Бабушкин ремонт и сдача в аренду
Всем здравствуйте! Имеется 1-комнатная квартира в 9-этажном кирпичном доме с газовой плитой. Был косметический ремонт в 90-х. Квартирах выглядит приятнее многих "бабушкиных" и даже уютной, так как бабушка была интеллигентной современной женщиной, но предпочитала вкладывать деньги не в "стены", а в поездки, театры и т.п. Но, коммуникации старые, ванна чугунная страшная, кухонный гарнитур под замену точно, окна нужны новые. Квартира находится в 15 минутах пешком от м. Водный стадион. Будет ли такая квартира пользоваться спросом при аренде? Существенно ли повлияет стоимость аренды, если сделать ремонт? В такой, бабушкин ремонт, стоит ожидать только "иностранцев"? Есть ли какие-то нюансы при сдаче квартиры с газовой плитой или проще заменить ее на двухкомфорочную электрическую плиту без духовки, а на газовую трубу поставить заглушку?
Кто в своём уме от газа откажется ??? Он же лучше в тысячу раз.
Что за странное сообщение ?
Почему мое сообщение странное? Лично я предпочитаю электричество. Считаю его более безопасным и простым в эксплуатации
это ваша личая странность.
На газе готовить удобнее, быстрее, экономнее.
отсутствие газа - сильный минус для жилья.
это если весь дом без газа, а так вы только себе дорогой геморрой сделаете. соседский газ останется таким же опасным.
газ оставить....трубы сантехнику заменить..если не хотите заливов...ремонт косметику, обои , натяжные потолки..
это минимум вложений...и тогда иностранцам не обязательно сдавать
Ничего бы не вкладывала в квартиру, сдавала как есть. Сейчас даже ремонт косметику сделать очень дорого. Мебель тоже дорогая новая. Отбивать будете этот ремонт с мебелью несколько лет. Пока отобьете, изгадят и этот, опять делать что ли. Купить квартиру становится все неподъемнее, все ринулись в аренду. Так что всегда сможете сдать и такое, спрос будет. Главное что квартира недалеко от метро находится, это очень хорошо. Спокойно в таком виде как сейчас, можно сдавать за 55 и очередь еще будет с конца января.
Полная ерунда! Как раз сдают в состоянии автора. С косметическим хорошим сдают и за 70 однухи. Автор может сдать в диапазоне 50-55, не вкладывая ни копейку.
Никакой ерунды. Только что как раз прошли через поиск однокомнатной квартиры.
Это смотря где вы искали
По Москве разброс цен на однушку - от 49 до 130 тыс
Решающую роль играет локация
То есть судить будем только по вам?
Ну это все же странно тогда и необъективно.
Вы считаете все остальные, кроме вас, сдают разной помойке, лишь бы сняли? Конечно только у вас требования у арендаторов, больше не у кого:). Вообще то требования к арендаторам не предполагают дисконт. Вы видимо очень недалеккая, если мыслите так убого. Если вы дали дисконт, то у вас требования. А кто сдает по рынку или даже выше рынка, у них требования отсутствуют и они у себя заселять готовы разный хлам :crazy
Вам просто повезло что нашли с ремонтом. Не будут больше ремонты делать под сдачу. Ну или будут делать только психи и кому деньги девать некуда. Не выгодно сейчас по ценам ремонта, геморройно, не оправдано в итоге. Ну и к тому же долго, терпеть не сдавать, терпеть сам ремонт, потом еще всю квартиру после ремонта убирать несколько раз, потому что монтажная пыль оседает еще "уборок 5". И все это ради кого и чего? Ради того чтобы кайфанули за счет моих сил, средств, совершенно чужие мне люди?! Ну и дороже будет тыр на 10. Понимаю если бы хотя бы с ремонтом дороже тыр на 50. И сколько еще отбивать этот ремонт. Не, не, так все сдается, все снимут.
В какой-то момент снимать перестанут. За свои деньги, и не маленькие жить в убитом нормальные люди не будут. Ну может вам все равно кто снимает, если только
В какой момент снимать перестанут? Во время Отечественной и то сдавали квартиры. В отремонтированную и хорошую квартиру тоже может заехать любой неадекват. Также и наоборот, если люди снимают на десятку тыр меньше, не факт что они все дебилы, хамы и неадекваты. Просто денег нет снимать что то дороже, вот и все. Разница в цене между ремонтом и бабушатником будет тыр 10. Поэтому смысла нет карячиться с ремонтами.
