Оцените риски при продаже недвижимости

Хочу посоветоваться по следующей ситуации: продавец продает квартиру в Москве за 3 млн.руб. Квартира в собственности менее 3-х лет, поэтому в договоре цена - 1 млн. При передаче денег выдается расписка на 3 млн. Как думаете: какие риски могут быть в этом случае у продавца.

как юрист я бы на это никогда не пошла, риск признания договора недействительным. как следствие - возврат денег (1 млн) и квартиры

А продавцу-то от этого чем плохо? ;-)

гдето есть расписка на 3 миллиона, которая фактически является распиской в совершении налогового преступления

И что? Хуже по-моему все же покупателю будет, если он все это затеет. ;-)

это может затеяться вне его воли, например... кроме того покупателю это чревато финансовыми потерями, а продавцу - проблемами уголовного характера

оТТо написал(а): это может затеяться вне его воли, например... Эт как? кроме того покупателю это чревато финансовыми потерями, а продавцу - проблемами уголовного характера Вот и я про то же - никому это на фиг не надо. :-)

это мы уже обсуждали - оскомину набило :) шансов мало, но вероятность попадания документа, изобличающего продавца в налоговом преступлении, в третьи руки существует

:-) Любая сделка - это всегда риск, боишься - сиди и ничего не делай. ;-)

типичный ответ риэлтора , уж простите :) можно придумать как не пачкаться , и обойтись без глупых расписок не имеющих никакой серьезной юридической силы :) мотивация таже - либо покупаете без расписки в получении денег, но с заявлением об отсутствии претензий например, хоть нотариальным, либо купит ктото другой, а вы будете курить бамбук, или платите на 13% больше. практически любую сделку можно свести практически к безрисковой технологии

Ну да, еще скажите, что риэлторы заставляют не платить налоги. :-D Напрасно Вы так думаете, что расписки глупые. Реально знаю случаи, когда суды рассматривали расписки и обязывали выплатить суммы именно по ним, а не по договору. Можно и без расписок, конечно, а об отсутствии претензий и так все пишут. ;-) Кроме того, посмотрите на вопрос автора - интерес не купить, а продать.

риэлторы подсказывают пути и технологии :) нет, серьезно есть прецеденты, когда был суд по расторжению договора купли-продажи и суд постановил вернуть деньги не в указанной в договоре сумме, а согласно расписке??? меня наши суды давно конечно не удивляют, но тут я бы как минимум пожал плечами :)

Как правило, вопрос продавцов звучит так: как оформить, чтобы не платить налоги? И что на это ответишь? :-) А по поводу судов - абсолютно серьезно.

согласен, но ведь можно обойтись без расписки, и не предлагать продавцу писать на себя чистосердечное :D

Можно. Но покупателю-то каково? ;-)

можно подумать что расписка продавца - индульгенция от папы римского :D задача риэлтера убедить клиента в том что бумажки об отказе в выдвижении любых претензий в будущем к покупателю - достаточная гарантия. плюс свидетели передачи денег...

Не индульгенция, а, как показывает практика, бумажка, которую, тем не менее, в случае чего, может рассмотреть суд. ;-)

одно но срок давности по сделке у нас либо 1 год, либо 3... в случае, если сделка расторгнута либо признана недействительной, либо ничтожна - действительно, при реституции все возвращается на круги своя - собственнику - квартиру, покупателю - деньги. и суд при определении суммы вполне может исходить из документов, существующих между продавцом и покупателем. в частности, из рсписки а вот при виндикации иск собственника не ограничивается сроком... и неизвестно, будет суд в этом случае рассматривать в качестве подтверждения фактически понесенных расходов договор или расписку это не к данному случаю... это как комментарий к привычной практике и "безопасности" покупателя

есть, Отто, есть....Вам отсканировать и прислать решение суда?

хотелось бы конечно

ну разве что не ради Вашего простого банального любопытства, а для удовлетворения профинтереса для:)

почему это глупых, по ним кстати деньги назад получали и ни раз. А вот получить откат от угрозы "донести в налоговую" это твое ноу хау, наверное ты первый это и осуществишь.

ну расписки вещь не глупая... просто про некоторые иллюзии стоит знать, что это иллюзии...

не любая. только та, в которой есть либо недобросовестность сторон(ы), либо несоответствующее реальности формальное сопровождение сделки сделки по недвижимости рискованные у нас в стране именно потому, что присуствует либо один, либо сразу оба фактора. несоответствие договора реальным отношениям сторон - практически всегда. ну, может, за иселючением договоров дарения :)

а тем, что покупатель обратно 2 миллиона может потебовать :)

Ну если продавец заранее задумывает какую-нить засаду, то конечно. ;-)

а причем тут продавец? квартиру купили? купили зарегистрировали? зарегистрировали в договоре 1 миллион? один а заплатили 3. расписка есть. переплатили. возвращайте 2 миллиона назад :) можно не сразу, через годик займ у нас получается. на два миллиона. а покупатель, который согласится не получать вообще никаких документов на 2 миллиона переданных денег, мне представляется в нынешней реальности с трудом. хотя, наверно, есть и такие.

Humpty Dumpty написал(а): а причем тут продавец? квартиру купили? купили зарегистрировали? зарегистрировали в договоре 1 миллион? один а заплатили 3. расписка есть. переплатили. возвращайте 2 миллиона назад :) можно не сразу, через годик займ у нас получается. на два миллиона. Так чего продавцу бояться, если с его стороны все честно и с какого перепугу покупатель побежит расторгать сделку? а покупатель, который согласится не получать вообще никаких документов на 2 миллиона переданных денег, мне представляется в нынешней реальности с трудом. хотя, наверно, есть и такие. А вот про это и я говорю! :-)

а зачем при этом расторгать сделку? сделка в силе остается налицо пользование чужими денежными средствами если вы при расчете по безналу вместо 100 рублей перечислили 300, а в договоре 100 - вы имеете право вернуть переплаченные 200? имеете расписка в данном случае от перечисления ничем не отличается

смотрите на меня, я не брал с продавца расписки :) разница была тысяч двести-триста... я ему просто сказал что если что - убью :D

119, ч. 1. до двух лет :) давно это было?

