получит, даже при наличии решения суда. Ещё и с налогами может получиться заморочка у продавцов, так как после первой продажи квартира будет меньше 3 лет в собственности. Обычно в этом случае продавцы стремятся снять с себя налоговые проблемы и поэтому вешают дополнительные риски на покупателя квартиры.
Я бы на Вашем месте поставила продавцам жёсткое условие: или бабушка приезжает лично на сделку из Белоруссии и квартира оформляется по полной стоимости, или я отказываюсь от такой рискованной покупки. Я отказалась бы от рискованного варианта, где одна из сделок проходила без личного присутствия продавца, даже в том случае, если бы мне огромный дисконт предложили. Риски здесь слишком велики.
Гораздо проще съездить в Белоруссию с договором отчуждения квартиры (дарение или продажа) от бабушки дочери, чтобы бабушка подписала этот договор лично, затем зарегистрировать этот договор в Москве, а потом дочка спокойно продаст эту квартиру. Тип сделки надо выбирать осознанно, с учетом налогов.
Вам сделка по покупке такой квартиры грозит тем, что окажется, что на момент заключения сделки доверенность будет отозванной, что приведет к недействительности подписанной по доверенности сделки. И неважно, последняя это сделка или есть ряд подставных владельцев (дочка, внучка, Жучка), пострадает последний владелец, т.е. вы.
Александр, не согласна с Вами.
Если уж ехать в Белоруссию, то сразу нынешнему покупателю или его риэлтору (если покупатель риэлтору доверяет), а не дочери (как можно доверять малознакомому человеку в таких делах?!), и подписывать там сразу ДКП на нынешнего покупателя. Предварительно выяснить, сколько лет бабушке и каково состояние её здоровья (особенно психического), нет ли старческого маразма и прочих отклонений. Ну и там лично надо стороне покупателя в этом убедиться. Если там возникнут сомнения, надо лицензированного врача на подписание ДКП вызвать обязательно. Или пусть бабулю в Москву тогда привозят на сделку.
Кто ж у них купит за нормальные деньги по доверенности, если они не пойдут на условия покупателя?! Да никто не купит! Только если им очень крупно повезёт и глупого лоха найдут, тогда только смогут продать по доверенности.
Промежуточная сделка от бабушки к дочери здесь точно не в интересах покупателя, не нужна она покупателю совсем.
+1
Приехать из Белоруссии в Москву не так уж и сложно, настораживает нежелание приехать. Либо бабушка уж не в том состоянии, какое можно показывать покупателю. Имхо, не видя бабушку, квартиру бы не покупала.
Вот Вы правы. При онкологии обычно колят обезболивающие наркотического происхождения, насколько мне известно. Я бы настаивала на приезде покупателя или того, кому покупатель доверяет, в Боткинскую, чтобы в присутствии этого человека бабушка и подписала Договор. И бабушку не пришлось бы мучать лишний раз поездками. Здесь же, в больнице, заранее до сделки, можно было бы и о медицинском заключении для покупателя договориться о состоянии здоровья пациентки на момент подписания договора.
Это исключено. Сделка ипотечная, деньги Газпромбанка, представители банка никуда ездить не будут. Все ездят к ним, несмотря на состояние здоровья. Если б можно было б поехать к бабушке домой, то и больницы б не было, она туда внепланово попала, в рамках укрепления здоровья перед сделкой.
Не, не приглашали. На авансе был контакт с женщиной, еще до помещения ее в больницу.
Собственно я интересы продавцов в данной ситуации представлял, так что мне пофигу освидетельствование...
И не в интересах моих клиентов было усложнять и так непростой процесс продажи дополнительными умствованиями.
Всё верно.Александр, если бы Вы сразу написали, что Ваш клиент именно продавец в данной ситуации, я бы не стала здесь уже проверенные (заметьте!) алгоритмы действий в пользу покупателя приводить. Но Вы сразу не написали об этом, а автор топа - покупатель. Поэтому прошу: Вы, пожалуйста, в следующий раз корректнее выражайтесь (я по поводу "умствований").
Согласен. :)
И данный конкретный пример с онкологией неудачен. Но в 80 лет у человека может быть целая куча застарелых "болячек", никак не сказывающихся на дееспособности, но сильно затрудняющих передвижения.
Выбора особого не было... С одной стороны "срочно", с другой стороны только ипотечники согласились. Тем более, что в момент аванса бабушка демонстрировала на словах силу духа и бодрость тела, а через неделю все это куда-то делось.
Но, тттт, основные хлопоты и нервы уже позади, осталось только дождаться конца регистрации, чтобы закрыть сделку. Кстати внутренним сервисом Газпромбанка совершенно очарован, приятно быть единственным клиентом внутри дня.
Да, вы правы. В данном конкретном случае Покупателю правильнее со всех точек зрения съездить в Белоруссию.
Пытался донести мысль о том, что продажа для Продавца могла бы быть сильно упрощена, если бы собственность перевели на московскую дочку и продавали бы уже от ее лица, исключив всякого рода генеральные доверенности.
Спасибо всем за ответы! Вот странно что они продают то даже без дисконта, интересно на что рассчитывают? А квартира хороша, почему вот то что нравится оказывается какой-то лажей(((
Именно потому что квартира хороша, поэтому и продают без дисконта. И это совсем не лажа. Съездить в Белоруссию не проблема. Если квартира нравится, то по варианту вполне можно работать.
Имхо, попросите риэлтора съездить, если ему доверяете. Тоже вариант.
+1
Один мой знакомый риэлтор пару лет назад даже в Йошкар-Олу летал к продавцу за личной подписью в договоре (ППФ), представляя интересы покупателя при покупке московского офиса. Ночевал там в аэропорту. Зато сам удостоверил личность продавца и убедился в его адекватности и намерениях. Клиент ему полностью доверял, потому как сделку с ним делал далеко не первую.
Продают, потому что еще полно покупателей, верящим на слово, или не верящим никому, но уверенных в том, что в случае чего, сами лично разберутся с продавцами. :)
А здесь вообще 100% гарантии никакой быть не может, даже если ехать в Белоруссию, как советовали выше - договор подпишите, а доверенность могут и отозвать, когда вернетесь.
Так и в Москве в 98% сделок регистрации договоров по доверенности осуществляются. Что-то не слышно особо о злоупотреблениях на этом этапе, которые в опротестование договоров выливаются.