10 тыр это много для аренды, большая разница. И всегда так было. Вы не сдавали очевидно. Контингент отличается и сильно в зависимости от цены. В убитую квартиру, в совсем дешевую - вы нормальных не найдете. Вы пишите про частности, там может быть что угодно. Но в целом правило работает - хорошая чистая квартира - адекватные люди. В бомжатник , в убогом зассаном подъезде, в депрессивный район поедет жить не тот, у кого денег нет, а тот кто считает, что ему норм так жить. У кого денег нет, скорее поедет в чистую комнату, а варианты убитых квартир просто рассматривать не будет. У каждого есть своя планка приемлемого, просто будет считать скорее, что на квартиру НОРМАЛЬНУЮ у него средств нет, а есть на нормальную комнату.
Не на 10 тр. Разница между бабушатником и клевым современным ремонтом тыс 30, это если мы говорим о 2х одинаковых по площади квартирах в одном и том же доме. Разница между косметическим и капитальным тыс 20. По крайней мере у нас так. Это ЗАО.
Нет, это так не работает. Если у человека есть на 30 тыс больше, он снимет лучший вариант по локации и в принципе более дорогой. Исключение это какое-то окуительное место, что лучше просто нет, а разница только в состоянии квартир. !ку в хрущевке на 30 тыс дороже за ремонт ни одному человеку в голову не придет. Он будет искать не хрущебу и в целом другой район , не хрущевочные кварталы.
Каждый сам для себя решает, что ему лучше. Близость к центру - 12 минут до кольца или Муркина жопа, типа Солнцево, Коммунарки, Саларьево и Прокшино, но зато новые дома, но фиг доедешь до кольца менее, чем минут за 40, ну или же студия недалеко от центра, но микроскопической площади. Не каждый готов жить в клетке.
Ну и ремонт тоже играет роль. Может быть в хрущобе отличный ремонт и приятно жить. А может в центре быть все рваное, старое и на котором оттелепался дед того, кто сдает. Я бы выбрала лучше чистое, с ремонтом и с современной мебелью. Пусть я проеду на полчаса или даже час дольше до работы, но вернусь с работы в квартиру, которая мне глаз радует.
Нет смысла в экономе , если это не центр внутри садового, делать дорогой ремонт. И надо смотреть и на состояние дома и подъезда. За дорого в зассатом подъезде и среди маргиналов никто не снимет. Должно быть сообразно всему - локация, уровень дома и соотв. уровень ремонта. Нет смысла перевкладываться. И потом на показах пальцы гнуть со своими кондеями, дорогой отделкой и пр. пред теми, кто ищет бедненько , но чистенько в эконом доме, в эконом районе и тому подобное. Народ за 3-5 тыс. давится, и эта сумма играет роль - чуть сбросишь пару тыс , так сразу снимают.
Пару тысяч всего не накидывают за евро-ремонт. Вот пару десятков тысяч, запросто. Просто за косметику тоже накидывают обычно в районе десятки тысяч.
Я про пару тысяч не к ремонту конкретно написала, а в целом. Что люди не только хотят скинуть сколько-то, но иногда, наоборот, готовы немного добавить при просмотре квартиры.
В любом случае есть понятие взаимного уважения на рынке. В одни ворота игра не продержится.
В одном и том же доме, равнозначные квартиры? Никогда за пару десятков тыс дороже не снимут. В эконом варианте. Хоть с каким ремонтом. За 60 пойдут снимать в другое место, другую площадь и пр. Ну только если отталкиваться от квартиры в бомжацком состоянии, и сдается она в два раза ниже рынка.
Да прям:
https://www.cian.ru/rent/flat/304488799/
Без ремонта в этом доме уходили за 40-50. Итого дельта 50-60 если сдадут за 100
По условию в трех квартирах одинаково красивый современный ремонт. Но разные площадь и локация. Маргиналов, вонючих подъездов нигде нет.
1. Ремонт НЕ делать, он не отобьется.
2. Квартиру отмыть (ВСЮ), в т.ч. окна и подоконники. И, разумеется отмойте кухню, плиту и духовку с холодильником. Понятно, что эти вещи б/у, но должны быть чистыми и исправными.
3. Чугунная ванна это хорошо. Обратитесь к мастеру за восстановлением покрытия. Это недорого, но ее новый вид придаст ощущение чистоты и в сан.узел будет приятно зайти.
Если с/у в удручающем состоянии, купите в Леруа экран под ванную. Он тоже скроет недостатки и придаст свежести, скроет всю "страшноту".