года два... а за оговор тоже можно схлопотать... видать поверил мужик - все нормально пока :)

раз поверил - значит точно состав есть ;)))

Ну с такой разницей я бы штрафы прописала. Кстати расписка держит лучше, чем убью, я с бандюками работала и они берут и дают расписки.

дык он отказался давать расписку, мужик тоже видать не первый день замужем ...

Расписка то не простая, и вообще их 2, первая на сумму договора, а вторая на неотъемлимые улучшения произведенные в этой квартире, потому не прокатит.

угу, особенно если это новостройка по уступке :) или просто новая квартира или старая, в которой все убито и на такую сумму согласно гк должен быть письменный договор плюс неуплаченные налоги с этой суммы... плюс в случае отката сделки надо покупателю доказать что он эти неотьемлимые улучшения, видимо в виде фресок работы Микелянжело на потолке, не замазал своей побелкой и совковой плиткой

Мы с тобой уже на эту тему беседовали, только вот ты неправ, не колышет что нету сейчас "улучшений" было еще вчера и не докажешь обратное, расписались за это оби стороны. Договора не надо расписки достаточно. Вот налоги может и да, только вот сложность с запихиванием этой расписки в налоговую, не берут гады, представляешь?

я про другое упомянул про улучшения. тут уже риск для покупателя. расторжение сделки, он предьявляет к возврату плату за неотъемлимые, и слышит в ответ - акстись, ты ведь все наши улучшения снес нафик и поклеил обойчики от тульской обойной фабрики, и наш штучный паркет из сукупиры заменил на свой поганый линолиум...

Мысль, ее надо подумать....

это красивее... но неотделимые улучшения на каком основании произведены? ;) а они точно произведены? что эксперт скажет?

Вы что, какой эксперт, две стороны согласные имеются, может там неотъемлемый унитаз на котором сидел "ленин".

ну это смотря как оформить... если только распиской, то и согласия сторон может оказаться недостаточно. неотделимые улучшения отдельно от квартиры продать нельзя. и квартиру отдельно от них. т.е. они входят в саму сделку КП значит, были они сделаны (вернее, будут) после уже продажи квартиры. ну и где улучшения? сам факт их оплаты о том, что они были произведены - не говорит.

достаточно достаточно, кстати знаешь почему налоговая расписку неберетттт, она не может определить кто ее написал, если нет договора в котором это написано, экспертизы или дружного кивания 2х сторон.(я спросила)

угу. но стороны это от риска не спасает. (кстати, понравилась логика налоговой :))) может, конечно, я сейчас и мудсрствую излишне, но... смотри... "неотделимые улучшения" почему у нас в аренде прописаны? потому, что это улучшения Н.И. по сравнению с тем состоянием, в котором собственник передавал нынешнему владельцу на момент передачи Н.И. от владельца собственнику. т.е. у нас есть что сравнивать, и с чем а с чем мы сравниваем в сделке купли-продажи? с каким состоянием? здесь имеет значение только ОДНО состояние квартиры - на МОМЕНТ сделки. если "неотделимые улучшения" производятся после сделки КП, то это уже новая сделка, новый договор - по сути, подряд. если до - то это не имеет для покупателя никакого значения, поскольку он покупает Н.И. "как есть" нельзя делить квартиру на "стены" и "неотделимые улучшения" при продаже. вещь - неделимая.

Прикинь, какие лохи сидят в банках и не знают, что так нельзя. Дают 5 миллионов и принимют в залог квартиру до миллиона, только 2 расписки просят по форме...

ни фига не поняла, то ли ты соглашаешься, то ли решила подъ... гм... колоть поясняй :)

Эта схема общепринятая практика и ее признали даже банки и страховые компании, даже иностранные, наверное не просто так. Если бы были риски котрые мы сейчас обсуждаем реальны, то все было бы иначе.

при выдаче денег столько рисков, реальных, что одним больше, одним меньше - не критично. банки подходят проще - изучили статистику, поняли что проблемы бывают в 0,... % случаев и приняли для себя такой риск приемлимым. это для нас, для которых каждая покупка и продажа квартиры - событие космического масштаба такой риск может быть критическим, а для них - простая статистика. так что нельзя сравнивать зеленое с длинным :)

Зеленое с длинным ни кто и не сравнивает, речь то как раз о моменте выдернутом из контекста, помимо всего есть же договор в котором много что написано и процедура перед договором и фактическая передача денег и передаточный акт много чего еще.

угу можно кстати разобрать тему, но не в 2 ночи :) Всех благ и доброй ночи

они нверняка независимую оценку делают , иначе у них раздрай пойдет по инструкции цб

может это неплохой приработок к зарплате:)

Спасибо, вы очень правильно поняли мой вопрос. Я действительно считаю, что основной риск связан с получением суммы, превышающей договорную, и как следствие возникновение оснований по ее возврату...

Думаете, что все остальные не поняли? :-D

Нет, думаю по-другому, и была бы ВАМ очень признательна если бы ВЫ поделились своим мнением относительно путей снижения такого риска.

Схема отработанная, вряд ли изобретете велосипед. ;-) Или платите налоги, или делаете, как все - до мил. в договоре+ расписки.

Спасибо.

упс