И опять про сдачу квартиры
Хочу посоветоваться с опытными евами. Знаю, что многие здесь снимали квартиры, многие сами сдают, иногда и то, и другое. Никак не могу определиться, как лучше отремонтировать квартиру для сдачи.
Дано: малогабаритная двушка в центре, метро в 2-х минутах, кирпичный дом, инфраструктура - тут все замечательно. В квартире газ. Планировка такова: небольшая прихожая примерно 6 метров, из нее налево коридор с дверью в совмещенный санузел, далее маленькая кухня (6 метров), прямо из прихожей дверь в маленькую комнату (9 метров) и направо вход в большую комнату с двумя окнами (квартира угловая) и балконом. Стандартная планировка.
12 лет назад был сделан полный ремонт: электрика, окна, сантехника, стены-потолки-полы-двери и тд. Квартира 10 лет сдавалась одним съемщикам, которые ее сильно покоцали (сломанные подоконники, просверлили дыры в потолке, чтобы повесить какие-то светильники-гирлянды, умудрились сжечь газовую плиту, дыры в ламинате и много чего еще). Соответственно сейчас квартира нуждается в ремонте. Можно сделать "косметику", убрав все следы пребывания жильцов, поменять плинтуса, обои, зашпаклевать, покрасить, положить новый ламинат.
И вот тут есть вопрос о планировке квартиры. Если уж все равно делать ремонт, то может сделать небольшую перепланировку для удобства жизни?
В настоящий момент в ванную стиралка не влезает, стоит на кухне. Кухня малюсенькая, рабочих поверхностей минимум. Можно было бы заложить проход в кухню, поставив в него холодильник лицом к кухне, а в нише со стороны ванной "спиной" к холодильнику поместить стиралку. Ну а чтобы заходить в кухню сделать проем из маленькой комнаты.
Плюсы: в кухне добавится место за счет исчезновения стиралки и холодильника, выдвинутого в коридор. Опять же, пространство будет больше за счет прохода из маленькой комнаты.
Минусы: исчезает изолированная комната.
Вопрос, который меня мучает: что предпочтительнее для сдачи? То есть для себя я бы все решила, но ведь речь о том, что я буду сдавать неизвестно какому составу (1-2-3 человека).
Ниже прикреплю примерную схему квартиры, чтобы нагляднее было.
Очень надеюсь на мнения и советы.
Вот похожая схема квартиры из инета, правда в другую сторону, но не важно:
Я бы поставила стиралку и холодильник за стеной в ванну в коридоре, если место позволяет. Комнаты лучше изолированными оставить.
Вот так у одной из моих клиенток перепланированы две двушки 42кв.м. в Грохольском переулке.
https://images.cdn-cian.ru/images/kvartira-moskva-groholskiy-pereulok-2616389467-1.jpg
Раздвижные стеклянные матовые двери отделяют кухню с газом от маленькой комнаты-гостиной.
От большой комнаты отрезана гардеробная и устроена спальня. Су расширен.
Подобная перепланировка сразу делает квартиру из неудобной модной.
Стоимость одинакового ремонта в центре Москвы и в условном Воскресенске примерно равна, а вот экономическая отдача от его в виде увеличения рентного дохода отличается в разы.
Опять же центр центру рознь, привлекательность квартиры в районе Мытной улицы много больше, чем в районе Дербеневской набережной, а расстояние между ними пара километров.
Даже с районом для примера угадал. )))
Донская ул. - это крутой район, благодарный для повышения статуса жилья ремонтом.
Но решение принимать вам, и только вам.
Кстати, если интересно, вот здесь можно посмотреть старые, той самой восьмилетней давности, фотографии квартиры.
https://www.cian.ru/sale/flat/321461806/
Так это получилась "евродвушка", которая на самом деле однушка с большой кухней. Это хорошо для одного человека.
Сейчас такие времена, когда один человек человек может позволить платить платить больше, чем семья из 4-х человек.
И для этого ему нужно удобное для одного человека жилье. Или для пары без детей.
Да, но платежеспособный человек не будет снимать для себя одного квартиру в брежневке. Он снимет в модном ЖК с охраной и парковкой.
да, об этом я тоже думаю, но такие ЖК в нашем районе будут стоить весьма прилично и их мало. Возможно платежеспособный предпочтет и брежневку.
Данную квартиру уже лет восемь снимает одна женщина в возрасте за 40, родом с севера Москвы.
На работу ездит на самокате летом, машины у нее нет, так что парковка не нужна. А двор, общий на два дома, огорожен сплошным решетчатым забором и вход в него только по электронным ключам.
У платежеспособности тоже множество граней и оттенков.