4. Если у вас реально старые коммуникации, проверьте краны. Чтобы не текли. Если они в плохом состоянии, смесители лучше заменить (на случай протечек к соседям).
5. Если в квартире много мебели и есть шифоньер, или горка с хозяйской посудой - их тоже нафиг с пляжа. Квартира должна быть чистой и без личных вещей (книги, посуда, статуэтки, половички и пр)
6. Если есть ковер на стене - его тоже уберите))
И удачи вам. Скромная однушка на Водном стадионе сейчас от 50-55к в месяц + счетчики. И никаких иностранных специалистов. Найдете себе приличного арендатора, не переживайте.
Прежде чем менять газ на электричество, изучите два момента. 1. Выдержит ли проводка и автомат, т к в домах с газом и в домах с эл плитами планово заложены разные мощности. 2. В домах с эл плитами совершенно другой, пониженный, тариф за ээ, но его вам никто не даст.
даст, если
1) докупить э мощность до 10 кВт
2) оформить переустройство в бти и росреестре
Окна не меняйте. делайте малярку - обои под покраску и потолок (выравнивать не надо, просто пошкурить и покрасить заново), и маляр вам покрасит старые рамы оконные и батареи и трубы в комнатах. И двери. Это будет хорошо выглядеть, свежо, нисколько на цену не повлияет. У вас полюбому эконом. Окна меняйте, если они совсем рассохлись и фурнитура не работает. Трубы в санузлах лучше сделать ревизию и поменять, с этим шутки плохи. Вся сантехника должна быть в хорошем состоянии.
Заклейте поролоном, при адекватной цене люди въедут куда угодно, лишь бы не сильно давило на кошелёк.
Автор, делать вам нечего что ли? Сдавайте так, все сейчас снимается и сдается.
Отмойте квартиру и всё, не делайте ничего, не надо, все сдаётся, а вам прибыль нужна а не расходы, не отобьете.
Да, могут убить в первый месяц. Как раз здесь где-то был пост про горе арендаторов.
Автор, делайте так, как считаете нужным. Года три назад я тоже здесь спрашивала, что лучше сделать с бабушатником. Советы были точно такие же, как сейчас дают Вам и тоже все говорили, что ремонт не отобьется. Я не стала никого слушать и сделала капитальный ремонт с заменой всего. Чему очень рада. Сейчас за те деньги, которые я заплатила рабочим, возможно только сделать ремонт в туалете. Стоимость ремонта отбилась года за три.
Странно, насколько же вы подняли аренду, что ремонт так быстро отбился? Тоже спрашивала, в мае 2023, ремонт в итоге сделали, из косметическогг он перешёл в капитальный, цену аренды мы подняли в 2 раза, но ремонт не отобьется никогда. Единственное что контингент арендаторов поменялся, и сдаётся с первого показа теперь, ну и квартира с ремонтом, можно самим жить, при желании, или детей отселить.
За 3 года отбили евро ремонт? Не поверю никогда. Ну или сдавали по космической цене, к тому же никаких проблем не было, жили очень аккуратно. Обычно за 3 года могут ушатать даже нормальный ремонт, вот в это поверю. А вообще игра свеч совершенно не стоит. В основном пока отбиваете, ушатывают, потом сдаете за столько же, если бы и не делали этот ремонт:). Мартышкин труд в общем, совершенно не оправданные вложения.
Я делала в однушке хрущевской косметику - обои, потолок, покраска батарей, рам, новый линолеум+плинтус, новые розетки и выключатели.. Новые шторы и карнизы, новая кухня+плита на 2 конфорки без духовки+мойка и смеситель, верхний шкаф только сушилка, стол, табуретки и новая кровать+матрас. Все дешевое из Леруа и авито и строителльных рынков. Ни стены , ни потолки не выравнивали. Это было в 2022 году. Уложилась в 250 тыс. Ессно я давно их отбила. Вряд ли сейчас все взлетело в два раза.
Как Вы считаете, что давно отбили? Вы сдавали, к примеру, за 40 тысяч, а без ремонта сдали бы за 30. Пока за 2 года Вы вернули только 240 тысяч.
А почему вы только разницу-то считаете? Я за полгода вложенные деньги вернула. И контингент тоже имеет значение. Мне азия и/или быдлованы засратые не нужны. Сняла прилична пара, адекватная, платежеспособная, чистоплотная. Такие люди в убитую занюханную квартиру не въехали бы. Живут , я проблем не знаю.
