регистрация аренды и арендная плата

Подскажите пожалуйста, арендную плату по договору аренды следует взимать с момента подписания акта приема-передачи или с момента регистрации договора аренды? п. 2 ст. 651 говорит, что договор считается заключенным с момента его гос.регистрации. Арендатор подал документы на гос. регистрацию, но территориальное агенство их затеряло. Арендатор снова подал документы,договор зарегистрировали, но потом арендодатель (территориальное агенство) подает в суд о взыскании задолженности арендной платы и пени за период с даты подписания акта-приема передачи до гос. регистрации. Суд выносит решение в пользу арендодателя, отклоняя доводы ответчика (арендатора) о том, что расчет арендной платы должен исчисляться с момента гос. регистрации договора. Суд решил, что по условиям договора и в силу ст. 425 ГК стороны пришли к соглашению, что условия заключенного длговора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты подписания акта приема-передачи. Тогда смысл ст. 651 ГК? Если договор не прошел гос. регистрацию, то он считается незаключенным. И стороны могут не осуществлять права и обязанности по данному договору. Или я не права? Объясните мне,пожалуйста.

1. уточните, какое именно агентство, это актуально :) 2. на какой срок заключался договор? Было ли доп соглашение? 3. фактическое пользование помещениями наступило с момента подписания акта приема-передачи и в договре отдельным пунктом должн был быть прописан срок, в течение которого арендатор обязуется оплатиь арендную плату (после вступления договора в силу) за время фактического пользования помещениями. Если этот срок нарушался, то производилось начисление пени за каждый день просрочки. Вы путаете фактическое пользование и срок, с которого начисляется арендная плата за время фактического пользования. Первое наступает с момента акта приема-передачи. Второе с момента вступления договра в силу. Кстати, договоры до года не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с смомента подписания сторонами. Обратите внимание на ст. 224 ГК

1. Юго-восточное тер.агенство. 2. Срок разумеется больше года. 3. Дело в том, что в аренду было взято новое помещение. Арендатор с момента подписания акта передал документы на регистрацию. Но терреториальное управление после их утери зарегистрировала договор только спустя 5 месяцев. За это время предприниматель (арендатор) не мог фактически владеть помещением и организовывать там бизнес, т.к. ни СЭС ни пожарники без зарегестрированного договора никаких разрешений не выдают. Все таки государственная регистрация,на мой взгляд, определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон и гарантирует права третьих лиц.

1. Подписан акт приема-передачи. Документы подал арендатор куда, в тер управление для оформления, а потом регистрацию. Или документы уже были на оформлении, оставалась только регистрация? 2. Потеряли документы. Арендатор заново предоставлял пакет документов? Заново подписывались акты приема-передачи? 3. Арендатор реально занял помещения после подписания акта приема-передачи? Я говорю не об организации бизнеса и прочее. Я говорю о том, что арендатор владел ключами от помещения? Были ли выданы арендатору технические документы на помещение? Если нет, то зачем брал помещения до подписания договора и его регистрации? Права и обязанности сторон возникают не в следствии государственной регистрации. Государственная регистрация приводит права и обязанности сторон в надлежащий законом вид.

Работая в этой структуре (но не в Юго-Востоке, а в Центре) поясню. Во-первых документы могли быть переданы на регистрацию, просто так ничего не теряется. Во-вторых, раз новостройка - значит действительно на срок больше года. Но сложилась судебная практика по делам такого рода - если есть акт сдачи-приемки помещения - значит задолженность по арендной плате взыскивается с этого момента. Таким образом, получается что именно с этой даты арендатор пользуется имуществом, переданным в аренду, то есть он все-таки фактически это помещение использовал и владел им. Что касается сроков государственной регистрации то, у Федеральной регистрационной службы установлен срок в 1 месяц, в Департаменте имущества срок для оформления договора аренды - 60 дней плюс 30 дней для регистрации. В принципе наверное все, но если возникнут вопросы - задавайте, отвечу.

это не судебной практикой сложилось. Это законом, ГК, закреплено, что начисление арендной платы идет с момента фактического пользования помещениями. Такие договоры 80% всех арендных отношений по нежилым помещениям

почему только ГК? Судебная практика в том числе! я согласна с автором, если бы только ГК - то взыскивать все-таки надо было бы с момента государственной регистрации договора аренды, а акт сдачи-приемки помещения подписывать только после регистрации. Кстати до 2004 года так и было, хотя бывали случаи, когда между Департаментом и арендатором такой акт и не составлялся... И что делать в этом случае арендодателю? Деньги то закладываются в план бюджета.