Вот если б не было окна, то отгородить часть комнаты под гардеробную, в нее можно даже стиралку и сушилку поставить.
Холодильник у входа нарисовала, но на самом деле это так себе идея, хотя видела такое воплощение. Если позволяет площадь, то лучше в этом углу сделать хоз шкаф со стиралкой.
Дверь между кухней и коридором демонтировать, конечно, она там совершенно не к месту.
Еще как вариант - и большой комнаты сделать две комнаты, раз там два окна. А в маленькой комнате снеси стену между комнатой и коридором, сделать вход в спальню из нее и вход в кухню из нее, на кухне сделать нишу под холодильник.
А сейчас хатка для кого? Вообще не понятно - коридоры площадью с кухню, это ж надо было такое спроектировать!
О, моя квартира, но у меня с/у раздельный (был). Снесли стену между ванной и туалетом, заложили кирпичем дверь из прихожки в туалет (остался вход в ванную из коридорчика, ведущего на кухню, общим входом в с/у), к этой бывшей двери в бывший туалет "спиной" поставили вертикальную стиралку)
Как раз недавно видела интересное решение похожей квартиры
Если стена между комнатой и кухней не несущая - в районе коридора ее можно сдвинуть внутрь комнаты так, чтоб в коридоре встал холодильник и рядом шкаф. Тогда комната останется изолированной, а кухня - просторной.
Куда таи ставили стиралку не помню, но возможно с/у тоже можно расширить на недостающие 20-30 см на коридор, сместив проход - смотря какая ширина комнаты
Кровать там поставили параллельно окну - у них поместилась с 2мя тумбами до сужения под холодильник 
Тоже вариант, да. Стена не несущая. Но комната совсем микро получится, она и так маленькая. Нужно подумать.
Вложения в сдаваемую квартиру никогда не окупаются.
Довести квартиру до состояния в котором её можно сдать нормальным людям, а не вьетнамским студентам и всё. Никаких перепланировок и крупных покупок.
ну тут вы тоже не совсем правы. Мы в свое время купили ее и сделали капитальный ремонт за 9 млн. Арендной платы получили около 7 млн. Так что все нормально отбилось, я считаю. Сейчас думаю о том, как сделать лучше, чтобы сдать подороже.
Сначала Вы написали так, будто капремонт стоил 9 млн. Выражайтесь яснее, как в этом посте - ремонт 1,5 млн.
Я написала ниже: ремонт отдельно стоил 1,5 млн, квартира 7 млн, вместе вышло 9 млн. За аренду получили около 7 млн, сейчас точно не скажу, потому что сначала сдали за 35000 вроде, а заканчивали 65000. Так что примерно. В любом случае ремонт кпитальный себя точно оправдал. Сейчас, конечно, нужно будет делать косметику, но это не так дорого.
Сделать из изолированной комнаты проходную - идиотизм. Если снимет семья, то в большой комнате родители, в маленькой - ребенок. Попасть на кухню можно будет только через комнату ребенка, и так по 100 раз в день туда-сюда. И ночью просто воды попить опять шараханья через комнату ребенка. Вы хотели бы быть этим ребенком? Такая перепланировка нормальна только если в квартире живет ОДИН человек и он сам решил, что так ему удобнее.
Вы посчитайте сколько надо при такой перепланировке вбухать в ремонт и отобьется ли.
Я бы не слала ничего делать, максимум подкрасить-подмазать, да ковёр на ламинат кинуть.
косметику , см под раковину в ванной, холодильник в угол на кухню
глобальный ремонт с перепланировкой никогда не окупится и не нужен
Не надо) Ремонт с перепланировкой дорогой и достаточно долгий, а намного дороже не сдадите, то есть прямые потери.
Плюс потеря изолированной комнаты - это потеря спальни (например, для семьи с ребенком) или кабинета.
Вот потеря изолированной комнаты тоже смущает. Сама перепланировка простая и быстрая: коридор перегородить гипсокартоном и проем сделать.
Проблема с кухней, там на самом деле невозможно нормально поместить и холодильник, и стиралку. :(
Возможно все, на кухне 5.5 или 6 метров стоит и холодильник и стиралка, посмотрите как сдают в брежневках и хрущевках квартиры. Мойка, стиралка, над стиралкой рабочая поверхность, плита, узкий шкафчик. На другой стороне холодильник и стол маленький.
Вам нужны повара и прачки в квартире? Зачем? Чтоб износили все опять за 10 лет? Не стоит оно того.
Подлатайте дыры, может замените ламинат и сдайте. На год два, не больше, дальше меняйте жильцов не реже чем раз в 2 года, и будет вам счастье.