Я, честно говоря, не совсем понимаю, что значит ушатать? Что случится с керамогранитом, ламинатом и прочим? Да, обои испачкали. Переклеивала в одной из комнат. Тыс 20 это стоило. Весь ремонт тогда обошелся в 1,5 млн. Это вместе с мебелью. Из них я рабочим заплатила 220 тр. Можно сейчас капитально отремонтировать 2-ку 45м2 за эти деньги? С полной заменой электрики, выравниванием стен по маякам, новой разводкой труб и прочим? В любой квартире рано или поздно придется делать капитальный ремонт…
Я смотрела «ушатанную» квартиру (в плане покупки) после посутки:
Все стены в сколах (покраска), наличники тоже, но в принципе это косметика (если было выравнивание стен и тд)
Ламинат если дешевый может быть под замену
С плиткой все норм, хотя теоретически ее могут наверно разбить если что-то уронят
Могут разбить подоконники и откосы, протереть (или пробить) ламинат, расколоть плитку. Про двери и сломанные окна молчу. Это я из личного опыта сдачи пишу.
Сдаю больше 20 лет, такого не было. М.б. потому что квартиры мои были чистые и ухоженные , туда селились адекватные нормальные люди. Ну и я присматривала, конечно, первое время. Вариант похуже был с квартирой, которую сдавала мама. Снимал человек лет 15. Вначале все было ок, а потом он начал спиваться. Но это не сразу стало понятно. Начались подозрительные дела - задержка оплаты, пропадания, какой-то непонятный писдешь. Задержка оплаты это самый яркий маркер. Те, кто это делает систематически, это уже диагноз и надо избавляться и не ждать, кончится все 100 проц плохо , возможно скандалами и пр.. Т.е. раз-два задержал без каких-то супер веских причин, просит постоянно подождать, а если уж даже не просит - сразу на выход, железно. Но мама ездить и смотреть не хотела, ей было западло мотаться, прощала ему, т.к. давнишний жилец и на доверии. А когда долгов накопилось и по электричеству и по оплате гораздо больше обеспечительного платежа, то уже я ему сказала съезжать нахер. Когда приехала, мы договорились, он уже свалил, ключи оставил в почтовом ящике. Ну там был полный пипец... ну спившийся алкаш, который, как потом сказали соседи сдавал вторую комнату в субаренду. Все убито напрочь. И долги остались. А как хорошо все начиналось. ПОэтому надо следить , людей выбирать нормлаьных, за рублем не гнаться и при первых же симптомах расторгаться. И не будет никаких ужасов. У меня все были зайки. Только одни вот с котом, который обоссал диван, пришлось выкидывать, а обнаружилось все не сразу. Наверно напшикали спецсредствами.
Сдавать 15 лет одному человеку- это точно маркер и проблема, жилец должен снимать год, два, самый максимум 2.5 года, не больше. Дольше сдавать нельзя, люди привыкают и борзеют. Квартиру ушатывают.
У меня другой взгляд ,я предпочитаю постоянных арендаторов. Все у меня снимали по долгу , 5-7 лет. Ну бывали те, кто быстро съезжал по своим причинам. Или те, от кого я сама отказывалась. А что выселять человека, если все устраивает? Хотя, доля истины есть и в ваших словах. Они, конечно, в квартире начинают хозяйничать, не в лучшем смысле слова.
В моей статистике самый длительный срок проживания - 16 лет. Въезжал 40-летний разведенный мужчина летом 2008г, в свежеотремонтированную квартиру, выехал в июне 2024г. после того, как квартиру решили продавать.
Износ квартиры - минимальный.
Вот ее фото по ссылке https://www.cian.ru/sale/flat/304768054/
Так что у каждого свой личный индивидуальный опыт.
Это все случается от того что действительно квартиры кидают, лень доехать, не проверяют месяцами. Хочешь не хочешь, надо ездить раз в месяц и проверять. Странно как вы ездили и не увидели кота? Или вы тоже ездили через несколько месяцев что ли? Или кота отдавали они куда то на передержку в день вашего приезда? Вообще жесть конечно, правильно что выгнали. А алкаша надо было сразу гнать. Вообще так долго сдавать одним и тем же, наглеть начинают. Надо в идеале раз в пару лет все таки жильцов скидывать и новых заселять.
Кота не было сначала, потом увидела, когда прожили года 3 уже. Нуи сразу - у нас такой котик хороший, он ни-ни. Ну вроде и правда запаха не было, когда приходила, люди очень чистоплотные были. Доверилась,жалко было их терять. Съехали, просто идеально убрались. А следующие жильцы через какое-то время стали говорить, что спать невозможно стало - от дивана стало пахнуть. Не сразу и запах этот появился, наверно те почистили хорошо. Пришлось выбрасывать. Теперь никаких животных, ни за что и никогда.