1. Если мы говорим о том, где и как закреплено, то ГК. Практика- это отдельная песня. Практика не является чем-то правоустанавшивающим. 2. Взыскание производится после регистрации договора. Но вот начисления делаются за весь срок владения помещением. А он исчисляется актом приема-передачи. Еще раз говорю, ст. 224 ГК и 433 ГК об этом говорят напрямую! 3. ТО, что раньше акты составляли после регистрации, то это только по-дурости московских и федеральных властей. Поскольку потом все поняли, что балансодержатель деньги за фактическое пользование просто себе в карман кладет. Делали договоры без акта, потому что они проще. Потом произвели проверки, обнаружили незаконных арендаторов в принцыпе, арендаторов которые заняли помещения, а договоры идут без акта, а но они еще не вступили в силу. Потом посчитали сколько реальных денег ушло мимо бюжета и наверное офигели.

если мы говорим о наших исках о взыскании - то они действительно подаются только после государственной регистрации договора, но начисление задолженности производится с момента акта. то что вы сказали "дурость московских и федеральных властей" - позвольте с вами не согласиться, считаю это камнем в свой огород. при чем здесь вообще балансодержатель? он принимает деньги за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, за фактическое пользование может взыскать только арендодатель, в нашем случае это ДИГМ. Деньги в карман балансодержателю - так арендатор сам виноват, не хрена давать ДЕЗам деньги, они и так совсем обалдели, заломили "тарифы" за всякие разные справки... что касается договоров до 2003-2004 года, то отсутствие акта сдачи-приемки помещения не означает, что арендатор не законный, не законный это тот, который сидит без документов, соответствующих ГК. ну в принципе я могу это темы развивать и дальше. но слишком много получиться. если хотите поспорить, м.б. поощаемся через почту?

Балансодержатель здесь очень причем :) Недобросовестный заинтересован в арендаторе, о котором никто не знает. Так почему же с ним напрямую не договориться за разумную сумму. Примеров могу привести море о любви балансодержателей и арендаторов (по договору выделено 20 кв.м., а реально арендатор сидит на 50 кв.м. :)) и так далее. "что касается договоров до 2003-2004 года, то отсутствие акта сдачи-приемки помещения не означает, что арендатор не законный, не законный это тот, который сидит без документов, соответствующих ГК" я имела в виду два вида арендаторов: -которые сидят без документов вообще и не собираются официально оформлять аренду (опять же таки по договоренности) -те, кто сдал документы на оформление договора, но акт приема-передачи будет после заключения договора с даты заключения договора. А арендатор за время фактического пользования ничего не заплатит в бюджет, патаму что нет акта за тот период:)

так про то и ресь. а про балансодержателей я уже сказала - сволочи еще те. прошу прощения за нехорошие слова, но по другому сказать не могу. надоели они уже, а после вот таких идиотов (опять извините) на нромальных людей дела уголовные заводят... реально проходили,знаем... незаконных - выселяем через арбитражный суд, ничего нормально... что касается тех, кто без акта, то они имеют полное право взять письмо, в котором будет указано, что документы приняты на оформление и с этим письмом он в принципе может оформлять любые лицензии, по крайней мере раньше такое было возможно

ни одному моему арендатору с таким письмом лицензию не оформили :)

а вы извините за не скромный вопрос - вы посредник между организациями-арендаторами и Департаментом?

нет, представитель арендодателя :)

а откуда?

:))) http://www.mos.mgi.ru/

так может придем к общему мнению?

федералы и москва? никогда. шутка :)))

а может и не шутка... а может и не правда...

поняла, поняла... федералы значитца... а где именно? с Орликова?

мы только там и сидим уже :)

территориальное управление ФАУФИ по Москве? Юридическое управлние? Тогда можно сказать - приветствую Вас, Коллега!!! Костю Евграфова знаете?

знаю, но не лично. Это юр отдел. У нас с ними особенные отношения. Хотя выйду из отпуска переведусь туда :)

удачи тогда, юристы все-таки нормальные люди

Не. С письмом дицензию никто не выдаст.

а статью ГК не подскажите?

по вопросу взыскания и использования помещений - статьи 614 и 615 ГК

Так все дело в том, что само ТУ признает, что документы потеряли, пишет письмо об этом арендатору и тот снова подает пакет документов. В итоге все это длится 5 месяцев. Акт приема-передачи был подписан без согласований СЭС и пожарной службы. Как можно использовать такое помещение? Ты его даже в субаренду сдать не можешь. Получается здесь фактическое использование состоит в том, что ты не можешь его использовать.