У меня в кухне 5,9 стояла узкая стиралка с верхней загрузкой, шириной 38 см. Был вариант сделать стиралку под раковиной в ванной, но на тот момент это было дороже узкой стиралки, так как продавалось комплектом стиралка+специальная раковина. Знаю людей, у которых стиралка стояла в коридоре при входе в квартиру, но там надо было многометровые шланги покупать и на ножки специальные штуки надевать, чтобы не вибрировала при отжиме.
Холодильники тоже бывают узкие 40-55 см.
Видела не один раз маленькие санузлы со стиральной машиной под раковиной, сама в таком варианте жила. Это было бы выходом, если хотите что-то поменять.
Но у вас же там жили 10 лет, значит проблема с недостаточной рабочей поверхностью не очень волновала жильцов.
У вас в маленькой комнате встроенный шкаф? В него поставить холодильник спиной к стене, лицом в коридор.
Поменять ламинат, обои, там где дыры в потолке сделать натяжной
нет, у нас нет встроенного шкафа.
Потолки понятно, что ремоонтировать. Вопрос только в перепланировке.
2 отдельные комнаты лучше, чем одна
Большие вложения в ремонт не стала бы делать
А какая разница,чугунная или не чугунная?У меня тоже чугунная ванна,и под ней какими-то кусочками кафеля пол выложен,а остальной пол в ванной метлахская что ли плитка,и это все так было от застройщика.Правда,дом 70-х годов).
под раковину куда? В ванную не влезет, там раковина и так над унитазом нависает. Это 100% не получится.
Если стиралку под раковину, то раковину только менять. Это комплект стиралка+раковина. Типа такого: https://cdn.lemanapro.ru/lmru/image/upload/f_auto/q_auto/dpr_1.0/c_pad/w_1000/h_1000/v1689767581/lmcode/hWltSUcEj0WUPrIUjOVrvA/91235015_01.jpg
Вообще бы не парилась и сдавала (и сдаю собственно) то что есть, без улучшайзингов и ндб перепланировок. Чисто, сантехника в порядке, необходимая мебель - все. Но беру локацией, если сдавать в новой Москве например и доме где сдаётся 90% квартир, тут уже конкуренция конечно.
пс..увидела что квартира в центре - тем более)
+
К тому же не забываем, что перепланировку нужно предварительно узаконить
там нечего узаконивать. Вся перепланировка - возведение гипсокартонной перегородки в коридоре и проем в такой же гипсокартонной стене. Делается за полдня и обратно при необходимости также.
Только для сдачи, те для зарабатывания денег, никаких глобальных ремонтов не надо делать, не окупится.
У нас однушка сдавалась, стиралка вообще стояла в коридоре, и нормально.
Сломать стену с дверью в маленькую комнату, расширится пространство прихожей. Увеличить санузел за счет ненужного коридорчика. Проход в кухню через бывшую маленькую комнату - раздвижные двери. Спальня полноценная в большой комнате. Сдавать только одному человеку, максимум паре, без детей. Или ничего не делать, просто косметику обновить.
Да бросьте, чистая квартира с остатками ремонта уйдет на 5 тыщ дешевле отремонтированной. 100%
В центре в двух минутах от метро? При цене на три тыщи ниже рынка очередь будет стоять.
Надо смотреть конкретно район и адрес плюс сам дом
Навскидку за 65 -70 сейчас очередь бы была
Смотря зачем в долгосрочной перспективе эта квартира нужна
Если только для сдачи и вы не филантроп, отмыть и сдавать как есть
Снимут
Если жить потом думаете, вложиться в ремонт немного
Может автор хочет жильцов статусом повыше чем узбеки с рынка, поэтому готова вложиться в ремонт?
Если филантроп - можно конечно и вложиться)
Не только узбеки снимут, студенты, люди с небольшим доходом и т п
Особенно сейчас
Для меня аренда - зарабатывание денег. Считаю сколько времени окупается ремонт. Плюс еще важно прибыль иметь, не только в ноль работать
В случае автора - долго….. но решать ей конечно
Нет. Не стала бы заморачиваться такой перепланировкой. После выезда жильцов достаточно легкой косметики. Замените все, что пришло в негодность и сдавайте как сдавали. Небольшие двушки на Октябрьской сейчас от 80-90к. Не вижу смысла вбухивать в ремонт пару млн рублей в такой старый дом. Можно сделать такой ремонт для себя, если планируете жить в квартире. Под сдачу - точно нет.
От Автора
Спасибо всем ответившим. Я так понимаю, что большинство склоняется к тому, чтобы оставить изолированную комнату.