Тоже самое будет и сейчас. Через три года , деньги потраченные сейчас, будут казаться копейками. Можно подумать, что когда-то было по-другому.
А зачем мне себя перечитывать? Да почти 3 года окупался капитальный ремонт. Сейчас после арендаторов привести квартиру в первоначальный вид стоит совсем немного. Мее не нужно менять двери, электрику, трубы. А подшаманенный бабушатник будет год от года ветшать и требовать бесконечных ежегодных вложений.
Я сделала как вы, правда окупился ремонт быстро, квартира в центре, сейчас просто счастлива, 8й год сдаю, только уборка и опять под сдачу, ну может в следующем году обои переклею в одной комнате, как жильцы съедут.
+1. Это просто убогий нищенский менталитет диктует , что вкладываться не надо, надо рубить бабло, а что там завтра - плевать. Мне сдавать убожество это просто себя не уважать. И арендаторов соотв. не уважать, потому ка к придется селить какое-то днище, лишь бы сдать. Да и кто ещё согласится на такое. Я на таких условиях в приницпе существовать не хочу, и взаимодействовать с такими людьми не хочу.
Ну вот и я предпочитаю оказывать качественные услуги, сдавать бабушатник стыдно. Но это и не единственный мой доход, а маленькая часть, по этому позволить себе ремонт, те кто живут только с аренды, конечно только на поесть наскребают.
Дело в том, что вы не бизнесмен, и для вас сдача квартиры это не бизнес. А те, для кого бизнес, посчитывают прибыль, рентабельность, целесообразность, аренда это не про уважение. На бабушатник всегда находятся желающие, которые счастливы, что нашли его и платят меньше. Можно подумать там где они живут, трубы поменяны и электрика, такие же бабушатники. И это могут быть вполне приличные люди, приличных профессий, потому что ремонт это как пожар.
Нормальный бизнес - это как раз про уважение партнеров (клиентов) в том числе.
Может хватит уже, а? Хилтон не сдаётся по цене 3 звёзд, у всего есть своя цена, вы можете хоть каждый год косметический ремонт делать и текстиль с декором обновлять из уважения к партнерам.
Ну, ясное дело, что были и есть ночлежки вонючие, и всегда туда кто-то находился за три копейки. Это выбор каждого, как вести бизнес. И дело здесь не только в рентабельности. Рентабельно точно также вложиться в нормальный ремонт и сдавать гораздо дороже и более адекватному контингенту, который тебе не разобьет унитаз, не разобьет подоконники и прочие ужасы, про которые выше писали. И платить будет вовремя, скандалов от соседей не будет. В чем та прибыль не понятно.
Да бросьте, никогда вы не определите, насколько человек неадекватен (если, конечно, не явный психбольной) и как он будет к вашей квартире относиться, что все фото и видео разгромленных квартир и подтверждают. И эти квартиры были с хорошими ремонтами. И не надо тут про ночлежки вонючие, у автора не она.
Что у автора знает только автор. С ее слов в квартире чугунная ванна с времен постройки дома, старые окна и кухня. И какая-то косметика была в 90х, т.е почти 30 лет назад. Т.е вполне вероятно, что в 90х переклеили обои. И это обычный бабушатник со специфическим запахом, характерным для квартир, в которых длительно проживают пожилые люди.
А кто и где предложил сдавать "Хилтон" по цене 3 звезд и обновлять ежегодно все? Вот прям покажите, пожалуйста?
Текстиль снимающие как раз сами обновят при желании (убрав хозяйский на время).
Хилтон потому и сдается как Хилтон, что туда денег вложено. И гости там соотв., им в голову не придут всякие дикости. В отличии от арендаторов вонючих бабушатников. Не говорю про всех, но в убогих запущенных квартирах селятся соотв. люди, которые там живут на свой "вкус". Ну не верю я , что нормальному человеку важна только исключительно цена, важно и состояние квартиры. Он за эти же деньги поселится где-нибудь в пригороде или в чистой комнате, чем в зарыганной квартире. А туда пойдут те, кому пох, и так жить, в таких условиях нормально, он так привык.
Если Вы не умеете планировать, не знаете последовательности ремонта, не имеете возможности контролировать, закупать материалы, то, конечно, ремонт - это пожар. Если бы Вы хоть что-то понимали в бизнесе, то Вы бы знали, что бабушатник совершенно невыгоден с точки зрения инвестиционного проекта на долгий срок.