Сдавать или продавать
Прошу помощи коллективного разума.
Съезжает арендатор и меня расклинило - сдавать дальше или продавать.
1-ка на отшибе основных Мытищ, но в 10 минутах пешком от Тайнинской. Дом стоит на Ярославке, выезд-заезд норм, вид через Ярославку на Лосиный остров, норм.
Сама квартира тоже неплохая, 35 метров с лоджией, кухня 7,5. Но ремонт почти 30 давности, очень нехороши двери (гармошки пластиковые🤦♀️). Ну очень уже усталая, 17 лет в аренде без обновлений. Цена аренды почти все время была на уровне 22-24. Последнее время за 30, но дороже вряд ли сдашь, уж очень специфичное место.
Дому тоже 30 лет, сейчас идет капремонт, но рабочие настолько косорукие, что лучше станет только если фасад и подвал.
Ну и собственно, в чем мука - продать дешевеющий актив и переложиться, или освежить и продолжать сдавать.
Продать, если вообще продашь сейчас, 6-7 миллионов. Куда с ними переложиться? Насколько это реально? Студию в Москве за такие деньги, а потом ещё пару миллионов в ремонт, вроде бы лишено экономического смысла. Готовое под сдачу за такие деньги - ну вот, не знаю, насколько реально.
Освежить? Обои, двери, розетки, карнизы, шторы и, возможно, ещё что-то за собой потянет - 300-500 тыс. Блин, сколько оно будет отбиваться? Ну сдам после этого за 35.
Сдавать как есть? Но это уже узбеки, наверное... И их боюсь, и как с ними влипнуть сейчас можно тоже боюсь.
Вообще смущает в этой квартире, что она как актив зависла в пространстве - и по стоимости собственно квартиры, и по аренде. Все вокруг растет, кроме нее)
Добрые люди, помогите структурировать мой поток мыслей🙏
Я бы обновила. Предположим, у Вас 4 стандартные двери, вряд ли Вы будете покупать скрытые. Обычные, но хорошие, типа Profildoors можно купить тыс за 16 + установка. В 100 тр точно уложитесь. Обои + работа тыс 50, если не сходить с ума. Ну и розетки. В 300 тыс более, чем реально уложиться вместе с текстилем.
Обои 50??? За 50 никто даже не приедет посмотреть. Недавно тоже искала мастеров в 2-х комнатной обои переклеить, вышло 250+. мастера так и говорят от 200. Если только самой за 50. В 300 тыс уложиться при нынешних ценах это нереально. 4 двери за 100 тоже очень сомнительно.
на сайте Леруа вполне вменяемые расценки, если покупаете у них
https://lemanapro.ru/uslugi/catalogue/pokleyka-oboev/
На авито предлагали от 14тыс за работу, поклеить в двух комнатах+прихожая. Средняя цена была 22-24тыс, написала многим, человек 20.
Поищите на авито, там и найдете. Мне переклеивали обои на кухне + в одной из комнат + большой коридор + в прихожей. Я заплатила около 20 тр. 50 тр я написала уже со стоимостью обоев. Их тоже можно найти на авито, продают значительно дешевле, чем в магазинах
А Вы к студии в Москве приценялись? Готовое под сдачу - это студия-вторичка? Она не 6 миллионов будет стоить, а скорее 9.
"дом стоит на ярославке" - это прямо вдоль трассы?
если да, то продавать, это главный недостаток, никто в здравом уме такое не купит за нормальные деньги.
если все-таки не первый-второй ряд домов и денег свободных нет, то сделать простой косметический ремонт и сдавать, т.к. траспортная доступность неплохая.
Да ладно.У знакомой с руками оторвали на Ярославке у Королева, еще и говорили ах как удобно, близко выезд на шоссе.Она аж офигела, думала будет долго продавать.
Да я не думаю, что для сдаваемой квартиры это такой уж недостаток.
Ну и там не совсем рядом, метров 300 есть.
ну если нет шума-гула-вибраций от ярославки и окна не быстро грязнятся, то за 40-45 сдадите с нормальным ремонтом, думаю. все-таки станция под боком - это бесспорный плюс.
отбиваться ремонт может долго, конечно, но все равно это имеет смысл, имхо. правда, я бы делала нормальный ремонт, а не просто шторы-двери. нормального лет на 20 точно хватит, а цены на аренду имеют свойство расти
санузел и ванная в каком состоянии , кухня ?
двери , шторы , карнизы , розетки - это все "копейки"
за 17 лет надо что то вложить - отобьется за год- это нормально
Ванная плитка нормально. Остальное смотреть надо. Туалет были панели, но сейчас, если трубы будут менять по капремонту, это все разнесут. Но в туалете плитка и не обязательна, можно и обои, и декоративную штукатурку. Тоже вроде не так дорого.
Но глобально, может, вы и правы.