при подписании акта приема-передачи согласований СЭС и пожарных не требуется. Для того, чтобы сдать в субаренду нужно сначала получить согласие арендодателя, и не факт, что он разрешит :) Подскажите, а какой вид деятльности предполагался под данное помещение?

в принципе арендодатель дает свое согласия на оформление договора субаренды.

знаю :)

а как вам тогда вообще оформили договор аренды? если нет никаких согласований? в пакет документов при оформлении договора обязательно должны вкладываться необходимые согласования. в субаренду вы можете сдать только тогда, когда зарегистрируете договор. а использовать помещение все-таки можеже, вы же там находитесь, по крайней мере это подразумевается.

Вот и меня удивило как они могли без согласований этих зарегистрировать.

вот на такие случаи и нужно составлять договор сроком до года (который вступает в силу со дня подписания его сторонами) + дополнительно соглашение к договору аренды о пролонгации срока действия договора. Вот и считайте, договор уже действует и арендатора уже не волнует, когда произойдет его регистрация. Использовать это не только получать выгоду. А если арендатор ремонт будет делать? Это его проблемы, что это 2-5 месяцев. А потом он еще что-нибудь будет делать. В итоге скажет, ребят, извините, но я только обустраиваюсь, я же реально еще не работаю, не использую помещение по назначению. А у меня еще СЭС, пожарные, архитекторы и прочее-прочее-прочее. А еще лицензия, я без нее вообще никак! Это уже не серьезно :)

извините, но зачем составлять дополнительное соглашение о пролонгации договора, если после истчечения его срока действия, в соответствии со ст. 619, 621 он считается действующим на неопределенный срок до того момента, пока одна из сторон не заявит за три месяца о том, что хочет его прекратить? а то, что вы написали, про арендаторов, то они практически все так и делают - они еще не обустроились и т.д. и т.п. - но так же нельзя, что же всем жить за счет бюджета и не платить? е-мое, ведь из бюджета много денег направляется на различные социальные программы...

ВЫ извините, что вопросом на вопрос, :)Но зачем тогда составлять договор сроком больше года в принцыпе? :))))

затем, что такой договор считается долгосрочным... раз. у вас может быть хоть какая-то уверенность в том, что вы спокойно занимаете арендованное помещение 5 лет точно ( а иногда и дольше) - два в случае чего, например реконструкция - если есть пункт, можете получить помещение взамен - три если соберетесь оформить договор субаренды - то можете по нему получать плату в течение почти всего срока субаренды, если конечно раньше не расторгните его - четыре ну и масса других оснований

тогда зачем ты :) спросила про доп соглашение на пролонгацию, если сама же сейчас ответила на свой же вопрос :) Я только сказал об удобстве данной формы договора (договор+доп соглашение) Договор могут завернуть с регистрации, и все затянется. А так уже есть договор, а регистрация пусть течет своим ходом :)

не могу согласиться что такая форма удобнее - потому что типовая форма договора аренды утверждена постановлением, оформляется он все равно столько же... только без месяца на регистрацию... а что касается договора на 11 месяцев - то зачем здесь вообще нужна регистрация?

я и не сказала, что его нужно регистрировать

кстати можно и не на ВЫ, и тем более не большими буквами, я не обижусь на ты...

уточните пожалуйста, за какой период взыскана задолженность, когда был зарегистрирован договор, когда составлен акт. если не прошел срок - подайте апелляцмй, если прошел, но истек 2-месячный срок с момента вступления решения в силу - подайте кассацию. а еще можно поробовать обратиться на прием к руководству юго-восточного территориального агентства

Акт подписали в ноябре 2004 г., а зарегистрировали только в апреле 2005 г. Соответственно с ноября насчитали аренду и пеню. Буду подавать кассацию (на апелляцию срок истек).

а все таки, какой период был указан в исковом заявлении?

попытка-не пытка. Кстати, а в договоре что написано про фактическое пользование? Если оно прописано и при таких условиях договор подписан сторонами, то соответственно арендатор принял на себя обязательства об уплате аренды за время фактического пользования.

Я имела в виду, какой период указан в иске - с ноября 2004 г. по апрель 2005 г.? И какую сумму пеней взыскали? Вообще то можно было бы попробовать их отбить или снизить...