Выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбрать недвижимость под сдачу и какие подводные камни у этой деятельности?

Если вы хотите инвестировать в недвижимость и получать прибыль в виде арендной платы от жильцов, нужно подойти к этому с умом, чтобы вложение стало для вас действительно выгодным. В инвестициях важен не доход как таковой в рублях, а доходность, т.е. проценты.

В качестве примера рассмотрим условную квартиру в Геленджике за 18 миллионов рублей. Если сдавать ее на долгий срок, можно получать 50 тысяч рублей в месяц, то есть 600 тысяч в год. Хорошая сумма, но давайте посчитаем доходность: 600 тыс. разделим на 18 млн и получим 3,3% в год, а это совсем немного.

Если сдавать аналогичную квартиру посуточно, нужно учитывать сезонный уровень спроса на морские курорты: летом он очень высокий, в мае–сентябре намного ниже, остальные 7 месяцев практически нулевой.

Таким образом, за год, при сдаче посуточно, такая квартира будет приносить порядка 850-900 тысяч рублей. Это, конечно, в 1,5 раза больше, чем просто долгосрочная сдача, но, если посчитать доходность, она составит лишь 5% в год.

Первое — это время. Вам нужно будет постоянно заселять и выселять гостей. Хорошо, если это соседняя квартира в вашем подъезде. А если на другом конце города? Да, можно кого-то нанять и не заниматься этим самому. Но этому человеку надо платить часть арендной платы, а это снижает ваш доход.

Второй момент — контингент. К вам в квартиру чаще всего будут заезжать парочки на одну ночь или компании друзей для проведения вечеринок. Это тоже нужно учитывать и быть готовым к последствиям. Самое страшное для вас — это 3 жалобы от принципиального соседа и квартира будет выставлена на торги через суд.

Третий момент. Даже если к вам будут заезжать адекватные гости, они будут относиться к квартире не как к своей, а значит ремонт придется делать намного чаще. Скорее всего квартира потребует косметического ремонта каждые 2 года, а возможно и чаще.

Время от времени вам потребуются дополнительные расходы на клининг, что, в свою очередь, также значительно снизит ваш чистый доход, который остается на руках.

Ответ предельно прост: купить квартиру в ипотеку!

Например, у вас на руках 2 миллиона рублей. Вы можете взять 4 миллиона в ипотеку и купить квартиру за 6 миллионов. Тогда платеж за ипотеку составит около 36 тысяч в месяц, а аренда на долгий срок будет ежемесячно приносить 35–40 тысяч. В этом случае вашу ипотеку платят другие, а вы получаете квартиру за 2 млн. Через 10–20 лет квартира скорее всего будет дороже и доходность будет очевидной.

Если сдавать квартиру посуточно, то доход составит уже около 60 тысяч в месяц и у вас будут дополнительные средства каждый месяц. Их можно направлять на досрочное погашение ипотеки: тогда платеж будет постепенно снижаться и риски уменьшатся. В этом случае доходность составит больше 10% в год.

Покупайте квартиру под сдачу сразу с готовым ремонтом, чтобы сразу ее сдавать и получать доход. Иначе вам придется несколько лет самостоятельно платить ипотеку, а потом делать ремонт и покупать мебель. Так схема станет не прибыльной, а, напротив, убыточной.

Ищите квартиры по цене ниже рынка и не спешить с покупкой. Лучше потратить полгода или даже год и купить хорошую квартиру на 20-30% ниже рынка, чем покупать первую попавшуюся.