Немного хочу пояснить: никакой дорогостоящей переделки не планируется в любом случае. Косметика тоже нужна в любом случае.
Поставить перегородку и сделать проем - это работы максимум на полдня и стоимость соответствующая, то бишь несильно удорожает весь требуемый ремонт. Ни о каких миллионах и речи не идет.
Поэтому причина "не вкладывать деньги" не работает. Их никто и не собирается вкладывать. Однако без косметики нормальным жильцам квартиру не сдать. Так что шпаклевать-красить придется.
Также не работает вариант "поставить стиралку под раковину" и прочие уплотнения. Я сама там уже все с рулеткой облазила. Дьявол в сантиметрах, увы.
В любом случае всем спасибо за мнения. Всегда полезен взгляд со стороны.
Вы знаете, даже можно выставить так, как есть, посмотреть будет ли спрос. Может кто-то сам захочет заморочиться с переделкой, либо не захочет, а просто снимет сразу. Всякое бывает. У меня так снимали, с условием например дверь в кухню сделать и поставить вытяжку, типа они бы сделали, а мы оплатили.. в итоге около двух лет прожили и так ничего и не сделали). Зато въехали сразу, сейчас сезон, может кто-то ищет вашу квартиру сейчас.
А цену работы вы пркидывали? Мы как раз приценялись, хотели потолок переделать в комнате и обои переклеить, нам назвали суму 300тр, и это натяжной потолок, без вырвнивания, иначе еще дороже.
Я, конечно, прикидывала цены. но может и отстала. Мы делали ремонт в однушке год назад, тоже капитальный. Натяжные потолки обошлись во всей квартире не дороже 100.000 точно. Это и материалы и работа. Но инфляцция...
Я почитала ниже про состояние квартиры, конечно косметика нужна. У нас однушка, максимум на 2,5 года жильцы задерживались, но и урона меньше было. Контингент кстати нормальный, славяне, взрослые и тп. Ну разве что обычных рабочих специальностей, им просто рядом с работой жильё нужно было.
Вот мне еще чем не нравится ремонт в сдаваемой - жалко, его портят! Потому конфетку и не пытались делать, хотя могли бы, деньги есть.
Не может быть такой цены за потолки, мы в однушке в прошлом году натянули, почти 300 вышло с плинтусами и освещением
Давайте серьезно: ну как не делать ремонт? Квартиранты сломали кнопку слива у унитаза, ручку двери в санузел, ручку балконной двери, дырка в ламинате на кухне, не говоря уже о том, что все стены в дырах, половина плинтусов отломана и тп. Ну кто из нормальных жильцов такую квартиру снимет?
Разумеется, мы приведем ее в порядок. Мне буквально сегодня кинули контакты двух мастеров. Если не договорюсь о цене и сроках - сама пойду шпаклевать, клеить и красить. Муж кнопку слива уже поменял, замком в понедельник займется и тд.
Это все не так много стоит, но вид меняет сильно и соотвественно жильцов я смогу найти более адекватных. Без гарантии, конечно, но все же.
Я про то, что сильно вкладываться не надо. У меня живут ребята лет 5 уже, страшно представить, что после них останется - стены точно перекрашивать-переклеивать.
Ручку балконной двери сын 14 лет сам починил, это не относится к ремонту. Дырку в ламинате заливаете шпатлевкой, а сверху мебельным воском по цвету. Ни в коем случае не меняйте весь ламинат. Стены шпатлюете естественно сами, обои клеите тоже сами. Но вы настроены вижу на ремонт. Снимают такие квартиры и нормальные люди. Ну чем ненормальна бухгалтерша из Волгограда с не очень большой зп, работающая рядом ? Слухи о толпах узбеков, желающих поселится в дорогой квартире в центре сильно преувеличены. Прямо две крайности- таджики и приличные люди с зп по 300 тысяч. Приличные люди - это не мошенники, не алкаши и наркоманы, вовремя платящие. Их много. Не делайте вы ремонт, замажьте закрасьте отмойте.
согласна, царапины на полу фломастером закрасила)) обои подклеила, затерла цветным карандашем в цвет, завесила картинами
В прошлом году была похожая история у знакомых, сначала отмыли, попытались сдать как есть, после 10 лет аренды, но не получилось, т.к некоторые категории не рассматривали, а приличным уже такое не подходит. Сделали косметику, купили некоторую новую мебель. Сдали не на много дороже, но приличной девушке. Вышло нерентабельно и простой 2 месяца. Но совсем ничего не делать и сдать иностранцам - это постепенное превращение квартиры в притон. Тем более за 10 лет уже стоимость этой квартиры отбилась, не то что косметического ремонта.