если суммы продажи хватит на студию в Москве с ремонтом, то однозначно стОит, ибо она будет сдаваться за 50-60 тыр и ликвидность повышается
Я посмотрела, 6-6,5 миллионов, которые я вероятно выручу, на студию около метро не хватит. А дальние московские кукуево это уже не 50-60 тыс аренды.
Я знаю ситуацию в новом ЖК на стыке Москвы и области. Студии сдаются за 45-50, но и стоит эта студия в готовом виде 8,5. Вложив 2 миллиона (хотя я и не хочу их вкладывать) разницу в 15 тыс я буду отбивать 11 лет. Не особо интетерсно вроде.
если вам не принципиальна московская прописка, то можно смотреть в сторону апартов, они дешевле при покупке и не так сильно дороже в обслуживании - коммуналка чуть выше, годовой налог 1.5 %, при кадастре 1.6-2 млн не такая уж большая сумма выходит
Это если вы используете апарты как жилье, то да. А если сдавали в аренду, хотя бы разово, то с полной суммы, независимо от срока давности.
В вашей статье речь только про ИП. Если квартиру сдавать как физик или самозанятый, то все норм, как обычно.
А с апартами все по-другому. Сдавать как самозанятый нельзя, сдавать как физик , + ндс, и налог при продаже.
Как ИП - налог при продаже.
https://t-j.ru/apartamenty-i-nalog/
ну и все просто сдают, не заморачиваются, как и с квартирами ;)
1. работа 85тыс (из них около 30тыс был передел потолка: была побелка, размывка, покраска. лучше бы вообще не трогали)
2. материалы около 80тыс
- обои комната, коридор, кухня =18тыс
- ковролин 18тыс
- краска для потолка в комнате и поклейка плиток для потолка на кухне суммарно пусть будет 20тыс
- плинтуса везде пусть будет 6тыс
- клей, гвозди жидкие, герметк пусть будет 6тыс тоже
- кухня замена столешница, ластиковые панели на фартук, плинтуса на столешницу= пусть будет 10тыс
3. мебель около 70тыс
- комод и шкаф новые 27тыс со сборкйо
- стол на кухню 1000р на авито
- комод в коридор на авито 500р
- диван новый около 40тыс
Итого ориентировочно: 85+80+70=235тыс
я бы освежила самыми неубиваемыми материалами. как раз на сумму годовой оплаты. вплоть до кухни их нержавейки. сдается же, чего приключений искать с ипотеками и вложениями. а от узбеков требуйте все документы и регулярно их навещайте с инспекцией. можно и без мебели им. они все равно матрацы любят
Я выбрала вариант "обновить", сейчас заканчиваю ремонт, обошлось примерно в 200тыс, но санузел в норм плитке, там ничего не делала, по мелочи только, ну и протекающий вентиль поменяла. Продавать не рискнула, купить нечего, да и продавать можно долго. Квартира двушка в панельке 5этажной, Москва
Спасибо, интересно. А можете чуть подробнее сметой поделиться? Плитка в ванной у меня тоже норм, на это можно не тратиться. Но замена дверей, конечно, сильно удорожает.
Я двери не меняла, у меня еще белые советские (которые стали желтыми с годами), я их просто покрасила. Мебель вышла в 85тыс вместе с кухней и прочим (без техники). Обои самые дешевые флизелиновые, ламинат по 500р за квадрат. Все покупала сама на вб и в петрович (у меня на петрович был 25% кэшбек по тиньку, иначе, брала бы все на вб).
Тоже спрошу, а где Вы мастеров искали? Сразу брали бригаду на все задачи или разные люди делали?
Нигде не искала, делал старший сын, ему и заплатила, два раза к нему приходил друг помогать, ему тоже заплатила, он и унитаз подлатал. Вентиль меняли бесплатно из нашего рэу, правда, для этого пришлось везде нажаловаться.
Мастера сейчас охреневшие, денег хотят нереально на мой взгляд, никаких сложных работ у меня не было, заплатила сыну 60к, все довольны, даже девушка сына приезжала помогать, шторы вешала, убиралась)) уложились в 2 недели, работал без выходных (ну, то есть, одному мужчине с минимальным опытом по силам)
Ну вот не вижу я ничего рядом с метро (что будет сдаваться за 50-60) за 6,5-7 с отделкой. За такие деньги без отделки и далеко от метро. Если бы можно было просто переложиться - то да, особо и сомнений нет. Но ремонт и обустройство уже сейчас, если без отделки, выйдет в 2 млн. А через пару лет будет еще больше. Это уже не отобьется.
Сестра перед самым НГ купила студию м. Кантемировская... как по мне, то там только на оленях от метро.
НО! Уже одну точно такую же студию она сдала летом 24г. там же в соседнем корпусе за 50тыщ
Налог с продажи АППАРТов!
Как исчисляется?
Если купила за 5, а продаю за 6 по прошествии 3х лет? 5ти лет?
То налог будет? Со всей суммы или с разницы?
Спасибо!
Может на примере?
Куплено за 5, сейчас рыночная цена 7.
По кадастру цена 3.
Если 5 лет пройдет то налога нет?
А если не прошло, то...?
(7-5)*13пррц..?
Или
(7-5-1млн)*13пррц...?
моя подруга продала наследную однушку без ремонта в Москве за 11 млн, купила 2 апарта в строящемся тогда Клементине, по 4600 каждый в вайт боксе. Довольно бюджетно сделали ремонт и обустройство, потратили на оба где то 1.5 млн.
В итоге сейчас у нее каждый сдается по 50 тыс и в случае, если понадобятся деньги помочь ребенку с жильем, один апарт будет продан.
Звучит волшебно)
Но у меня будет 6-6.5 и где тот Клементин теперь по 4,5)
Но все равно, спасибо за идею.
Выше Яузу парк предложили. Там ценник за студию как раз такой. Но 2 года ожидания... И будет ли она за 50 сдаваться? 🤔
менять одну квартиру на одну студию/апарт - я бы не стала, если хватит (добавите) на две - однозначно да )
Я много раз просчитывала, одну продать, другую купить, побольше, чтобы подороже сдавать. Учитывала убыток от не сдачи во время ожидания, затраты на обустройство, разницу между ценой сдачи. Ну невыгодно получается. Самое выгодное- это сидеть с тем что есть.
Спасибо. Вот и я, как не кручу, к такому же выводу прихожу. Все обрастает расходами и вложениями, а будущие прибыли иллюзорны.
Спасибо еще раз всем, кто высказал свои соображения.
Посмотрела архив продаж на циане, пообщалась с соседями, которые пытались продать- ни за 7, ни за 6.5, ни за 6.2 квартиры не уходят.
Так что, пережду капремонт, подшаманю и буду дальше сдавать.
сдайте сейчас как есть , чтобы не терять деньги
с животными например , а дальше видно будет
Добрый день.
Мой соседский опыт: я из Королева, расположение квартиры в центре, но при этом удобнее всем на маршрутке 7 минут, а не пешком 20.1ка,33м2 с балконом, но он не застеклен.
съехали квартиранты, которые после себя оставили полный разгром. сдавать квартиру в таком состоянии было нельзя точно. наняли на авито мастера, переклеили обои, перестелили ковролин в комнате (у нас лаги и по метражу линолеум не могли занести без грузового лифа), все отмыли, замазали, покрасили, переставили. купили новые бюджетные шкаф и комод в комнату на вайлдбериз, на кухне поменяли столешницу ибо там ну совсем был непротребный вид. Пару вещей купили на авито. все это сделали в течение месяца. Итог 37000+счетчики. сдали на второй день.
у Вас точно есть шансы на бОльшую стоимость из-за близости к Москве и пешей доступности, но Вам надо вложиться и речь даже не о деньгах, а о временных ресурсах
Спасибо огромное за отклик. А бюджет ремонта какой получился, не поделитесь?
Я уже морально смирилась, что да - надо вложиться. Эх, но если бы только деньгами, а геморойства сколько, особенно учитывая, что живу в часе езды от нее.
Но глаза боятся, а руки делают. Думаю, осилю как-то.
У меня главное осложнение, что идет затянувшийся капремонт. Когда и что - никто сказать не может. Переклеить обои - а если они трубы отопления и батареи менять будут - все испортят, блин.
Да, тоже повеселилась. Ставки уже вниз, сколько эти 15% продержатся. А потом деньги в недвижку хлынут и сиди со своими 6 млн. Китайскую машину на них купи.
Nevada, я ж просто цифры привела. 15% годовых это за вычетом налогов текущие 20-18% заявляемых банком.
Сидеть в аренде под 6% годовых не очень логично, тем более в активе не очень ликвидном.
Понятно, что есть риск есть и заморозки и всего прочего. Но зарабатывать 6% годовых(это без вычета налогов) , причем даже не совсем пассивно - это не оч стратегия.
Опять же зависит от стратегии автора, зачем ей эта кв - как доп пенсия, отселить ребенка и тд и тп - тут еще развилка вариантов.
Я советский человек, я даже не вчитывалась в ваши расчеты, как только у меня на вкладах копится сумма, я несусь и покупаю хату. Все ваши расчеты актуальны на сейчас, на период год-два, потом какая карта пойдет не знает никто. В этом государстве нельзя накопить на старость, что нибудь случится, квартиры тоже не панацея- пьяную матросню раз в сто лет никто не отменял. Крейсер тоже стоит, напоминает. Что делать не знаю, но вклады- только для того чтобы накопить и купить, а не держать.
я тоже совецкий) перенос капитала на длинной дистанции конечно в квартире, согласна с вами